Vastgoedprijzen

Woningprijzen - eerste kwartaal 2021

Bouwen & Wonen
Woningprijzen - eerste kwartaal 2021

Statbel, het Belgische statistiekbureau, publiceert vandaag de Belgische woningprijzen voor het eerste kwartaal 2021.

De belangrijkste resultaten:

  • De Belgische mediaanprijs voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing bedroeg 225.000 euro. Voor een huis in open bebouwing betaalde men 330.000 euro.
  • Het Waals Gewest is het goedkoopste gewest met een mediaanprijs van 159.000 euro voor huizen in halfopen of gesloten bebouwing, en 261.000 euro voor huizen in open bebouwing.
  • Daarna volgt het Vlaams Gewest. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten er 260.000 euro, huizen in open bebouwing 365.000 euro.
  • Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het duurste gewest voor alle types woningen. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten 430.000 euro. Voor huizen in open bebouwing was dat 950.000 euro.
  • Vlaams-Brabant en Waals-Brabant zijn de duurste provincies. De goedkoopste Vlaamse provincie is Limburg, de goedkoopste Waalse provincie is Henegouwen.
  • Knokke-Heist is de duurste gemeente, Hastière de goedkoopste.

Alle resultaten in dit persbericht zijn gebaseerd op de verkoopakten die werden geregistreerd bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie van de FOD Financiën.

België

De mediaanprijs voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing bedroeg 225.000 euro in het eerste kwartaal van 2021. Voor een huis in open bebouwing betaalde men 330.000 euro. Wie een huis in open bebouwing wenste te kopen diende dus meer dan 100.000 euro extra op tafel te leggen bovenop de mediaanprijs van een huis in gesloten of halfopen bebouwing. Appartementen kostten 210.000 euro.

BELGIE 2019 2020 2021 evolutie %
2020(Q1) tov. 2019(Q1)
evolutie %
2021(Q1) tov. 2020(Q1)
(Q1) (Q1) (Q1)
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 205.000 188.000 225.000 -8,3% +19,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 295.000 289.000 330.000 -2,0% +14,2%
Appartementen 185.000 199.000 210.000 +7,6% +5,5%
Mediaanprijs (euro)

Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2020 zijn de mediaanprijzen van huizen in gesloten of halfopen bebouwing met 19,7% gestegen.  Voor huizen in open bebouwing was er een prijsstijging van 14,2%. De prijzen van appartementen kenden een prijstoename van 5,5%.

immo

(De grafiek toont de mediaanprijzen van het eerste kwartaal voor elk jaar)

De hoge prijsstijgingen van huizen op nationaal niveau in het eerste kwartaal van 2021 ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar zijn het gevolg van de afschaffing van de woonbonus in het Vlaams Gewest:  het aantal transacties was er in het eerste kwartaal van 2020 zodanig afgenomen zodat de prijzen van het goedkopere Waals Gewest een zwaarder, drukkend effect uitoefenden op de nationale mediaanprijs. In het eerste kwartaal van 2021 is het Vlaamse aandeel in het totaal aantal transacties opnieuw genormaliseerd waardoor de nationale mediaanprijs een sterke stijging vertoont.

BELGIE 2019 2020 2021 evolutie %
2020(Q1) tov. 2019(Q1)
evolutie %
2021(Q1) tov. 2020(Q1)
(Q1) (Q1) (Q1)
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 14.977 9.705 15.666 -35,2% +61,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 6.976 4.687 7.668 -32,8% +63,6%
Appartementen 9.182 7.428 10.529 -19,1% +41,7%
Aantal transacties

De gewesten

Er zijn duidelijke regionale verschillen te noteren: 

  • Het Waals Gewest is het goedkoopste gewest. In het eerste kwartaal van 2021 kenden de huizen in gesloten of halfopen bebouwing met een mediaanprijs van 159.000 euro een prijsstijging van 6% tegenover dezelfde periode vorig jaar. De mediaanprijs van huizen in open bebouwing steeg in Wallonië met 11.000 euro (+4,4%) tot 261.000 euro. Appartementen werden 4,5% duurder en kostten 156.750 euro:
WAALS GEWEST 2019 2020 2021 evolutie %
2020(Q1) tov. 2019(Q1)
evolutie %
2021(Q1) tov. 2020(Q1)
(Q1) (Q1) (Q1)
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 145.000 150.000 159.000 +3,4% +6,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 236.000 250.000 261.000 +5,9% +4,4%
Appartementen 145.000 150.000 156.750 +3,4% +4,5%
Mediaanprijs (euro)
  • Daarna volgt het Vlaams Gewest. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten daar 260.000 euro, een toename van 35.000 euro (+15,6%) ten opzichte van het eerste kwartaal van 2020.  Dit hoge percentage is een inhaalbeweging na de prijsdaling van 2,2% in de vorige periode.  Huizen in open bebouwing (365.000 euro) kenden tegenover het eerste kwartaal van 2020 een prijsstijging van 7,4% of 25.000 euro.  Appartementen kostten 215.000 euro en zijn hiermee 10.000 euro of 4,9% duurder geworden:
VLAAMS GEWEST 2019 2020 2021 evolutie %
2020(Q1) tov. 2019(Q1)
evolutie %
2021(Q1) tov. 2020(Q1)
(Q1) (Q1) (Q1)
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 230.000 225.000 260.000 -2,2% +15,6%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 330.000 340.000 365.000 +3,0% +7,4%
Appartementen 190.000 205.000 215.000 +7,9% +4,9%
Mediaanprijs (euro)
  • Op 30 september 2019 kondigde de Vlaamse regering aan dat de woonbonus voor alle transacties vanaf 1 januari 2020 zou worden afgeschaft.  Dit veroorzaakte een rush op vastgoed in het vierde kwartaal van 2019, met als logisch gevolg dat het aantal transacties tijdens het eerste kwartaal van 2020 een sterke daling kende.  Op de Vlaamse huizenmarkt werd toen de helft minder transacties genoteerd tegenover het jaar voordien.  Tijdens het eerste kwartaal van 2021 is het aantal transacties terug genormaliseerd:
VLAAMS GEWEST 2019 2020 2021 evolutie %
2020(Q1) tov. 2019(Q1)
evolutie %
2021(Q1) tov. 2020(Q1)
(Q1) (Q1) (Q1)
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 9.681 4.587 9.869 -52,6% +115,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 4.482 2.269 4.916 -49,4% +116,7%
Appartementen 5.646 4.231 6.830 -25,1% +61,4%
Aantal transacties
  • Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het duurste gewest voor alle types woningen. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten 430.000 euro en werden 2,4% duurder.  Huizen in open bebouwing kostten 950.000 euro en werden hiermee 18,8% duurder tegenover dezelfde periode vorig jaar.  Appartementen werden 9,8% duurder en kostten 236.000 euro:
BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST 2019 2020 2021 evolutie %
2020(Q1) tov. 2019(Q1)
evolutie %
2021(Q1) tov. 2020(Q1)
(Q1) (Q1) (Q1)
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 399.000 420.000 430.000 +5,3% +2,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 925.000 800.000 950.000 -13,5% +18,8%
Appartementen 200.000 215.000 236.000 +7,5% +9,8%
Mediaanprijs (euro)

De provincies

In het Vlaams Gewest was een huis in het eerste kwartaal van 2021 het duurst in de provincie Vlaams-Brabant: een huis in gesloten of halfopen bebouwing kostte er 300.000 euro, voor een huis in open bebouwing was de mediaanprijs er 420.000 euro.   Deze provincie was ook het duurst voor de appartementen: 231.250 euro.

Limburg was de goedkoopste provincie.  De mediaanprijs voor huizen in gesloten en halfopen bebouwing bedroeg er 206.750 euro.  Huizen in open bebouwing kostten er 280.000 euro en appartementen bleven met een mediaanprijs van 199.850 euro net onder kaap van 200.000 euro .

In het Waals Gewest was voor alle categorieën de provincie Waals-Brabant het duurst: huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten er 300.000 euro, voor huizen in open bebouwing was de mediaanprijs 425.000 euro en appartementen bereikten een niveau van 230.000 euro.

Henegouwen was het goedkoopst voor de gesloten of halfopen bebouwingen (139.000 euro) en de appartementen (135.000 euro). Voor de goedkoopste open bebouwingen moest men in Namen zijn (220.000 euro).

 

De gemeenten

Knokke-Heist duurste gemeente, Hastière goedkoopste

In de tabellen hieronder volgt een rangschikking van de duurste en goedkoopste gemeenten per gewest gebaseerd op alle huizen in gesloten, halfopen of open bebouwing voor het eerste kwartaal van 2021.

De duurste Vlaamse gemeente was Knokke-Heist met een mediaanprijs van 840.000 euro. De goedkoopste huizen in dit gewest waren te vinden in Menen met een mediaanprijs van 165.000 euro.

De duurste Waalse woningen situeerden zich in Lasne (575.000 euro) en de goedkoopste woningen waren terug te vinden in Hastière (68.250 euro).

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kende de gemeente Elsene de hoogste mediaanprijs met 900.000 euro. De laagste mediaanprijs in dit gewest was voor de gemeente Sint-Jans-Molenbeek (272.000 euro).

Huizen in het Vlaams Gewest

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 KNOKKE-HEIST (102) 840.000 1 MENEN (130) 165.000
2 SINT-MARTENS-LATEM (28) 687.500 2 LO-RENINGE (17) 175.300
3 KRAAINEM (31) 655.000 3 TONGEREN (70) 182.500
4 WEZEMBEEK-OPPEM (27) 573.750 4 HEUVELLAND (17) 184.500
5 SINT-GENESIUS-RODE (50) 495.000 5 RONSE (101) 189.000
6 WEMMEL (29) 470.000 6 HARELBEKE (82) 189.500
7 OVERIJSE (82) 465.000 7 INGELMUNSTER (30) 195.000
8 TERVUREN (49) 460.000 8 GINGELOM (33) 195.000
9 EDEGEM (50) 450.000 9 LILLE (32) 195.000
10 SCHILDE (77) 435.000 10 ZUTENDAAL (21) 199.000
11 BOECHOUT (31) 434.250 11 LANDEN (56) 199.000
12 HOVE (16) 432.500 12 IZEGEM (76) 199.500
13 KONTICH (38) 425.000 13 DEERLIJK (30) 200.000
14 BONHEIDEN (24) 422.500 14 DE PANNE (37) 200.000
15 ZOERSEL (47) 420.000 15 HALEN (23) 200.000
16 WUUSTWEZEL (43) 412.500 16 AVELGEM (31) 201.000
17 HOOGSTRATEN (47) 405.000 17 GERAARDSBERGEN (117) 203.000
18 WOMMELGEM (20) 402.500 18 WERVIK (59) 205.000
19 OUD-HEVERLEE (16) 400.000 19 ZOUTLEEUW (18) 205.000
20 KAMPENHOUT (33) 400.000 20 POPERINGE (39) 206.450
tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Huizen in het Waals Gewest

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 LASNE (50) 575.000 1 HASTIERE (52) 68.250
2 TERHULPEN (16) 492.500 2 VIROINVAL (31) 90.000
3 WATERLOO (78) 475.000 3 COLFONTAINE (83) 108.000
4 CHAUMONT-GISTOUX (20) 429.000 4 QUAREGNON (58) 110.000
5 BEVEKOM (16) 417.750 5 FROIDCHAPELLE (24) 110.000
6 GRAVEN (32) 406.500 6 CHIMAY (27) 110.000
7 OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE (48) 385.000 7 DOUR (39) 112.500
8 RIXENSART (44) 379.000 8 FRAMERIES (68) 115.000
9 EIGENBRAKEL (90) 350.000 9 CHARLEROI (496) 125.000
10 WAVER (55) 345.000 10 CHATELET (101) 125.000
11 NEUPRE (26) 345.000 11 BOUSSU (52) 125.000
12 GENEPIEN (40) 345.000 12 ERQUELINNES (29) 127.500
13 AARLEN (55) 326.750 13 QUIEVRAIN (21) 127.500
14 GELDENAKEN (27) 297.000 14 COUVIN (44) 132.500
15 TUBEKE (45) 285.000 15 PHILIPPEVILLE (25) 135.000
16 SENEFFE (22) 285.000 16 BEAURAING (35) 135.000
17 EDINGEN (30) 285.000 17 FARCIENNES (26) 135.500
18 NIJVEL (47) 282.500 18 SERAING (178) 137.000
19 KASTEELBRAKEL (29) 277.500 19 ANTOING (24) 138.750
20 OPZULLIK (19) 275.000 20 FONTAINE-L'EVEQUE (42) 140.000
tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Huizen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 ELSENE (33) 900.000 1 SINT-JANS-MOLENBEEK (20) 272.000
2 SINT-LAMBRECHTS-WOLUWE (27) 665.000 2 ANDERLECHT (53) 300.000
3 SINT-PIETERS-WOLUWE (38) 650.000 3 JETTE (28) 344.000
4 UKKEL (79) 650.000 4 BRUSSEL (60) 352.500
5 WATERMAAL-BOSVOORDE (32) 567.500 5 SINT-AGATHA-BERCHEM (26) 352.500
tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Bijlagen

Overzichtstabel gewesten + provincies

Mediaanprijs

Mediaan (euro) 2019
(Q1)
2020
(Q1)
2021
(Q1)
evolutie %
2020(Q1) tov. 2019(Q1)
evolutie %
2021(Q1) tov. 2020(Q1)
BELGIE Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 205.000 188.000 225.000 -8,3% +19,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 295.000 289.000 330.000 -2,0% +14,2%
Appartementen 185.000 199.000 210.000 +7,6% +5,5%
VLAAMS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 230.000 225.000 260.000 -2,2% +15,6%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 330.000 340.000 365.000 +3,0% +7,4%
Appartementen 190.000 205.000 215.000 +7,9% +4,9%
WAALS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 145.000 150.000 159.000 +3,4% +6,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 236.000 250.000 261.000 +5,9% +4,4%
Appartementen 145.000 150.000 156.750 +3,4% +4,5%
BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 399.000 420.000 430.000 +5,3% +2,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 925.000 800.000 950.000 -13,5% +18,8%
Appartementen 200.000 215.000 236.000 +7,5% +9,8%
PROVINCIE ANTWERPEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 250.000 240.000 283.000 -4,0% +17,9%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 345.000 352.500 386.600 +2,2% +9,7%
Appartementen 185.000 205.000 212.000 +10,8% +3,4%
PROVINCIE VLAAMS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 270.000 267.500 300.000 -0,9% +12,1%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 365.500 377.500 420.000 +3,3% +11,3%
Appartementen 211.175 225.000 231.250 +6,5% +2,8%
PROVINCIE WAALS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 265.000 280.000 300.000 +5,7% +7,1%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 370.000 375.000 425.000 +1,4% +13,3%
Appartementen 210.000 230.000 230.000 +9,5% 0,0%
PROVINCIE WEST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 205.750 197.000 225.000 -4,3% +14,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 329.525 349.000 360.000 +5,9% +3,2%
Appartementen 185.000 195.000 209.000 +5,4% +7,2%
PROVINCIE OOST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 222.000 220.000 251.600 -0,9% +14,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 345.000 350.000 383.150 +1,4% +9,5%
Appartementen 199.000 220.000 226.000 +10,6% +2,7%
PROVINCIE HENEGOUWEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 130.000 135.000 139.000 +3,8% +3,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 225.000 230.000 245.000 +2,2% +6,5%
Appartementen 122.750 135.000 135.000 +10,0% 0,0%
PROVINCIE LUIK Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 150.000 157.500 165.000 +5,0% +4,8%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 240.000 255.000 260.000 +6,3% +2,0%
Appartementen 139.000 145.000 150.000 +4,3% +3,4%
PROVINCIE LIMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 198.000 198.000 206.750 0,0% +4,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 255.000 237.500 280.000 -6,9% +17,9%
Appartementen 187.750 179.000 199.850 -4,7% +11,6%
PROVINCIE LUXEMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 146.500 155.000 164.750 +5,8% +6,3%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 179.000 190.000 240.000 +6,1% +26,3%
Appartementen 141.000 140.000 162.000 -0,7% +15,7%
PROVINCIE NAMEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 162.000 170.000 165.000 +4,9% -2,9%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 210.000 210.000 220.000 0,0% +4,8%
Appartementen 154.100 167.000 150.000 +8,4% -10,2%

Aantal transacties

Aantal transacties 2019
(Q1)
2020
(Q1)
2021
(Q1)
evolutie %
2020(Q1) tov. 2019(Q1)
evolutie %
2021(Q1) tov. 2020(Q1)
BELGIE Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 14.977 9.705 15.666 -35,2% +61,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 6.976 4.687 7.668 -32,8% +63,6%
Appartementen 9.182 7.428 10.529 -19,1% +41,7%
VLAAMS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 9.681 4.587 9.869 -52,6% +115,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 4.482 2.269 4.916 -49,4% +116,7%
Appartementen 5.646 4.231 6.830 -25,1% +61,4%
WAALS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 4.762 4.613 5.259 -3,1% +14,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 2.463 2.381 2.724 -3,3% +14,4%
Appartementen 1.333 1.161 1.484 -12,9% +27,8%
BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 534 505 538 -5,4% +6,5%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 31 37 28 +19,4% -24,3%
Appartementen 2.203 2.036 2.215 -7,6% +8,8%
PROVINCIE ANTWERPEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 2.501 1.123 2.456 -55,1% +118,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 1.112 605 1.264 -45,6% +108,9%
Appartementen 2.212 1.486 2.575 -32,8% +73,3%
PROVINCIE VLAAMS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 1.467 696 1.478 -52,6% +112,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 887 418 976 -52,9% +133,5%
Appartementen 643 491 666 -23,6% +35,6%
PROVINCIE WAALS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 407 350 420 -14,0% +20,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 386 369 403 -4,4% +9,2%
Appartementen 209 173 224 -17,2% +29,5%
PROVINCIE WEST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 2.168 1.032 2.262 -52,4% +119,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 794 429 852 -46,0% +98,6%
Appartementen 1.526 1.392 2.155 -8,8% +54,8%
PROVINCIE OOST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 2.736 1.406 2.883 -48,6% +105,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 832 412 904 -50,5% +119,4%
Appartementen 772 556 908 -28,0% +63,3%
PROVINCIE HENEGOUWEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 2.278 2.161 2.385 -5,1% +10,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 711 670 793 -5,8% +18,4%
Appartementen 364 358 441 -1,6% +23,2%
PROVINCIE LUIK Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 1.392 1.381 1.561 -0,8% +13,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 574 579 640 +0,9% +10,5%
Appartementen 487 406 515 -16,6% +26,8%
PROVINCIE LIMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 809 330 790 -59,2% +139,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 857 405 920 -52,7% +127,2%
Appartementen 493 306 526 -37,9% +71,9%
PROVINCIE LUXEMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 225 273 324 +21,3% +18,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 316 297 372 -6,0% +25,3%
Appartementen 118 80 124 -32,2% +55,0%
PROVINCIE NAMEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 460 448 569 -2,6% +27,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 476 466 516 -2,1% +10,7%
Appartementen 155 144 180 -7,1% +25,0%
Mediaanprijs per gebouwtype
Content
2-3 gevel woningen
4 gevel woningen tabel
Kaart
Content
Appartementen

Algemene situering

De statistiek van de vastgoedprijzen is gebaseerd op de verkoopakten die worden geregistreerd door de FOD Financiën, meer bepaald door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD), beter gekend als het Kadaster.

Tot 2004 werden de benodigde gegevens op papier overgemaakt aan Statbel. Vanaf 2005 werden de gegevens digitaal overgemaakt, op basis van het registratiesysteem CADNET/LOCO. Vanaf 2016 werd het systeem CADNET/LOCO bij de AAPD vervangen door het systeem STIPAD.

Dit document beschrijft de methodologie die wordt gebruikt voor de berekening van de vastgoedprijzen.

Onderhandse verkopen versus openbare verkopen

Bij een onderhandse verkoop van een onroerend goed komen koper en verkoper onderling een verkoopprijs overeen.

Bij een openbare verkoop wordt een onroerend goed verkocht volgens het systeem van het hoogste bod. Deze vindt doorgaans plaats onder leiding van een Notaris in een publieke ruimte (bv. een café) en wordt bv. aangekondigd in een lokaal dagblad. De vastgoedprijzen zoals berekend door Statbel zijn gebaseerd op zowel de onderhandse verkopen als de openbare verkopen.

Compromissen versus akten

Bij een onderhandse verkoop van een onroerend goed wordt eerst een compromis getekend tussen verkoper en koper. De ondertekening van de authentieke akte gebeurt binnen de 4 maand volgend op de datum van het compromis bij de Notaris (het verlijden van de akte).

Niet alle compromissen leiden tot een effectieve verkoop. Het kan zijn dat de koper na het ondertekenen van het compromis niet de nodige financiering vindt door bv. een weigering van de bank voor een hypothecair krediet.

De vastgoedprijzen zoals berekend door Statbel zijn gebaseerd op de akten die werden verleden bij de Notaris. Het betreft dus de effectieve verkopen, en niet de compromissen.

Verkoopprijs

Bovenop de overeengekomen verkoopprijs dient de koper ook nog extra kosten te betalen, zoals de registratierechten (of BTW in geval van nieuwbouw) alsook het ereloon van de Notaris voor het verlijden van de akte. Als men een hypothecaire lening aangaat komen hierbij nog de hypothecaire inschrijvingsrechten en eventuele dossierskosten bij de bank.

Voor de berekening van de vastgoedprijzen wordt enkel rekening gehouden met de overeengekomen verkoopprijs exclusief bijkomende kosten.

Type vastgoed

Residentieel vastgoed

In de dataset van het Kadaster waartoe Statbel van 2005 tot 2017 toegang had voor de berekening van de vastgoedprijzen is er sprake van volgende vastgoedcategorieën:

  • woonhuizen
  • villa’s
  • appartementen

Deze categorieën zijn gebaseerd op de aard vermeld op het Kadasterplan. Deze aard wordt bepaald éénmaal een nieuw gebouw is afgewerkt. Nadien wordt deze aard niet steeds bijgewerkt als er een verandering van de bestemming van het gebouw plaatsvindt. De indeling ‘woonhuis’ versus ‘villa’ is gebaseerd op het (subjectieve) oordeel van de schatter van het Kadaster.

In het vervolg van dit document worden de vastgoedprijzen die zijn berekend volgens bovenstaande indeling aangeduid als de vastgoedprijzen volgens de “oude methodologie”.

Vanaf 2017 werd een uitgebreidere gegevensset ter beschikking gesteld aan Statbel, met een meer gedetailleerde omschrijving van het goed. Het gaat om twee extra variabelen: de aard volgens de verkoopakte en de constructiecode.

Dankzij deze extra infomatie kan de methodologie verder geoptimaliseerd worden:

  • Voor de bepaling van het type gebouw wordt er niet meer gekeken naar de aard vermeld op het Kadasterplan, maar wel naar de aard vermeld in de verkoopakte. Deze is meer up-to-date, want deze wordt bij elke verkoop opnieuw vastgesteld (door de Notaris).
  • Bij de huizen is er voortaan een objectieve onderverdeling volgens het aantal gevels: in de oude methode was er sprake van woonhuizen en villa's, maar deze kwalificatie is subjectief. In de aangepaste methodologie wordt voortaan een onderscheid gemaakt tussen huizen met 2 of 3 gevels en huizen met 4 of meer gevels.

In het vervolg van dit document worden de vastgoedprijzen die zijn berekend op basis van de aard volgens de verkoopakte aangeduid als de vastgoedprijzen volgens de “nieuwe methodologie”.

Bouwgronden

De extra geleverde variabelen laten niet toe om voor de bouwgronden referentieprijzen te berekenen. Reden hiervoor is dat een groot deel van de effectieve bouwgronden aan een restcategorie wordt toegewezen, waarin vanalles kan zitten: landbouwgrond, industrie, bouwgrond, etc. Het gaat om meer dan 50% van alle bouwgronden.

Overige types vastgoed

Ook voor niet-residentieel vastgoed (landbouw, handel, etc.) laat de databank van het Kadaster het niet toe om resultaten te berekenen. Onroerende goederen binnen deze categorie worden heel vaak in bundel verkocht, samen met andere percelen met verschillende bestemmingen voor één totaalprijs, zodat een prijs per afzonderlijk goed niet af te leiden is en bijgevolg geen mediaanprijzen per categorie kunnen berekend worden.

Nieuwbouw

In de oude methodologie werden alle transacties die in de beknopte dataset van het Kadaster zaten opgenomen in de berekening. Hierin zat ook een deel nieuwbouw. Dankzij de uitgebreidere dataset waarover Statbel sinds 2016 beschikt en na gezamenlijke analyse met het Kadaster is duidelijk geworden dat niet alle effectieve nieuwbouw wordt opgenomen in de databank, en dat de gegevens met betrekking tot de nieuwbouw die wel is opgenomen niet steeds accuraat zijn. De databank van het Kadaster laat het dus niet toe om een correct beeld te scheppen over de totale verkoop van nieuwbouw. Daarom wordt in de nieuwe, geoptimaliseerde methodologie enkel rekening gehouden met de secundaire vastgoedmarkt (herverkoop) en worden alle transacties in verband met nieuwbouw weggefilterd.

Zuivering van de datasets

De datasets die worden aangeleverd door het Kadaster worden op twee manieren gezuiverd.

Enerzijds worden alle transacties weggefilterd die niet behoren tot het universum van de statistiek. Deze transacties worden niet in rekening gebracht bij de berekening van de referentieprijs of het aantal transacties. Het gaat bijvoorbeeld om overdrachten ten gevolge van erfenissen. Bij de geoptimaliseerde methodologie wordt ook nieuwbouw weggefilterd.

Ook de transacties waarvan essentiële gegevens ongekend zijn - zoals bv. de verkoopdatum of het type van het onroerend goed - worden weggefilterd.

Anderzijds worden een aantal filters gebruikt waarbij ontbrekende data wordt gedetecteerd. De ontbrekende data laat in dit geval wel toe om de transacties in rekening te brengen voor de berekening van het aantal transacties, maar ze worden achterwege gelaten voor de berekening van de referentieprijs. Het gaat bv. om transacties waarvan enkel de prijs ontbreekt. Ook transacties waarbij meerdere onroerende goederen in een bundel worden doorverkocht aan een totaalprijs vallen in deze categorie.

Resultaten

Bij de oude methodologie bestaan de berekende resultaten uit de gemiddelde prijzen, mediaanprijzen, percentielprijzen, het aantal transacties, totale prijzen en totale oppervlakten.

Bij de nieuwe, geoptimaliseerde methodologie bestaan de berekende resultaten uit mediaanprijzen, percentielprijzen en het aantal transacties.

De resultaten worden gegroepeerd per jaar, semester of trimester, per woningtype en per lokaliteit (de gemeenten, de arrondissementen, de provincies, de gewesten en het Rijk).

Referentieprijs: gemiddelde prijs vs. mediaanprijs

Als men te maken heeft met statistische verdelingen die gekenmerkt zijn door observaties met extreme waarden (zoals bv. de verkoopprijs van vastgoed) dient men rekening te houden dat het gemiddelde als centrale maatstaf hiervan een grote invloed ondervindt: een extreme waarde zal het gemiddelde in belangrijke mate naar zich toe trekken.

Een beter geschikte centrale maatstaf is de mediaanprijs. Dit is de prijs waarbij 50% van de transacties goedkoper zijn en 50% duurder. De invloed van extreme waarden is voor deze maatstaf minimaal of zelf onbestaand: de mediaan verandert niet of nauwelijks als een extreme waarde wordt weggelaten of toegevoegd aan de berekening (in tegenstelling tot het gemiddelde). De mediaanprijs is dus een stabielere maatstaf dan de gemiddelde prijs.

In de publicaties van Statbel wordt de mediaanprijs als referentieprijs gebruikt.

Percentielprijzen

De percentielprijzen zijn extra maatstaven die samen met de mediaanprijs een beter beeld geven over de statistische verdeling van de prijzen. Het 25e percentiel (ook wel het eerste kwartiel genoemd = Q25) is de prijs waarbij 25% van de transacties even duur of goedkoper zijn en 75% van de transacties even duur of duurder zijn.

Het 75e percentiel (ook wel het derde kwartiel genoemd = Q75) is de prijs waarbij 75% van de transacties even duur of goedkoper zijn en 25% van de transacties even duur of duurder zijn.

Mediaanprijzen en percentielprijzen worden pas weergegeven vanaf 16 transacties met een geldige prijs per aggregaat, dit om een zekere representativiteit te bewerkstelligen alsook de confidentialiteit van de individuele gegevens te waarborgen. Soms zitten er in de databank van het Kadaster transacties zonder vermelding van een geldige prijs. Deze transacties worden meegeteld voor het totale aantal transacties, maar worden niet opgenomen in de prijsberekening. Indien er voor een aggregaat sprake is van één of meerdere transacties met een ongeldige prijs, zal het aantal transacties waarvoor de prijzen worden getoond hoger zijn dan de bovenvermelde grens van 16 transacties, overeenkomstig het aantal transacties met een ongeldige prijs.

Totale prijs

Ten gevolge van het relatief hoge aantal transacties waarvan de prijs ontbreekt (vooral sinds STIPAD) wordt geen totale prijs meer gepubliceerd bij de nieuwe geoptimaliseerde methodologie.

Metadata