Vastgoedprijzen

Woningprijzen - eerste semester 2020

Bouwen & Wonen
Woningprijzen - eerste semester 2020

Statbel, het Belgische statistiekbureau, publiceert vandaag de Belgische woningprijzen voor het eerste semester 2020 op basis van de verkoopakten die werden geregistreerd door de FOD Financiën.

De belangrijkste resultaten:

  • De Belgische mediaanprijs voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing bedroeg 200.000 euro. Voor een huis in open bebouwing betaalde men 300.000 euro.
  • Het Waals Gewest is het goedkoopste gewest met een mediaanprijs van 150.000 euro voor huizen in halfopen of gesloten bebouwing, en 250.000 euro voor huizen in open bebouwing.
  • Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het duurste gewest: huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten er 421.000 euro. Voor huizen in open bebouwing was dat 860.000 euro.
  • Tussenin zit het Vlaams Gewest. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten er 237.250 euro, huizen in open bebouwing 340.000 euro. Door de afschaffing van de woonbonus vanaf 1 januari 2020 was er een sterke terugval van het aantal transacties.
  • Er was een beperkte impact van de COVID-19-crisis op de resultaten van het eerste semester 2020. Dit komt doordat de verkoopakten die werden verleden in deze periode voornamelijk betrekking hebben op verkoopovereenkomsten (compromissen) die werden afgesloten vóór de invoering van de maatregelen.
  • Appartementen kenden in alle gewesten de grootste prijsstijging.
  • Vlaams- en Waals-Brabant zijn de duurste provincies, Henegouwen is de goedkoopste.
  • De duurste gemeente is Elsene. In Hastière liggen de goedkoopste woningen.

België

De mediaanprijs voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing bedroeg 200.000 euro in het eerste semester van 2020. Voor een huis in open bebouwing betaalde men 300.000 euro. Wie een huis in open bebouwing wenste te kopen diende dus 100.000 euro extra op tafel te leggen bovenop de mediaanprijs van een huis in gesloten of halfopen bebouwing. Appartementen kostten 200.000 euro:

BELGIE 2018 2019 2020 evolutie % evolutie %
(S1) (S1) (S1) 2019/2018 2020/2019
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 195.000 200.000 200.000 +2,6% 0,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 280.000 293.000 300.000 +4,6% +2,4%
Appartementen 180.000 187.000 200.000 +3,9% +7,0%
Mediaanprijs (euro)

Ten opzichte van het eerste semester van 2019 is de mediaanprijs van huizen in gesloten of halfopen bebouwing op nationaal niveau gelijk gebleven. Dit is een gevolg van de afschaffing van de woonbonus in het Vlaams Gewest: het aantal transacties is er zodanig afgenomen zodat de prijzen van het goedkopere Waals Gewest een zwaarder drukkend effect uitoefenen op de nationale mediaanprijs.

De mediaanprijs van huizen in open bebouwing kende een klim van 2,4% (+7.000 euro). Appartementen werden 13.000 euro duurder, ofwel een prijstoename van 7%. In alle gewesten was dit het vastgoedtype met de sterkste prijsstijging.

vastgoed

De gewesten

Er zijn duidelijke regionale verschillen te noteren: 

  • Het Waals Gewest is het goedkoopste gewest. In het eerste semester van 2020 kenden de huizen in gesloten of halfopen bebouwing met een mediaanprijs van 150.000 euro een prijsstijging van 5.000 euro of 3,4% tegenover dezelfde periode vorig jaar. De mediaanprijs van huizen in open bebouwing steeg met 15.000 euro (+6,4%) tot 250.000 euro. Appartementen werden met een meerprijs van 10.000 euro 6,9% duurder en kostten 155.000 euro:
WAALS GEWEST 2018 2019 2020 evolutie % evolutie %
(S1) (S1) (S1) 2019/2018 2020/2019
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 137.500 145.000 150.000 +5,5% +3,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 230.000 235.000 250.000 +2,2% +6,4%
Appartementen 140.000 145.000 155.000 +3,6% +6,9%
Mediaanprijs (euro)
  • Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het duurste gewest voor alle types woningen. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten er 421.000 euro en werden 22.000 euro of 5,5% duurder tegenover dezelfde periode vorig jaar. Huizen in open bebouwing kostten 860.000 euro en werden hiermee 0,9% of 7.500 euro duurder. Appartementen werden 9% duurder en kostten 221.750 euro, wat neerkomt op een prijstoename van 18.250 euro:
BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST 2018 2019 2020 evolutie % evolutie %
(S1) (S1) (S1) 2019/2018 2020/2019
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 362.250 399.000 421.000 +10,1% +5,5%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 830.000 852.500 860.000 +2,7% +0,9%
Appartementen 196.000 203.500 221.750 +3,8% +9,0%
Mediaanprijs (euro)
  • Tussenin zit het Vlaams Gewest. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten daar 237.250 euro, een toename van 3,2% ten opzichte van het eerste semester van 2019. Huizen in open bebouwing (340.000 euro) kenden een prijsstijging van 4,6% of 15.000 euro. Appartementen kostten 205.000 euro en zijn hiermee 7,9% of 15.000 euro duurder geworden:
VLAAMS GEWEST 2018 2019 2020 evolutie % evolutie %
(S1) (S1) (S1) 2019/2018 2020/2019
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 225.000 230.000 237.250 +2,2% +3,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 310.000 325.000 340.000 +4,8% +4,6%
Appartementen 185.000 190.000 205.000 +2,7% +7,9%
Mediaanprijs (euro)

Impact afschaffing woonbonus en COVID-19

Het aantal transacties kende tijdens het eerste semester van 2020 een aanzienlijke terugval die te wijten is aan meerdere factoren. Om dit te illustreren wordt in deze paragraaf ingezoomd op de kwartaalcijfers:

Aantal vastgoedtransacties 2019
(Q3)
2019
(Q4)
2020
(Q1)
2020
(Q2)
evolutie %
2019-Q4 / 2019-Q3
evolutie %
2020-Q1 / 2019-Q4
evolutie %
2020-Q2 / 2020-Q1
BELGIE Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 16.486 24.850 9.680 13.182 +50,7% -61,0% +36,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 7.901 11.938 4.678 6.334 +51,1% -60,8% +35,4%
Appartementen 9.821 13.127 7.414 8.893 +33,7% -43,5% +19,9%
VLAAMS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 10.531 18.229 4.574 7.903 +73,1% -74,9% +72,8%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 5.095 8.774 2.266 3.863 +72,2% -74,2% +70,5%
Appartementen 6.099 9.116 4.222 5.416 +49,5% -53,7% +28,3%
WAALS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 5.413 6.015 4.601 4.798 +11,1% -23,5% +4,3%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 2.770 3.124 2.375 2.427 +12,8% -24,0% +2,2%
Appartementen 1.363 1.620 1.159 1.439 +18,9% -28,5% +24,2%
BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 542 606 505 481 +11,8% -16,7% -4,8%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 36 40 37 44 +11,1% -7,5% +18,9%
Appartementen 2.359 2.391 2.033 2.038 +1,4% -15,0% +0,2%

vastgoed

Op 30 september 2019 kondigde de nieuwe Vlaamse regering aan dat de woonbonus voor alle vastgoedtransacties vanaf 1januari 2020 zou worden afgeschaft. Dit veroorzaakte in het Vlaams Gewest een rush op vastgoed in het vierde kwartaal van 2019 (vergelijkbaar met de rush eind 2014: vanaf 1 januari 2015 werd het belastingvoordeel van de woonbonus ingeperkt), met als logisch gevolg dat het aantal transacties tijdens het eerste kwartaal van 2020 een sterke terugval kende. De impact van de afschaffing was minder sterk bij de appartementen. In het tweede kwartaal van 2020 ziet men het aantal transacties in het Vlaams Gewest zich herstellen.

De impact van de COVID-19-crisis op de cijfers van het tweede kwartaal 2020 is relatief beperkt omdat de resultaten in dit persbericht gebaseerd zijn op het aantal verleden verkoopakten en niet op de compromissen[1]. Het grootste deel van de verkoopakten in deze periode hebben betrekking op compromissen die werden afgesloten vóór 18 maart 2020. Door de genomen lockdownmaatregelen konden vanaf 18 maart geen plaatsbezoeken in koop- en huurwoningen meer georganiseerd worden. Vanaf 11 mei was dit opnieuw toegelaten, mits het nemen van strikte veiligheidsmaatregelen. Dit zal een beduidend effect hebben op de resultaten (het aantal verleden verkoopakten) van het derde kwartaal 2020.

De provincies

In het Vlaams Gewest waren huizen en appartementen in het eerste semester van 2020 het duurst in de provincie Vlaams-Brabant en het goedkoopst in Limburg. Een huis in gesloten of halfopen bebouwing kostte in Vlaams-Brabant 281.400 euro, voor een huis in open bebouwing was de mediaanprijs er 375.000euro.Voor een appartement bedroeg de mediaanprijs 225.000 euro. In Limburg betaalde men 195.000 voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing en 250.000 euro voor een open bebouwing. Appartementen kostten er 180.000 euro.

In het Waals Gewest was voor alle categorieën de provincie Waals-Brabant het duurst: huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten er 276.000 euro, voor huizen in open bebouwing was de mediaanprijs 385.000 euro en appartementen bereikten een niveau van 230.000 euro. Henegouwen was het goedkoopst voor de gesloten of halfopen bebouwingen (134.000 euro) en de appartementen (135.000 euro). Voor de goedkoopste open bebouwingen moest men in Luxemburg zijn (200.000 euro).

De gemeenten

Elsene duurste gemeente, Hastière goedkoopste.

In de tabellen hieronder volgt een rangschikking van de duurste en goedkoopste gemeenten per gewest gebaseerd op alle huizen in gesloten, halfopen of open bebouwing die werden verkocht tijdens het eerste semester van 2020.

De duurste Vlaamse gemeente was Knokke-Heist met een mediaanprijs van 682.500 euro. De goedkoopste huizen in dit gewest waren te vinden in Heuvelland met een mediaanprijs van 139.000 euro.

De duurste Waalse huizen situeerden zich in Lasne (642.500 euro) en de goedkoopste huizen waren terug te vinden in Hastière (72.000 euro).

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kende de gemeente Elsene de hoogste mediaanprijs met 720.000 euro. De laagste mediaanprijs in dit gewest was voor de gemeente Anderlecht (299.000 euro).

Huizen in het Vlaams Gewest

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 KNOKKE-HEIST (130) 682.500 1 HEUVELLAND (24) 139.000
2 KRAAINEM (40) 577.500 2 MENEN (146) 140.000
3 WEZEMBEEK-OPPEM (37) 505.000 3 BORGLOON (31) 145.000
4 SINT-MARTENS-LATEM (68) 498.000 4 RONSE (115) 145.000
5 TERVUREN (55) 475.000 5 MEULEBEKE (28) 157.000
6 OUD-HEVERLEE (25) 432.000 6 TONGEREN (74) 160.000
7 WEMMEL (31) 430.000 7 WERVIK (71) 162.500
8 BIERBEEK (18) 420.000 8 AVELGEM (36) 172.500
9 LINKEBEEK (17) 415.000 9 DEERLIJK (41) 175.000
10 SCHILDE (95) 405.250 10 HERSELT (46) 181.000
11 HOVE (27) 400.000 11 DE PANNE (45) 181.500
12 SINT-GENESIUS-RODE (73) 400.000 12 LEDEGEM (27) 185.000
13 MEISE (43) 399.000 13 GERAARDSBERGEN (152) 186.500
14 OVERIJSE (71) 385.000 14 MAASMECHELEN (87) 187.750
15 KEERBERGEN (50) 382.500 15 LANDEN (49) 190.000
16 ZOERSEL (67) 382.500 16 HAM (29) 193.000
17 BRASSCHAAT (114) 382.250 17 ZOUTLEEUW (21) 195.000
18 HOOGSTRATEN (66) 380.000 18 TIENEN (128) 195.000
19 LOCHRISTI (56) 380.000 19 BILZEN (63) 195.000
20 JABBEKE (40) 375.000 20 ALVERINGEM (21) 197.500
tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Huizen in het Waals Gewest

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 LASNE (65) 642.500 1 HASTIERE (85) 72.000
2 WATERLOO (145) 427.500 2 FROIDCHAPELLE (36) 82.000
3 CHAUMONT-GISTOUX (43) 416.000 3 COLFONTAINE (127) 107.000
4 TERHULPEN (26) 400.000 4 VIROINVAL (40) 110.000
5 RIXENSART (101) 369.500 5 SOMME-LEUZE (49) 110.000
6 OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE (56) 367.500 6 QUAREGNON (96) 112.250
7 CHASTRE (18) 350.000 7 FARCIENNES (46) 112.500
8 MONT-SAINT-GUIBERT (17) 346.000 8 CHIMAY (54) 115.000
9 EIGENBRAKEL (137) 340.000 9 LA ROCHE-EN-ARDENNE (43) 120.000
10 GENEPIEN (54) 339.750 10 RENDEUX (28) 120.000
11 BEVEKOM (22) 332.500 11 DOUR (73) 120.000
12 WAVER (99) 326.000 12 CHARLEROI (906) 120.000
13 NEUPRE (38) 317.500 13 CHATELET (128) 120.750
14 JALHAY (24) 310.000 14 STAVELOT (44) 122.500
15 COURT-SAINT-ETIENNE (47) 310.000 15 CERFONTAINE (28) 123.500
16 GRAVEN (54) 310.000 16 QUIEVRAIN (27) 125.000
17 KASTEELBRAKEL (45) 307.000 17 BOUILLON (36) 125.000
18 NIJVEL (88) 294.000 18 BOUSSU (92) 126.250
19 VILLERS-LA-VILLE (36) 292.500 19 FRAMERIES (105) 127.750
20 INCOURT (33) 290.000 20 ERQUELINNES (47) 129.000
tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Huizen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 ELSENE (58) 720.000 1 ANDERLECHT (92) 299.000
2 SINT-PIETERS-WOLUWE (87) 650.000 2 JETTE (55) 322.000
3 ETTERBEEK (33) 650.000 3 SINT-JANS-MOLENBEEK (45) 322.500
4 UKKEL (173) 600.000 4 EVERE (33) 325.000
5 SINT-LAMBRECHTS-WOLUWE (57) 550.000 5 GANSHOREN (23) 345.000
tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Bijlagen

Overzichtstabel gewesten + provincies

Mediaanprijs

Mediaanprijs (euro) 2018
(S1)
2019
(S1)
2020
(S1)
Evolutie %
2019/2018
Evolutie %
2020/2019
BELGIE Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 195.000 200.000 200.000 +2,6% 0,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 280.000 293.000 300.000 +4,6% +2,4%
Appartementen 180.000 187.000 200.000 +3,9% +7,0%
VLAAMS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 225.000 230.000 237.250 +2,2% +3,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 310.000 325.000 340.000 +4,8% +4,6%
Appartementen 185.000 190.000 205.000 +2,7% +7,9%
WAALS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 137.500 145.000 150.000 +5,5% +3,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 230.000 235.000 250.000 +2,2% +6,4%
Appartementen 140.000 145.000 155.000 +3,6% +6,9%
BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 362.250 399.000 421.000 +10,1% +5,5%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 830.000 852.500 860.000 +2,7% +0,9%
Appartementen 196.000 203.500 221.750 +3,8% +9,0%
PROVINCIE ANTWERPEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 240.000 250.000 260.000 +4,2% +4,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 325.000 340.000 361.790 +4,6% +6,4%
Appartementen 175.000 185.000 204.000 +5,7% +10,3%
PROVINCIE VLAAMS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 260.000 270.000 281.400 +3,8% +4,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 350.000 365.000 375.000 +4,3% +2,7%
Appartementen 206.000 210.000 225.000 +1,9% +7,1%
PROVINCIE WAALS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 250.000 260.000 276.000 +4,0% +6,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 370.000 370.000 385.000 0,0% +4,1%
Appartementen 194.000 212.500 230.000 +9,5% +8,2%
PROVINCIE WEST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 205.000 204.000 205.000 -0,5% +0,5%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 311.500 330.000 340.000 +5,9% +3,0%
Appartementen 185.000 190.000 195.000 +2,7% +2,6%
PROVINCIE OOST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 220.000 225.000 230.000 +2,3% +2,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 325.000 340.000 350.000 +4,6% +2,9%
Appartementen 200.000 200.000 220.000 0,0% +10,0%
PROVINCIE HENEGOUWEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 120.000 129.000 134.000 +7,5% +3,9%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 218.000 225.000 230.000 +3,2% +2,2%
Appartementen 119.000 125.000 135.000 +5,0% +8,0%
PROVINCIE LUIK Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 142.500 149.000 157.500 +4,6% +5,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 225.000 237.000 250.000 +5,3% +5,5%
Appartementen 135.000 140.000 149.000 +3,7% +6,4%
PROVINCIE LIMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 185.000 195.000 195.000 +5,4% 0,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 240.000 252.250 250.000 +5,1% -0,9%
Appartementen 185.000 185.000 180.000 0,0% -2,7%
PROVINCIE LUXEMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 140.000 140.000 160.000 0,0% +14,3%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 181.500 190.000 200.000 +4,7% +5,3%
Appartementen 138.000 145.000 150.000 +5,1% +3,4%
PROVINCIE NAMEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 155.000 160.000 165.000 +3,2% +3,1%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 200.000 210.000 215.000 +5,0% +2,4%
Appartementen 155.000 151.600 167.750 -2,2% +10,7%

Aantal transacties

Aantal vastgoedtransacties 2018
(S1)
2019
(S1)
2020
(S1)
Evolutie %
2019/2018
Evolutie %
2020/2019
BELGIE Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 30.485 31.534 22.862 +3,4% -27,5%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 13.753 14.517 11.012 +5,6% -24,1%
Appartementen 17.765 19.471 16.307 +9,6% -16,2%
VLAAMS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 19.214 20.190 12.477 +5,1% -38,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 8.478 9.265 6.129 +9,3% -33,8%
Appartementen 10.520 12.019 9.638 +14,2% -19,8%
WAALS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 10.225 10.240 9.399 +0,1% -8,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 5.195 5.182 4.802 -0,3% -7,3%
Appartementen 2.778 2.897 2.598 +4,3% -10,3%
BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 1.046 1.104 986 +5,5% -10,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 80 70 81 -12,5% +15,7%
Appartementen 4.467 4.555 4.071 +2,0% -10,6%
PROVINCIE ANTWERPEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 4.912 5.170 3.174 +5,3% -38,6%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 2.112 2.332 1.610 +10,4% -31,0%
Appartementen 4.091 4.654 3.587 +13,8% -22,9%
PROVINCIE VLAAMS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 2.813 3.058 1.953 +8,7% -36,1%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 1.693 1.807 1.198 +6,7% -33,7%
Appartementen 1.086 1.409 1.121 +29,7% -20,4%
PROVINCIE WAALS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 724 800 744 +10,5% -7,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 779 790 715 +1,4% -9,5%
Appartementen 505 468 393 -7,3% -16,0%
PROVINCIE WEST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 4.260 4.540 2.786 +6,6% -38,6%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 1.462 1.623 1.078 +11,0% -33,6%
Appartementen 2.975 3.277 2.947 +10,2% -10,1%
PROVINCIE OOST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 5.669 5.705 3.602 +0,6% -36,9%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 1.658 1.761 1.162 +6,2% -34,0%
Appartementen 1.479 1.637 1.261 +10,7% -23,0%
PROVINCIE HENEGOUWEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 4.763 4.826 4.365 +1,3% -9,6%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 1.412 1.459 1.331 +3,3% -8,8%
Appartementen 739 792 745 +7,2% -5,9%
PROVINCIE LUIK Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 3.049 3.025 2.798 -0,8% -7,5%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 1.247 1.267 1.191 +1,6% -6,0%
Appartementen 982 1.049 972 +6,8% -7,3%
PROVINCIE LIMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 1.560 1.717 962 +10,1% -44,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 1.553 1.742 1.081 +12,2% -37,9%
Appartementen 889 1.042 722 +17,2% -30,7%
PROVINCIE LUXEMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 584 543 552 -7,0% +1,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 702 694 610 -1,1% -12,1%
Appartementen 207 223 179 +7,7% -19,7%
PROVINCIE NAMEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 1.105 1.046 940 -5,3% -10,1%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 1.055 972 955 -7,9% -1,7%
Appartementen 345 365 309 +5,8% -15,3%


[1] Tussen het afsluiten van het compromis en het verlijden van de akte zit een termijn van maximaal 4 maand. Die termijn werd door de Vlaamse overheid verlengd met 2 maanden ten gevolge van de COVID-19-maatregelen.

Mediaanprijs per gebouwtype
Content
2-3 gevel woningen
4 gevel woningen tabel
4 gevel woningen kaart
Content
appartementen

Algemene situering

De statistiek van de vastgoedprijzen is gebaseerd op de verkoopakten die worden geregistreerd door de FOD Financiën, meer bepaald door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD), beter gekend als het Kadaster.

Tot 2004 werden de benodigde gegevens op papier overgemaakt aan Statbel. Vanaf 2005 werden de gegevens digitaal overgemaakt, op basis van het registratiesysteem CADNET/LOCO. Vanaf 2016 werd het systeem CADNET/LOCO bij de AAPD vervangen door het systeem STIPAD.

Dit document beschrijft de methodologie die wordt gebruikt voor de berekening van de vastgoedprijzen.

Onderhandse verkopen versus openbare verkopen

Bij een onderhandse verkoop van een onroerend goed komen koper en verkoper onderling een verkoopprijs overeen.

Bij een openbare verkoop wordt een onroerend goed verkocht volgens het systeem van het hoogste bod. Deze vindt doorgaans plaats onder leiding van een Notaris in een publieke ruimte (bv. een café) en wordt bv. aangekondigd in een lokaal dagblad. De vastgoedprijzen zoals berekend door Statbel zijn gebaseerd op zowel de onderhandse verkopen als de openbare verkopen.

Compromissen versus akten

Bij een onderhandse verkoop van een onroerend goed wordt eerst een compromis getekend tussen verkoper en koper. De ondertekening van de authentieke akte gebeurt binnen de 4 maand volgend op de datum van het compromis bij de Notaris (het verlijden van de akte).

Niet alle compromissen leiden tot een effectieve verkoop. Het kan zijn dat de koper na het ondertekenen van het compromis niet de nodige financiering vindt door bv. een weigering van de bank voor een hypothecair krediet.

De vastgoedprijzen zoals berekend door Statbel zijn gebaseerd op de akten die werden verleden bij de Notaris. Het betreft dus de effectieve verkopen, en niet de compromissen.

Verkoopprijs

Bovenop de overeengekomen verkoopprijs dient de koper ook nog extra kosten te betalen, zoals de registratierechten (of BTW in geval van nieuwbouw) alsook het ereloon van de Notaris voor het verlijden van de akte. Als men een hypothecaire lening aangaat komen hierbij nog de hypothecaire inschrijvingsrechten en eventuele dossierskosten bij de bank.

Voor de berekening van de vastgoedprijzen wordt enkel rekening gehouden met de overeengekomen verkoopprijs exclusief bijkomende kosten.

Type vastgoed

Residentieel vastgoed

In de dataset van het Kadaster waartoe Statbel van 2005 tot 2017 toegang had voor de berekening van de vastgoedprijzen is er sprake van volgende vastgoedcategorieën:

  • woonhuizen
  • villa’s
  • appartementen

Deze categorieën zijn gebaseerd op de aard vermeld op het Kadasterplan. Deze aard wordt bepaald éénmaal een nieuw gebouw is afgewerkt. Nadien wordt deze aard niet steeds bijgewerkt als er een verandering van de bestemming van het gebouw plaatsvindt. De indeling ‘woonhuis’ versus ‘villa’ is gebaseerd op het (subjectieve) oordeel van de schatter van het Kadaster.

In het vervolg van dit document worden de vastgoedprijzen die zijn berekend volgens bovenstaande indeling aangeduid als de vastgoedprijzen volgens de “oude methodologie”.

Vanaf 2017 werd een uitgebreidere gegevensset ter beschikking gesteld aan Statbel, met een meer gedetailleerde omschrijving van het goed. Het gaat om twee extra variabelen: de aard volgens de verkoopakte en de constructiecode.

Dankzij deze extra infomatie kan de methodologie verder geoptimaliseerd worden:

  • Voor de bepaling van het type gebouw wordt er niet meer gekeken naar de aard vermeld op het Kadasterplan, maar wel naar de aard vermeld in de verkoopakte. Deze is meer up-to-date, want deze wordt bij elke verkoop opnieuw vastgesteld (door de Notaris).
  • Bij de huizen is er voortaan een objectieve onderverdeling volgens het aantal gevels: in de oude methode was er sprake van woonhuizen en villa's, maar deze kwalificatie is subjectief. In de aangepaste methodologie wordt voortaan een onderscheid gemaakt tussen huizen met 2 of 3 gevels en huizen met 4 of meer gevels.

In het vervolg van dit document worden de vastgoedprijzen die zijn berekend op basis van de aard volgens de verkoopakte aangeduid als de vastgoedprijzen volgens de “nieuwe methodologie”.

Bouwgronden

De extra geleverde variabelen laten niet toe om voor de bouwgronden referentieprijzen te berekenen. Reden hiervoor is dat een groot deel van de effectieve bouwgronden aan een restcategorie wordt toegewezen, waarin vanalles kan zitten: landbouwgrond, industrie, bouwgrond, etc. Het gaat om meer dan 50% van alle bouwgronden.

Overige types vastgoed

Ook voor niet-residentieel vastgoed (landbouw, handel, etc.) laat de databank van het Kadaster het niet toe om resultaten te berekenen. Onroerende goederen binnen deze categorie worden heel vaak in bundel verkocht, samen met andere percelen met verschillende bestemmingen voor één totaalprijs, zodat een prijs per afzonderlijk goed niet af te leiden is en bijgevolg geen mediaanprijzen per categorie kunnen berekend worden.

Nieuwbouw

In de oude methodologie werden alle transacties die in de beknopte dataset van het Kadaster zaten opgenomen in de berekening. Hierin zat ook een deel nieuwbouw. Dankzij de uitgebreidere dataset waarover Statbel sinds 2016 beschikt en na gezamenlijke analyse met het Kadaster is duidelijk geworden dat niet alle effectieve nieuwbouw wordt opgenomen in de databank, en dat de gegevens met betrekking tot de nieuwbouw die wel is opgenomen niet steeds accuraat zijn. De databank van het Kadaster laat het dus niet toe om een correct beeld te scheppen over de totale verkoop van nieuwbouw. Daarom wordt in de nieuwe, geoptimaliseerde methodologie enkel rekening gehouden met de secundaire vastgoedmarkt (herverkoop) en worden alle transacties in verband met nieuwbouw weggefilterd.

Zuivering van de datasets

De datasets die worden aangeleverd door het Kadaster worden op twee manieren gezuiverd.

Enerzijds worden alle transacties weggefilterd die niet behoren tot het universum van de statistiek. Deze transacties worden niet in rekening gebracht bij de berekening van de referentieprijs of het aantal transacties. Het gaat bijvoorbeeld om overdrachten ten gevolge van erfenissen. Bij de geoptimaliseerde methodologie wordt ook nieuwbouw weggefilterd.

Ook de transacties waarvan essentiële gegevens ongekend zijn - zoals bv. de verkoopdatum of het type van het onroerend goed - worden weggefilterd.

Anderzijds worden een aantal filters gebruikt waarbij ontbrekende data wordt gedetecteerd. De ontbrekende data laat in dit geval wel toe om de transacties in rekening te brengen voor de berekening van het aantal transacties, maar ze worden achterwege gelaten voor de berekening van de referentieprijs. Het gaat bv. om transacties waarvan enkel de prijs ontbreekt. Ook transacties waarbij meerdere onroerende goederen in een bundel worden doorverkocht aan een totaalprijs vallen in deze categorie.

Resultaten

Bij de oude methodologie bestaan de berekende resultaten uit de gemiddelde prijzen, mediaanprijzen, percentielprijzen, het aantal transacties, totale prijzen en totale oppervlakten.

Bij de nieuwe, geoptimaliseerde methodologie bestaan de berekende resultaten uit mediaanprijzen, percentielprijzen en het aantal transacties.

De resultaten worden gegroepeerd per jaar, semester of trimester, per woningtype en per lokaliteit (de gemeenten, de arrondissementen, de provincies, de gewesten en het Rijk).

Referentieprijs: gemiddelde prijs vs. mediaanprijs

Als men te maken heeft met statistische verdelingen die gekenmerkt zijn door observaties met extreme waarden (zoals bv. de verkoopprijs van vastgoed) dient men rekening te houden dat het gemiddelde als centrale maatstaf hiervan een grote invloed ondervindt: een extreme waarde zal het gemiddelde in belangrijke mate naar zich toe trekken.

Een beter geschikte centrale maatstaf is de mediaanprijs. Dit is de prijs waarbij 50% van de transacties goedkoper zijn en 50% duurder. De invloed van extreme waarden is voor deze maatstaf minimaal of zelf onbestaand: de mediaan verandert niet of nauwelijks als een extreme waarde wordt weggelaten of toegevoegd aan de berekening (in tegenstelling tot het gemiddelde). De mediaanprijs is dus een stabielere maatstaf dan de gemiddelde prijs.

In de publicaties van Statbel wordt de mediaanprijs als referentieprijs gebruikt.

Percentielprijzen

De percentielprijzen zijn extra maatstaven die samen met de mediaanprijs een beter beeld geven over de statistische verdeling van de prijzen. Het 25e percentiel (ook wel het eerste kwartiel genoemd = Q25) is de prijs waarbij 25% van de transacties even duur of goedkoper zijn en 75% van de transacties even duur of duurder zijn.

Het 75e percentiel (ook wel het derde kwartiel genoemd = Q75) is de prijs waarbij 75% van de transacties even duur of goedkoper zijn en 25% van de transacties even duur of duurder zijn.

Mediaanprijzen en percentielprijzen worden pas weergegeven vanaf 16 transacties met een geldige prijs per aggregaat, dit om een zekere representativiteit te bewerkstelligen alsook de confidentialiteit van de individuele gegevens te waarborgen. Soms zitten er in de databank van het Kadaster transacties zonder vermelding van een geldige prijs. Deze transacties worden meegeteld voor het totale aantal transacties, maar worden niet opgenomen in de prijsberekening. Indien er voor een aggregaat sprake is van één of meerdere transacties met een ongeldige prijs, zal het aantal transacties waarvoor de prijzen worden getoond hoger zijn dan de bovenvermelde grens van 16 transacties, overeenkomstig het aantal transacties met een ongeldige prijs.

Totale prijs

Ten gevolge van het relatief hoge aantal transacties waarvan de prijs ontbreekt (vooral sinds STIPAD) wordt geen totale prijs meer gepubliceerd bij de nieuwe geoptimaliseerde methodologie.

Metadata