Vastgoedprijzen

Woningprijzen - derde kwartaal 2020

Bouwen & Wonen
Woningprijzen - derde kwartaal 2020

Statbel, het Belgische statistiekbureau, publiceert vandaag de Belgische woningprijzen voor het derde kwartaal 2020 op basis van de verkoopakten die werden geregistreerd door de FOD Financiën.

De belangrijkste resultaten:

  • De Belgische mediaanprijs voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing bedroeg 220.000 euro. Voor een huis in open bebouwing betaalde men 315.000 euro.
  • Het Waals Gewest is het goedkoopste met een mediaanprijs van 155.500 euro voor huizen in halfopen of gesloten bebouwing, en 251.000 euro voor huizen in open bebouwing.
  • Daarna volgt het Vlaams Gewest. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten er 250.000 euro, huizen in open bebouwing 343.000 euro.
  • Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het duurste gewest voor alle types woningen. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten 435.500 euro. Voor huizen in open bebouwing bedroeg de mediaanprijs er 1.220.000 euro.
  • Er is een significante afname van het aantal vastgoedtransacties ten gevolge van COVID-19.
  • Vlaams- en Waals-Brabant zijn de duurste provincies, Limburg en Henegouwen zijn de goedkoopste.
  • Knokke-Heist is de duurste gemeente. In Hastière liggen de goedkoopste huizen.

België

De mediaanprijs voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing bedroeg 220.000 euro in het derde kwartaal van 2020. Voor een huis in open bebouwing betaalde men 315.000 euro. Appartementen kostten 205.000 euro:

BELGIE 2018 2019 2020 evolutie % evolutie %
(T3) (T3) (T3) 2019/2018 2020/2019
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 205.000 215.000 220.000 +4,9% +2,3%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 290.000 300.000 315.000 +3,4% +5,0%
Appartementen 184.900 195.000 205.000 +5,5% +5,1%
Mediaanprijs (euro)

Ten opzichte van het derde kwartaal van 2019 zijn de mediaanprijzen van huizen in gesloten of halfopen bebouwing met 2,3% gestegen, ofwel een toename van 5.000 euro. Voor huizen in open bebouwing was er een prijsstijging van 5% of 15.000 euro. Appartementen werden 5,1% duurder, wat neerkomt op een prijstoename van 10.000 euro.

Graf_s1-2020Q3_NL

(De grafiek toont de mediaanprijzen van het derde kwartaal voor elk jaar)

De gewesten

Er zijn duidelijke regionale verschillen te noteren: 

Het Waals Gewest is het goedkoopste gewest. In het derde kwartaal van 2020 kenden de huizen in gesloten of halfopen bebouwing met een mediaanprijs van 155.500 euro een prijsstijging van 3,7% tegenover dezelfde periode vorig jaar. Prijzen van huizen in open bebouwing kenden een beperkte prijstoename (+0,4%) tot 251.000 euro. Appartementen werden met een meerprijs van 5.000 euro 3,3% duurder en kostten 155.000 euro:

WAALS GEWEST 2018 2019 2020 evolutie % evolutie %
(T3) (T3) (T3) 2019/2018 2020/2019
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 142.000 150.000 155.500 +5,6% +3,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 235.000 250.000 251.000 +6,4% +0,4%
Appartementen 143.000 150.000 155.000 +4,9% +3,3%
Mediaanprijs (euro)

Daarna volgt het Vlaams Gewest. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten daar 250.000 euro, een toename van 10.000 euro (+4,2%) ten opzichte van het derde kwartaal van 2019. Huizen in open bebouwing (343.000 euro) kenden een prijsstijging van 2,4% of 8.000 euro. ;De mediaanprijs van appartementen nam het sterkst toe (+4,9%) en af op 207.000 euro:

VLAAMS GEWEST 2018 2019 2020 evolutie % evolutie %
(S3) (S3) (S3) 2019/2018 2020/2019
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 234.000 240.000 250.000 +2,6% +4,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 320.000 335.000 343.000 +4,7% +2,4%
Appartementen 187.500 197.250 207.000 +5,2% +4,9%
Mediaanprijs (euro)

Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het duurste gewest voor alle types woningen. ;Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten 435.500 euro en werden 20.500 euro (+4,9%) duurder. Huizen in open bebouwing kenden een forse toename van de mediaanprijs en kostten 1.220.000[1] euro. Appartementen werden opnieuw 15.000 euro duurder en kostten 230.000 euro, wat neerkomt op een prijstoename van 7%.

BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST 2018 2019 2020 evolutie % evolutie %
(T3) (T3) (T3) 2019/2018 2020/2019
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 390.000 415.000 435.500 +6,4% +4,9%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 987.500 840.000 1.220.000 -14,9% +45,2%
Appartementen 200.000 215.000 230.000 +7,5% +7,0%
Mediaanprijs (euro)

 

Impact afschaffing woonbonus en COVID-19

Woonbonus

Op 30 september 2019 kondigde de nieuwe Vlaamse regering aan dat de woonbonus voor alle vastgoedtransacties vanaf 1 januari 2020 zou worden afgeschaft.

Dit veroorzaakte in het Vlaams Gewest een rush op vastgoed in het vierde kwartaal van 2019 (vergelijkbaar met de rush eind 2014: vanaf 1 januari 2015 werd het belastingvoordeel van de woonbonus ingeperkt), met als logisch gevolg dat het aantal transacties tijdens het eerste kwartaal van 2020 een sterke terugval optekende.De impact van de afschaffing was minder sterk bij de appartementen.

Tijdens het tweede kwartaal van 2020 ziet men het aantal transacties in het Vlaams Gewest zich herstellen, maar dit herstel zet zich minder snel voort tijdens het derde kwartaal:

Graf_s2-2020Q3_NL

 

Covid-19

Tot en met het tweede kwartaal van 2020 was de impact van de COVID-19-crisis op het aantal transacties relatief beperkt, omdat de resultaten in dit persbericht gebaseerd zijn op het aantal verleden verkoopakten en niet op de compromissen[2]: het grootste deel van de verkoopakten die werden verleden tijdens het eerste semester 2020 heeft betrekking op compromissen die werden afgesloten vóór de lockdownmaatregelen.

Het aantal afgesloten compromissen kende tijdens de maanden april en mei een sterke terugval door de genomen maatregelen, waarvan het effect zich 3 tot 4 maand later vertaalde in het aantal geregistreerde verkoopakten. Vooral in de maanden juli en augustus lag het aantal transacties beduidend lager, maar dit werd voor een deel opgevangen door een sterke septembermaand: voor het volledige derde kwartaal werden 13,5% minder transacties van huizen en appartementen genoteerd tegenover dezelfde periode vorig jaar.

De provincies

In het Vlaams Gewest waren huizen en appartementen in het derde kwartaal van 2020 het duurst in de provincie Vlaams-Brabant: een huis in gesloten of halfopen bebouwing kostte er 290.000 euro, voor een huis in open bebouwing was de mediaanprijs er 374.500 euro. Appartementen kostten er 232.000 euro. In Limburg waren de huizen en appartementen het goedkoopst: 212.000 voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing en 267.000 euro voor een open bebouwing. De mediaanprijs voor appartementen bedroeg er 190.000 euro.

In het Waals Gewest was voor alle categorieën de provincie Waals-Brabant het duurst: huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten er 290.000 euro, voor huizen in open bebouwing was de mediaanprijs 417.500 euro en appartementen bereikten een niveau van 211.250 euro. Henegouwen was het goedkoopst voor de gesloten of halfopen bebouwingen (135.000 euro) en de appartementen (135.000 euro). Voor de goedkoopste open bebouwingen moest men in Namen zijn (220.000 euro).

De gemeenten

Knokke-Heist duurste gemeente, Hastière goedkoopste

In de tabellen hieronder volgt een rangschikking van de duurste en goedkoopste gemeenten per gewest gebaseerd op alle huizen in gesloten, halfopen of open bebouwing voor het derde kwartaal van 2020.

De duurste Vlaamse gemeente was Knokke-Heist met een mediaanprijs van 710.000 euro.  De goedkoopste huizen in dit gewest waren te vinden in Ronse met een mediaanprijs van 153.000 euro.

De duurste Waalse woningen situeerden zich in Lasne (550.000 euro) en de goedkoopste woningen waren terug te vinden in Hastière (72.500 euro).

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kende de gemeente Elsene de hoogste mediaanprijs met 687.500 euro.  De laagste mediaanprijs in dit gewest was voor de gemeente Anderlecht (305.000 euro).

Huizen in het Vlaams Gewest

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 KNOKKE-HEIST (94) 710.000 1 RONSE (77) 153.000
2 SINT-MARTENS-LATEM (22) 703.194 2 HEERS (24) 159.000
3 KRAAINEM (32) 616.500 3 GINGELOM (23) 160.000
4 OVERIJSE (50) 549.250 4 MENEN (116) 165.000
5 SCHILDE (77) 537.600 5 HALEN (22) 167.500
6 WEZEMBEEK-OPPEM (27) 530.200 6 HEUVELLAND (20) 171.500
7 SINT-GENESIUS-RODE (42) 525.000 7 POPERINGE (65) 175.000
8 TERVUREN (47) 449.000 8 DE PANNE (42) 175.000
9 KEERBERGEN (36) 415.750 9 TONGEREN (67) 182.500
10 WEMMEL (25) 410.000 10 MIDDELKERKE (57) 186.000
11 BRASSCHAAT (108) 408.000 11 LANDEN (39) 187.000
12 BOECHOUT (19) 402.500 12 WERVIK (36) 187.000
13 ZOERSEL (54) 395.000 13 BORGLOON (29) 192.000
14 MALLE (27) 389.000 14 WEVELGEM (87) 195.000
15 KALMTHOUT (38) 387.500 15 GERAARDSBERGEN (98) 198.000
16 BIERBEEK (18) 382.500 16 BALEN (62) 199.500
17 OUD-TURNHOUT (35) 382.500 17 ZELE (53) 200.000
18 STEENOKKERZEEL (21) 380.000 18 DILSEN-STOKKEM (30) 200.000
19 HOOGSTRATEN (26) 375.000 19 HARELBEKE (90) 200.000
20 AARTSELAAR (25) 375.000 20 LUMMEN (24) 200.000
tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Huizen in het Waals Gewest

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 LASNE (40) 550.000 1 HASTIERE (41) 72.500
2 GRAVEN (23) 495.500 2 COLFONTAINE (51) 80.000
3 WATERLOO (70) 430.000 3 FROIDCHAPELLE (23) 85.000
4 TERHULPEN (19) 430.000 4 QUAREGNON (48) 95.000
5 RIXENSART (51) 415.000 5 BOUSSU (44) 95.000
6 CHAUMONT-GISTOUX (22) 395.000 6 VIROINVAL (29) 105.000
7 COURT-SAINT-ETIENNE (18) 375.000 7 RENDEUX (20) 107.000
8 MESSANCY (20) 372.000 8 FRAMERIES (40) 110.000
9 WAVER (46) 360.500 9 CHIMAY (23) 112.500
10 OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE (20) 355.000 10 YVOIR (23) 115.000
11 MONT-SAINT-GUIBERT (18) 330.000 11 CHARLEROI (381) 117.500
12 KASTEELBRAKEL (18) 327.500 12 PHILIPPEVILLE (36) 117.500
13 AARLEN (38) 320.000 13 FLORENVILLE (18) 118.500
14 GELDENAKEN (27) 315.000 14 LESSEN (41) 120.000
15 EIGENBRAKEL (75) 307.000 15 ERQUELINNES (17) 125.000
16 NIJVEL (30) 296.250 16 DOUR (45) 130.000
17 GENEPIEN (27) 295.000 17 FLORENNES (26) 130.000
18 GEMBLOUX (39) 290.000 18 CHATELET (68) 135.000
19 REBECQ (20) 277.500 19 VIRTON (18) 135.000
20 EGHEZEE (29) 275.000 20 COMBLAIN-AU-PONT (19) 137.500
tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Huizen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 ELSENE (24) 687.500 1 ANDERLECHT (39) 305.000
2 UKKEL (56) 620.000 2 JETTE (22) 316.250
3 SINT-PIETERS-WOLUWE (46) 595.000 3 BRUSSEL (55) 335.000
4 SINT-LAMBRECHTS-WOLUWE (27) 576.000 4 EVERE (23) 425.650
5 OUDERGEM (33) 470.000 5 SCHAARBEEK (29) 444.000
tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Bijlagen

Overzichtstabel gewesten + provincies

Mediaanprijs

Mediaanprijs (euro) 2018
(Q3)
2019
(Q3)
2020
(Q3)
evolutie %
2019/2018
evolutie %
2020/2019
BELGIE Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 205.000 215.000 220.000 +4,9% +2,3%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 290.000 300.000 315.000 +3,4% +5,0%
Appartementen 184.900 195.000 205.000 +5,5% +5,1%
VLAAMS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 234.000 240.000 250.000 +2,6% +4,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 320.000 335.000 343.000 +4,7% +2,4%
Appartementen 187.500 197.250 207.000 +5,2% +4,9%
WAALS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 142.000 150.000 155.500 +5,6% +3,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 235.000 250.000 251.000 +6,4% +0,4%
Appartementen 143.000 150.000 155.000 +4,9% +3,3%
BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 390.000 415.000 435.500 +6,4% +4,9%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 987.500 840.000 1.220.000 -14,9% +45,2%
Appartementen 200.000 215.000 230.000 +7,5% +7,0%
PROVINCIE ANTWERPEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 253.000 258.000 275.000 +2,0% +6,6%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 343.000 356.000 362.000 +3,8% +1,7%
Appartementen 180.000 191.000 200.000 +6,1% +4,7%
PROVINCIE VLAAMS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 270.000 280.000 290.000 +3,7% +3,6%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 355.000 379.000 374.500 +6,8% -1,2%
Appartementen 203.500 217.500 232.000 +6,9% +6,7%
PROVINCIE WAALS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 265.000 282.000 290.000 +6,4% +2,8%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 365.000 385.000 417.500 +5,5% +8,4%
Appartementen 200.000 215.000 211.250 +7,5% -1,7%
PROVINCIE WEST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 210.000 214.500 220.000 +2,1% +2,6%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 320.000 325.000 345.000 +1,6% +6,2%
Appartementen 180.000 190.000 200.000 +5,6% +5,3%
PROVINCIE OOST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 227.000 235.000 245.000 +3,5% +4,3%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 340.000 349.000 360.000 +2,6% +3,2%
Appartementen 208.000 215.934 220.000 +3,8% +1,9%
PROVINCIE HENEGOUWEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 125.000 134.000 135.000 +7,2% +0,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 220.000 230.000 235.000 +4,5% +2,2%
Appartementen 128.000 130.500 135.000 +2,0% +3,4%
PROVINCIE LUIK Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 145.000 155.000 160.000 +6,9% +3,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 235.000 247.500 250.000 +5,3% +1,0%
Appartementen 135.000 142.500 148.000 +5,6% +3,9%
PROVINCIE LIMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 195.000 199.000 212.000 +2,1% +6,5%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 250.000 260.000 267.000 +4,0% +2,7%
Appartementen 190.000 195.000 190.000 +2,6% -2,6%
PROVINCIE LUXEMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 159.000 170.000 170.000 +6,9% 0,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 191.500 200.000 225.000 +4,4% +12,5%
Appartementen 135.000 150.000 158.500 +11,1% +5,7%
PROVINCIE NAMEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 160.000 170.000 175.500 +6,3% +3,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 195.000 220.000 220.000 +12,8% 0,0%
Appartementen 147.000 160.000 160.000 +8,8% 0,0%

 

Aantal transacties

Aantal transacties 2018
(Q3)
2019
(Q3)
2020
(Q3)
evolutie %
2019/2018
evolutie %
2020/2019
BELGIE Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 15.591 16.486 13.836 +5,7% -16,1%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 8.038 7.901 7.177 -1,7% -9,2%
Appartementen 9.178 9.823 8.581 +7,0% -12,6%
VLAAMS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 9.838 10.531 9.099 +7,0% -13,6%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 5.064 5.095 4.659 +0,6% -8,6%
Appartementen 5.576 6.101 5.609 +9,4% -8,1%
WAALS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 5.215 5.413 4.326 +3,8% -20,1%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 2.935 2.770 2.493 -5,6% -10,0%
Appartementen 1.408 1.363 1.140 -3,2% -16,4%
BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 538 542 411 +0,7% -24,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 39 36 25 -7,7% -30,6%
Appartementen 2.194 2.359 1.832 +7,5% -22,3%
PROVINCIE ANTWERPEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 2.498 2.719 2.271 +8,8% -16,5%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 1.280 1.283 1.212 +0,2% -5,5%
Appartementen 2.164 2.423 2.172 +12,0% -10,4%
PROVINCIE VLAAMS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 1.597 1.669 1.336 +4,5% -20,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 1.002 1.036 892 +3,4% -13,9%
Appartementen 652 746 631 +14,4% -15,4%
PROVINCIE WAALS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 400 474 334 +18,5% -29,5%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 446 432 354 -3,1% -18,1%
Appartementen 278 215 189 -22,7% -12,1%
PROVINCIE WEST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 2.145 2.328 2.112 +8,5% -9,3%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 856 872 851 +1,9% -2,4%
Appartementen 1.472 1.638 1.583 +11,3% -3,4%
PROVINCIE OOST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 2.829 2.989 2.647 +5,7% -11,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 942 946 862 +0,4% -8,9%
Appartementen 803 773 795 -3,7% +2,8%
PROVINCIE HENEGOUWEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 2.396 2.532 1.957 +5,7% -22,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 773 739 666 -4,4% -9,9%
Appartementen 372 347 298 -6,7% -14,1%
PROVINCIE LUIK Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 1.627 1.550 1.275 -4,7% -17,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 794 678 614 -14,6% -9,4%
Appartementen 483 512 434 +6,0% -15,2%
PROVINCIE LIMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 769 826 733 +7,4% -11,3%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 984 958 842 -2,6% -12,1%
Appartementen 485 521 428 +7,4% -17,9%
PROVINCIE LUXEMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 301 317 274 +5,3% -13,6%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 401 378 343 -5,7% -9,3%
Appartementen 100 112 92 +12,0% -17,9%
PROVINCIE NAMEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 491 540 486 +10,0% -10,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 521 543 516 +4,2% -5,0%
Appartementen 175 177 127 +1,1% -28,2%


[1] Door het lage aantal transacties voor deze categorie in dit gewest is de mediaanprijs onderhevig aan grotere schommelingen.

[2] Tussen het afsluiten van het compromis en het verlijden van de akte zit een termijn van maximaal 4 maand. Die termijn werd door de Vlaamse overheid verlengd met 2 maanden ten gevolge van de COVID-19-maatregelen.

Mediaanprijs per gebouwtype
Content
2-3 gevel woningen
4 gevel woningen tabel
4 gevel woningen kaart
Content
appartementen

Algemene situering

De statistiek van de vastgoedprijzen is gebaseerd op de verkoopakten die worden geregistreerd door de FOD Financiën, meer bepaald door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD), beter gekend als het Kadaster.

Tot 2004 werden de benodigde gegevens op papier overgemaakt aan Statbel. Vanaf 2005 werden de gegevens digitaal overgemaakt, op basis van het registratiesysteem CADNET/LOCO. Vanaf 2016 werd het systeem CADNET/LOCO bij de AAPD vervangen door het systeem STIPAD.

Dit document beschrijft de methodologie die wordt gebruikt voor de berekening van de vastgoedprijzen.

Onderhandse verkopen versus openbare verkopen

Bij een onderhandse verkoop van een onroerend goed komen koper en verkoper onderling een verkoopprijs overeen.

Bij een openbare verkoop wordt een onroerend goed verkocht volgens het systeem van het hoogste bod. Deze vindt doorgaans plaats onder leiding van een Notaris in een publieke ruimte (bv. een café) en wordt bv. aangekondigd in een lokaal dagblad. De vastgoedprijzen zoals berekend door Statbel zijn gebaseerd op zowel de onderhandse verkopen als de openbare verkopen.

Compromissen versus akten

Bij een onderhandse verkoop van een onroerend goed wordt eerst een compromis getekend tussen verkoper en koper. De ondertekening van de authentieke akte gebeurt binnen de 4 maand volgend op de datum van het compromis bij de Notaris (het verlijden van de akte).

Niet alle compromissen leiden tot een effectieve verkoop. Het kan zijn dat de koper na het ondertekenen van het compromis niet de nodige financiering vindt door bv. een weigering van de bank voor een hypothecair krediet.

De vastgoedprijzen zoals berekend door Statbel zijn gebaseerd op de akten die werden verleden bij de Notaris. Het betreft dus de effectieve verkopen, en niet de compromissen.

Verkoopprijs

Bovenop de overeengekomen verkoopprijs dient de koper ook nog extra kosten te betalen, zoals de registratierechten (of BTW in geval van nieuwbouw) alsook het ereloon van de Notaris voor het verlijden van de akte. Als men een hypothecaire lening aangaat komen hierbij nog de hypothecaire inschrijvingsrechten en eventuele dossierskosten bij de bank.

Voor de berekening van de vastgoedprijzen wordt enkel rekening gehouden met de overeengekomen verkoopprijs exclusief bijkomende kosten.

Type vastgoed

Residentieel vastgoed

In de dataset van het Kadaster waartoe Statbel van 2005 tot 2017 toegang had voor de berekening van de vastgoedprijzen is er sprake van volgende vastgoedcategorieën:

  • woonhuizen
  • villa’s
  • appartementen

Deze categorieën zijn gebaseerd op de aard vermeld op het Kadasterplan. Deze aard wordt bepaald éénmaal een nieuw gebouw is afgewerkt. Nadien wordt deze aard niet steeds bijgewerkt als er een verandering van de bestemming van het gebouw plaatsvindt. De indeling ‘woonhuis’ versus ‘villa’ is gebaseerd op het (subjectieve) oordeel van de schatter van het Kadaster.

In het vervolg van dit document worden de vastgoedprijzen die zijn berekend volgens bovenstaande indeling aangeduid als de vastgoedprijzen volgens de “oude methodologie”.

Vanaf 2017 werd een uitgebreidere gegevensset ter beschikking gesteld aan Statbel, met een meer gedetailleerde omschrijving van het goed. Het gaat om twee extra variabelen: de aard volgens de verkoopakte en de constructiecode.

Dankzij deze extra infomatie kan de methodologie verder geoptimaliseerd worden:

  • Voor de bepaling van het type gebouw wordt er niet meer gekeken naar de aard vermeld op het Kadasterplan, maar wel naar de aard vermeld in de verkoopakte. Deze is meer up-to-date, want deze wordt bij elke verkoop opnieuw vastgesteld (door de Notaris).
  • Bij de huizen is er voortaan een objectieve onderverdeling volgens het aantal gevels: in de oude methode was er sprake van woonhuizen en villa's, maar deze kwalificatie is subjectief. In de aangepaste methodologie wordt voortaan een onderscheid gemaakt tussen huizen met 2 of 3 gevels en huizen met 4 of meer gevels.

In het vervolg van dit document worden de vastgoedprijzen die zijn berekend op basis van de aard volgens de verkoopakte aangeduid als de vastgoedprijzen volgens de “nieuwe methodologie”.

Bouwgronden

De extra geleverde variabelen laten niet toe om voor de bouwgronden referentieprijzen te berekenen. Reden hiervoor is dat een groot deel van de effectieve bouwgronden aan een restcategorie wordt toegewezen, waarin vanalles kan zitten: landbouwgrond, industrie, bouwgrond, etc. Het gaat om meer dan 50% van alle bouwgronden.

Overige types vastgoed

Ook voor niet-residentieel vastgoed (landbouw, handel, etc.) laat de databank van het Kadaster het niet toe om resultaten te berekenen. Onroerende goederen binnen deze categorie worden heel vaak in bundel verkocht, samen met andere percelen met verschillende bestemmingen voor één totaalprijs, zodat een prijs per afzonderlijk goed niet af te leiden is en bijgevolg geen mediaanprijzen per categorie kunnen berekend worden.

Nieuwbouw

In de oude methodologie werden alle transacties die in de beknopte dataset van het Kadaster zaten opgenomen in de berekening. Hierin zat ook een deel nieuwbouw. Dankzij de uitgebreidere dataset waarover Statbel sinds 2016 beschikt en na gezamenlijke analyse met het Kadaster is duidelijk geworden dat niet alle effectieve nieuwbouw wordt opgenomen in de databank, en dat de gegevens met betrekking tot de nieuwbouw die wel is opgenomen niet steeds accuraat zijn. De databank van het Kadaster laat het dus niet toe om een correct beeld te scheppen over de totale verkoop van nieuwbouw. Daarom wordt in de nieuwe, geoptimaliseerde methodologie enkel rekening gehouden met de secundaire vastgoedmarkt (herverkoop) en worden alle transacties in verband met nieuwbouw weggefilterd.

Zuivering van de datasets

De datasets die worden aangeleverd door het Kadaster worden op twee manieren gezuiverd.

Enerzijds worden alle transacties weggefilterd die niet behoren tot het universum van de statistiek. Deze transacties worden niet in rekening gebracht bij de berekening van de referentieprijs of het aantal transacties. Het gaat bijvoorbeeld om overdrachten ten gevolge van erfenissen. Bij de geoptimaliseerde methodologie wordt ook nieuwbouw weggefilterd.

Ook de transacties waarvan essentiële gegevens ongekend zijn - zoals bv. de verkoopdatum of het type van het onroerend goed - worden weggefilterd.

Anderzijds worden een aantal filters gebruikt waarbij ontbrekende data wordt gedetecteerd. De ontbrekende data laat in dit geval wel toe om de transacties in rekening te brengen voor de berekening van het aantal transacties, maar ze worden achterwege gelaten voor de berekening van de referentieprijs. Het gaat bv. om transacties waarvan enkel de prijs ontbreekt. Ook transacties waarbij meerdere onroerende goederen in een bundel worden doorverkocht aan een totaalprijs vallen in deze categorie.

Resultaten

Bij de oude methodologie bestaan de berekende resultaten uit de gemiddelde prijzen, mediaanprijzen, percentielprijzen, het aantal transacties, totale prijzen en totale oppervlakten.

Bij de nieuwe, geoptimaliseerde methodologie bestaan de berekende resultaten uit mediaanprijzen, percentielprijzen en het aantal transacties.

De resultaten worden gegroepeerd per jaar, semester of trimester, per woningtype en per lokaliteit (de gemeenten, de arrondissementen, de provincies, de gewesten en het Rijk).

Referentieprijs: gemiddelde prijs vs. mediaanprijs

Als men te maken heeft met statistische verdelingen die gekenmerkt zijn door observaties met extreme waarden (zoals bv. de verkoopprijs van vastgoed) dient men rekening te houden dat het gemiddelde als centrale maatstaf hiervan een grote invloed ondervindt: een extreme waarde zal het gemiddelde in belangrijke mate naar zich toe trekken.

Een beter geschikte centrale maatstaf is de mediaanprijs. Dit is de prijs waarbij 50% van de transacties goedkoper zijn en 50% duurder. De invloed van extreme waarden is voor deze maatstaf minimaal of zelf onbestaand: de mediaan verandert niet of nauwelijks als een extreme waarde wordt weggelaten of toegevoegd aan de berekening (in tegenstelling tot het gemiddelde). De mediaanprijs is dus een stabielere maatstaf dan de gemiddelde prijs.

In de publicaties van Statbel wordt de mediaanprijs als referentieprijs gebruikt.

Percentielprijzen

De percentielprijzen zijn extra maatstaven die samen met de mediaanprijs een beter beeld geven over de statistische verdeling van de prijzen. Het 25e percentiel (ook wel het eerste kwartiel genoemd = Q25) is de prijs waarbij 25% van de transacties even duur of goedkoper zijn en 75% van de transacties even duur of duurder zijn.

Het 75e percentiel (ook wel het derde kwartiel genoemd = Q75) is de prijs waarbij 75% van de transacties even duur of goedkoper zijn en 25% van de transacties even duur of duurder zijn.

Mediaanprijzen en percentielprijzen worden pas weergegeven vanaf 16 transacties met een geldige prijs per aggregaat, dit om een zekere representativiteit te bewerkstelligen alsook de confidentialiteit van de individuele gegevens te waarborgen. Soms zitten er in de databank van het Kadaster transacties zonder vermelding van een geldige prijs. Deze transacties worden meegeteld voor het totale aantal transacties, maar worden niet opgenomen in de prijsberekening. Indien er voor een aggregaat sprake is van één of meerdere transacties met een ongeldige prijs, zal het aantal transacties waarvoor de prijzen worden getoond hoger zijn dan de bovenvermelde grens van 16 transacties, overeenkomstig het aantal transacties met een ongeldige prijs.

Totale prijs

Ten gevolge van het relatief hoge aantal transacties waarvan de prijs ontbreekt (vooral sinds STIPAD) wordt geen totale prijs meer gepubliceerd bij de nieuwe geoptimaliseerde methodologie.

Metadata