Vastgoedprijzen

Woningprijzen - eerste kwartaal 2024

Bouwen & Wonen
Woningprijzen - eerste kwartaal 2024

Statbel, het Belgische statistiekbureau, publiceert vandaag de Belgische woningprijzen voor het eerste kwartaal 2024.

De belangrijkste resultaten:

  • De Belgische mediaanprijs voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing bedroeg 259.500 euro. Voor een huis in open bebouwing betaalde men 372.000 euro.
  • Het Waals Gewest is het goedkoopste gewest met een mediaanprijs van 178.000 euro voor huizen in halfopen of gesloten bebouwing en 300.000 euro voor huizen in open bebouwing.
  • Daarna volgt het Vlaams Gewest. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten er 299.000 euro, huizen in open bebouwing 415.000 euro.
  • Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het duurste gewest voor alle types woningen. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten er 499.000 euro. Voor huizen in open bebouwing was dat 1.100.000 euro.
  • Vlaams-Brabant en Waals-Brabant zijn de duurste provincies. De goedkoopste Vlaamse provincie is West-Vlaanderen, de goedkoopste Waalse provincie is Henegouwen.
  • Voor huizen is Knokke-Heist de duurste gemeente. In Colfontaine liggen de goedkoopste huizen.
  • Knokke-Heist is ook de duurste gemeente voor appartementen. De goedkoopste appartementen vindt men in Charleroi.

Alle resultaten in dit persbericht zijn gebaseerd op de verkoopakten die werden geregistreerd bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie van de FOD Financiën.

België

De mediaanprijs voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing bedroeg 259.500 euro in het eerste kwartaal van 2024. Voor een huis in open bebouwing betaalde men 372.000 euro. Appartementen kostten 240.125 euro.

BELGIE 2022 2023 2024 evolutie % evolutie %
(q1) (q1) (q1) 2023 (q1) / 2022 (q1) 2024 (q1) / 2023 (q1)
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 255.000 260.000 259.500 +2% --0,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 360.000 369.000 372.000 +2,5% +0,8%
Appartementen 225.000 235.000 240.125 +4,4% +2,2%
Mediaanprijs (euro)

Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023 zijn de mediaanprijzen van huizen in gesloten of halfopen bebouwing met 0,2% gedaald. Voor huizen in open bebouwing was er een prijsstijging van 0,8%. De prijzen van appartementen kenden een toename van 2,2%.

(de grafiek toont de mediaanprijzen van het eerste kwartaal voor elk jaar)

De gewesten

Er zijn duidelijke regionale verschillen te noteren: 

  • Het Waals Gewest is het goedkoopste gewest. In het eerste kwartaal van 2024 kenden de huizen in gesloten of halfopen bebouwing met een mediaanprijs van 178.000 euro een prijsstijging van 1,7% tegenover dezelfde periode vorig jaar. De mediaanprijs van huizen in open bebouwing nam toe tot 300.000 euro ofwel een stijging van 5,3%. Appartementen werden 2,8% goedkoper en kostten 175.000 euro:
WAALS GEWEST 2022 2023 2024 evolutie % evolutie %
(q1) (q1) (q1) 2023 (q1) / 2022 (q1) 2024 (q1) / 2023 (q1)
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 169.000 175.000 178.000 +3,6% +1,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 285.000 285.000 300.000 0,0% +5,3%
Appartementen 170.000 180.000 175.000 +5,9% --2,8%
Mediaanprijs (euro)
  • Daarna volgt het Vlaams Gewest. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing bleven met 299.000 euro bijna op hetzelfde niveau als vorig jaar, net zoals huizen in open bebouwing (415.000 euro). Appartementen kostten 249.000 euro en zijn hiermee 2% duurder geworden:
VLAAMS GEWEST 2022 2023 2024 evolutie % evolutie %
(q1) (q1) (q1) 2023 (q1) / 2022 (q1) 2024 (q1) / 2023 (q1)
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 280.000 299.250 299.000 +6,9% --0,1%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 395.000 415.000 415.000 +5,1% 0,0%
Appartementen 230.000 244.072 249.000 +6,1% +2%
Mediaanprijs (euro)
  • Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het duurste gewest voor alle types woningen. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten 499.000 euro, een daling van 0,2%. Huizen in open bebouwing kostten 1.100.000 euro en werden hiermee 30,2% duurder tegenover dezelfde periode vorig jaar. Appartementen werden 2,4% duurder en kostten 260.000 euro:
BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST 2022 2023 2024 evolutie % evolutie %
(q1) (q1) (q1) 2023 (q1) / 2022 (q1) 2024 (q1) / 2023 (q1)
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 495.000 500.000 499.000 +1% --0,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 1.225.000 845.000 1.100.000 -31,0% +30,2%
Appartementen 249.000 254.000 260.000 +2% +2,4%
Mediaanprijs (euro)

De provincies

In het Vlaams Gewest was een huis in het eerste kwartaal van 2024 het duurst in de provincie Vlaams-Brabant: een huis in gesloten of halfopen bebouwing kostte er 355.000 euro, voor een huis in open bebouwing was de mediaanprijs er 469.000 euro. Deze provincie was ook het duurst voor de appartementen: 269.000 euro.

West-Vlaanderen was de goedkoopste provincie. De mediaanprijs voor huizen in gesloten en halfopen bebouwing bedroeg er 250.000 euro. Appartementen kostten er 225.000 euro. In Limburg lagen de goedkoopste huizen in open bebouwing met een mediaanprijs van 325.000 euro.

In het Waals Gewest was voor alle categorieën de provincie Waals-Brabant het duurst: huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten er 305.000 euro, voor huizen in open bebouwing was de mediaanprijs 440.000 euro en appartementen bereikten een niveau van 230.000 euro.

Henegouwen was het goedkoopst voor de gesloten of halfopen bebouwingen (155.000 euro) en de appartementen (152.500 euro). Voor de goedkoopste open bebouwingen moest men in Luxemburg zijn (255.000 euro).

De gemeenten

Huizen

In de tabellen hieronder volgt een rangschikking van de duurste en goedkoopste gemeenten per gewest gebaseerd op alle huizen in gesloten, halfopen of open bebouwing.

De duurste Vlaamse gemeenten voor huizen was Knokke-Heist met een mediaanprijs van 799.000 euro. De goedkoopste huizen in dit gewest waren te vinden in Menen met een mediaanprijs van 177.500 euro.

De duurste Waalse huizen situeerden zich in Lasne (535.000 euro) en de goedkoopste waren terug te vinden in Colfontaine (80.000 euro).

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kende de gemeente Sint-Lambrechts-Woluwe de hoogste mediaanprijs met 655.500 euro. De laagste mediaanprijs voor huizen in dit gewest was voor de gemeente Anderlecht (325.000 euro).

Huizen - duurste en goedkoopste gemeenten in het Vlaams Gewest :

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 KNOKKE-HEIST (38) 799.000 1 MENEN (102) 177.500
2 KRAAINEM (31) 722.500 2 WERVIK (44) 195.000
  SINT-MARTENS-LATEM (26) 722.500 3 LENDELEDE (18) 215.000
4 WEZEMBEEK-OPPEM (23) 697.500 4 RONSE (62) 216.250
5 SINT-GENESIUS-RODE (56) 564.500 5 MOORSLEDE (16) 227.500
6 KAMPENHOUT (23) 526.000 6 POPERINGE (42) 235.000
7 SCHILDE (58) 515.000   BILZEN (35) 235.000
8 TERVUREN (48) 502.500   AVELGEM (22) 235.000
9 KEERBERGEN (28) 492.000 9 GERAARDSBERGEN (103) 237.000
10 ZOERSEL (45) 485.000 10 LEOPOLDSBURG (21) 237.500
Tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Huizen - duurste en goedkoopste gemeenten in het Waals Gewest:

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 LASNE (30) 535.000 1 COLFONTAINE (52) 80.000
2 WATERLOO (54) 477.500 2 ERQUELINNES (25) 100.000
3 CHAUMONT-GISTOUX (19) 475.000 3 FARCIENNES (20) 124.000
4 RIXENSART (46) 411.500 4 QUAREGNON (46) 125.000
5 GRAVEN (24) 379.500 5 FRAMERIES (58) 135.000
6 KASTEELBRAKEL (18) 370.000 6 BOUSSU (44) 144.500
7 GENEPIEN (29) 365.500 7 CHARLEROI (455) 145.000
8 OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE (33) 360.000   DOUR (56) 145.000
9 EIGENBRAKEL (84) 345.000 9 FONTAINE-L'EVEQUE (37) 147.500
  COURT-SAINT-ETIENNE (19) 345.000 10 KOMEN-WAASTEN (36) 150.000
        BERNISSART (28) 150.000
Tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Appartementen

In de tabellen hieronder volgt een rangschikking van de duurste en goedkoopste gemeenten per gewest voor de appartementen.

De duurste Vlaamse gemeente op de appartementenmarkt was Knokke-Heist met een mediaanprijs van 575.000 euro. De goedkoopste appartementen in dit gewest waren te vinden in Diepenbeek met een mediaanprijs van 158.500 euro.

De duurste Waalse appartementen situeerden zich in Eigenbrakel (280.000 euro) en de goedkoopste waren terug te vinden in Charleroi (102.500 euro).

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest was Sint-Pieters-Woluwe de gemeente met de hoogste mediaanprijs voor een appartement met 373.364 euro. De laagste mediaanprijs was voor de gemeente Anderlecht (190.000 euro).

Appartementen - duurste en goedkoopste gemeenten in het Vlaams Gewest :

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 KNOKKE-HEIST (127) 575.000 1 DIEPENBEEK (22) 158.500
2 ZAVENTEM (33) 300.000 2 ROESELARE (31) 170.000
3 EDEGEM (41) 297.750 3 TIENEN (35) 181.750
4 LEUVEN (141) 290.000 4 RONSE (16) 194.750
  OUDENAARDE (27) 290.000 5 OOSTENDE (208) 198.500
6 GENT (299) 289.960   HARELBEKE (18) 198.500
7 WAREGEM (24) 276.000 7 MIDDELKERKE (113) 200.000
8 HALLE (38) 275.000   BOOM (19) 200.000
  BEVEREN (26) 275.000 9 BREDENE (32) 207.000
10 TEMSE (21) 269.500 10 DE PANNE (49) 208.000
Tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Appartementen - duurste en goedkoopste gemeenten in het Waals Gewest:

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 EIGENBRAKEL (17) 280.000 1 CHARLEROI (101) 102.500
2 AARLEN (21) 250.000 2 LA LOUVIERE (27) 135.000
3 OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE (39) 245.000 3 SERAING (23) 139.000
4 WAVER (41) 225.000 4 LUIK (118) 155.000
5 TUBEKE (24) 195.000 5 BERGEN (53) 160.000
6 NIJVEL (35) 190.000 6 HOEI (16) 167.250
7 DOORNIK (26) 172.500 7 VERVIERS (22) 170.000
8 NAMEN (98) 172.000 8 NAMEN (98) 172.000
9 VERVIERS (22) 170.000 9 DOORNIK (26) 172.500
10 HOEI (16) 167.250 10 NIJVEL (35) 190.000
Tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Appartementen - duurste en goedkoopste gemeenten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest:

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 SINT-PIETERS-WOLUWE (62) 373.364 1 ANDERLECHT (146) 190.000
2 ELSENE (187) 340.000 2 SINT-AGATHA-BERCHEM (42) 200.000
3 SINT-LAMBRECHTS-WOLUWE (123) 330.000 3 GANSHOREN (53) 205.000
4 UKKEL (192) 322.500 4 KOEKELBERG (33) 207.000
5 SINT-GILLIS (63) 290.000 5 SINT-JANS-MOLENBEEK (170) 215.000
  OUDERGEM (40) 290.000 6 JETTE (102) 220.000
7 ETTERBEEK (84) 288.500 7 SINT-JOOST-TEN-NODE (49) 230.000
8 BRUSSEL (261) 285.000 8 EVERE (74) 245.000
9 VORST (140) 284.500 9 SCHAARBEEK (176) 251.000
10 WATERMAAL-BOSVOORDE (28) 257.500 10 WATERMAAL-BOSVOORDE (28) 257.500
Tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Bijlagen

Overzichtstabel gewesten + provincies

Mediaan (euro) 2022
(q1)
2023
(q1)
2024
(q1)
evolutie %
2023(q1) tov. 2022(q1)
evolutie %
2024(q1) tov. 2023(q1)
BELGIE Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 255.000 260.000 259.500 +2,0% -0,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 360.000 369.000 372.000 +2,5% +0,8%
Appartementen 225.000 235.000 240.125 +4,4% +2,2%
VLAAMS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 280.000 299.250 299.000 +6,9% -0,1%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 395.000 415.000 415.000 +5,1% 0,0%
Appartementen 230.000 244.072 249.000 +6,1% +2,0%
WAALS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 169.000 175.000 178.000 +3,6% +1,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 285.000 285.000 300.000 0,0% +5,3%
Appartementen 170.000 180.000 175.000 +5,9% -2,8%
BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 495.000 500.000 499.000 +1,0% -0,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 1.225.000 845.000 1.100.000 -31,0% +30,2%
Appartementen 249.000 254.000 260.000 +2,0% +2,4%
PROVINCIE ANTWERPEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 310.000 330.000 340.000 +6,5% +3,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 420.000 430.000 462.750 +2,4% +7,6%
Appartementen 230.000 241.000 250.000 +4,8% +3,7%
PROVINCIE VLAAMS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 330.500 350.000 355.000 +5,9% +1,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 440.500 465.000 469.000 +5,6% +0,9%
Appartementen 251.000 274.000 269.000 +9,2% -1,8%
PROVINCIE WAALS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 306.000 320.000 305.000 +4,6% -4,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 465.000 475.000 440.000 +2,2% -7,4%
Appartementen 240.000 255.500 230.000 +6,5% -10,0%
PROVINCIE WEST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 245.000 265.000 250.000 +8,2% -5,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 392.000 407.500 410.000 +4,0% +0,6%
Appartementen 220.000 230.000 225.000 +4,5% -2,2%
PROVINCIE OOST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 276.000 285.000 290.000 +3,3% +1,8%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 420.000 430.000 428.000 +2,4% -0,5%
Appartementen 235.000 254.500 255.000 +8,3% +0,2%
PROVINCIE HENEGOUWEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 150.000 155.000 155.000 +3,3% 0,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 263.250 270.000 270.000 +2,6% 0,0%
Appartementen 140.000 155.000 152.500 +10,7% -1,6%
PROVINCIE LUIK Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 172.000 180.000 183.885 +4,7% +2,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 290.000 285.000 295.000 -1,7% +3,5%
Appartementen 169.000 169.000 171.000 0,0% +1,2%
PROVINCIE LIMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 230.000 245.000 255.000 +6,5% +4,1%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 300.000 330.000 325.000 +10,0% -1,5%
Appartementen 215.000 225.000 235.000 +4,7% +4,4%
PROVINCIE LUXEMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 186.000 195.000 195.000 +4,8% 0,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 260.000 258.000 255.000 -0,8% -1,2%
Appartementen 185.000 209.000 200.000 +13,0% -4,3%
PROVINCIE NAMEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 185.000 190.000 212.000 +2,7% +11,6%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 245.000 250.000 305.000 +2,0% +22,0%
Appartementen 165.000 185.000 179.500 +12,1% -3,0%
Mediaanprijs per gebouwtype
Content
2-3 gevel woningen
4 gevel woningen tabel
Kaart
Content
Appartementen

Algemene situering

De statistiek van de vastgoedprijzen is gebaseerd op de verkoopakten die worden geregistreerd door de FOD Financiën, meer bepaald door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD), beter gekend als het Kadaster.

Tot 2004 werden de benodigde gegevens op papier overgemaakt aan Statbel. Vanaf 2005 werden de gegevens digitaal overgemaakt, op basis van het registratiesysteem CADNET/LOCO. Vanaf 2016 werd het systeem CADNET/LOCO bij de AAPD vervangen door het systeem STIPAD.

Dit document beschrijft de methodologie die wordt gebruikt voor de berekening van de vastgoedprijzen.

Onderhandse verkopen versus openbare verkopen

Bij een onderhandse verkoop van een onroerend goed komen koper en verkoper onderling een verkoopprijs overeen.

Bij een openbare verkoop wordt een onroerend goed verkocht volgens het systeem van het hoogste bod. Deze vindt doorgaans plaats onder leiding van een Notaris in een publieke ruimte (bv. een café) en wordt bv. aangekondigd in een lokaal dagblad. De vastgoedprijzen zoals berekend door Statbel zijn gebaseerd op zowel de onderhandse verkopen als de openbare verkopen.

Compromissen versus akten

Bij een onderhandse verkoop van een onroerend goed wordt eerst een compromis getekend tussen verkoper en koper. De ondertekening van de authentieke akte gebeurt binnen de 4 maand volgend op de datum van het compromis bij de Notaris (het verlijden van de akte).

Niet alle compromissen leiden tot een effectieve verkoop. Het kan zijn dat de koper na het ondertekenen van het compromis niet de nodige financiering vindt door bv. een weigering van de bank voor een hypothecair krediet.

De vastgoedprijzen zoals berekend door Statbel zijn gebaseerd op de akten die werden verleden bij de Notaris. Het betreft dus de effectieve verkopen, en niet de compromissen.

Verkoopprijs

Bovenop de overeengekomen verkoopprijs dient de koper ook nog extra kosten te betalen, zoals de registratierechten (of BTW in geval van nieuwbouw) alsook het ereloon van de Notaris voor het verlijden van de akte. Als men een hypothecaire lening aangaat komen hierbij nog de hypothecaire inschrijvingsrechten en eventuele dossierskosten bij de bank.

Voor de berekening van de vastgoedprijzen wordt enkel rekening gehouden met de overeengekomen verkoopprijs exclusief bijkomende kosten.

Type vastgoed

Residentieel vastgoed

In de dataset van het Kadaster waartoe Statbel van 2005 tot 2017 toegang had voor de berekening van de vastgoedprijzen is er sprake van volgende vastgoedcategorieën:

  • woonhuizen
  • villa’s
  • appartementen

Deze categorieën zijn gebaseerd op de aard vermeld op het Kadasterplan. Deze aard wordt bepaald éénmaal een nieuw gebouw is afgewerkt. Nadien wordt deze aard niet steeds bijgewerkt als er een verandering van de bestemming van het gebouw plaatsvindt. De indeling ‘woonhuis’ versus ‘villa’ is gebaseerd op het (subjectieve) oordeel van de schatter van het Kadaster.

In het vervolg van dit document worden de vastgoedprijzen die zijn berekend volgens bovenstaande indeling aangeduid als de vastgoedprijzen volgens de “oude methodologie”.

Vanaf 2017 werd een uitgebreidere gegevensset ter beschikking gesteld aan Statbel, met een meer gedetailleerde omschrijving van het goed. Het gaat om twee extra variabelen: de aard volgens de verkoopakte en de constructiecode.

Dankzij deze extra infomatie kan de methodologie verder geoptimaliseerd worden:

  • Voor de bepaling van het type gebouw wordt er niet meer gekeken naar de aard vermeld op het Kadasterplan, maar wel naar de aard vermeld in de verkoopakte. Deze is meer up-to-date, want deze wordt bij elke verkoop opnieuw vastgesteld (door de Notaris).
  • Bij de huizen is er voortaan een objectieve onderverdeling volgens het aantal gevels: in de oude methode was er sprake van woonhuizen en villa's, maar deze kwalificatie is subjectief. In de aangepaste methodologie wordt voortaan een onderscheid gemaakt tussen huizen met 2 of 3 gevels en huizen met 4 of meer gevels.

In het vervolg van dit document worden de vastgoedprijzen die zijn berekend op basis van de aard volgens de verkoopakte aangeduid als de vastgoedprijzen volgens de “nieuwe methodologie”.

Bouwgronden

De extra geleverde variabelen laten niet toe om voor de bouwgronden referentieprijzen te berekenen. Reden hiervoor is dat een groot deel van de effectieve bouwgronden aan een restcategorie wordt toegewezen, waarin vanalles kan zitten: landbouwgrond, industrie, bouwgrond, etc. Het gaat om meer dan 50% van alle bouwgronden.

Overige types vastgoed

Ook voor niet-residentieel vastgoed (landbouw, handel, etc.) laat de databank van het Kadaster het niet toe om resultaten te berekenen. Onroerende goederen binnen deze categorie worden heel vaak in bundel verkocht, samen met andere percelen met verschillende bestemmingen voor één totaalprijs, zodat een prijs per afzonderlijk goed niet af te leiden is en bijgevolg geen mediaanprijzen per categorie kunnen berekend worden.

Nieuwbouw

In de oude methodologie werden alle transacties die in de beknopte dataset van het Kadaster zaten opgenomen in de berekening. Hierin zat ook een deel nieuwbouw. Dankzij de uitgebreidere dataset waarover Statbel sinds 2016 beschikt en na gezamenlijke analyse met het Kadaster is duidelijk geworden dat niet alle effectieve nieuwbouw wordt opgenomen in de databank, en dat de gegevens met betrekking tot de nieuwbouw die wel is opgenomen niet steeds accuraat zijn. De databank van het Kadaster laat het dus niet toe om een correct beeld te scheppen over de totale verkoop van nieuwbouw. Daarom wordt in de nieuwe, geoptimaliseerde methodologie enkel rekening gehouden met de secundaire vastgoedmarkt (herverkoop) en worden alle transacties in verband met nieuwbouw weggefilterd.

Zuivering van de datasets

De datasets die worden aangeleverd door het Kadaster worden op twee manieren gezuiverd.

Enerzijds worden alle transacties weggefilterd die niet behoren tot het universum van de statistiek. Deze transacties worden niet in rekening gebracht bij de berekening van de referentieprijs of het aantal transacties. Het gaat bijvoorbeeld om overdrachten ten gevolge van erfenissen. Bij de geoptimaliseerde methodologie wordt ook nieuwbouw weggefilterd.

Ook de transacties waarvan essentiële gegevens ongekend zijn - zoals bv. de verkoopdatum of het type van het onroerend goed - worden weggefilterd.

Anderzijds worden een aantal filters gebruikt waarbij ontbrekende data wordt gedetecteerd. De ontbrekende data laat in dit geval wel toe om de transacties in rekening te brengen voor de berekening van het aantal transacties, maar ze worden achterwege gelaten voor de berekening van de referentieprijs. Het gaat bv. om transacties waarvan enkel de prijs ontbreekt. Ook transacties waarbij meerdere onroerende goederen in een bundel worden doorverkocht aan een totaalprijs vallen in deze categorie.

Resultaten

Bij de oude methodologie bestaan de berekende resultaten uit de gemiddelde prijzen, mediaanprijzen, percentielprijzen, het aantal transacties, totale prijzen en totale oppervlakten.

Bij de nieuwe, geoptimaliseerde methodologie bestaan de berekende resultaten uit mediaanprijzen, percentielprijzen en het aantal transacties.

De resultaten worden gegroepeerd per jaar, semester of trimester, per woningtype en per lokaliteit (de gemeenten, de arrondissementen, de provincies, de gewesten en het Rijk).

Referentieprijs: gemiddelde prijs vs. mediaanprijs

Als men te maken heeft met statistische verdelingen die gekenmerkt zijn door observaties met extreme waarden (zoals bv. de verkoopprijs van vastgoed) dient men rekening te houden dat het gemiddelde als centrale maatstaf hiervan een grote invloed ondervindt: een extreme waarde zal het gemiddelde in belangrijke mate naar zich toe trekken.

Een beter geschikte centrale maatstaf is de mediaanprijs. Dit is de prijs waarbij 50% van de transacties goedkoper zijn en 50% duurder. De invloed van extreme waarden is voor deze maatstaf minimaal of zelf onbestaand: de mediaan verandert niet of nauwelijks als een extreme waarde wordt weggelaten of toegevoegd aan de berekening (in tegenstelling tot het gemiddelde). De mediaanprijs is dus een stabielere maatstaf dan de gemiddelde prijs.

In de publicaties van Statbel wordt de mediaanprijs als referentieprijs gebruikt.

Percentielprijzen

De percentielprijzen zijn extra maatstaven die samen met de mediaanprijs een beter beeld geven over de statistische verdeling van de prijzen. Het 25e percentiel (ook wel het eerste kwartiel genoemd = Q25) is de prijs waarbij 25% van de transacties even duur of goedkoper zijn en 75% van de transacties even duur of duurder zijn.

Het 75e percentiel (ook wel het derde kwartiel genoemd = Q75) is de prijs waarbij 75% van de transacties even duur of goedkoper zijn en 25% van de transacties even duur of duurder zijn.

Mediaanprijzen en percentielprijzen worden pas weergegeven vanaf 16 transacties met een geldige prijs per aggregaat, dit om een zekere representativiteit te bewerkstelligen alsook de confidentialiteit van de individuele gegevens te waarborgen. Soms zitten er in de databank van het Kadaster transacties zonder vermelding van een geldige prijs. Deze transacties worden meegeteld voor het totale aantal transacties, maar worden niet opgenomen in de prijsberekening. Indien er voor een aggregaat sprake is van één of meerdere transacties met een ongeldige prijs, zal het aantal transacties waarvoor de prijzen worden getoond hoger zijn dan de bovenvermelde grens van 16 transacties, overeenkomstig het aantal transacties met een ongeldige prijs.

Totale prijs

Ten gevolge van het relatief hoge aantal transacties waarvan de prijs ontbreekt (vooral sinds STIPAD) wordt geen totale prijs meer gepubliceerd bij de nieuwe geoptimaliseerde methodologie.

Metadata