Vastgoedprijzen

Woningprijzen - derde kwartaal 2023

Bouwen & Wonen
Woningprijzen - derde kwartaal 2023

Statbel, het Belgische statistiekbureau, publiceert vandaag de Belgische woningprijzen voor het derde kwartaal 2023 op basis van de verkoopakten die werden geregistreerd door de FOD Financiën.

De belangrijkste resultaten:

  • De Belgische mediaanprijs voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing bedroeg 264.500 euro. Voor een huis in open bebouwing betaalde men 370.000 euro.
  • Het Waals Gewest is het goedkoopste met een mediaanprijs van 180.000 euro voor huizen in halfopen of gesloten bebouwing, en 295.000 euro voor huizen in open bebouwing.
  • Daarna volgt het Vlaams Gewest. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten er 300.000 euro, huizen in open bebouwing 410.000 euro.
  • Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het duurste gewest voor alle types woningen. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten 505.000 euro. Voor huizen in open bebouwing bedroeg de mediaanprijs er 850.000 euro.
  • Vlaams-Brabant en Waals-Brabant zijn de duurste provincies. De goedkoopste Vlaamse provincie is Limburg, de goedkoopste Waalse provincie is Henegouwen.
  • Voor huizen is Elsene de duurste gemeente. In Colfontaine en Chimay liggen de goedkoopste huizen.
  • De duurste appartementen bevinden zich in Knokke-Heist. De goedkoopste appartementen vindt men in Charleroi.

België

De mediaanprijs voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing bedroeg 264.500 euro in het derde kwartaal van 2023. Voor een huis in open bebouwing betaalde men 370.000 euro. Appartementen kostten 240.000 euro:

BELGIE 2021 2022 2023 evolutie % evolutie %
(Q3) (Q3) (Q3) 2022 (Q3) / 2021 (Q3) 2023 (Q3) / 2022 (Q3)
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 245.000 260.000 264.500 +6,1% +1,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 350.000 365.000 370.000 +4,3% +1,4%
Appartementen 222.000 235.000 240.000 +5,9% +2,1%
Mediaanprijs (euro)

Ten opzichte van het derde kwartaal van 2022 zijn de mediaanprijzen van huizen in gesloten of halfopen bebouwing met 1,7% gestegen, een toename van bijna 5.000 euro. Voor huizen in open bebouwing was er een prijsstijging van 1,4% of 5.000 euro. Ook appartementen werden 5.000 euro duurder, wat neerkomt op een prijstoename van 2,1%.

(De grafiek toont de mediaanprijzen van het derde kwartaal voor elk jaar)

https://www.datawrapper.de/_/KBPQv/

De gewesten

Er zijn duidelijke regionale verschillen te noteren:

  • Het Waals Gewest is het goedkoopste gewest. In het derde kwartaal van 2023 bleef de mediaanprijs voor huizen gelijk tov. dezelfde periode vorig jaar: voor huizen in gesloten of halfopen bebouwing bedroeg de mediaanprijs 180.000 euro, voor huizen in open bebouwing was dit 295.000 euro. Appartementen werden met een meerprijs van 8.000 euro 4,6% duurder en kostten 183.000 euro:
WAALS GEWEST 2021 2022 2023 evolutie % evolutie %
(Q3) (Q3) (Q3) 2022 (Q3) / 2021 (Q3) 2023 (Q3) / 2022 (Q3)
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 170.000 180.000 180.000 +5,9% 0,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 280.000 295.000 295.000 +5,4% 0,0%
Appartementen 170.000 175.000 183.000 +2,9% +4,6%
Mediaanprijs (euro)
  • Daarna volgt het Vlaams Gewest. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten daar 300.000 euro, een toename van 5.000 euro (+1,7%) ten opzichte van het derde kwartaal van 2022. Huizen in open bebouwing (410.000 euro) kenden een prijsstijging van 2,5% of 10.000 euro. De mediaanprijs van appartementen nam toe met 3,8% en klokte af op 249.000 euro:
VLAAMS GEWEST 2021 2022 2023 evolutie % evolutie %
(Q3) (Q3) (Q3) 2022 (Q3) / 2021 (Q3) 2023 (Q3) / 2022 (Q3)
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 273.000 295.000 300.000 +8,1% +1,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 380.000 400.000 410.000 +5,3% +2,5%
Appartementen 225.000 240.000 249.000 +6,7% +3,8%
Mediaanprijs (euro)
  • Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het duurste gewest voor alle types woningen. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten ruim een half miljoen euro en werden 6.000 euro (+1,2%) duurder. Huizen in open bebouwing kenden een afname van 20,9% van de mediaanprijs en kostten 850.000 euro . De mediaanprijs van appartementen bleef gelijk en bedroeg 260.000 euro.
BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST 2021 2022 2023 evolutie % evolutie %
(Q3) (Q3) (Q3) 2022 (Q3) / 2021 (Q3) 2023 (Q3) / 2022 (Q3)
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 485.000 499.000 505.000 +2,9% +1,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 1.107.500 1.075.000 850.000 0,0% --20,9%
Appartementen 250.000 260.000 260.000 +4% 0,0%
Mediaanprijs (euro)

De provincies

In het Vlaams Gewest waren huizen en appartementen in het derde kwartaal van 2023 het duurst in de provincie Vlaams-Brabant: een huis in gesloten of halfopen bebouwing kostte er 355.000 euro, voor een huis in open bebouwing was de mediaanprijs er 462.500 euro. Appartementen kostten er 259.600 euro. In Limburg waren de huizen en appartementen het goedkoopst: 255.000 voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing en 320.000 euro voor een open bebouwing. De mediaanprijs voor appartementen bedroeg er 236.250 euro.

In het Waals Gewest was voor alle categorieën de provincie Waals-Brabant het duurst: huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten er 317.000 euro, voor huizen in open bebouwing was de mediaanprijs 457.500 euro en appartementen bereikten een niveau van 240.000 euro. Henegouwen was het goedkoopst voor de gesloten of halfopen bebouwingen (155.000 euro) en de appartementen (160.000 euro). Voor de goedkoopste open bebouwingen moest men in Namen zijn (265.000 euro).

De gemeenten

Huizen

In de tabellen hieronder volgt een rangschikking van de duurste en goedkoopste gemeenten per gewest gebaseerd op alle huizen in gesloten, halfopen of open bebouwing.

De duurste Vlaamse gemeente voor huizen was Knokke-Heist met een mediaanprijs van 795.000 euro. De goedkoopste huizen in dit gewest waren te vinden in Menen met een mediaanprijs van 185.000 euro.

De duurste Waalse huizen situeerden zich in Lasne (607.500 euro) en de goedkoopste waren terug te vinden in Colfontaine en Chimay (115.000 euro).

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kende de gemeente Elsene de hoogste mediaanprijs met 950.000 euro. De laagste mediaanprijs voor huizen in dit gewest was voor de gemeente Sint-Jans-Molenbeek (311.250 euro).

Huizen in het Vlaams Gewest

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 KNOKKE-HEIST (70) 795.000 1 MENEN (109) 185.000
2 SINT-GENESIUS-RODE (45) 665.500 2 WERVIK (46) 189.500
3 KEERBERGEN (33) 630.000 3 RONSE (76) 196.500
  HOVE (23) 630.000 4 HEERS (16) 212.500
5 KRAAINEM (36) 622.500 5 TONGEREN (77) 219.000
6 WEZEMBEEK-OPPEM (23) 605.000 6 WEVELGEM (84) 237.500
7 DE PINTE (18) 552.828 7 IZEGEM (87) 239.000
8 BIERBEEK (20) 541.000   ARDOOIE (19) 239.000
9 BRASSCHAAT (95) 530.000 9 SINT-TRUIDEN (71) 240.000
  OVERIJSE (59) 530.000 10 BREE (31) 241.875
Tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Huizen in het Waals Gewest

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 LASNE (32) 607.500 1 COLFONTAINE (77) 115.000
2 WATERLOO (59) 525.000   CHIMAY (24) 115.000
3 CHAUMONT-GISTOUX (35) 487.500 3 QUAREGNON (44) 120.000
4 RIXENSART (52) 480.000 4 HASTIERE (42) 128.500
5 GENEPIEN (38) 437.500 5 DOUR (44) 130.000
6 AARLEN (45) 429.000   VIROINVAL (24) 130.000
7 GRAVEN (32) 425.000 7 MORLANWELZ (41) 135.000
8 OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE (34) 422.500 8 DINANT (37) 139.000
9 MESSANCY (22) 420.000 9 CHARLEROI (431) 140.000
10 COURT-SAINT-ETIENNE (23) 390.000 10 COUVIN (19) 148.500
Tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Huizen in het Brussels Hoofdstedelijk

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 ELSENE (29) 950.000 1 SINT-JANS-MOLENBEEK (16) 311.250
2 SINT-PIETERS-WOLUWE (37) 750.000 2 ANDERLECHT (43) 365.000
3 SINT-LAMBRECHTS-WOLUWE (35) 705.000 3 BRUSSEL (64) 387.500
4 UKKEL (73) 650.000 4 JETTE (26) 393.900
5 ETTERBEEK (16) 647.500 5 SCHAARBEEK (47) 420.000
Tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Appartementen

In de tabellen hieronder volgt een rangschikking van de duurste en goedkoopste gemeenten per gewest voor de appartementen.

De duurste Vlaamse gemeente op de appartementenmarkt was Knokke-Heist met een mediaanprijs van 490.000 euro. De goedkoopste appartementen in dit gewest waren te vinden in Sint-Truiden met een mediaanprijs van 172.500 euro.

De duurste Waalse appartementen situeerden zich in Gembloux (290.000 euro) en de goedkoopste waren terug te vinden in Charleroi (120.000 euro).

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest was Sint-Pieters-Woluwe de gemeente met de hoogste mediaanprijs voor een appartement met 352.500 euro. De laagste mediaanprijs was voor de gemeente Anderlecht (200.000 euro).

Appartementen in het Vlaams Gewest

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 KNOKKE-HEIST (238) 490.000 1 SINT-TRUIDEN (33) 172.500
2 HERENT (26) 332.000 2 MIDDELKERKE (139) 190.000
3 BOECHOUT (20) 316.250 3 TIENEN (37) 192.000
4 GENT (365) 299.000 4 HARELBEKE (18) 192.500
5 MECHELEN (119) 298.000 5 ROESELARE (46) 195.000
6 DILBEEK (24) 295.000 6 BLANKENBERGE (107) 200.000
7 KOKSIJDE (120) 292.000 7 ZOTTEGEM (21) 207.800
8 DE HAAN (57) 291.500 8 LEOPOLDSBURG (17) 209.000
9 KONTICH (18) 288.500 9 MAASMECHELEN (23) 210.000
10 BRASSCHAAT (38) 280.000   NINOVE (22) 210.000
Tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Appartementen in het Waals Gewest

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 GEMBLOUX (20) 290.000 1 CHARLEROI (101) 120.000
2 EIGENBRAKEL (23) 280.000 2 HERSTAL (18) 126.500
3 WATERLOO (21) 272.500 3 LA LOUVIERE (42) 135.000
4 NIJVEL (41) 237.500   SERAING (26) 135.000
5 WAVER (38) 230.000   HOEI (21) 135.000
6 AARLEN (39) 228.000 6 DOORNIK (52) 145.000
7 NAMEN (91) 220.500 7 LUIK (297) 160.000
8 TUBEKE (17) 210.000 8 BERGEN (142) 165.000
9 AAT (16) 207.500   VERVIERS (29) 165.000
10 OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE (66) 190.000 10 BORGWORM (16) 185.000
Tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Appartementen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 SINT-PIETERS-WOLUWE (98) 352.500 1 ANDERLECHT (205) 200.000
2 ELSENE (215) 350.000 2 GANSHOREN (53) 205.000
3 UKKEL (228) 337.500 3 SINT-JANS-MOLENBEEK (166) 207.750
4 SINT-LAMBRECHTS-WOLUWE (160) 321.500 4 SINT-AGATHA-BERCHEM (63) 225.500
5 ETTERBEEK (102) 315.000 5 JETTE (110) 226.000

Tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Bijlagen

Overzichtstabel mediaanprijzen

Mediaan (euro) 2021
(Q3)
2022
(Q3)
2023
(Q3)
evolutie %
2022(Q3) tov. 2021(Q3)
evolutie %
2023(Q3) tov. 2022(Q3)
BELGIE Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 245.000 260.000 264.500 +6,1% +1,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 350.000 365.000 370.000 +4,3% +1,4%
Appartementen 222.000 235.000 240.000 +5,9% +2,1%
VLAAMS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 273.000 295.000 300.000 +8,1% +1,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 380.000 400.000 410.000 +5,3% +2,5%
Appartementen 225.000 240.000 249.000 +6,7% +3,8%
WAALS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 170.000 180.000 180.000 +5,9% 0,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 280.000 295.000 295.000 +5,4% 0,0%
Appartementen 170.000 175.000 183.000 +2,9% +4,6%
BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 485.000 499.000 505.000 +2,9% +1,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 1.107.500 1.075.000 850.000 -2,9% -20,9%
Appartementen 250.000 260.000 260.000 +4,0% 0,0%
PROVINCIE ANTWERPEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 300.000 330.000 329.000 +10,0% -0,3%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 406.000 429.000 435.000 +5,7% +1,4%
Appartementen 220.000 239.149 249.000 +8,7% +4,1%
PROVINCIE VLAAMS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 325.000 350.000 355.000 +7,7% +1,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 425.000 450.000 462.500 +5,9% +2,8%
Appartementen 240.000 259.000 259.600 +7,9% +0,2%
PROVINCIE WAALS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 315.000 320.000 317.000 +1,6% -0,9%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 445.500 450.000 457.500 +1,0% +1,7%
Appartementen 240.000 250.000 240.000 +4,2% -4,0%
PROVINCIE WEST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 237.000 251.137 259.500 +6,0% +3,3%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 381.000 390.000 406.500 +2,4% +4,2%
Appartementen 223.250 225.000 245.000 +0,8% +8,9%
PROVINCIE OOST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 268.000 290.000 290.000 +8,2% 0,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 400.000 432.000 445.000 +8,0% +3,0%
Appartementen 232.850 250.000 255.000 +7,4% +2,0%
PROVINCIE HENEGOUWEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 150.000 159.000 155.000 +6,0% -2,5%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 260.000 275.000 275.000 +5,8% 0,0%
Appartementen 145.000 140.000 160.000 -3,4% +14,3%
PROVINCIE LUIK Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 175.000 184.250 185.000 +5,3% +0,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 285.000 295.000 280.000 +3,5% -5,1%
Appartementen 165.000 172.000 170.000 +4,2% -1,2%
PROVINCIE LIMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 225.000 240.000 255.000 +6,7% +6,3%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 289.000 311.000 320.000 +7,6% +2,9%
Appartementen 215.000 220.000 236.250 +2,3% +7,4%
PROVINCIE LUXEMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 185.000 211.000 212.940 +14,1% +0,9%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 245.500 270.000 269.000 +10,0% -0,4%
Appartementen 185.000 185.000 210.000 0,0% +13,5%
PROVINCIE NAMEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 187.000 199.000 190.000 +6,4% -4,5%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 250.000 265.000 265.000 +6,0% 0,0%
Appartementen 170.000 174.000 210.000 +2,4% +20,7%

Overzichtstabel aantal transacties

Aantal transacties 2021
(Q3)
2022
(Q3)
2023
(Q3)
evolutie %
2022(Q3) tov. 2021(Q3)
evolutie %
2023(Q3) tov. 2022(Q3)
BELGIE Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 17.484 16.184 14.479 -7,4% -10,5%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 8.276 7.932 6.843 -4,2% -13,7%
Appartementen 11.626 11.127 10.392 -4,3% -6,6%
VLAAMS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 11.203 10.428 9.078 -6,9% -12,9%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 5.395 5.104 4.387 -5,4% -14,0%
Appartementen 7.482 6.801 6.174 -9,1% -9,2%
WAALS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 5.673 5.216 4.890 -8,1% -6,3%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 2.842 2.788 2.431 -1,9% -12,8%
Appartementen 1.551 1.700 1.775 +9,6% +4,4%
BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 608 540 511 -11,2% -5,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 39 40 25 +2,6% -37,5%
Appartementen 2.593 2.626 2.443 +1,3% -7,0%
PROVINCIE ANTWERPEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 2.906 2.671 2.326 -8,1% -12,9%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 1.380 1.230 1.092 -10,9% -11,2%
Appartementen 2.842 2.540 2.366 -10,6% -6,9%
PROVINCIE VLAAMS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 1.717 1.564 1.446 -8,9% -7,5%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 1.072 1.029 936 -4,0% -9,0%
Appartementen 852 937 791 +10,0% -15,6%
PROVINCIE WAALS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 465 446 388 -4,1% -13,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 424 416 376 -1,9% -9,6%
Appartementen 261 258 274 -1,1% +6,2%
PROVINCIE WEST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 2.458 2.329 1.991 -5,2% -14,5%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 974 867 712 -11,0% -17,9%
Appartementen 2.104 1.718 1.522 -18,3% -11,4%
PROVINCIE OOST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 3.211 3.039 2.540 -5,4% -16,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 993 982 836 -1,1% -14,9%
Appartementen 1.094 1.043 972 -4,7% -6,8%
PROVINCIE HENEGOUWEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 2.667 2.399 2.213 -10,0% -7,8%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 790 773 662 -2,2% -14,4%
Appartementen 417 410 541 -1,7% +32,0%
PROVINCIE LUIK Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 1.605 1.492 1.456 -7,0% -2,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 686 671 596 -2,2% -11,2%
Appartementen 506 666 637 +31,6% -4,4%
PROVINCIE LIMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 911 825 775 -9,4% -6,1%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 976 996 811 +2,0% -18,6%
Appartementen 590 563 523 -4,6% -7,1%
PROVINCIE LUXEMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 360 293 316 -18,6% +7,8%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 382 368 313 -3,7% -14,9%
Appartementen 131 133 129 +1,5% -3,0%
PROVINCIE NAMEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 576 586 517 +1,7% -11,8%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 560 560 484 0,0% -13,6%
Appartementen 236 233 194 -1,3% -16,7%
Mediaanprijs per gebouwtype
Content
2-3 gevel woningen
4 gevel woningen tabel
Kaart
Content
Appartementen

Algemene situering

De statistiek van de vastgoedprijzen is gebaseerd op de verkoopakten die worden geregistreerd door de FOD Financiën, meer bepaald door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD), beter gekend als het Kadaster.

Tot 2004 werden de benodigde gegevens op papier overgemaakt aan Statbel. Vanaf 2005 werden de gegevens digitaal overgemaakt, op basis van het registratiesysteem CADNET/LOCO. Vanaf 2016 werd het systeem CADNET/LOCO bij de AAPD vervangen door het systeem STIPAD.

Dit document beschrijft de methodologie die wordt gebruikt voor de berekening van de vastgoedprijzen.

Onderhandse verkopen versus openbare verkopen

Bij een onderhandse verkoop van een onroerend goed komen koper en verkoper onderling een verkoopprijs overeen.

Bij een openbare verkoop wordt een onroerend goed verkocht volgens het systeem van het hoogste bod. Deze vindt doorgaans plaats onder leiding van een Notaris in een publieke ruimte (bv. een café) en wordt bv. aangekondigd in een lokaal dagblad. De vastgoedprijzen zoals berekend door Statbel zijn gebaseerd op zowel de onderhandse verkopen als de openbare verkopen.

Compromissen versus akten

Bij een onderhandse verkoop van een onroerend goed wordt eerst een compromis getekend tussen verkoper en koper. De ondertekening van de authentieke akte gebeurt binnen de 4 maand volgend op de datum van het compromis bij de Notaris (het verlijden van de akte).

Niet alle compromissen leiden tot een effectieve verkoop. Het kan zijn dat de koper na het ondertekenen van het compromis niet de nodige financiering vindt door bv. een weigering van de bank voor een hypothecair krediet.

De vastgoedprijzen zoals berekend door Statbel zijn gebaseerd op de akten die werden verleden bij de Notaris. Het betreft dus de effectieve verkopen, en niet de compromissen.

Verkoopprijs

Bovenop de overeengekomen verkoopprijs dient de koper ook nog extra kosten te betalen, zoals de registratierechten (of BTW in geval van nieuwbouw) alsook het ereloon van de Notaris voor het verlijden van de akte. Als men een hypothecaire lening aangaat komen hierbij nog de hypothecaire inschrijvingsrechten en eventuele dossierskosten bij de bank.

Voor de berekening van de vastgoedprijzen wordt enkel rekening gehouden met de overeengekomen verkoopprijs exclusief bijkomende kosten.

Type vastgoed

Residentieel vastgoed

In de dataset van het Kadaster waartoe Statbel van 2005 tot 2017 toegang had voor de berekening van de vastgoedprijzen is er sprake van volgende vastgoedcategorieën:

  • woonhuizen
  • villa’s
  • appartementen

Deze categorieën zijn gebaseerd op de aard vermeld op het Kadasterplan. Deze aard wordt bepaald éénmaal een nieuw gebouw is afgewerkt. Nadien wordt deze aard niet steeds bijgewerkt als er een verandering van de bestemming van het gebouw plaatsvindt. De indeling ‘woonhuis’ versus ‘villa’ is gebaseerd op het (subjectieve) oordeel van de schatter van het Kadaster.

In het vervolg van dit document worden de vastgoedprijzen die zijn berekend volgens bovenstaande indeling aangeduid als de vastgoedprijzen volgens de “oude methodologie”.

Vanaf 2017 werd een uitgebreidere gegevensset ter beschikking gesteld aan Statbel, met een meer gedetailleerde omschrijving van het goed. Het gaat om twee extra variabelen: de aard volgens de verkoopakte en de constructiecode.

Dankzij deze extra infomatie kan de methodologie verder geoptimaliseerd worden:

  • Voor de bepaling van het type gebouw wordt er niet meer gekeken naar de aard vermeld op het Kadasterplan, maar wel naar de aard vermeld in de verkoopakte. Deze is meer up-to-date, want deze wordt bij elke verkoop opnieuw vastgesteld (door de Notaris).
  • Bij de huizen is er voortaan een objectieve onderverdeling volgens het aantal gevels: in de oude methode was er sprake van woonhuizen en villa's, maar deze kwalificatie is subjectief. In de aangepaste methodologie wordt voortaan een onderscheid gemaakt tussen huizen met 2 of 3 gevels en huizen met 4 of meer gevels.

In het vervolg van dit document worden de vastgoedprijzen die zijn berekend op basis van de aard volgens de verkoopakte aangeduid als de vastgoedprijzen volgens de “nieuwe methodologie”.

Bouwgronden

De extra geleverde variabelen laten niet toe om voor de bouwgronden referentieprijzen te berekenen. Reden hiervoor is dat een groot deel van de effectieve bouwgronden aan een restcategorie wordt toegewezen, waarin vanalles kan zitten: landbouwgrond, industrie, bouwgrond, etc. Het gaat om meer dan 50% van alle bouwgronden.

Overige types vastgoed

Ook voor niet-residentieel vastgoed (landbouw, handel, etc.) laat de databank van het Kadaster het niet toe om resultaten te berekenen. Onroerende goederen binnen deze categorie worden heel vaak in bundel verkocht, samen met andere percelen met verschillende bestemmingen voor één totaalprijs, zodat een prijs per afzonderlijk goed niet af te leiden is en bijgevolg geen mediaanprijzen per categorie kunnen berekend worden.

Nieuwbouw

In de oude methodologie werden alle transacties die in de beknopte dataset van het Kadaster zaten opgenomen in de berekening. Hierin zat ook een deel nieuwbouw. Dankzij de uitgebreidere dataset waarover Statbel sinds 2016 beschikt en na gezamenlijke analyse met het Kadaster is duidelijk geworden dat niet alle effectieve nieuwbouw wordt opgenomen in de databank, en dat de gegevens met betrekking tot de nieuwbouw die wel is opgenomen niet steeds accuraat zijn. De databank van het Kadaster laat het dus niet toe om een correct beeld te scheppen over de totale verkoop van nieuwbouw. Daarom wordt in de nieuwe, geoptimaliseerde methodologie enkel rekening gehouden met de secundaire vastgoedmarkt (herverkoop) en worden alle transacties in verband met nieuwbouw weggefilterd.

Zuivering van de datasets

De datasets die worden aangeleverd door het Kadaster worden op twee manieren gezuiverd.

Enerzijds worden alle transacties weggefilterd die niet behoren tot het universum van de statistiek. Deze transacties worden niet in rekening gebracht bij de berekening van de referentieprijs of het aantal transacties. Het gaat bijvoorbeeld om overdrachten ten gevolge van erfenissen. Bij de geoptimaliseerde methodologie wordt ook nieuwbouw weggefilterd.

Ook de transacties waarvan essentiële gegevens ongekend zijn - zoals bv. de verkoopdatum of het type van het onroerend goed - worden weggefilterd.

Anderzijds worden een aantal filters gebruikt waarbij ontbrekende data wordt gedetecteerd. De ontbrekende data laat in dit geval wel toe om de transacties in rekening te brengen voor de berekening van het aantal transacties, maar ze worden achterwege gelaten voor de berekening van de referentieprijs. Het gaat bv. om transacties waarvan enkel de prijs ontbreekt. Ook transacties waarbij meerdere onroerende goederen in een bundel worden doorverkocht aan een totaalprijs vallen in deze categorie.

Resultaten

Bij de oude methodologie bestaan de berekende resultaten uit de gemiddelde prijzen, mediaanprijzen, percentielprijzen, het aantal transacties, totale prijzen en totale oppervlakten.

Bij de nieuwe, geoptimaliseerde methodologie bestaan de berekende resultaten uit mediaanprijzen, percentielprijzen en het aantal transacties.

De resultaten worden gegroepeerd per jaar, semester of trimester, per woningtype en per lokaliteit (de gemeenten, de arrondissementen, de provincies, de gewesten en het Rijk).

Referentieprijs: gemiddelde prijs vs. mediaanprijs

Als men te maken heeft met statistische verdelingen die gekenmerkt zijn door observaties met extreme waarden (zoals bv. de verkoopprijs van vastgoed) dient men rekening te houden dat het gemiddelde als centrale maatstaf hiervan een grote invloed ondervindt: een extreme waarde zal het gemiddelde in belangrijke mate naar zich toe trekken.

Een beter geschikte centrale maatstaf is de mediaanprijs. Dit is de prijs waarbij 50% van de transacties goedkoper zijn en 50% duurder. De invloed van extreme waarden is voor deze maatstaf minimaal of zelf onbestaand: de mediaan verandert niet of nauwelijks als een extreme waarde wordt weggelaten of toegevoegd aan de berekening (in tegenstelling tot het gemiddelde). De mediaanprijs is dus een stabielere maatstaf dan de gemiddelde prijs.

In de publicaties van Statbel wordt de mediaanprijs als referentieprijs gebruikt.

Percentielprijzen

De percentielprijzen zijn extra maatstaven die samen met de mediaanprijs een beter beeld geven over de statistische verdeling van de prijzen. Het 25e percentiel (ook wel het eerste kwartiel genoemd = Q25) is de prijs waarbij 25% van de transacties even duur of goedkoper zijn en 75% van de transacties even duur of duurder zijn.

Het 75e percentiel (ook wel het derde kwartiel genoemd = Q75) is de prijs waarbij 75% van de transacties even duur of goedkoper zijn en 25% van de transacties even duur of duurder zijn.

Mediaanprijzen en percentielprijzen worden pas weergegeven vanaf 16 transacties met een geldige prijs per aggregaat, dit om een zekere representativiteit te bewerkstelligen alsook de confidentialiteit van de individuele gegevens te waarborgen. Soms zitten er in de databank van het Kadaster transacties zonder vermelding van een geldige prijs. Deze transacties worden meegeteld voor het totale aantal transacties, maar worden niet opgenomen in de prijsberekening. Indien er voor een aggregaat sprake is van één of meerdere transacties met een ongeldige prijs, zal het aantal transacties waarvoor de prijzen worden getoond hoger zijn dan de bovenvermelde grens van 16 transacties, overeenkomstig het aantal transacties met een ongeldige prijs.

Totale prijs

Ten gevolge van het relatief hoge aantal transacties waarvan de prijs ontbreekt (vooral sinds STIPAD) wordt geen totale prijs meer gepubliceerd bij de nieuwe geoptimaliseerde methodologie.

Metadata