Vastgoedprijzen

Woningprijzen - eerste semester 2021

Bouwen & Wonen
Woningprijzen - eerste semester 2021

Statbel, het Belgische statistiekbureau, publiceert vandaag de Belgische woningprijzen voor het eerste semester 2021 op basis van de verkoopakten die werden geregistreerd door de FOD Financiën.

De belangrijkste resultaten:

  • De Belgische mediaanprijs voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing bedroeg 230.000 euro. Voor een huis in open bebouwing betaalde men 330.000 euro.
  • Het Waals Gewest is het goedkoopste gewest met een mediaanprijs van 160.000 euro voor huizen in halfopen of gesloten bebouwing, en 265.000 euro voor huizen in open bebouwing.
  • Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het duurste gewest: huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten er 434.500 euro. Voor huizen in open bebouwing was dat 1.100.000 euro.
  • Tussenin zit het Vlaams Gewest. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten er 260.000 euro, huizen in open bebouwing 365.000 euro.
  • Vlaams- en Waals-Brabant zijn de duurste provincies, Henegouwen is de goedkoopste.
  • De duurste gemeente is Knokke-Heist. In Hastière liggen de goedkoopste woningen.

België

De mediaanprijs voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing bedroeg 230.000 euro in het eerste semester van 2021. Voor een huis in open bebouwing betaalde men 330.000 euro. Wie een huis in open bebouwing wenste te kopen diende dus 100.000 euro extra op tafel te leggen bovenop de mediaanprijs van een huis in gesloten of halfopen bebouwing. Appartementen kostten 215.000 euro:

BELGIE 2019 2020 2021 evolutie % evolutie %
(S1) (S1) (S1) 2020 (S1)/2019 (S1) 2021 (S1)/2020 (S1)
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 200.000 200.000 230.000 0,0% +15,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 293.000 300.000 330.000 +2,4% +10,0%
Appartementen 187.000 200.000 215.000 +7,0% +7,5%
Mediaanprijs (euro)

Ten opzichte van het eerste semester van 2020 is de mediaanprijs van huizen in gesloten of halfopen bebouwing op nationaal niveau 15% toegenomen. De mediaanprijs van huizen in open bebouwing kende een klim van 10%. Appartementen werden 7,5% duurder.

Vastgoedprijzen

De hoge prijsstijgingen van huizen op nationaal niveau in het eerste semester van 2021 ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar zijn hoofdzakelijk het gevolg van de afschaffing van de woonbonus in het Vlaams Gewest in 2020: het aantal transacties was er in het eerste semester van 2020 zodanig afgenomen zodat de prijzen van het goedkopere Waals Gewest een zwaarder, drukkend effect uitoefenden op de nationale mediaanprijs.
In het eerste semester van 2021 is het Vlaamse aandeel in het totaal aantal transacties opnieuw genormaliseerd waardoor de nationale mediaanprijs logischerwijze een sterke stijging vertoont.

BELGIE 2019 2020 2021 evolutie % evolutie %
(S1) (S1) (S1) 2020 (S1)/2019 (S1) 2021 (S1)/2020 (S1)
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 31.536 22.937 32.554 -27,3% +41,9%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 14.519 11.051 15.455 -23,9% +39,9%
Appartementen 19.473 16.353 22.403 -16,0% +37,0%
Aantal transacties

De gewesten

Er zijn duidelijke regionale verschillen te noteren:

  • Het Waals Gewest is het goedkoopste gewest. In het eerste semester van 2021 kenden de huizen in gesloten of halfopen bebouwing met een mediaanprijs van 160.000 euro een prijsstijging van 10.000 euro of 6,7% tegenover dezelfde periode vorig jaar.
    De mediaanprijs van huizen in open bebouwing steeg met bijna 16.000 euro (+6,4%) tot 265.000 euro. Appartementen werden met een meerprijs van 5.000 euro 3,2% duurder en kostten 160.000 euro:
WAALS GEWEST 2019 2020 2021 evolutie % evolutie %
(S1) (S1) (S1) 2020 (S1)/2019 (S1) 2021 (S1)/2020 (S1)
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 145.000 150.000 160.000 +3,4% +6,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 235.000 249.001 265.000 +6,0% +6,4%
Appartementen 145.000 155.000 160.000 +6,9% +3,2%
Mediaanprijs (euro)
  • Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het duurste gewest voor alle types woningen. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten er 434.500 euro en werden 11.500 euro of 2,7% duurder tegenover dezelfde periode vorig jaar.
    De mediaanprijs voor huizen in open bebouwing bedroeg 1.100.000 euro, wat neerkomt op een prijsstijging van 27,9%. De mediaanprijs voor appartementen klokte af op 239.000 euro, ofwel een prijstoename van 7,7%.
BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST 2019 2020 2021 evolutie % evolutie %
(S1) (S1) (S1) 2020 (S1)/2019 (S1) 2021 (S1)/2020 (S1)
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 399.000 423.000 434.500 +6,0% +2,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 852.500 860.000 1.100.000 +0,9% +27,9%
Appartementen 203.500 222.000 239.000 +9,1% +7,7%
Mediaanprijs (euro)
  • Tussenin zit het Vlaams Gewest. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten daar 260.000 euro, een toename van 9,7% ten opzichte van het eerste semester van 2020.
    Huizen in open bebouwing (365.000 euro) kenden een prijsstijging van 7,4% of 25.000 euro. Appartementen kostten 217.184 euro en zijn hiermee 6% duurder geworden:
VLAAMS GEWEST 2019 2020 2021 evolutie % evolutie %
(S1) (S1) (S1) 2020 (S1)/2019 (S1) 2021 (S1)/2020 (S1)
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 230.000 237.000 260.000 +3,0% +9,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 325.000 340.000 365.000 +4,6% +7,4%
Appartementen 190.000 204.895 217.184 +7,8% +6,0%
Mediaanprijs (euro)

De provincies

In het Vlaams Gewest waren huizen en appartementen in het eerste semester van 2021 het duurst in de provincie Vlaams-Brabant en het goedkoopst in Limburg. Een huis in gesloten of halfopen bebouwing kostte in Vlaams-Brabant 305.000 euro, voor een huis in open bebouwing was de mediaanprijs er 415.000 euro. Voor een appartement bedroeg de mediaanprijs 240.000 euro.

In Limburg betaalde men 215.000 voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing en 285.000 euro voor een open bebouwing. Appartementen bleven er net onder de kaap van de 200.000 euro, nl. 199.500 euro.

In het Waals Gewest was voor alle categorieën de provincie Waals-Brabant het duurst: huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten er 300.000 euro, voor huizen in open bebouwing was de mediaanprijs 435.000 euro en appartementen bereikten een niveau van 219.250 euro. Henegouwen was het goedkoopst voor de gesloten of halfopen bebouwingen (140.000 euro) en de appartementen (139.000 euro). Voor de goedkoopste open bebouwingen moest men in Namen zijn (225.000 euro).

De gemeenten

Knokke-Heist duurste gemeente, Hastière goedkoopste

In de tabellen hieronder volgt een rangschikking van de duurste en goedkoopste gemeenten per gewest gebaseerd op alle huizen in gesloten, halfopen of open bebouwing die werden verkocht tijdens het eerste semester van 2021.

De duurste Vlaamse gemeente was Knokke-Heist met een mediaanprijs van 770.000 euro. De goedkoopste huizen in dit gewest waren te vinden in Vleteren met een mediaanprijs van 163.000 euro.

De duurste Waalse huizen situeerden zich in Lasne (600.000 euro) en de goedkoopste huizen waren terug te vinden in Hastière (77.000 euro).

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kende de gemeente Elsene de hoogste mediaanprijs met 750.000 euro. De laagste mediaanprijs in dit gewest was voor de gemeente Sint-Jans-Molenbeek (295.000 euro).

Huizen in het Vlaams Gewest

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 KNOKKE-HEIST (207) 770.000 1 VLETEREN (17) 163.000
2 SINT-MARTENS-LATEM (46) 680.000 2 MENEN (284) 168.500
3 KRAAINEM (75) 583.301 3 RONSE (210) 179.000
4 SINT-GENESIUS-RODE (109) 521.250 4 LO-RENINGE (22) 180.000
5 WEZEMBEEK-OPPEM (53) 520.000 5 ALVERINGEM (31) 190.000
6 TERVUREN (94) 510.000 6 GINGELOM (59) 192.000
7 SCHILDE (150) 498.000 7 POPERINGE (97) 194.500
8 OVERIJSE (165) 465.000 8 LANDEN (105) 197.500
9 BIERBEEK (38) 440.000 9 HARELBEKE (177) 199.000
10 LINKEBEEK (21) 435.000 10 HEUVELLAND (41) 199.500
11 HOVE (29) 430.000 11 TONGEREN (172) 200.000
12 OUD-HEVERLEE (32) 425.000 12 ZUTENDAAL (30) 200.000
13 BOECHOUT (54) 423.000 13 MAASMECHELEN (148) 200.000
14 DE PINTE (44) 419.500 14 AVELGEM (55) 203.855
15 EDEGEM (110) 418.500 15 GEETBETS (32) 204.000
16 KEERBERGEN (75) 410.000 16 WERVIK (110) 205.000
17 ZOERSEL (97) 410.000 17 ZOUTLEEUW (39) 205.000
18 BRASSCHAAT (211) 410.000 18 GERAARDSBERGEN (225) 206.000
19 WEMMEL (64) 409.000 19 INGELMUNSTER (66) 209.950
20 HOOGSTRATEN (99) 405.000 20 IZEGEM (161) 210.000
tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Huizen in het Waals Gewest

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 LASNE (103) 600.000 1 HASTIERE (119) 77.000
2 TERHULPEN (38) 485.000 2 VIROINVAL (58) 92.000
3 WATERLOO (150) 475.000 3 QUIEVRAIN (43) 100.000
4 CHAUMONT-GISTOUX (49) 447.500 4 COLFONTAINE (145) 102.000
5 RIXENSART (93) 428.000 5 ERQUELINNES (49) 111.250
6 MONT-SAINT-GUIBERT (21) 407.000 6 FROIDCHAPELLE (45) 112.500
7 OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE (78) 397.500 7 DOUR (97) 115.000
8 ATTERT (22) 382.500 8 QUAREGNON (106) 115.000
9 WAVER (123) 380.000 9 CHIMAY (65) 115.000
10 WALHAIN (22) 378.000 10 DOISCHE (23) 118.000
11 GRAVEN (65) 375.000 11 SAINT-HUBERT (34) 120.000
12 BEVEKOM (30) 359.000 12 FRAMERIES (134) 124.000
13 CHASTRE (27) 355.000 13 BOUSSU (114) 125.000
14 EIGENBRAKEL (188) 350.000 14 MERBES-LE-CHATEAU (24) 125.000
15 GENEPIEN (74) 342.500 15 CHATELET (222) 125.000
16 AARLEN (98) 339.000 16 HOUFFALIZE (36) 125.000
17 KASTEELBRAKEL (47) 335.000 17 RENDEUX (26) 127.000
18 RAMILLIES (30) 335.000 18 CHARLEROI (1012) 129.000
19 PERWIJS (31) 330.000 19 FLORENVILLE (38) 130.000
20 COURT-SAINT-ETIENNE (31) 317.500 20 COUVIN (74) 130.000
tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Huizen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 ELSENE (70) 750.000 1 SINT-JANS-MOLENBEEK (42) 295.000
2 UKKEL (163) 666.000 2 ANDERLECHT (105) 320.000
3 SINT-LAMBRECHTS-WOLUWE (58) 665.000 3 JETTE (54) 347.000
4 SINT-PIETERS-WOLUWE (84) 662.500 4 SINT-AGATHA-BERCHEM (46) 350.000
5 ETTERBEEK (30) 600.000 5 EVERE (39) 350.000
tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Bijlagen

Overzichtstabel mediaanprijzen

Mediaanprijs (euro) 2019
(S1)
2020
(S1)
2021
(S1)
evolutie %
2020(S1) / 2019(S1)
evolutie %
2021(S1) / 2020(S1)
BELGIE Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 200.000 200.000 230.000 0,0% +15,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 293.000 300.000 330.000 +2,4% +10,0%
Appartementen 187.000 200.000 215.000 +7,0% +7,5%
VLAAMS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 230.000 237.000 260.000 +3,0% +9,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 325.000 340.000 365.000 +4,6% +7,4%
Appartementen 190.000 204.895 217.184 +7,8% +6,0%
WAALS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 145.000 150.000 160.000 +3,4% +6,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 235.000 249.001 265.000 +6,0% +6,4%
Appartementen 145.000 155.000 160.000 +6,9% +3,2%
BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 399.000 423.000 434.500 +6,0% +2,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 852.500 860.000 1.100.000 +0,9% +27,9%
Appartementen 203.500 222.000 239.000 +9,1% +7,7%
PROVINCIE ANTWERPEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 250.000 259.000 285.000 +3,6% +10,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 340.000 360.750 385.000 +6,1% +6,7%
Appartementen 185.000 203.000 215.000 +9,7% +5,9%
PROVINCIE VLAAMS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 270.000 281.400 305.000 +4,2% +8,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 365.000 375.000 415.000 +2,7% +10,7%
Appartementen 210.000 225.000 240.000 +7,1% +6,7%
PROVINCIE WAALS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 260.000 276.000 300.000 +6,2% +8,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 370.000 385.000 435.000 +4,1% +13,0%
Appartementen 212.500 230.000 219.250 +8,2% -4,7%
PROVINCIE WEST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 204.000 205.000 225.000 +0,5% +9,8%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 330.000 340.000 360.000 +3,0% +5,9%
Appartementen 190.000 195.000 210.000 +2,6% +7,7%
PROVINCIE OOST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 225.000 230.000 255.000 +2,2% +10,9%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 340.000 350.000 385.000 +2,9% +10,0%
Appartementen 200.000 220.000 225.500 +10,0% +2,5%
PROVINCIE HENEGOUWEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 129.000 133.000 140.000 +3,1% +5,3%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 225.000 230.000 245.000 +2,2% +6,5%
Appartementen 125.000 135.000 139.000 +8,0% +3,0%
PROVINCIE LUIK Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 149.000 157.500 165.000 +5,7% +4,8%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 237.000 250.000 265.000 +5,5% +6,0%
Appartementen 140.000 149.000 154.000 +6,4% +3,4%
PROVINCIE LIMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 195.000 195.000 215.000 0,0% +10,3%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 252.250 250.000 285.000 -0,9% +14,0%
Appartementen 185.000 180.000 199.500 -2,7% +10,8%
PROVINCIE LUXEMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 140.000 160.000 165.000 +14,3% +3,1%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 190.000 200.000 240.000 +5,3% +20,0%
Appartementen 145.000 150.000 166.750 +3,4% +11,2%
PROVINCIE NAMEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 160.000 165.000 170.000 +3,1% +3,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 210.000 215.000 225.000 +2,4% +4,7%
Appartementen 151.600 167.750 155.900 +10,7% -7,1%

Overzichtstabel aantal transacties

Aantal transacties 2019
(S1)
2020
(S1)
2021
(S1)
evolutie %
2020(S1) / 2019(S1)
evolutie %
2021(S1) / 2020(S1)
BELGIE Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 31.536 22.937 32.554 -27,3% +41,9%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 14.519 11.051 15.455 -23,9% +39,9%
Appartementen 19.473 16.353 22.403 -16,0% +37,0%
VLAAMS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 20.192 12.519 20.676 -38,0% +65,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 9.267 6.152 9.938 -33,6% +61,5%
Appartementen 12.020 9.658 14.458 -19,7% +49,7%
WAALS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 10.240 9.427 10.799 -7,9% +14,6%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 5.182 4.818 5.452 -7,0% +13,2%
Appartementen 2.897 2.604 3.156 -10,1% +21,2%
BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 1.104 991 1.079 -10,2% +8,9%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 70 81 65 +15,7% -19,8%
Appartementen 4.556 4.091 4.789 -10,2% +17,1%
PROVINCIE ANTWERPEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 5.171 3.191 5.155 -38,3% +61,5%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 2.333 1.620 2.600 -30,6% +60,5%
Appartementen 4.654 3.595 5.442 -22,8% +51,4%
PROVINCIE VLAAMS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 3.058 1.961 3.122 -35,9% +59,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 1.807 1.204 1.957 -33,4% +62,5%
Appartementen 1.409 1.122 1.505 -20,4% +34,1%
PROVINCIE WAALS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 800 746 864 -6,8% +15,8%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 790 718 805 -9,1% +12,1%
Appartementen 468 394 492 -15,8% +24,9%
PROVINCIE WEST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 4.540 2.791 4.795 -38,5% +71,8%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 1.623 1.080 1.699 -33,5% +57,3%
Appartementen 3.278 2.955 4.434 -9,9% +50,1%
PROVINCIE OOST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 5.706 3.614 5.917 -36,7% +63,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 1.762 1.165 1.849 -33,9% +58,7%
Appartementen 1.637 1.264 1.981 -22,8% +56,7%
PROVINCIE HENEGOUWEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 4.826 4.378 4.964 -9,3% +13,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 1.459 1.332 1.526 -8,7% +14,6%
Appartementen 792 747 888 -5,7% +18,9%
PROVINCIE LUIK Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 3.025 2.805 3.228 -7,3% +15,1%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 1.267 1.192 1.323 -5,9% +11,0%
Appartementen 1.049 975 1.124 -7,1% +15,3%
PROVINCIE LIMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 1.717 962 1.687 -44,0% +75,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 1.742 1.083 1.833 -37,8% +69,3%
Appartementen 1.042 722 1.096 -30,7% +51,8%
PROVINCIE LUXEMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 543 553 652 +1,8% +17,9%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 694 618 722 -11,0% +16,8%
Appartementen 223 179 233 -19,7% +30,2%
PROVINCIE NAMEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 1.046 945 1.091 -9,7% +15,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 972 958 1.076 -1,4% +12,3%
Appartementen 365 309 419 -15,3% +35,6%
Mediaanprijs per gebouwtype
Content
2-3 gevel woningen
4 gevel woningen tabel
Kaart
Content
Appartementen

Algemene situering

De statistiek van de vastgoedprijzen is gebaseerd op de verkoopakten die worden geregistreerd door de FOD Financiën, meer bepaald door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD), beter gekend als het Kadaster.

Tot 2004 werden de benodigde gegevens op papier overgemaakt aan Statbel. Vanaf 2005 werden de gegevens digitaal overgemaakt, op basis van het registratiesysteem CADNET/LOCO. Vanaf 2016 werd het systeem CADNET/LOCO bij de AAPD vervangen door het systeem STIPAD.

Dit document beschrijft de methodologie die wordt gebruikt voor de berekening van de vastgoedprijzen.

Onderhandse verkopen versus openbare verkopen

Bij een onderhandse verkoop van een onroerend goed komen koper en verkoper onderling een verkoopprijs overeen.

Bij een openbare verkoop wordt een onroerend goed verkocht volgens het systeem van het hoogste bod. Deze vindt doorgaans plaats onder leiding van een Notaris in een publieke ruimte (bv. een café) en wordt bv. aangekondigd in een lokaal dagblad. De vastgoedprijzen zoals berekend door Statbel zijn gebaseerd op zowel de onderhandse verkopen als de openbare verkopen.

Compromissen versus akten

Bij een onderhandse verkoop van een onroerend goed wordt eerst een compromis getekend tussen verkoper en koper. De ondertekening van de authentieke akte gebeurt binnen de 4 maand volgend op de datum van het compromis bij de Notaris (het verlijden van de akte).

Niet alle compromissen leiden tot een effectieve verkoop. Het kan zijn dat de koper na het ondertekenen van het compromis niet de nodige financiering vindt door bv. een weigering van de bank voor een hypothecair krediet.

De vastgoedprijzen zoals berekend door Statbel zijn gebaseerd op de akten die werden verleden bij de Notaris. Het betreft dus de effectieve verkopen, en niet de compromissen.

Verkoopprijs

Bovenop de overeengekomen verkoopprijs dient de koper ook nog extra kosten te betalen, zoals de registratierechten (of BTW in geval van nieuwbouw) alsook het ereloon van de Notaris voor het verlijden van de akte. Als men een hypothecaire lening aangaat komen hierbij nog de hypothecaire inschrijvingsrechten en eventuele dossierskosten bij de bank.

Voor de berekening van de vastgoedprijzen wordt enkel rekening gehouden met de overeengekomen verkoopprijs exclusief bijkomende kosten.

Type vastgoed

Residentieel vastgoed

In de dataset van het Kadaster waartoe Statbel van 2005 tot 2017 toegang had voor de berekening van de vastgoedprijzen is er sprake van volgende vastgoedcategorieën:

  • woonhuizen
  • villa’s
  • appartementen

Deze categorieën zijn gebaseerd op de aard vermeld op het Kadasterplan. Deze aard wordt bepaald éénmaal een nieuw gebouw is afgewerkt. Nadien wordt deze aard niet steeds bijgewerkt als er een verandering van de bestemming van het gebouw plaatsvindt. De indeling ‘woonhuis’ versus ‘villa’ is gebaseerd op het (subjectieve) oordeel van de schatter van het Kadaster.

In het vervolg van dit document worden de vastgoedprijzen die zijn berekend volgens bovenstaande indeling aangeduid als de vastgoedprijzen volgens de “oude methodologie”.

Vanaf 2017 werd een uitgebreidere gegevensset ter beschikking gesteld aan Statbel, met een meer gedetailleerde omschrijving van het goed. Het gaat om twee extra variabelen: de aard volgens de verkoopakte en de constructiecode.

Dankzij deze extra infomatie kan de methodologie verder geoptimaliseerd worden:

  • Voor de bepaling van het type gebouw wordt er niet meer gekeken naar de aard vermeld op het Kadasterplan, maar wel naar de aard vermeld in de verkoopakte. Deze is meer up-to-date, want deze wordt bij elke verkoop opnieuw vastgesteld (door de Notaris).
  • Bij de huizen is er voortaan een objectieve onderverdeling volgens het aantal gevels: in de oude methode was er sprake van woonhuizen en villa's, maar deze kwalificatie is subjectief. In de aangepaste methodologie wordt voortaan een onderscheid gemaakt tussen huizen met 2 of 3 gevels en huizen met 4 of meer gevels.

In het vervolg van dit document worden de vastgoedprijzen die zijn berekend op basis van de aard volgens de verkoopakte aangeduid als de vastgoedprijzen volgens de “nieuwe methodologie”.

Bouwgronden

De extra geleverde variabelen laten niet toe om voor de bouwgronden referentieprijzen te berekenen. Reden hiervoor is dat een groot deel van de effectieve bouwgronden aan een restcategorie wordt toegewezen, waarin vanalles kan zitten: landbouwgrond, industrie, bouwgrond, etc. Het gaat om meer dan 50% van alle bouwgronden.

Overige types vastgoed

Ook voor niet-residentieel vastgoed (landbouw, handel, etc.) laat de databank van het Kadaster het niet toe om resultaten te berekenen. Onroerende goederen binnen deze categorie worden heel vaak in bundel verkocht, samen met andere percelen met verschillende bestemmingen voor één totaalprijs, zodat een prijs per afzonderlijk goed niet af te leiden is en bijgevolg geen mediaanprijzen per categorie kunnen berekend worden.

Nieuwbouw

In de oude methodologie werden alle transacties die in de beknopte dataset van het Kadaster zaten opgenomen in de berekening. Hierin zat ook een deel nieuwbouw. Dankzij de uitgebreidere dataset waarover Statbel sinds 2016 beschikt en na gezamenlijke analyse met het Kadaster is duidelijk geworden dat niet alle effectieve nieuwbouw wordt opgenomen in de databank, en dat de gegevens met betrekking tot de nieuwbouw die wel is opgenomen niet steeds accuraat zijn. De databank van het Kadaster laat het dus niet toe om een correct beeld te scheppen over de totale verkoop van nieuwbouw. Daarom wordt in de nieuwe, geoptimaliseerde methodologie enkel rekening gehouden met de secundaire vastgoedmarkt (herverkoop) en worden alle transacties in verband met nieuwbouw weggefilterd.

Zuivering van de datasets

De datasets die worden aangeleverd door het Kadaster worden op twee manieren gezuiverd.

Enerzijds worden alle transacties weggefilterd die niet behoren tot het universum van de statistiek. Deze transacties worden niet in rekening gebracht bij de berekening van de referentieprijs of het aantal transacties. Het gaat bijvoorbeeld om overdrachten ten gevolge van erfenissen. Bij de geoptimaliseerde methodologie wordt ook nieuwbouw weggefilterd.

Ook de transacties waarvan essentiële gegevens ongekend zijn - zoals bv. de verkoopdatum of het type van het onroerend goed - worden weggefilterd.

Anderzijds worden een aantal filters gebruikt waarbij ontbrekende data wordt gedetecteerd. De ontbrekende data laat in dit geval wel toe om de transacties in rekening te brengen voor de berekening van het aantal transacties, maar ze worden achterwege gelaten voor de berekening van de referentieprijs. Het gaat bv. om transacties waarvan enkel de prijs ontbreekt. Ook transacties waarbij meerdere onroerende goederen in een bundel worden doorverkocht aan een totaalprijs vallen in deze categorie.

Resultaten

Bij de oude methodologie bestaan de berekende resultaten uit de gemiddelde prijzen, mediaanprijzen, percentielprijzen, het aantal transacties, totale prijzen en totale oppervlakten.

Bij de nieuwe, geoptimaliseerde methodologie bestaan de berekende resultaten uit mediaanprijzen, percentielprijzen en het aantal transacties.

De resultaten worden gegroepeerd per jaar, semester of trimester, per woningtype en per lokaliteit (de gemeenten, de arrondissementen, de provincies, de gewesten en het Rijk).

Referentieprijs: gemiddelde prijs vs. mediaanprijs

Als men te maken heeft met statistische verdelingen die gekenmerkt zijn door observaties met extreme waarden (zoals bv. de verkoopprijs van vastgoed) dient men rekening te houden dat het gemiddelde als centrale maatstaf hiervan een grote invloed ondervindt: een extreme waarde zal het gemiddelde in belangrijke mate naar zich toe trekken.

Een beter geschikte centrale maatstaf is de mediaanprijs. Dit is de prijs waarbij 50% van de transacties goedkoper zijn en 50% duurder. De invloed van extreme waarden is voor deze maatstaf minimaal of zelf onbestaand: de mediaan verandert niet of nauwelijks als een extreme waarde wordt weggelaten of toegevoegd aan de berekening (in tegenstelling tot het gemiddelde). De mediaanprijs is dus een stabielere maatstaf dan de gemiddelde prijs.

In de publicaties van Statbel wordt de mediaanprijs als referentieprijs gebruikt.

Percentielprijzen

De percentielprijzen zijn extra maatstaven die samen met de mediaanprijs een beter beeld geven over de statistische verdeling van de prijzen. Het 25e percentiel (ook wel het eerste kwartiel genoemd = Q25) is de prijs waarbij 25% van de transacties even duur of goedkoper zijn en 75% van de transacties even duur of duurder zijn.

Het 75e percentiel (ook wel het derde kwartiel genoemd = Q75) is de prijs waarbij 75% van de transacties even duur of goedkoper zijn en 25% van de transacties even duur of duurder zijn.

Mediaanprijzen en percentielprijzen worden pas weergegeven vanaf 16 transacties met een geldige prijs per aggregaat, dit om een zekere representativiteit te bewerkstelligen alsook de confidentialiteit van de individuele gegevens te waarborgen. Soms zitten er in de databank van het Kadaster transacties zonder vermelding van een geldige prijs. Deze transacties worden meegeteld voor het totale aantal transacties, maar worden niet opgenomen in de prijsberekening. Indien er voor een aggregaat sprake is van één of meerdere transacties met een ongeldige prijs, zal het aantal transacties waarvoor de prijzen worden getoond hoger zijn dan de bovenvermelde grens van 16 transacties, overeenkomstig het aantal transacties met een ongeldige prijs.

Totale prijs

Ten gevolge van het relatief hoge aantal transacties waarvan de prijs ontbreekt (vooral sinds STIPAD) wordt geen totale prijs meer gepubliceerd bij de nieuwe geoptimaliseerde methodologie.

Metadata