Vastgoedprijzen

Woningprijzen - eerste kwartaal 2020

Bouwen & Wonen
Woningprijzen - eerste kwartaal 2020

Statbel, het Belgische statistiekbureau, publiceert vandaag de Belgische woningprijzen voor het eerste kwartaal 2020.

De belangrijkste resultaten:

  • De Belgische mediaanprijs voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing bedroeg 188.000 euro in het eerste kwartaal van 2020. Voor een huis in open bebouwing betaalde men 289.000 euro.
  • Het Waals Gewest is het goedkoopste gewest met een mediaanprijs van 150.000 euro voor huizen in halfopen of gesloten bebouwing, en 250.000 euro voor huizen in open bebouwing.
  • Daarna volgt het Vlaams Gewest. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten er 225.000 euro, huizen in open bebouwing 340.000 euro.  Na de afschaffing van de Vlaamse woonbonus werden de helft minder huizen verkocht en een kwart minder appartementen.
  • Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het duurste gewest voor alle types woningen. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten 420.500 euro. Voor huizen in open bebouwing was dat 800.000 euro.
  • Er is een beperkte impact van de COVID-19-crisis op het aantal transacties aangezien de lockdown startte op 18 maart 2020, terwijl in dit persbericht de resultaten worden beschouwd van het volledige eerste trimester 2020.

Alle resultaten in dit persbericht zijn gebaseerd op de verkoopakten die werden geregistreerd bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie van de FOD Financiën.

België

De mediaanprijs voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing bedroeg 188.000 euro in het eerste kwartaal van 2020. Voor een huis in open bebouwing betaalde men 289.000 euro. Wie een huis in open bebouwing wenste te kopen diende dus meer dan 100.000 euro extra op tafel te leggen bovenop de mediaanprijs van een huis in gesloten of halfopen bebouwing. Appartementen kostten 199.000 euro.

BELGIE 2018 2019 2020 evolutie % evolutie %
(Q1) (Q1) (Q1) 2019/2018 2020/2019
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 195.000 205.000 188.000 +5,1% -8,3%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 280.000 295.000 289.000 +5,4% -2,0%
Appartementen 180.000 185.000 199.000 +2,8% +7,6%
Mediaanprijs (euro)

Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2019 zijn de mediaanprijzen van huizen in gesloten of halfopen bebouwing met 8,3% gedaald. Voor huizen in open bebouwing was er een prijsdaling van 2%.  De prijzen van appartementen kenden een prijstoename van 7,6%.

immo

Het aantal transacties op nationaal niveau kende tijdens het eerste kwartaal van 2020 een aanzienlijke terugval.  Voor huizen was er een afname van ongeveer één derde.  Op de appartementenmarkt werden er bijna 20% minder transacties genoteerd:

BELGIE 2018 2019 2020 evolutie % evolutie %
(Q1) (Q1) (Q1) 2019/2018 2020/2019
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 15.216 14.974 9.652 -1,6% -35,5%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 6.976 6.975 4.665 0,0% -33,1%
Appartementen 8.756 9.180 7.399 +4,8% -19,4%
Aantal transacties

Deze terugval heeft als voornaamste oorzaak de afschaffing van de Vlaamse woonbonus (zie verder) en in beperktere mate de lockdown die plaatsvond vanaf 18 maart 2020 ten gevolge van de COVID-19 crisis.  Vóór de lockdown werden er tijdens het eerste trimester gemiddeld 360 transacties van huizen en appartementen per werkdag geregistreerd.  In de periode van 18 maart 2020 tot en met 31 maart 2020 werden gemiddeld 200 transacties per werkdag geregistreerd. 

De gewesten

Er zijn duidelijke regionale verschillen te noteren: 

  • Het Waals Gewest is het goedkoopste gewest. In het eerste kwartaal van 2020 kenden de huizen in gesloten of halfopen bebouwing met een mediaanprijs van 150.000 euro een prijsstijging van 3,4% tegenover dezelfde periode vorig jaar.  De mediaanprijs van huizen in open bebouwing steeg in Wallonië met 14.000 euro (+5,9%) tot 250.000 euro. Appartementen werden met een meerprijs van 5.000 euro 3,4% duurder en kostten 150.000 euro:
WAALS GEWEST 2018 2019 2020 evolutie % evolutie %
(Q1) (Q1) (Q1) 2019/2018 2020/2019
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 137.000 145.000 150.000 +5,8% +3,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 230.000 236.000 250.000 +2,6% +5,9%
Appartementen 140.000 145.000 150.000 +3,6% +3,4%
Mediaanprijs (euro)
  • Daarna volgt het Vlaams Gewest. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten daar 225.000 euro, een afname van 5.000 euro (-2,2%) ten opzichte van het eerste kwartaal van 2019.  Huizen in open bebouwing (340.000 euro) kenden tegenover het eerste kwartaal van 2019 een prijsstijging van 3% of 10.000 euro.  Appartementen kostten 205.000 euro en zijn hiermee 7,9% duurder geworden:
VLAAMS GEWEST 2018 2019 2020 evolutie % evolutie %
(Q1) (Q1) (Q1) 2019/2018 2020/2019
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 225.000 230.000 225.000 +2,2% -2,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 310.000 330.000 340.000 +6,5% +3,0%
Appartementen 185.000 190.000 205.000 +2,7% +7,9%
Mediaanprijs (euro)

Op 30 september 2019 kondigde de nieuwe Vlaamse regering aan dat de woonbonus voor alle transacties vanaf 1 januari 2020 zou worden afgeschaft.  Dit veroorzaakte een rush op vastgoed in het vierde kwartaal van 2019, met als logisch gevolg dat het aantal transacties tijdens het eerste kwartaal van 2020 een sterke daling kende.  Op de Vlaamse huizenmarkt werden de helft minder transacties genoteerd tegenover dezelfde periode vorig jaar.  De impact van de afschaffing was minder sterk bij de appartementen waar sprake was van een kwart minder transacties:

VLAAMS GEWEST 2018 2019 2020 evolutie % evolutie %
(Q1) (Q1) (Q1) 2019/2018 2020/2019
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 9.469 9.679 4.554 +2,2% -52,9%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 4.304 4.481 2.258 +4,1% -49,6%
Appartementen 5.169 5.645 4.216 +9,2% -25,3%
Aantal transacties
  • Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het duurste gewest voor alle types woningen. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten 420.500 euro en werden 5,4% duurder.  Huizen in open bebouwing kostten 800.000 euro en werden hiermee 13,5% goedkoper tegenover dezelfde periode vorig jaar.  Appartementen werden 7,5% (15.000 euro) duurder en kostten 215.000 euro:
BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST 2018 2019 2020 evolutie % evolutie %
(Q1) (Q1) (Q1) 2019/2018 2020/2019
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 375.000 399.000 420.500 +6,4% +5,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 973.000 925.000 800.000 -4,9% -13,5%
Appartementen 195.000 200.000 215.000 +2,6% +7,5%
Mediaanprijs (euro)

De provincies

In het Vlaams Gewest was een huis in het eerste kwartaal van 2020 het duurst in de provincie Vlaams-Brabant: een huis in gesloten of halfopen bebouwing kostte er 268.500 euro, voor een huis in open bebouwing was de mediaanprijs er 380.000 euro.   Deze provincie was ook het duurst voor de appartementen: 225.000 euro.

Limburg was de goedkoopste provincie voor huizen in open bebouwing (240.000 euro) en appartementen (180.000 euro).  De mediaanprijs voor huizen in gesloten en halfopen bebouwing was het laagst in West-Vlaanderen (195.500 euro).

In het Waals Gewest was voor alle categorieën de provincie Waals-Brabant het duurst: huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten er 280.000 euro, voor huizen in open bebouwing was de mediaanprijs 375.000 euro en appartementen bereikten een niveau van 230.000 euro.

Henegouwen was het goedkoopst voor de gesloten of halfopen bebouwingen en de appartementen – beide kenden een mediaanprijs van 135.000 euro. Voor de goedkoopste open bebouwingen moest men in Luxemburg zijn (190.000 euro).

 

De gemeenten

Knokke-Heist duurste gemeente, Hastière goedkoopste

In de tabellen hieronder volgt een rangschikking van de duurste en goedkoopste gemeenten per gewest gebaseerd op alle huizen in gesloten, halfopen of open bebouwing voor het eerste kwartaal van 2020.

De duurste Vlaamse gemeente was Knokke-Heist met een mediaanprijs van 720.000 euro. De goedkoopste huizen in dit gewest waren te vinden in Menen met een mediaanprijs van 120.000 euro.

De duurste Waalse woningen situeerden zich in Lasne (580.000 euro) en de goedkoopste woningen waren terug te vinden in Hastière (65.000 euro).

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kende de gemeente Sint-Pieters-Woluwe de hoogste mediaanprijs met 650.000 euro. De laagste mediaanprijs in dit gewest was voor de gemeente Anderlecht (280.000 euro).

Huizen in het Vlaams Gewest

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 KNOKKE-HEIST (66) 720.000 1 MENEN (57) 120.000
2 TERVUREN (19) 530.000 2 RONSE (37) 133.000
3 WEMMEL (21) 434.229 3 WERVIK (27) 143.750
4 OVERIJSE (23) 420.000 4 HERSELT (21) 150.000
5 LOCHRISTI (19) 415.000 5 GERAARDSBERGEN (56) 158.250
6 SINT-MARTENS-LATEM (41) 412.500 6 TONGEREN (25) 160.000
7 KONTICH (26) 410.000 7 DEERLIJK (17) 163.092
8 MEISE (21) 400.000 8 WETTEREN (45) 169.000
9 SINT-GENESIUS-RODE (22) 400.000 9 DE PANNE (17) 173.000
10 SCHILDE (26) 397.500 10 MAASMECHELEN (27) 175.500
11 KALMTHOUT (23) 389.000 11 TESSENDERLO (18) 179.500
12 ASSE (38) 370.000 12 WEVELGEM (35) 180.000
13 HOOGSTRATEN (30) 370.000 13 MIDDELKERKE (29) 180.000
14 HERENT (23) 360.000 14 NIEL (20) 185.000
15 SINT-KATELIJNE-WAVER (20) 357.000 15 BALEN (26) 187.000
16 BRASSCHAAT (54) 355.000 16 POPERINGE (26) 189.500
17 EDEGEM (21) 355.000 17 TIENEN (49) 190.000
18 MORTSEL (20) 349.750 18 BOOM (26) 190.000
19 ZAVENTEM (38) 349.000 19 HARELBEKE (29) 190.000
20 KEERBERGEN (17) 348.000 20 SCHERPENHEUVEL-ZICHEM (29) 192.500
tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Huizen in het Waals Gewest

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 LASNE (39) 580.000 1 HASTIERE (41) 65.000
2 WATERLOO (75) 440.000 2 SOMME-LEUZE (29) 93.500
3 RIXENSART (52) 385.000 3 PHILIPPEVILLE (22) 100.000
4 OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE (29) 362.500 4 COLFONTAINE (64) 104.000
5 EIGENBRAKEL (62) 347.500 5 FARCIENNES (23) 106.000
6 NEUPRE (20) 337.500 6 VIROINVAL (17) 106.500
7 KASTEELBRAKEL (21) 335.000 7 VRESSE-SUR-SEMOIS (22) 107.500
8 GENEPIEN (28) 331.000 8 QUAREGNON (43) 110.000
9 COURT-SAINT-ETIENNE (27) 312.500 9 STAVELOT (20) 110.000
10 WAVER (46) 310.000 10 RENDEUX (18) 110.000
11 GRAVEN (25) 300.000 11 CHIMAY (33) 110.000
12 VILLERS-LA-VILLE (23) 295.000 12 COUVIN (30) 111.000
13 AARLEN (33) 287.500 13 LA ROCHE-EN-ARDENNE (22) 111.100
14 NANDRIN (19) 285.916 14 BOUSSU (49) 112.000
15 GELDENAKEN (23) 280.000 15 DOUR (35) 115.000
16 NIJVEL (38) 278.000 16 CHATELET (56) 120.000
17 PLOMBIERES (18) 275.000 17 CHARLEROI (425) 125.000
18 GEMBLOUX (39) 265.000 18 BEAURAING (20) 127.500
19 HERVE (19) 265.000 19 FRAMERIES (54) 128.250
20 EGHEZEE (21) 258.000 20 SAINT-NICOLAS (58) 129.500
tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Huizen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 SINT-PIETERS-WOLUWE (47) 650.000 1 ANDERLECHT (37) 280.000
2 ELSENE (29) 625.000 2 SINT-JANS-MOLENBEEK (26) 317.500
3 UKKEL (76) 565.955 3 JETTE (30) 318.500
4 WATERMAAL-BOSVOORDE (29) 520.000 4 EVERE (16) 337.500
5 SINT-LAMBRECHTS-WOLUWE (31) 500.000 5 SINT-AGATHA-BERCHEM (20) 340.000
tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Bijlagen

Overzichtstabel gewesten + provincies

Mediaanprijs

Mediaanprijs (euro) 2018
(Q1)
2019
(Q1)
2020
(Q1)
evolutie %
2019/2018
evolutie %
2020/2019
BELGIE Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 195.000 205.000 188.000 +5,1% -8,3%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 280.000 295.000 289.000 +5,4% -2,0%
Appartementen 180.000 185.000 199.000 +2,8% +7,6%
VLAAMS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 225.000 230.000 225.000 +2,2% -2,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 310.000 330.000 340.000 +6,5% +3,0%
Appartementen 185.000 190.000 205.000 +2,7% +7,9%
WAALS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 137.000 145.000 150.000 +5,8% +3,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 230.000 236.000 250.000 +2,6% +5,9%
Appartementen 140.000 145.000 150.000 +3,6% +3,4%
BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 375.000 399.000 420.500 +6,4% +5,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 973.000 925.000 800.000 -4,9% -13,5%
Appartementen 195.000 200.000 215.000 +2,6% +7,5%
PROVINCIE ANTWERPEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 240.000 250.000 245.000 +4,2% -2,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 325.000 345.000 355.000 +6,2% +2,9%
Appartementen 174.000 185.000 205.000 +6,3% +10,8%
PROVINCIE VLAAMS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 260.000 270.000 268.500 +3,8% -0,6%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 352.500 365.500 380.000 +3,7% +4,0%
Appartementen 210.000 211.175 225.000 +0,6% +6,5%
PROVINCIE WAALS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 250.000 265.000 280.000 +6,0% +5,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 370.000 370.000 375.000 0,0% +1,4%
Appartementen 195.000 210.000 230.000 +7,7% +9,5%
PROVINCIE WEST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 205.000 205.750 195.500 +0,4% -5,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 310.000 329.525 349.000 +6,3% +5,9%
Appartementen 187.500 185.000 195.000 -1,3% +5,4%
PROVINCIE OOST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 217.000 222.000 220.000 +2,3% -0,9%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 325.000 345.000 350.000 +6,2% +1,4%
Appartementen 200.000 199.000 220.000 -0,5% +10,6%
PROVINCIE HENEGOUWEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 120.000 130.000 135.000 +8,3% +3,8%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 215.000 225.000 230.000 +4,7% +2,2%
Appartementen 115.000 122.750 135.000 +6,7% +10,0%
PROVINCIE LUIK Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 140.000 150.000 157.500 +7,1% +5,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 227.750 240.000 255.000 +5,4% +6,3%
Appartementen 133.500 139.000 145.000 +4,1% +4,3%
PROVINCIE LIMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 186.000 198.000 198.000 +6,5% 0,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 237.750 255.000 240.000 +7,3% -5,9%
Appartementen 180.000 187.750 180.000 +4,3% -4,1%
PROVINCIE LUXEMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 140.000 146.500 155.000 +4,6% +5,8%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 185.000 179.000 190.000 -3,2% +6,1%
Appartementen 125.000 141.000 141.250 +12,8% +0,2%
PROVINCIE NAMEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 150.000 162.000 170.000 +8,0% +4,9%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 200.000 210.000 210.000 +5,0% 0,0%
Appartementen 155.000 154.100 167.000 -0,6% +8,4%

Aantal transacties

Aantal transacties 2018
(Q1)
2019
(Q1)
2020
(Q1)
evolutie %
2019/2018
evolutie %
2020/2019
BELGIE Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 15.216 14.974 9.652 -1,6% -35,5%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 6.976 6.975 4.665 0,0% -33,1%
Appartementen 8.756 9.180 7.399 +4,8% -19,4%
VLAAMS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 9.469 9.679 4.554 +2,2% -52,9%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 4.304 4.481 2.258 +4,1% -49,6%
Appartementen 5.169 5.645 4.216 +9,2% -25,3%
WAALS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 5.240 4.761 4.594 -9,1% -3,5%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 2.630 2.463 2.370 -6,3% -3,8%
Appartementen 1.426 1.333 1.158 -6,5% -13,1%
BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 507 534 504 +5,3% -5,6%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 42 31 37 -26,2% +19,4%
Appartementen 2.161 2.202 2.025 +1,9% -8,0%
PROVINCIE ANTWERPEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 2.373 2.500 1.116 +5,4% -55,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 1.087 1.111 602 +2,2% -45,8%
Appartementen 1.965 2.212 1.481 +12,6% -33,0%
PROVINCIE VLAAMS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 1.398 1.467 690 +4,9% -53,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 877 887 416 +1,1% -53,1%
Appartementen 536 643 489 +20,0% -24,0%
PROVINCIE WAALS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 363 407 347 +12,1% -14,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 393 386 365 -1,8% -5,4%
Appartementen 271 209 172 -22,9% -17,7%
PROVINCIE WEST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 2.146 2.168 1.026 +1,0% -52,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 731 794 426 +8,6% -46,3%
Appartementen 1.504 1.525 1.387 +1,4% -9,0%
PROVINCIE OOST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 2.768 2.735 1.396 -1,2% -49,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 851 832 410 -2,2% -50,7%
Appartementen 727 772 554 +6,2% -28,2%
PROVINCIE HENEGOUWEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 2.419 2.278 2.156 -5,8% -5,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 723 711 668 -1,7% -6,0%
Appartementen 368 364 358 -1,1% -1,6%
PROVINCIE LUIK Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 1.607 1.392 1.374 -13,4% -1,3%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 635 574 577 -9,6% +0,5%
Appartementen 507 487 405 -3,9% -16,8%
PROVINCIE LIMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 784 809 326 +3,2% -59,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 758 857 404 +13,1% -52,9%
Appartementen 437 493 305 +12,8% -38,1%
PROVINCIE LUXEMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 297 225 273 -24,2% +21,3%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 355 316 296 -11,0% -6,3%
Appartementen 109 118 79 +8,3% -33,1%
PROVINCIE NAMEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 554 459 444 -17,1% -3,3%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 524 476 464 -9,2% -2,5%
Appartementen 171 155 144 -9,4% -7,1%
Mediaanprijs per gebouwtype
Content
2-3 gevel woningen
4 gevel woningen tabel
4 gevel woningen kaart
Content
appartementen

Algemene situering

De statistiek van de vastgoedprijzen is gebaseerd op de verkoopakten die worden geregistreerd door de FOD Financiën, meer bepaald door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD), beter gekend als het Kadaster.

Tot 2004 werden de benodigde gegevens op papier overgemaakt aan Statbel. Vanaf 2005 werden de gegevens digitaal overgemaakt, op basis van het registratiesysteem CADNET/LOCO. Vanaf 2016 werd het systeem CADNET/LOCO bij de AAPD vervangen door het systeem STIPAD.

Dit document beschrijft de methodologie die wordt gebruikt voor de berekening van de vastgoedprijzen.

Onderhandse verkopen versus openbare verkopen

Bij een onderhandse verkoop van een onroerend goed komen koper en verkoper onderling een verkoopprijs overeen.

Bij een openbare verkoop wordt een onroerend goed verkocht volgens het systeem van het hoogste bod. Deze vindt doorgaans plaats onder leiding van een Notaris in een publieke ruimte (bv. een café) en wordt bv. aangekondigd in een lokaal dagblad. De vastgoedprijzen zoals berekend door Statbel zijn gebaseerd op zowel de onderhandse verkopen als de openbare verkopen.

Compromissen versus akten

Bij een onderhandse verkoop van een onroerend goed wordt eerst een compromis getekend tussen verkoper en koper. De ondertekening van de authentieke akte gebeurt binnen de 4 maand volgend op de datum van het compromis bij de Notaris (het verlijden van de akte).

Niet alle compromissen leiden tot een effectieve verkoop. Het kan zijn dat de koper na het ondertekenen van het compromis niet de nodige financiering vindt door bv. een weigering van de bank voor een hypothecair krediet.

De vastgoedprijzen zoals berekend door Statbel zijn gebaseerd op de akten die werden verleden bij de Notaris. Het betreft dus de effectieve verkopen, en niet de compromissen.

Verkoopprijs

Bovenop de overeengekomen verkoopprijs dient de koper ook nog extra kosten te betalen, zoals de registratierechten (of BTW in geval van nieuwbouw) alsook het ereloon van de Notaris voor het verlijden van de akte. Als men een hypothecaire lening aangaat komen hierbij nog de hypothecaire inschrijvingsrechten en eventuele dossierskosten bij de bank.

Voor de berekening van de vastgoedprijzen wordt enkel rekening gehouden met de overeengekomen verkoopprijs exclusief bijkomende kosten.

Type vastgoed

Residentieel vastgoed

In de dataset van het Kadaster waartoe Statbel van 2005 tot 2017 toegang had voor de berekening van de vastgoedprijzen is er sprake van volgende vastgoedcategorieën:

  • woonhuizen
  • villa’s
  • appartementen

Deze categorieën zijn gebaseerd op de aard vermeld op het Kadasterplan. Deze aard wordt bepaald éénmaal een nieuw gebouw is afgewerkt. Nadien wordt deze aard niet steeds bijgewerkt als er een verandering van de bestemming van het gebouw plaatsvindt. De indeling ‘woonhuis’ versus ‘villa’ is gebaseerd op het (subjectieve) oordeel van de schatter van het Kadaster.

In het vervolg van dit document worden de vastgoedprijzen die zijn berekend volgens bovenstaande indeling aangeduid als de vastgoedprijzen volgens de “oude methodologie”.

Vanaf 2017 werd een uitgebreidere gegevensset ter beschikking gesteld aan Statbel, met een meer gedetailleerde omschrijving van het goed. Het gaat om twee extra variabelen: de aard volgens de verkoopakte en de constructiecode.

Dankzij deze extra infomatie kan de methodologie verder geoptimaliseerd worden:

  • Voor de bepaling van het type gebouw wordt er niet meer gekeken naar de aard vermeld op het Kadasterplan, maar wel naar de aard vermeld in de verkoopakte. Deze is meer up-to-date, want deze wordt bij elke verkoop opnieuw vastgesteld (door de Notaris).
  • Bij de huizen is er voortaan een objectieve onderverdeling volgens het aantal gevels: in de oude methode was er sprake van woonhuizen en villa's, maar deze kwalificatie is subjectief. In de aangepaste methodologie wordt voortaan een onderscheid gemaakt tussen huizen met 2 of 3 gevels en huizen met 4 of meer gevels.

In het vervolg van dit document worden de vastgoedprijzen die zijn berekend op basis van de aard volgens de verkoopakte aangeduid als de vastgoedprijzen volgens de “nieuwe methodologie”.

Bouwgronden

De extra geleverde variabelen laten niet toe om voor de bouwgronden referentieprijzen te berekenen. Reden hiervoor is dat een groot deel van de effectieve bouwgronden aan een restcategorie wordt toegewezen, waarin vanalles kan zitten: landbouwgrond, industrie, bouwgrond, etc. Het gaat om meer dan 50% van alle bouwgronden.

Overige types vastgoed

Ook voor niet-residentieel vastgoed (landbouw, handel, etc.) laat de databank van het Kadaster het niet toe om resultaten te berekenen. Onroerende goederen binnen deze categorie worden heel vaak in bundel verkocht, samen met andere percelen met verschillende bestemmingen voor één totaalprijs, zodat een prijs per afzonderlijk goed niet af te leiden is en bijgevolg geen mediaanprijzen per categorie kunnen berekend worden.

Nieuwbouw

In de oude methodologie werden alle transacties die in de beknopte dataset van het Kadaster zaten opgenomen in de berekening. Hierin zat ook een deel nieuwbouw. Dankzij de uitgebreidere dataset waarover Statbel sinds 2016 beschikt en na gezamenlijke analyse met het Kadaster is duidelijk geworden dat niet alle effectieve nieuwbouw wordt opgenomen in de databank, en dat de gegevens met betrekking tot de nieuwbouw die wel is opgenomen niet steeds accuraat zijn. De databank van het Kadaster laat het dus niet toe om een correct beeld te scheppen over de totale verkoop van nieuwbouw. Daarom wordt in de nieuwe, geoptimaliseerde methodologie enkel rekening gehouden met de secundaire vastgoedmarkt (herverkoop) en worden alle transacties in verband met nieuwbouw weggefilterd.

Zuivering van de datasets

De datasets die worden aangeleverd door het Kadaster worden op twee manieren gezuiverd.

Enerzijds worden alle transacties weggefilterd die niet behoren tot het universum van de statistiek. Deze transacties worden niet in rekening gebracht bij de berekening van de referentieprijs of het aantal transacties. Het gaat bijvoorbeeld om overdrachten ten gevolge van erfenissen. Bij de geoptimaliseerde methodologie wordt ook nieuwbouw weggefilterd.

Ook de transacties waarvan essentiële gegevens ongekend zijn - zoals bv. de verkoopdatum of het type van het onroerend goed - worden weggefilterd.

Anderzijds worden een aantal filters gebruikt waarbij ontbrekende data wordt gedetecteerd. De ontbrekende data laat in dit geval wel toe om de transacties in rekening te brengen voor de berekening van het aantal transacties, maar ze worden achterwege gelaten voor de berekening van de referentieprijs. Het gaat bv. om transacties waarvan enkel de prijs ontbreekt. Ook transacties waarbij meerdere onroerende goederen in een bundel worden doorverkocht aan een totaalprijs vallen in deze categorie.

Resultaten

Bij de oude methodologie bestaan de berekende resultaten uit de gemiddelde prijzen, mediaanprijzen, percentielprijzen, het aantal transacties, totale prijzen en totale oppervlakten.

Bij de nieuwe, geoptimaliseerde methodologie bestaan de berekende resultaten uit mediaanprijzen, percentielprijzen en het aantal transacties.

De resultaten worden gegroepeerd per jaar, semester of trimester, per woningtype en per lokaliteit (de gemeenten, de arrondissementen, de provincies, de gewesten en het Rijk).

Referentieprijs: gemiddelde prijs vs. mediaanprijs

Als men te maken heeft met statistische verdelingen die gekenmerkt zijn door observaties met extreme waarden (zoals bv. de verkoopprijs van vastgoed) dient men rekening te houden dat het gemiddelde als centrale maatstaf hiervan een grote invloed ondervindt: een extreme waarde zal het gemiddelde in belangrijke mate naar zich toe trekken.

Een beter geschikte centrale maatstaf is de mediaanprijs. Dit is de prijs waarbij 50% van de transacties goedkoper zijn en 50% duurder. De invloed van extreme waarden is voor deze maatstaf minimaal of zelf onbestaand: de mediaan verandert niet of nauwelijks als een extreme waarde wordt weggelaten of toegevoegd aan de berekening (in tegenstelling tot het gemiddelde). De mediaanprijs is dus een stabielere maatstaf dan de gemiddelde prijs.

In de publicaties van Statbel wordt de mediaanprijs als referentieprijs gebruikt.

Percentielprijzen

De percentielprijzen zijn extra maatstaven die samen met de mediaanprijs een beter beeld geven over de statistische verdeling van de prijzen. Het 25e percentiel (ook wel het eerste kwartiel genoemd = Q25) is de prijs waarbij 25% van de transacties even duur of goedkoper zijn en 75% van de transacties even duur of duurder zijn.

Het 75e percentiel (ook wel het derde kwartiel genoemd = Q75) is de prijs waarbij 75% van de transacties even duur of goedkoper zijn en 25% van de transacties even duur of duurder zijn.

Mediaanprijzen en percentielprijzen worden pas weergegeven vanaf 16 transacties met een geldige prijs per aggregaat, dit om een zekere representativiteit te bewerkstelligen alsook de confidentialiteit van de individuele gegevens te waarborgen. Soms zitten er in de databank van het Kadaster transacties zonder vermelding van een geldige prijs. Deze transacties worden meegeteld voor het totale aantal transacties, maar worden niet opgenomen in de prijsberekening. Indien er voor een aggregaat sprake is van één of meerdere transacties met een ongeldige prijs, zal het aantal transacties waarvoor de prijzen worden getoond hoger zijn dan de bovenvermelde grens van 16 transacties, overeenkomstig het aantal transacties met een ongeldige prijs.

Totale prijs

Ten gevolge van het relatief hoge aantal transacties waarvan de prijs ontbreekt (vooral sinds STIPAD) wordt geen totale prijs meer gepubliceerd bij de nieuwe geoptimaliseerde methodologie.

Metadata