Vastgoedprijzen

Woningprijzen 2018

Bouwen & Wonen
Woningprijzen 2018

Statbel, het Belgische statistiekbureau, publiceert vandaag de vastgoedcijfers voor het volledige jaar 2018, tot op gemeenteniveau. De prijzen van alle types woningen bleven stijgen.  Men voelde dit het sterkst bij de huizen in gesloten of halfopen bebouwing en het minst bij de appartementen.

De belangrijkste resultaten:

  • De Belgische mediaanprijs voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing bedroeg 200.000 euro. Voor een huis in open bebouwing betaalde men 285.000 euro.
  • Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest was het duurste gewest. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten er 376.000 euro. Voor huizen in open bebouwing was dit 847.500 euro.
  • Het Waals Gewest was het goedkoopste met een mediaanprijs van 140.000 euro voor huizen in halfopen of gesloten bebouwing en 232.250 euro voor huizen in open bebouwing.
  • De prijzen in het Vlaams Gewest situeren zich tussen deze twee uitersten: huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten er 226.000 euro. Voor huizen in open bebouwing lag het niveau op 319.000 euro.

Definitie: de mediaanprijs is de prijs waarbij 50% van de verkochte huizen goedkoper zijn en 50% duurder. Dit geeft een robuuster en een doorheen de tijd beter vergelijkbaar resultaat. Mediaanprijzen ondervinden immers minder  impact van extreme verkoopprijzen.

België

De mediaanprijs voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing bedroeg 200.000 euro voor het volledige jaar 2018. Voor een huis in open bebouwing betaalde men 285.000 euro. Wie een huis in open bebouwing wenste te kopen diende dus 85.000 euro extra op tafel te leggen bovenop de prijs van een huis in gesloten of halfopen bebouwing. Appartementen kostten 182.000 euro:

BELGIE 2016 2017 2018 evolutie % evolutie %
(y) (y) (y) 2017/2016 2018/2017
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 185.000 190.000 200.000 +2,7% +5,3%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 271.501 277.000 285.000 +2,0% +2,9%
Appartementen 170.000 177.500 182.000 +4,4% +2,5%
Mediaanprijs (euro)

Ten opzichte van het vorige jaar 2017 zijn de mediaanprijzen van huizen in gesloten of halfopen bebouwing met 5,3% gestegen, ofwel een toename van 10.000 euro – dit is dubbel zo veel als het jaar voordien. Voor huizen in open bebouwing was er een prijsstijging van 2,9% of 8.000 euro.  De prijstoename was het laagst voor de appartementen: deze stegen met 4.500 euro, wat neerkomt op een procentuele toename van 2,5%.

Grafiek%20belgie_nl_0.png

De gewesten

Er zijn duidelijke regionale verschillen te noteren:

  • Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest was de duurste regio voor alle types woningen en kende ook de sterkste prijstoenames in 2018. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten 376.000 euro en werden 15.000 euro (+4,2%) duurder. Huizen in open bebouwing kostten 847.500 euro en werden hiermee 3,4% duurder.De mediaanprijs van appartementen bleef net onder de grens van 200.000 en werden 4,7% duurder:
BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST 2016 2017 2018 evolutie % evolutie %
(y) (y) (y) 2017/2016 2018/2017
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 350.000 361.000 376.000 +3,1% +4,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 900.000 820.000 847.500 -8,9% +3,4%
Appartementen 185.000 190.000 199.000 +2,7% +4,7%
Mediaanprijs (euro)
  • Het Waals Gewest was het goedkoopste gewest. In 2018 kenden de huizen in gesloten of halfopen bebouwing met een mediaanprijs van 140.000 euro een prijsstijging van 5.000 euro (+3,7%) tegenover 2017. De mediaanprijs van huizen in open bebouwing steeg in Wallonië met 3,2% tot 232.250 euro. Appartementen werden met een meerprijs van 5.000 euro 3,6% duurder en kostten 145.000 euro:
WAALS GEWEST  2016 2017 2018 evolutie % evolutie %
(y) (y) (y) 2017/2016 2018/2017
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 132.500 135.000 140.000 +1,9% +3,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 220.000 225.000 232.250 +2,3% +3,2%
Appartementen 135.000 140.000 145.000 +3,7% +3,6%
Mediaanprijs (euro)
  • Tussenin situeert zich het Vlaams Gewest. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten daar 226.000 euro, een toename van 7.000 euro (+3,2%) ten opzichte van 2017. Huizen in open bebouwing (319.000 euro) kenden tegenover het jaar voordien een prijsstijging van 4,6% ofwel 14.000 euro, terwijl ze het jaar daarvoor even duur waren gebleven. Appartementen kostten 185.000 euro en zijn 5.000 euro (+2,8%) duurder geworden, evenveel als het vorige jaar:
VLAAMS GEWEST 2016 2017 2018 evolutie % evolutie %
(y) (y) (y) 2017/2016 2018/2017
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 210.000 219.000 226.000 +4,3% +3,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 305.000 305.000 319.000 0,0% +4,6%
Appartementen 175.000 180.000 185.000 +2,9% +2,8%
Mediaanprijs (euro)

De provincies

In het Vlaams Gewest was een huis in 2018 het duurst in de provincie Vlaams-Brabant: een huis in gesloten of halfopen bebouwing kostte er 267.500 euro, voor een huis in open bebouwing was de mediaanprijs er 355.000 euro. In Limburg waren de huizen het goedkoopst: 187.000 voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing en 245.000 euro voor een open bebouwing. Vlaams-Brabant was ook de duurste provincie voor de appartementen (205.000 euro) terwijl de provincie Antwerpen hiervoor de laagste mediaanprijs had (178.000 euro).

In het Waals Gewest was voor alle categorieën de provincie Waals-Brabant het duurst: huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten er 255.000 euro, voor huizen in open bebouwing was de mediaanprijs 365.000 euro en appartementen bereikten een niveau van 195.000 euro. Henegouwen was het goedkoopst voor de gesloten of halfopen bebouwingen (124.975 euro) en de appartementen (120.000 euro). Voor de goedkoopste open bebouwingen moest men in Luxemburg zijn (182.750 euro).

De gemeenten

Elsene duurste gemeente, Hastière goedkoopste

In de tabellen hieronder volgt een rangschikking van de duurste en goedkoopste gemeenten per gewest gebaseerd op alle huizen in gesloten, halfopen of open bebouwing voor 2018.

De duurste Vlaamse gemeente was Knokke-Heist met een mediaanprijs van 530.000 euro. De goedkoopste huizen in dit gewest waren te vinden in Ronse met een mediaanprijs van 140.000 euro.

De duurste Waalse huizen situeerden zich in Lasne (550.000 euro) en de goedkoopste waren terug te vinden in Hastière (67.500 euro).

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kende de gemeente Elsene de hoogste mediaanprijs met 597.500 euro. De laagste mediaanprijs in dit gewest was voor de gemeente Sint-Jans-Molenbeek (249.000 euro).

Vlaams Gewest

Duurste en goedkoopste gemeenten in het Vlaams Gewest:

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 KNOKKE-HEIST (340) 530.000 1 RONSE (353) 140.000
2 SINT-MARTENS-LATEM (105) 519.250 2 MENEN (463) 155.000
3 KRAAINEM (120) 460.000 3 HEERS (74) 165.000
4 WEZEMBEEK-OPPEM (123) 440.000 4 GERAARDSBERGEN (404) 168.000
5 TERVUREN (214) 438.750 5 WERVIK (209) 170.000
6 LINKEBEEK (48) 427.500 6 TONGEREN (317) 170.000
7 SCHILDE (290) 427.500 7 HOESELT (78) 175.000
8 SINT-GENESIUS-RODE (194) 425.000 8 GINGELOM (92) 176.500
9 OVERIJSE (257) 415.000 9 AVELGEM (91) 182.000
10 HOEILAART (110) 398.000 10 LANDEN (180) 185.000
11 HOVE (79) 380.000 11 ZOUTLEEUW (76) 186.000
12 BOECHOUT (98) 370.000 12 MAASMECHELEN (260) 187.500
13 DE PINTE (94) 369.000 13 POPERINGE (185) 189.850
14 KEERBERGEN (138) 363.500 14 BOOM (218) 190.000
15 PEPINGEN (34) 360.000 15 SINT-TRUIDEN (366) 190.000
16 MEISE (168) 355.000 16 MIDDELKERKE (228) 190.000
17 KALMTHOUT (182) 351.000 17 ALVERINGEM (62) 191.500
18 HULDENBERG (64) 350.000 18 TIENEN (419) 192.500
19 OUD-HEVERLEE (77) 348.000 19 WAARSCHOOT (54) 195.000
20 ZOERSEL (214) 345.750 20 HEUVELLAND (71) 195.000
het cijfer tussen haakjes vertegenwoordigt het aantal transacties

Waals Gewest

Duurste en goedkoopste gemeenten in het Waals Gewest:

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 LASNE (161) 550.000 1 HASTIERE (158) 67.500
2 WATERLOO (298) 410.000 2 VIROINVAL (94) 83.500
3 TERHULPEN (60) 395.000 3 FROIDCHAPELLE (75) 85.000
4 CHAUMONT-GISTOUX (103) 385.000 4 TELLIN (42) 91.000
5 RIXENSART (206) 370.000 5 QUIEVRAIN (68) 92.000
6 OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE (126) 320.000 6 COLFONTAINE (293) 95.000
7 EIGENBRAKEL (362) 320.000 7 DOUR (170) 100.000
8 INCOURT (54) 315.000 8 QUAREGNON (222) 102.840
9 CHASTRE (45) 313.075 9 VRESSE-SUR-SEMOIS (70) 110.000
10 WAVER (286) 310.000 10 BOUSSU (211) 110.000
11 GRAVEN (136) 310.000 11 CHARLEROI (2076) 110.500
12 WALHAIN (41) 300.000 12 CHATELET (340) 112.000
13 BEVEKOM (54) 297.500 13 COUVIN (170) 112.675
14 MONT-SAINT-GUIBERT (43) 292.500 14 FARCIENNES (111) 115.000
15 KASTEELBRAKEL (82) 287.000 15 HENSIES (44) 115.000
16 COURT-SAINT-ETIENNE (83) 280.000 16 RENDEUX (70) 115.000
17 NEUPRE (93) 272.500 17 FRAMERIES (232) 117.000
18 GENEPIEN (138) 272.000 18 TROIS-PONTS (42) 118.500
19 JALHAY (50) 270.500 19 BURG-REULAND (26) 120.000
20 NIJVEL (162) 266.000 20 ERQUELINNES (121) 120.000
het cijfer tussen haakjes vertegenwoordigt het aantal transacties

Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Duurste en goedkoopste gemeenten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest:

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 ELSENE (92) 597.500 1 SINT-JANS-MOLENBEEK (86) 249.000
2 SINT-PIETERS-WOLUWE (195) 580.000 2 ANDERLECHT (220) 275.000
3 UKKEL (341) 520.000 3 SINT-JOOST-TEN-NODE (32) 276.500
4 SINT-LAMBRECHTS-WOLUWE (153) 505.000 4 JETTE (89) 282.500
5 SINT-GILLIS (33) 497.000 5 KOEKELBERG (21) 285.000
het cijfer tussen haakjes vertegenwoordigt het aantal transacties

Bijlagen

Overzichtstabel

De onderstaande tabel geeft de mediaanprijzen voor de laatste beschikbare jaren weer.

Mediaanprijs (euro)
(woningen: euro per verkochte woning)-(bouwgronden: euro per vierkante meter)
2016
(Y)
2017
(Y)
2018
(Y)
evolutie %
2017/2016
evolutie %
2018/2017
BELGIE Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 185.000 190.000 200.000 +2,7% +5,3%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 271.501 277.000 285.000 +2,0% +2,9%
Appartementen 170.000 177.500 182.000 +4,4% +2,5%
VLAAMS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 210.000 219.000 226.000 +4,3% +3,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 305.000 305.000 319.000 0,0% +4,6%
Appartementen 175.000 180.000 185.000 +2,9% +2,8%
WAALS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 132.500 135.000 140.000 +1,9% +3,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 220.000 225.000 232.250 +2,3% +3,2%
Appartementen 135.000 140.000 145.000 +3,7% +3,6%
BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 350.000 361.000 376.000 +3,1% +4,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 900.000 820.000 847.500 -8,9% +3,4%
Appartementen 185.000 190.000 199.000 +2,7% +4,7%
PROVINCIE ANTWERPEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 228.000 234.000 245.000 +2,6% +4,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 330.843 325.000 333.685 -1,8% +2,7%
Appartementen 165.000 170.000 178.000 +3,0% +4,7%
PROVINCIE VLAAMS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 249.000 255.000 267.500 +2,4% +4,9%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 340.000 349.000 355.000 +2,6% +1,7%
Appartementen 195.000 200.000 205.000 +2,6% +2,5%
PROVINCIE WAALS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 247.000 245.000 255.000 -0,8% +4,1%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 345.000 360.000 365.000 +4,3% +1,4%
Appartementen 185.000 197.250 195.000 +6,6% -1,1%
PROVINCIE WEST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 190.000 197.500 205.000 +3,9% +3,8%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 305.000 310.000 317.500 +1,6% +2,4%
Appartementen 175.000 183.000 185.000 +4,6% +1,1%
PROVINCIE OOST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 200.000 210.000 220.000 +5,0% +4,8%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 315.000 321.111 330.625 +1,9% +3,0%
Appartementen 185.000 195.000 200.000 +5,4% +2,6%
PROVINCIE HENEGOUWEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 118.000 120.000 124.975 +1,7% +4,1%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 205.500 205.000 218.000 -0,2% +6,3%
Appartementen 115.000 120.000 120.000 +4,3% 0,0%
PROVINCIE LUIK Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 135.000 140.000 145.000 +3,7% +3,6%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 210.000 222.500 230.000 +6,0% +3,4%
Appartementen 130.000 135.000 136.000 +3,8% +0,7%
PROVINCIE LIMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 178.000 185.000 187.000 +3,9% +1,1%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 230.000 238.750 245.000 +3,8% +2,6%
Appartementen 175.000 177.500 185.000 +1,4% +4,2%
PROVINCIE LUXEMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 140.000 140.000 150.000 0,0% +7,1%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 175.000 180.000 182.750 +2,9% +1,5%
Appartementen 135.000 141.500 140.000 +4,8% -1,1%
PROVINCIE NAMEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 155.000 150.000 155.000 -3,2% +3,3%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 200.000 200.000 204.500 0,0% +2,3%
Appartementen 145.000 150.000 150.000 +3,4% 0,0%

Goedkoopste en duurste provincies in 2018 De onderstaande tabel geeft per gewest de duurste en goedkoopste provincies van 2018 weer.

 Mediaanprijs (euro) duurste provincie goedkoopste provincie
VLAAMS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) VLAAMS-BRABANT
267.500
LIMBURG
187.000
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) VLAAMS-BRABANT
355.000
LIMBURG
245.000
Appartementen VLAAMS-BRABANT
205.000
ANTWERPEN
178.000
 
WAALS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) WAALS-BRABANT
255.000
HENEGOUWEN
124.975
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) WAALS-BRABANT
365.000
LUXEMBURG
182.750
Appartementen WAALS-BRABANT
195.000
HENEGOUWEN
120.000
Mediaanprijs per gebouwtype
Content
2-3 gevel woningen
4 gevel woningen tabel
4 gevel woningen kaart
Content
appartementen

Algemene situering

De statistiek van de vastgoedprijzen is gebaseerd op de verkoopakten die worden geregistreerd door de FOD Financiën, meer bepaald door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD), beter gekend als het Kadaster.

Tot 2004 werden de benodigde gegevens op papier overgemaakt aan Statbel. Vanaf 2005 werden de gegevens digitaal overgemaakt, op basis van het registratiesysteem CADNET/LOCO. Vanaf 2016 werd het systeem CADNET/LOCO bij de AAPD vervangen door het systeem STIPAD.

Dit document beschrijft de methodologie die wordt gebruikt voor de berekening van de vastgoedprijzen.

Onderhandse verkopen versus openbare verkopen

Bij een onderhandse verkoop van een onroerend goed komen koper en verkoper onderling een verkoopprijs overeen.

Bij een openbare verkoop wordt een onroerend goed verkocht volgens het systeem van het hoogste bod. Deze vindt doorgaans plaats onder leiding van een Notaris in een publieke ruimte (bv. een café) en wordt bv. aangekondigd in een lokaal dagblad. De vastgoedprijzen zoals berekend door Statbel zijn gebaseerd op zowel de onderhandse verkopen als de openbare verkopen.

Compromissen versus akten

Bij een onderhandse verkoop van een onroerend goed wordt eerst een compromis getekend tussen verkoper en koper. De ondertekening van de authentieke akte gebeurt binnen de 4 maand volgend op de datum van het compromis bij de Notaris (het verlijden van de akte).

Niet alle compromissen leiden tot een effectieve verkoop. Het kan zijn dat de koper na het ondertekenen van het compromis niet de nodige financiering vindt door bv. een weigering van de bank voor een hypothecair krediet.

De vastgoedprijzen zoals berekend door Statbel zijn gebaseerd op de akten die werden verleden bij de Notaris. Het betreft dus de effectieve verkopen, en niet de compromissen.

Verkoopprijs

Bovenop de overeengekomen verkoopprijs dient de koper ook nog extra kosten te betalen, zoals de registratierechten (of BTW in geval van nieuwbouw) alsook het ereloon van de Notaris voor het verlijden van de akte. Als men een hypothecaire lening aangaat komen hierbij nog de hypothecaire inschrijvingsrechten en eventuele dossierskosten bij de bank.

Voor de berekening van de vastgoedprijzen wordt enkel rekening gehouden met de overeengekomen verkoopprijs exclusief bijkomende kosten.

Type vastgoed

Residentieel vastgoed

In de dataset van het Kadaster waartoe Statbel van 2005 tot 2017 toegang had voor de berekening van de vastgoedprijzen is er sprake van volgende vastgoedcategorieën:

  • woonhuizen
  • villa’s
  • appartementen

Deze categorieën zijn gebaseerd op de aard vermeld op het Kadasterplan. Deze aard wordt bepaald éénmaal een nieuw gebouw is afgewerkt. Nadien wordt deze aard niet steeds bijgewerkt als er een verandering van de bestemming van het gebouw plaatsvindt. De indeling ‘woonhuis’ versus ‘villa’ is gebaseerd op het (subjectieve) oordeel van de schatter van het Kadaster.

In het vervolg van dit document worden de vastgoedprijzen die zijn berekend volgens bovenstaande indeling aangeduid als de vastgoedprijzen volgens de “oude methodologie”.

Vanaf 2017 werd een uitgebreidere gegevensset ter beschikking gesteld aan Statbel, met een meer gedetailleerde omschrijving van het goed. Het gaat om twee extra variabelen: de aard volgens de verkoopakte en de constructiecode.

Dankzij deze extra infomatie kan de methodologie verder geoptimaliseerd worden:

  • Voor de bepaling van het type gebouw wordt er niet meer gekeken naar de aard vermeld op het Kadasterplan, maar wel naar de aard vermeld in de verkoopakte. Deze is meer up-to-date, want deze wordt bij elke verkoop opnieuw vastgesteld (door de Notaris).
  • Bij de huizen is er voortaan een objectieve onderverdeling volgens het aantal gevels: in de oude methode was er sprake van woonhuizen en villa's, maar deze kwalificatie is subjectief. In de aangepaste methodologie wordt voortaan een onderscheid gemaakt tussen huizen met 2 of 3 gevels en huizen met 4 of meer gevels.

In het vervolg van dit document worden de vastgoedprijzen die zijn berekend op basis van de aard volgens de verkoopakte aangeduid als de vastgoedprijzen volgens de “nieuwe methodologie”.

Bouwgronden

De extra geleverde variabelen laten niet toe om voor de bouwgronden referentieprijzen te berekenen. Reden hiervoor is dat een groot deel van de effectieve bouwgronden aan een restcategorie wordt toegewezen, waarin vanalles kan zitten: landbouwgrond, industrie, bouwgrond, etc. Het gaat om meer dan 50% van alle bouwgronden.

Overige types vastgoed

Ook voor niet-residentieel vastgoed (landbouw, handel, etc.) laat de databank van het Kadaster het niet toe om resultaten te berekenen. Onroerende goederen binnen deze categorie worden heel vaak in bundel verkocht, samen met andere percelen met verschillende bestemmingen voor één totaalprijs, zodat een prijs per afzonderlijk goed niet af te leiden is en bijgevolg geen mediaanprijzen per categorie kunnen berekend worden.

Nieuwbouw

In de oude methodologie werden alle transacties die in de beknopte dataset van het Kadaster zaten opgenomen in de berekening. Hierin zat ook een deel nieuwbouw. Dankzij de uitgebreidere dataset waarover Statbel sinds 2016 beschikt en na gezamenlijke analyse met het Kadaster is duidelijk geworden dat niet alle effectieve nieuwbouw wordt opgenomen in de databank, en dat de gegevens met betrekking tot de nieuwbouw die wel is opgenomen niet steeds accuraat zijn. De databank van het Kadaster laat het dus niet toe om een correct beeld te scheppen over de totale verkoop van nieuwbouw. Daarom wordt in de nieuwe, geoptimaliseerde methodologie enkel rekening gehouden met de secundaire vastgoedmarkt (herverkoop) en worden alle transacties in verband met nieuwbouw weggefilterd.

Zuivering van de datasets

De datasets die worden aangeleverd door het Kadaster worden op twee manieren gezuiverd.

Enerzijds worden alle transacties weggefilterd die niet behoren tot het universum van de statistiek. Deze transacties worden niet in rekening gebracht bij de berekening van de referentieprijs of het aantal transacties. Het gaat bijvoorbeeld om overdrachten ten gevolge van erfenissen. Bij de geoptimaliseerde methodologie wordt ook nieuwbouw weggefilterd.

Ook de transacties waarvan essentiële gegevens ongekend zijn - zoals bv. de verkoopdatum of het type van het onroerend goed - worden weggefilterd.

Anderzijds worden een aantal filters gebruikt waarbij ontbrekende data wordt gedetecteerd. De ontbrekende data laat in dit geval wel toe om de transacties in rekening te brengen voor de berekening van het aantal transacties, maar ze worden achterwege gelaten voor de berekening van de referentieprijs. Het gaat bv. om transacties waarvan enkel de prijs ontbreekt. Ook transacties waarbij meerdere onroerende goederen in een bundel worden doorverkocht aan een totaalprijs vallen in deze categorie.

Resultaten

Bij de oude methodologie bestaan de berekende resultaten uit de gemiddelde prijzen, mediaanprijzen, percentielprijzen, het aantal transacties, totale prijzen en totale oppervlakten.

Bij de nieuwe, geoptimaliseerde methodologie bestaan de berekende resultaten uit mediaanprijzen, percentielprijzen en het aantal transacties.

De resultaten worden gegroepeerd per jaar, semester of trimester, per woningtype en per lokaliteit (de gemeenten, de arrondissementen, de provincies, de gewesten en het Rijk).

Referentieprijs: gemiddelde prijs vs. mediaanprijs

Als men te maken heeft met statistische verdelingen die gekenmerkt zijn door observaties met extreme waarden (zoals bv. de verkoopprijs van vastgoed) dient men rekening te houden dat het gemiddelde als centrale maatstaf hiervan een grote invloed ondervindt: een extreme waarde zal het gemiddelde in belangrijke mate naar zich toe trekken.

Een beter geschikte centrale maatstaf is de mediaanprijs. Dit is de prijs waarbij 50% van de transacties goedkoper zijn en 50% duurder. De invloed van extreme waarden is voor deze maatstaf minimaal of zelf onbestaand: de mediaan verandert niet of nauwelijks als een extreme waarde wordt weggelaten of toegevoegd aan de berekening (in tegenstelling tot het gemiddelde). De mediaanprijs is dus een stabielere maatstaf dan de gemiddelde prijs.

In de publicaties van Statbel wordt de mediaanprijs als referentieprijs gebruikt.

Percentielprijzen

De percentielprijzen zijn extra maatstaven die samen met de mediaanprijs een beter beeld geven over de statistische verdeling van de prijzen. Het 25e percentiel (ook wel het eerste kwartiel genoemd = Q25) is de prijs waarbij 25% van de transacties even duur of goedkoper zijn en 75% van de transacties even duur of duurder zijn.

Het 75e percentiel (ook wel het derde kwartiel genoemd = Q75) is de prijs waarbij 75% van de transacties even duur of goedkoper zijn en 25% van de transacties even duur of duurder zijn.

Mediaanprijzen en percentielprijzen worden pas weergegeven vanaf 16 transacties met een geldige prijs per aggregaat, dit om een zekere representativiteit te bewerkstelligen alsook de confidentialiteit van de individuele gegevens te waarborgen. Soms zitten er in de databank van het Kadaster transacties zonder vermelding van een geldige prijs. Deze transacties worden meegeteld voor het totale aantal transacties, maar worden niet opgenomen in de prijsberekening. Indien er voor een aggregaat sprake is van één of meerdere transacties met een ongeldige prijs, zal het aantal transacties waarvoor de prijzen worden getoond hoger zijn dan de bovenvermelde grens van 16 transacties, overeenkomstig het aantal transacties met een ongeldige prijs.

Totale prijs

Ten gevolge van het relatief hoge aantal transacties waarvan de prijs ontbreekt (vooral sinds STIPAD) wordt geen totale prijs meer gepubliceerd bij de nieuwe geoptimaliseerde methodologie.

Metadata