Vastgoedprijzen

Belgische woningprijzen eerste semester 2018

Bouwen & Wonen
Belgische woningprijzen eerste semester 2018

Huizen in open bebouwing 85.000 euro duurder dan in gesloten of halfopen bebouwing

Statbel, het Belgische statistiekbureau, publiceert vandaag de Belgische woningprijzen voor het eerste semester 2018.

De belangrijkste resultaten:

  • De Belgische mediaanprijs voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing bedroeg 195.000 euro in het eerste semester van 2018. Voor een huis in open bebouwing betaalde men 280.000 euro.
  • Het Waals Gewest is het goedkoopste met een mediaanprijs van 137.000 euro voor huizen in halfopen of gesloten bebouwing, en 230.000 euro voor huizen in open bebouwing.
  • Daarna volgt het Vlaams Gewest. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten er 225.000 euro, huizen in open bebouwing 310.000 euro.
  • Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het duurste gewest voor alle types woningen. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten 365.000 euro. Voor huizen in open bebouwing was dat 830.000 euro.

De berekeningsmethodologie van deze vastgoedcijfers werd aangepast en afgestemd op de modernisering van de basisbron bij de FOD Financiën (het ‘Kadaster’). De voornaamste methodologische wijzigingen zijn:

  • Een nauwkeurigere indeling van het type vastgoed op basis van de bestemming in de verkoopakte en het aantal gevels. Hierdoor is een strikter onderscheid mogelijk tussen huizen en appartementen en tussen open, halfopen en gesloten bebouwing.
  • Het gebruik van de mediaanprijs als referentieprijs in plaats van de gemiddelde prijs. De mediaanprijs is de prijs waarbij 50% van de verkochte huizen goedkoper zijn en 50% duurder. Dit geeft een robuuster en een doorheen de tijd beter vergelijkbaar resultaat. Mediaanprijzen ondervinden immers minder impact van extreme verkoopprijzen.
  • De verkoop van nieuwbouw wordt niet meer opgenomen in de berekening omdat hiervoor niet systematisch alle benodigde kwalitatieve data beschikbaar is.

De vastgoedprijzen uit het verleden werden volgens deze nieuwe methode eveneens herrekend, zodat een vergelijkbare reeks beschikbaar is vanaf 2010. In het tabblad documentatie vindt u nog bijkomende methodologische informatie.

België

De mediaanprijs voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing bedroeg 195.000 euro in het eerste semester van 2018. Voor een huis in open bebouwing betaalde men 280.000 euro. Wie een huis in open bebouwing wenste te kopen diende dus 85.000 euro extra op tafel te leggen bovenop de mediaanprijs van een huis in gesloten of halfopen bebouwing. Appartementen kostten 180.000 euro.

BELGIE 2016 2017 2018 evolutie % evolutie %
(S1) (S1) (S1) 2017/2016 2018/2017
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 180.000 188.000 195.000 +4,4% +3,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 270.000 275.000 280.000 +1,9% +1,8%
Appartementen, flats, studio's 170.000 175.000 180.000 +2,9% +2,9%
Mediaanprijs (euro)

Ten opzichte van het eerste semester van 2017 zijn de mediaanprijzen van huizen in gesloten of halfopen bebouwing met 3,7% gestegen wat neerkomt op een toename van 7.000 euro. Dit is een toename die 0,7% lager ligt dan het jaar voordien. Voor huizen in open bebouwing was de prijsstijging kleiner: met 1,8% of 5.000 euro stijgt de mediaanprijs evenveel als het jaar voordien. Ook prijzen van appartementen stegen opnieuw met 5.000 euro, wat op een procentuele toename neerkomt van 2,9%.

Graf_s1-2018.png

(de grafiek toont de mediaanprijzen van het eerste semester voor elk jaar)

 

De gewesten

Er zijn duidelijke regionale verschillen te noteren:

Het Waals Gewest is het goedkoopste gewest. In het eerste semester van 2018 kenden de huizen in gesloten of halfopen bebouwing met een mediaanprijs van 137.000 euro een sterkere prijsstijging (+3%) dan de andere woningtypes. De mediaanprijs van huizen in open bebouwing steeg in Wallonië met 5.000 euro (+2,2%)tot 230.000 euro. Appartementen werden met een meerprijs van 500 euro nauwelijks duurder: de mediaanprijs kwam uit op 140.500 euro (+0,4%):

WAALS GEWEST 2016 2017 2018 evolutie % evolutie %
(S1) (S1) (S1) 2017/2016 2018/2017
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 130.000 132.950 137.000 +2,3% +3,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 215.000 225.000 230.000 +4,7% +2,2%
Appartementen 134.750 140.000 140.500 +3,9% +0,4%
Mediaanprijs (euro)

Daarna volgt het Vlaams Gewest. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten daar 225.000 euro, een toename van 10.000 euro (+4,7%) ten opzichte van 2017. Ook het jaar voordien werd deze categorie al 10.000 euro duurder. Huizen in open bebouwing (310.000 euro) kenden tegenover het eerste semester van 2017 een prijsstijging van +3,3% of 10.000 euro, terwijl ze het jaar daarvoor even duur waren gebleven. Appartementen kostten 185.000 euro en zijn hiermee 5.000 euro (+2,8%) duurder geworden, een toename die meer dan een procentpunt lager is dan het jaar voordien, toen de prijzen met 4,0% stegen:

VLAAMS GEWEST 2016 2017 2018 evolutie % evolutie %
(S1) (S1) (S1) 2017/2016 2018/2017
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 205.000 215.000 225.000 +4,9% +4,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 300.000 300.000 310.000 0,0% +3,3%
Appartementen 173.000 180.000 185.000 +4,0% +2,8%
Mediaanprijs (euro)

Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het duurste gewest voor alle types woningen. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten 365.000 euro en werden 5.000 euro (+1,4%) duurder. Dit is een groot verschil met het jaar voordien toen de prijstoename van deze categorie 4 keer zo hoog was. Huizen in open bebouwing kostten 830.000 euro en werden 30.000 euro duurder (+3,8%) na de opvallende terugval van de mediaanprijs met 11,1% van het jaar voordien. Appartementen werden 6,5% (12.000 euro) duurder en blijven met 197.000 euro nog net onder de grens van 200.000 euro:

BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST 2016 2017 2018 evolutie % evolutie %
(S1) (S1) (S1) 2017/2016 2018/2017
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 340.000 360.000 365.000 +5,9% +1,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 900.000 800.000 830.000 -11,1% +3,8%
Appartementen 182.500 185.000 197.000 +1,4% +6,5%
Mediaanprijs (euro)

De provincies

In het Vlaams Gewest was een huis in het eerste semester van 2018 het duurst in de provincie Vlaams-Brabant: een huis in gesloten of halfopen bebouwing kostte er 260.000 euro, voor een huis in open bebouwing was de mediaanprijs er 350.000 euro. In Limburg waren de huizen het goedkoopst: 185.000 voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing en 240.000 euro voor een open bebouwing. Vlaams-Brabant was ook de duurste provincie voor de appartementen (206.000 euro) terwijl de provincie Antwerpen hiervoor de laagste mediaanprijs had (175.000 euro).

In het Waals Gewest was voor alle categorieën de provincie Waals-Brabant het duurst: huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten er 250.000 euro, voor huizen in open bebouwing was de mediaanprijs 370.000 euro en appartementen bereikten een niveau van 190.000 euro. Henegouwen was het goedkoopst voor de gesloten of halfopen bebouwingen (120.000 euro) en de appartementen (119.250 euro). Voor de goedkoopste open bebouwingen moest men in Luxemburg zijn (185.000 euro).

De gemeenten

Elsene duurste gemeente, Hastière goedkoopste

In de tabellen hieronder volgt een rangschikking van de duurste en goedkoopste gemeenten per gewest gebaseerd op alle huizen in gesloten, halfopen of open bebouwing voor het eerste semester van 2018.

De duurste Vlaamse gemeente was Knokke-Heist met een mediaanprijs van 525.000 euro. De goedkoopste huizen in dit gewest waren te vinden in Ronse met een mediaanprijs van 142.500 euro.

De duurste Waalse woningen situeerden zich in Lasne (550.000 euro) en de goedkoopste woningen waren terug te vinden in Hastière (65.250 euro).

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest had de gemeente Elsene de hoogste mediaanprijs met 699.000 euro. De laagste mediaanprijs in dit gewest was voor de gemeente Sint-Jans-Molenbeek (240.000 euro).

Vlaams Gewest

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 KNOKKE-HEIST (149) 525.000 1 RONSE (171) 142.500
2 SINT-MARTENS-LATEM (51) 489.750 2 MENEN (206) 155.000
3 KRAAINEM (49) 427.500 3 TONGEREN (159) 160.000
4 WEZEMBEEK-OPPEM (53) 425.000 4 HEERS (38) 160.000
5 TERVUREN (95) 425.000 5 WERVIK (108) 167.750
6 SCHILDE (129) 415.000 6 HOESELT (26) 169.500
7 SINT-GENESIUS-RODE (85) 415.000 7 GERAARDSBERGEN (215) 170.000
8 HOEILAART (50) 400.000 8 GINGELOM (48) 173.500
9 OVERIJSE (113) 397.000 9 LANDEN (78) 175.000
10 LINKEBEEK (20) 372.500 10 NIEUWERKERKEN (33) 180.000
11 BOECHOUT (41) 367.000 11 AVELGEM (47) 180.000
12 OUD-HEVERLEE (36) 365.000 12 MAASMECHELEN (116) 180.000
13 KEERBERGEN (59) 365.000 13 MIDDELKERKE (108) 182.000
14 DE PINTE (41) 352.500 14 KLUISBERGEN (28) 185.000
15 HULDENBERG (31) 341.500 15 TIENEN (182) 186.000
16 AARTSELAAR (81) 340.000 16 SINT-TRUIDEN (179) 186.000
17 ZAVENTEM (135) 338.000 17 BOOM (96) 190.000
18 SINT-AMANDS (28) 337.000 18 LEBBEKE (112) 190.000
19 BERTEM (31) 336.000 19 ZOUTLEEUW (33) 190.000
20 KALMTHOUT (80) 335.000 20 RIEMST (79) 190.000

Waals Gewest

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 LASNE (77) 550.000 1 HASTIERE (86) 65.250
2 CHAUMONT-GISTOUX (46) 420.000 2 VIROINVAL (48) 81.000
3 WATERLOO (143) 400.000 3 FROIDCHAPELLE (25) 85.000
4 TERHULPEN (29) 385.000 4 COLFONTAINE (150) 90.000
5 RIXENSART (89) 367.500 5 DOUR (100) 100.000
6 MONT-SAINT-GUIBERT (20) 322.500 6 BOUSSU (110) 100.000
7 CHASTRE (25) 321.970 7 CHATELET (159) 102.500
8 EIGENBRAKEL (160) 320.000 8 FRAMERIES (122) 106.000
9 INCOURT (24) 315.000 9 FARCIENNES (54) 109.000
10 OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE (69) 309.000 10 HENSIES (24) 110.000
11 WAVER (138) 305.000 11 CHARLEROI (974) 110.000
12 GRAVEN (68) 305.000 12 MOMIGNIES (22) 110.000
13 COURT-SAINT-ETIENNE (40) 302.500 13 QUIEVRAIN (22) 110.000
14 GESVES (25) 300.000 14 QUAREGNON (90) 110.000
15 VILLERS-LA-VILLE (28) 300.000 15 COUVIN (78) 110.000
16 WALHAIN (20) 290.000 16 DINANT (67) 110.000
17 KASTEELBRAKEL (44) 290.000 17 STAVELOT (41) 112.360
18 JALHAY (24) 287.500 18 GEDINNE (35) 116.000
19 NANDRIN (19) 277.500 19 DURBUY (98) 120.000
20 PERWIJS (33) 275.000 20 FONTAINE-L'EVEQUE (89) 120.000

Brussels Hoofdstedelijk Gewest

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 ELSENE (53) 699.000 1 SINT-JANS-MOLENBEEK (43) 240.000
2 SINT-PIETERS-WOLUWE (85) 590.000 2 ANDERLECHT (107) 251.500
3 UKKEL (152) 495.250 3 GANSHOREN (32) 278.000
4 ETTERBEEK (40) 495.000 4 SCHAARBEEK (73) 285.000
5 SINT-LAMBRECHTS-WOLUWE (67) 489.000 5 JETTE (48) 287.500

Bijlagen

Overzichtstabel gewesten + provincies

Mediaanprijs (euro) 2016
(S1)
2017
(S1)
2018
(S1)
evolutie %
2017/2016
evolutie %
2018/2017
BELGIE Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 180.000 188.000 195.000 +4,4% +3,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 270.000 275.000 280.000 +1,9% +1,8%
Appartementen 170.000 175.000 180.000 +2,9% +2,9%
VLAAMS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 205.000 215.000 225.000 +4,9% +4,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 300.000 300.000 310.000 0,0% +3,3%
Appartementen 173.000 180.000 185.000 +4,0% +2,8%
WAALS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 130.000 132.950 137.000 +2,3% +3,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 215.000 225.000 230.000 +4,7% +2,2%
Appartementen 134.750 140.000 140.500 +3,9% +0,4%
BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 340.000 360.000 365.000 +5,9% +1,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 900.000 800.000 830.000 -11,1% +3,8%
Appartementen 182.500 185.000 197.000 +1,4% +6,5%
PROVINCIE ANTWERPEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 225.000 230.000 240.000 +2,2% +4,3%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 325.000 325.000 325.000 0,0% 0,0%
Appartementen 162.000 170.000 175.000 +4,9% +2,9%
PROVINCIE VLAAMS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 241.500 255.000 260.000 +5,6% +2,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 335.000 349.000 350.000 +4,2% +0,3%
Appartementen 195.000 200.000 206.000 +2,6% +3,0%
PROVINCIE WAALS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 240.000 240.000 250.000 0,0% +4,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 340.000 365.000 370.000 +7,4% +1,4%
Appartementen 185.000 193.750 190.000 +4,7% -1,9%
PROVINCIE WEST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 185.000 197.000 205.000 +6,5% +4,1%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 300.000 306.500 312.000 +2,2% +1,8%
Appartementen 175.000 185.000 185.000 +5,7% 0,0%
PROVINCIE OOST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 195.500 210.000 220.000 +7,4% +4,8%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 313.500 320.000 325.000 +2,1% +1,6%
Appartementen 183.000 195.000 200.000 +6,6% +2,6%
PROVINCIE HENEGOUWEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 115.000 115.000 120.000 0,0% +4,3%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 200.000 200.000 218.000 0,0% +9,0%
Appartementen 111.525 120.000 119.250 +7,6% -0,6%
PROVINCIE LUIK Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 132.000 139.000 142.500 +5,3% +2,5%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 205.000 222.750 225.000 +8,7% +1,0%
Appartementen 129.750 135.000 135.000 +4,0% 0,0%
PROVINCIE LIMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 175.000 180.000 185.000 +2,9% +2,8%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 225.250 238.500 240.000 +5,9% +0,6%
Appartementen 174.900 175.000 185.000 +0,1% +5,7%
PROVINCIE LUXEMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 135.000 133.250 140.000 -1,3% +5,1%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 175.000 180.000 185.000 +2,9% +2,8%
Appartementen 130.000 145.500 138.000 +11,9% -5,2%
PROVINCIE NAMEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 150.000 149.450 155.000 -0,4% +3,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 200.000 200.000 200.000 0,0% 0,0%
Appartementen 142.500 150.000 155.000 +5,3% +3,3%
2-3 gevel woningen
4 gevel woningen
appartementen

Algemene situering

De statistiek van de vastgoedprijzen is gebaseerd op de verkoopakten die worden geregistreerd door de FOD Financiën, meer bepaald door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD), beter gekend als het Kadaster.

Tot 2004 werden de benodigde gegevens op papier overgemaakt aan Statbel. Vanaf 2005 werden de gegevens digitaal overgemaakt, op basis van het registratiesysteem CADNET/LOCO. Vanaf 2016 werd het systeem CADNET/LOCO bij de AAPD vervangen door het systeem STIPAD.

Dit document beschrijft de methodologie die wordt gebruikt voor de berekening van de vastgoedprijzen.

Onderhandse verkopen versus openbare verkopen

Bij een onderhandse verkoop van een onroerend goed komen koper en verkoper onderling een verkoopprijs overeen.

Bij een openbare verkoop wordt een onroerend goed verkocht volgens het systeem van het hoogste bod. Deze vindt doorgaans plaats onder leiding van een Notaris in een publieke ruimte (bv. een café) en wordt bv. aangekondigd in een lokaal dagblad. De vastgoedprijzen zoals berekend door Statbel zijn gebaseerd op zowel de onderhandse verkopen als de openbare verkopen.

Compromissen versus akten

Bij een onderhandse verkoop van een onroerend goed wordt eerst een compromis getekend tussen verkoper en koper. De ondertekening van de authentieke akte gebeurt binnen de 4 maand volgend op de datum van het compromis bij de Notaris (het verlijden van de akte).

Niet alle compromissen leiden tot een effectieve verkoop. Het kan zijn dat de koper na het ondertekenen van het compromis niet de nodige financiering vindt door bv. een weigering van de bank voor een hypothecair krediet.

De vastgoedprijzen zoals berekend door Statbel zijn gebaseerd op de akten die werden verleden bij de Notaris. Het betreft dus de effectieve verkopen, en niet de compromissen.

Verkoopprijs

Bovenop de overeengekomen verkoopprijs dient de koper ook nog extra kosten te betalen, zoals de registratierechten (of BTW in geval van nieuwbouw) alsook het ereloon van de Notaris voor het verlijden van de akte. Als men een hypothecaire lening aangaat komen hierbij nog de hypothecaire inschrijvingsrechten en eventuele dossierskosten bij de bank.

Voor de berekening van de vastgoedprijzen wordt enkel rekening gehouden met de overeengekomen verkoopprijs exclusief bijkomende kosten.

Type vastgoed

Residentieel vastgoed

In de dataset van het Kadaster waartoe Statbel van 2005 tot 2017 toegang had voor de berekening van de vastgoedprijzen is er sprake van volgende vastgoedcategorieën:

  • woonhuizen
  • villa’s
  • appartementen

Deze categorieën zijn gebaseerd op de aard vermeld op het Kadasterplan. Deze aard wordt bepaald éénmaal een nieuw gebouw is afgewerkt. Nadien wordt deze aard niet steeds bijgewerkt als er een verandering van de bestemming van het gebouw plaatsvindt. De indeling ‘woonhuis’ versus ‘villa’ is gebaseerd op het (subjectieve) oordeel van de schatter van het Kadaster.

In het vervolg van dit document worden de vastgoedprijzen die zijn berekend volgens bovenstaande indeling aangeduid als de vastgoedprijzen volgens de “oude methodologie”.

Vanaf 2017 werd een uitgebreidere gegevensset ter beschikking gesteld aan Statbel, met een meer gedetailleerde omschrijving van het goed. Het gaat om twee extra variabelen: de aard volgens de verkoopakte en de constructiecode.

Dankzij deze extra infomatie kan de methodologie verder geoptimaliseerd worden:

  • Voor de bepaling van het type gebouw wordt er niet meer gekeken naar de aard vermeld op het Kadasterplan, maar wel naar de aard vermeld in de verkoopakte. Deze is meer up-to-date, want deze wordt bij elke verkoop opnieuw vastgesteld (door de Notaris).
  • Bij de huizen is er voortaan een objectieve onderverdeling volgens het aantal gevels: in de oude methode was er sprake van woonhuizen en villa's, maar deze kwalificatie is subjectief. In de aangepaste methodologie wordt voortaan een onderscheid gemaakt tussen huizen met 2 of 3 gevels en huizen met 4 of meer gevels.

In het vervolg van dit document worden de vastgoedprijzen die zijn berekend op basis van de aard volgens de verkoopakte aangeduid als de vastgoedprijzen volgens de “nieuwe methodologie”.

Bouwgronden

De extra geleverde variabelen laten niet toe om voor de bouwgronden referentieprijzen te berekenen. Reden hiervoor is dat een groot deel van de effectieve bouwgronden aan een restcategorie wordt toegewezen, waarin vanalles kan zitten: landbouwgrond, industrie, bouwgrond, etc. Het gaat om meer dan 50% van alle bouwgronden.

Overige types vastgoed

Ook voor niet-residentieel vastgoed (landbouw, handel, etc.) laat de databank van het Kadaster het niet toe om resultaten te berekenen. Onroerende goederen binnen deze categorie worden heel vaak in bundel verkocht, samen met andere percelen met verschillende bestemmingen voor één totaalprijs, zodat een prijs per afzonderlijk goed niet af te leiden is en bijgevolg geen mediaanprijzen per categorie kunnen berekend worden.

Nieuwbouw

In de oude methodologie werden alle transacties die in de beknopte dataset van het Kadaster zaten opgenomen in de berekening. Hierin zat ook een deel nieuwbouw. Dankzij de uitgebreidere dataset waarover Statbel sinds 2016 beschikt en na gezamenlijke analyse met het Kadaster is duidelijk geworden dat niet alle effectieve nieuwbouw wordt opgenomen in de databank, en dat de gegevens met betrekking tot de nieuwbouw die wel is opgenomen niet steeds accuraat zijn. De databank van het Kadaster laat het dus niet toe om een correct beeld te scheppen over de totale verkoop van nieuwbouw. Daarom wordt in de nieuwe, geoptimaliseerde methodologie enkel rekening gehouden met de secundaire vastgoedmarkt (herverkoop) en worden alle transacties in verband met nieuwbouw weggefilterd.

Zuivering van de datasets

De datasets die worden aangeleverd door het Kadaster worden op twee manieren gezuiverd.

Enerzijds worden alle transacties weggefilterd die niet behoren tot het universum van de statistiek. Deze transacties worden niet in rekening gebracht bij de berekening van de referentieprijs of het aantal transacties. Het gaat bijvoorbeeld om overdrachten ten gevolge van erfenissen. Bij de geoptimaliseerde methodologie wordt ook nieuwbouw weggefilterd.

Ook de transacties waarvan essentiële gegevens ongekend zijn - zoals bv. de verkoopdatum of het type van het onroerend goed - worden weggefilterd.

Anderzijds worden een aantal filters gebruikt waarbij ontbrekende data wordt gedetecteerd. De ontbrekende data laat in dit geval wel toe om de transacties in rekening te brengen voor de berekening van het aantal transacties, maar ze worden achterwege gelaten voor de berekening van de referentieprijs. Het gaat bv. om transacties waarvan enkel de prijs ontbreekt. Ook transacties waarbij meerdere onroerende goederen in een bundel worden doorverkocht aan een totaalprijs vallen in deze categorie.

Resultaten

Bij de oude methodologie bestaan de berekende resultaten uit de gemiddelde prijzen, mediaanprijzen, percentielprijzen, het aantal transacties, totale prijzen en totale oppervlakten.

Bij de nieuwe, geoptimaliseerde methodologie bestaan de berekende resultaten uit mediaanprijzen, percentielprijzen en het aantal transacties.

De resultaten worden gegroepeerd per jaar, semester of trimester, per woningtype en per lokaliteit (de gemeenten, de arrondissementen, de provincies, de gewesten en het Rijk).

Referentieprijs: gemiddelde prijs vs. mediaanprijs

Als men te maken heeft met statistische verdelingen die gekenmerkt zijn door observaties met extreme waarden (zoals bv. de verkoopprijs van vastgoed) dient men rekening te houden dat het gemiddelde als centrale maatstaf hiervan een grote invloed ondervindt: een extreme waarde zal het gemiddelde in belangrijke mate naar zich toe trekken.

Een beter geschikte centrale maatstaf is de mediaanprijs. Dit is de prijs waarbij 50% van de transacties goedkoper zijn en 50% duurder. De invloed van extreme waarden is voor deze maatstaf minimaal of zelf onbestaand: de mediaan verandert niet of nauwelijks als een extreme waarde wordt weggelaten of toegevoegd aan de berekening (in tegenstelling tot het gemiddelde). De mediaanprijs is dus een stabielere maatstaf dan de gemiddelde prijs.

In de publicaties van Statbel wordt de mediaanprijs als referentieprijs gebruikt.

Percentielprijzen

De percentielprijzen zijn extra maatstaven die samen met de mediaanprijs een beter beeld geven over de statistische verdeling van de prijzen. Het 25e percentiel (ook wel het eerste kwartiel genoemd = Q25) is de prijs waarbij 25% van de transacties even duur of goedkoper zijn en 75% van de transacties even duur of duurder zijn.

Het 75e percentiel (ook wel het derde kwartiel genoemd = Q75) is de prijs waarbij 75% van de transacties even duur of goedkoper zijn en 25% van de transacties even duur of duurder zijn.

Mediaanprijzen en percentielprijzen worden pas weergegeven vanaf 16 transacties met een geldige prijs per aggregaat, dit om een zekere representativiteit te bewerkstelligen alsook de confidentialiteit van de individuele gegevens te waarborgen. Soms zitten er in de databank van het Kadaster transacties zonder vermelding van een geldige prijs. Deze transacties worden meegeteld voor het totale aantal transacties, maar worden niet opgenomen in de prijsberekening. Indien er voor een aggregaat sprake is van één of meerdere transacties met een ongeldige prijs, zal het aantal transacties waarvoor de prijzen worden getoond hoger zijn dan de bovenvermelde grens van 16 transacties, overeenkomstig het aantal transacties met een ongeldige prijs.

Totale prijs

Ten gevolge van het relatief hoge aantal transacties waarvan de prijs ontbreekt (vooral sinds STIPAD) wordt geen totale prijs meer gepubliceerd bij de nieuwe geoptimaliseerde methodologie.

Metadata

woonhuis.svg

Zijn er vragen over dit thema?