Vastgoedprijzen

Woningprijzen 2022

Bouwen & Wonen
Woningprijzen 2022

Statbel, het Belgische statistiekbureau, publiceert vandaag de vastgoedcijfers voor het volledige jaar 2022, tot op gemeenteniveau. De belangrijkste resultaten:

  • De Belgische mediaanprijs voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing bedroeg 255.000 euro. Voor een huis in open bebouwing betaalde men 360.000 euro.
  • Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest was het duurste gewest. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten er 491.750 euro. Voor huizen in open bebouwing was dit 1.150.000 euro.
  • Het Waals Gewest was het goedkoopste met een mediaanprijs van 175.000 euro voor huizen in halfopen of gesloten bebouwing en 290.000 euro voor huizen in open bebouwing.
  • De prijzen in het Vlaams Gewest situeren zich tussen deze twee uitersten: huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten er 285.000 euro. Voor huizen in open bebouwing lag het niveau op 395.000 euro.
  • In het Vlaams Gewest is de goedkoopste provincie Limburg en de duurste Vlaams-Brabant. In het Waals Gewest is de goedkoopste provincie Henegouwen en de duurste Waals-Brabant.
  • Voor huizen is Elsene de duurste gemeente. In Hastière liggen de goedkoopste huizen.
  • De duurste appartementen bevinden zich in Knokke-Heist. De goedkoopste appartementen vindt men in Vielsalm.

Alle resultaten in dit persbericht zijn gebaseerd op de verkoopakten die werden geregistreerd bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie van de FOD Financiën.

België

De mediaanprijs voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing bedroeg 255.000 euro voor het volledige jaar 2022. Het prijsniveau van een huis in open bebouwing steeg tot 360.000 euro. Appartementen tikten af op 230.000 euro:

BELGIE 2020 2021 2022 evolutie % evolutie %
(j) (j) (j) 2021 / 2020 2022 / 2021
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 217.000 235.000 255.000 +8,3% +8,5%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 315.000 337.000 360.000 +7,0% +6,8%
Appartementen 204.000 219.000 230.000 +7,4% +5,0%
Mediaanprijs (euro)

De prijsstijging in 2022 ligt voor de huizen in dezelfde lijn als in 2021: de mediaanprijzen van huizen in gesloten of halfopen bebouwing zijn toegenomen met 8,5%. Huizen in open bebouwing kenden een prijsstijging van 6,8%. De prijstoename bij de appartementen was minder sterk als het jaar voordien: deze werden 5% duurder.

De gewesten

Er zijn duidelijke regionale verschillen te noteren:

  • Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest was de duurste regio voor alle types woningen. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten er 491.750 euro en werden 8,1% duurder. Huizen in open bebouwing kostten 1.150.000 euro en bleven hiermee op hetzelfde niveau als het jaar voordien. De mediaanprijs van appartementen nam toe tot 254.750 euro, wat neerkomt op een prijsstijging van 6,1%:
    BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST 2020 2021 2022 evolutie % evolutie %
    (j) (j) (j) 2021/ 2020 2022 / 2021
    Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 435.000 455.000 491.750 +4,6% +8,1%
    Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 960.000 1.150.000 1.150.000 +19,8% 0,0%
    Appartementen 228.000 240.000 254.750 +5,3% +6,1%
    Mediaanprijs (euro)
  • Het Waals Gewest was het goedkoopste gewest. In 2022 kenden de huizen in gesloten of halfopen bebouwing met een mediaanprijs van 175.000 euro een prijsstijging van 10.000 euro (+6,1%) tegenover 2021. De mediaanprijs van huizen in open bebouwing steeg in Wallonië met 6,2% tot 290.000 euro. Appartementen werden met een meerprijs van 10.000 euro 6,1% duurder en kostten 175.000 euro, evenveel als een huis in gesloten of halfopen bebouwing:
    WAALS GEWEST 2020 2021 2022 evolutie % evolutie %
    (j) (j) (j) 2021 / 2020 2022 / 2021
    Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 155.000 165.000 175.000 +6,5% +6,1%
    Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 253.500 273.000 290.000 +7,7% +6,2%
    Appartementen 155.000 165.000 175.000 +6,5% +6,1%
    Mediaanprijs (euro)
  • Tussenin situeert zich het Vlaams Gewest. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten daar 285.000 euro, een toename van 20.000 euro (+7,5%) ten opzichte van 2021. Huizen in open bebouwing (395.000 euro) kenden tegenover het jaar voordien een prijsstijging van 6,8%. Appartementen kostten 235.000 euro en zijn 15.000 euro (+6,8%) duurder geworden:
    VLAAMS GEWEST 2020 2021 2022 evolutie % evolutie %
    (j) (j) (j) 2021 / 2020 2022 / 2021
    Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 249.000 265.000 285.000 +6,4% +7,5%
    Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 349.000 370.000 395.000 +6,0% +6,8%
    Appartementen 210.000 220.000 235.000 +4,8% +6,8%
    Mediaanprijs (euro)

De provincies

In het Vlaams Gewest was een huis of appartement in 2022 het duurst in de provincie Vlaams-Brabant: een huis in gesloten of halfopen bebouwing kostte er 340.000 euro, voor een huis in open bebouwing was de mediaanprijs er 445.000 euro en voor een appartement lag het prijsniveau op 257.500 euro. In Limburg waren de huizen of appartementen het goedkoopst: 237.000 voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing en 300.000 euro voor een open bebouwing en 217.750 euro voor een appartement.

In het Waals Gewest was voor alle categorieën de provincie Waals-Brabant het duurst: huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten er 315.000 euro, voor huizen in open bebouwing was de mediaanprijs 465.000 euro en appartementen bereikten een niveau van 245.000 euro. Henegouwen was het goedkoopst voor de gesloten of halfopen bebouwingen (150.000 euro) en de appartementen (145.000 euro). Voor de goedkoopste open bebouwingen moest men in Namen zijn (251.000 euro).

De gemeenten

Huizen

In de tabellen hieronder volgt een rangschikking van de duurste en goedkoopste gemeenten per gewest gebaseerd op alle huizen in gesloten, halfopen of open bebouwing.

De duurste Vlaamse gemeenten voor huizen waren Knokke-Heist en Sint-Martens-Latem met een mediaanprijs van 750.000 euro. De goedkoopste huizen in dit gewest waren te vinden in Menen met een mediaanprijs van 179.000 euro.

De duurste Waalse huizen situeerden zich in Lasne (704.125 euro) en de goedkoopste waren terug te vinden in Hastière (78.000 euro).

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kende de gemeente Elsene de hoogste mediaanprijs met 790.000 euro. De laagste mediaanprijs voor huizen in dit gewest was voor de gemeente Anderlecht (338.500 euro).

Huizen - duurste en goedkoopste gemeenten in het Vlaams Gewest:

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 KNOKKE-HEIST (384) 750.000 1 MENEN (551) 179.000
  SINT-MARTENS-LATEM (122) 750.000 2 WERVIK (212) 191.000
3 KRAAINEM (127) 589.500 3 RONSE (398) 199.500
4 WEZEMBEEK-OPPEM (146) 575.000 4 ZUTENDAAL (130) 210.000
5 SINT-GENESIUS-RODE (213) 567.000 5 ALVERINGEM (63) 212.500
6 SCHILDE (312) 560.000 6 TONGEREN (356) 216.519
7 TERVUREN (223) 550.000 7 POPERINGE (255) 217.000
8 DE PINTE (105) 520.000 8 GERAARDSBERGEN (502) 225.000
9 OVERIJSE (276) 505.500   IZEGEM (371) 225.000
10 LINKEBEEK (45) 475.000 10 HEUVELLAND (105) 230.000
tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Huizen - duurste en goedkoopste gemeenten in het Waals Gewest:

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 LASNE (149) 704.125 1 HASTIERE (201) 78.000
2 WATERLOO (292) 535.000 2 FROIDCHAPELLE (69) 105.000
3 TERHULPEN (66) 500.000 3 COLFONTAINE (311) 115.000
4 CHAUMONT-GISTOUX (96) 482.500 4 QUIEVRAIN (78) 118.000
5 RIXENSART (209) 475.000 5 FRAMERIES (250) 120.000
6 ATTERT (32) 410.000 6 QUAREGNON (204) 120.000
7 BEVEKOM (65) 409.500 7 VIROINVAL (83) 122.000
8 WAVER (247) 387.500 8 MOMIGNIES (52) 126.000
9 WALHAIN (53) 387.000 9 BOUSSU (208) 135.000
10 OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE (141) 385.000   ERQUELINNES (107) 135.000
        MEIX-DEVANT-VIRTON (20) 135.000
tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Huizen - duurste en goedkoopste gemeenten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest:

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 ELSENE (110) 790.000 1 ANDERLECHT (191) 338.500
2 SINT-PIETERS-WOLUWE (195) 739.000 2 SINT-JANS-MOLENBEEK (85) 350.000
3 UKKEL (376) 696.000 3 KOEKELBERG (16) 372.519
4 SINT-GILLIS (28) 687.500 4 JETTE (100) 376.000
5 SINT-LAMBRECHTS-WOLUWE (132) 650.000 5 BRUSSEL (252) 399.500
6 ETTERBEEK (96) 639.000 6 EVERE (83) 401.000
7 WATERMAAL-BOSVOORDE (129) 627.500 7 SINT-AGATHA-BERCHEM (90) 402.500
8 VORST (81) 550.000 8 GANSHOREN (37) 441.200
9 OUDERGEM (155) 539.500 9 SINT-JOOST-TEN-NODE (29) 451.000
10 SCHAARBEEK (152) 465.000 10 SCHAARBEEK (152) 465.000
tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Appartementen

In de tabellen hieronder volgt een rangschikking van de duurste en goedkoopste gemeenten per gewest voor de appartementen.

De duurste Vlaamse gemeente op de appartementenmarkt was Knokke-Heist met een mediaanprijs van 545.000 euro. De goedkoopste appartementen in dit gewest waren te vinden in Menen met een mediaanprijs van 149.000 euro.

De duurste Waalse appartementen situeerden zich in Waterloo (330.000 euro) en de goedkoopste waren terug te vinden in Vielsalm (85.000 euro).

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest was Sint-Pieters-Woluwe de gemeente met de hoogste mediaanprijs voor een appartement met 363.000 euro. De laagste mediaanprijs was voor de gemeente Anderlecht (190.000 euro).

Appartementen - duurste en goedkoopste gemeenten in het Vlaams Gewest :

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 KNOKKE-HEIST (1041) 545.000 1 MENEN (45) 149.000
2 HOVE (18) 425.000 2 DEERLIJK (22) 169.500
3 BIERBEEK (25) 392.894 3 TONGEREN (94) 173.750
4 BOUTERSEM (19) 363.552 4 ROESELARE (221) 175.000
5 SCHILDE (59) 350.000 5 MIDDELKERKE (806) 177.000
6 OUD-HEVERLEE (21) 349.000   HARELBEKE (100) 177.000
7 BONHEIDEN (16) 347.500 7 KOEKELARE (18) 177.500
8 WEZEMBEEK-OPPEM (31) 337.500 8 PEER (28) 185.000
9 KRAAINEM (39) 335.000   HOESELT (17) 185.000
10 TERVUREN (53) 330.000 10 AVELGEM (23) 186.000
tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Appartementen - duurste en goedkoopste gemeenten in het Waals Gewest:

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 WATERLOO (86) 330.000 1 VIELSALM (22) 85.000
2 TERHULPEN (20) 327.500 2 CHARLEROI (490) 109.500
3 RIXENSART (32) 317.500 3 CHATELET (40) 110.500
4 GENEPIEN (21) 284.620 4 KELMIS (30) 111.000
5 PERWIJS (43) 279.228 5 ROCHEFORT (56) 128.993
6 EIGENBRAKEL (116) 260.000 6 ESNEUX (37) 129.000
7 WAVER (127) 241.000 7 DURBUY (41) 130.500
8 OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE (162) 235.000 8 LA LOUVIERE (138) 140.000
9 WEZET (16) 227.000 9 FLEURUS (23) 142.000
10 EGHEZEE (16) 222.500 10 COURCELLES (31) 142.500
tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Appartementen - duurste en goedkoopste gemeenten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest:

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 SINT-PIETERS-WOLUWE (346) 363.000 1 ANDERLECHT (738) 190.000
2 UKKEL (877) 330.000 2 GANSHOREN (241) 205.000
3 ELSENE (926) 325.000 3 SINT-AGATHA-BERCHEM (156) 207.750
4 SINT-LAMBRECHTS-WOLUWE (566) 320.500 4 KOEKELBERG (238) 209.000
5 OUDERGEM (267) 295.000 5 SINT-JANS-MOLENBEEK (747) 210.000
6 WATERMAAL-BOSVOORDE (142) 289.500 6 JETTE (450) 215.000
7 ETTERBEEK (468) 285.000   SINT-JOOST-TEN-NODE (165) 215.000
8 SINT-GILLIS (416) 275.000 8 EVERE (423) 231.000
9 VORST (481) 273.250 9 SCHAARBEEK (951) 250.000
10 BRUSSEL (1624) 265.000 10 BRUSSEL (1624) 265.000
tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Bijlagen

Overzichtstabel mediaanprijzen

Mediaan (euro) 2020
(j)
2021
(j)
2022
(j)
evolutie %
2021(Y) tov. 2020(Y)
evolutie %
2022(Y) tov. 2021(Y)
BELGIE Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 217.000 235.000 255.000 +8,3% +8,5%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 315.000 337.000 360.000 +7,0% +6,8%
Appartementen 204.000 219.000 230.000 +7,4% +5,0%
VLAAMS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 249.000 265.000 285.000 +6,4% +7,5%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 349.000 370.000 395.000 +6,0% +6,8%
Appartementen 210.000 220.000 235.000 +4,8% +6,8%
WAALS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 155.000 165.000 175.000 +6,5% +6,1%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 253.500 273.000 290.000 +7,7% +6,2%
Appartementen 155.000 165.000 175.000 +6,5% +6,1%
BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 435.000 455.000 491.750 +4,6% +8,1%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 960.000 1.150.000 1.150.000 +19,8% 0,0%
Appartementen 228.000 240.000 254.750 +5,3% +6,1%
PROVINCIE ANTWERPEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 270.000 291.800 315.000 +8,1% +8,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 369.000 389.000 420.000 +5,4% +8,0%
Appartementen 206.000 220.000 235.000 +6,8% +6,8%
PROVINCIE VLAAMS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 290.000 315.000 340.000 +8,6% +7,9%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 385.000 420.000 445.000 +9,1% +6,0%
Appartementen 228.000 240.000 257.500 +5,3% +7,3%
PROVINCIE WAALS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 285.000 305.000 315.000 +7,0% +3,3%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 400.000 440.000 465.000 +10,0% +5,7%
Appartementen 220.000 230.000 245.000 +4,5% +6,5%
PROVINCIE WEST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 220.000 230.000 248.000 +4,5% +7,8%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 349.000 369.000 390.000 +5,7% +5,7%
Appartementen 200.000 215.000 223.500 +7,5% +4,0%
PROVINCIE OOST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 240.000 259.000 280.000 +7,9% +8,1%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 366.000 390.000 420.000 +6,6% +7,7%
Appartementen 220.000 230.000 245.000 +4,5% +6,5%
PROVINCIE HENEGOUWEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 135.000 143.000 150.000 +5,9% +4,9%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 237.500 250.000 270.000 +5,3% +8,0%
Appartementen 135.000 140.000 145.000 +3,7% +3,6%
PROVINCIE LUIK Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 160.000 170.000 180.000 +6,3% +5,9%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 254.000 270.000 294.750 +6,3% +9,2%
Appartementen 150.000 160.000 170.000 +6,7% +6,3%
PROVINCIE LIMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 200.000 219.000 237.000 +9,5% +8,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 262.500 285.000 300.000 +8,6% +5,3%
Appartementen 193.000 205.000 217.750 +6,2% +6,2%
PROVINCIE LUXEMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 166.000 175.000 200.000 +5,4% +14,3%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 210.000 240.000 260.000 +14,3% +8,3%
Appartementen 154.900 179.500 185.000 +15,9% +3,1%
PROVINCIE NAMEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 170.000 180.000 195.000 +5,9% +8,3%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 220.000 239.000 251.000 +8,6% +5,0%
Appartementen 165.000 162.000 177.250 -1,8% +9,4%

Overzichtstabel aantal transacties

Aantal transacties 2020
(j)
2021
(j)
2022
j)
evolutie %
2021(Y) tov. 2020(Y)
evolutie %
2022(Y) tov. 2021(Y)
BELGIE Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 56.653 65.865 70.021 +16,3% +6,3%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 28.499 31.246 33.642 +9,6% +7,7%
Appartementen 37.349 46.216 46.962 +23,7% +1,6%
VLAAMS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 34.624 41.308 46.031 +19,3% +11,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 17.499 19.651 22.356 +12,3% +13,8%
Appartementen 23.481 29.737 29.746 +26,6% 0,0%
WAALS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 20.078 22.239 21.826 +10,8% -1,9%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 10.847 11.445 11.113 +5,5% -2,9%
Appartementen 5.471 6.462 6.994 +18,1% +8,2%
BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 1.951 2.318 2.164 +18,8% -6,6%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 153 150 173 -2,0% +15,3%
Appartementen 8.397 10.017 10.222 +19,3% +2,0%
PROVINCIE ANTWERPEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 8.915 10.428 11.615 +17,0% +11,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 4.562 5.035 5.493 +10,4% +9,1%
Appartementen 8.772 10.883 11.172 +24,1% +2,7%
PROVINCIE VLAAMS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 5.264 6.209 6.965 +18,0% +12,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 3.391 3.938 4.357 +16,1% +10,6%
Appartementen 2.579 3.117 3.677 +20,9% +18,0%
PROVINCIE WAALS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 1.577 1.772 1.676 +12,4% -5,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 1.609 1.674 1.603 +4,0% -4,2%
Appartementen 881 1.006 1.038 +14,2% +3,2%
PROVINCIE WEST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 7.842 9.578 10.350 +22,1% +8,1%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 3.127 3.430 3.860 +9,7% +12,5%
Appartementen 7.217 9.273 7.870 +28,5% -15,1%
PROVINCIE OOST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 9.859 11.728 13.265 +19,0% +13,1%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 3.292 3.666 4.290 +11,4% +17,0%
Appartementen 3.092 4.115 4.432 +33,1% +7,7%
PROVINCIE HENEGOUWEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 9.178 10.324 10.132 +12,5% -1,9%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 2.957 3.216 3.027 +8,8% -5,9%
Appartementen 1.527 1.822 1.790 +19,3% -1,8%
PROVINCIE LUIK Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 5.946 6.512 6.436 +9,5% -1,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 2.648 2.725 2.722 +2,9% -0,1%
Appartementen 2.028 2.262 2.614 +11,5% +15,6%
PROVINCIE LIMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 2.744 3.365 3.836 +22,6% +14,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 3.127 3.582 4.356 +14,6% +21,6%
Appartementen 1.821 2.349 2.595 +29,0% +10,5%
PROVINCIE LUXEMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 1.265 1.367 1.249 +8,1% -8,6%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 1.426 1.517 1.485 +6,4% -2,1%
Appartementen 406 504 615 +24,1% +22,0%
PROVINCIE NAMEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 2.112 2.264 2.333 +7,2% +3,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 2.207 2.313 2.276 +4,8% -1,6%
Appartementen 629 868 937 +38,0% +7,9%

De onderstaande tabel geeft per gewest de duurste en goedkoopste provincies weer.

 Mediaanprijs (euro) duurste provincie goedkoopste provincie
VLAAMS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) VLAAMS-BRABANT
340.000
LIMBURG
237.000
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) VLAAMS-BRABANT
445.000
LIMBURG
300.000
Appartementen VLAAMS-BRABANT
257.500
LIMBURG
217.750
 
WAALS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) WAALS-BRABANT
315.000
HENEGOUWEN
150.000
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) WAALS-BRABANT
465.000
NAMEN
251.000
Appartementen WAALS-BRABANT
245.000
HENEGOUWEN
145.000
Mediaanprijs per gebouwtype
Content
2-3 gevel woningen
4 gevel woningen tabel
Kaart
Content
Appartementen

Algemene situering

De statistiek van de vastgoedprijzen is gebaseerd op de verkoopakten die worden geregistreerd door de FOD Financiën, meer bepaald door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD), beter gekend als het Kadaster.

Tot 2004 werden de benodigde gegevens op papier overgemaakt aan Statbel. Vanaf 2005 werden de gegevens digitaal overgemaakt, op basis van het registratiesysteem CADNET/LOCO. Vanaf 2016 werd het systeem CADNET/LOCO bij de AAPD vervangen door het systeem STIPAD.

Dit document beschrijft de methodologie die wordt gebruikt voor de berekening van de vastgoedprijzen.

Onderhandse verkopen versus openbare verkopen

Bij een onderhandse verkoop van een onroerend goed komen koper en verkoper onderling een verkoopprijs overeen.

Bij een openbare verkoop wordt een onroerend goed verkocht volgens het systeem van het hoogste bod. Deze vindt doorgaans plaats onder leiding van een Notaris in een publieke ruimte (bv. een café) en wordt bv. aangekondigd in een lokaal dagblad. De vastgoedprijzen zoals berekend door Statbel zijn gebaseerd op zowel de onderhandse verkopen als de openbare verkopen.

Compromissen versus akten

Bij een onderhandse verkoop van een onroerend goed wordt eerst een compromis getekend tussen verkoper en koper. De ondertekening van de authentieke akte gebeurt binnen de 4 maand volgend op de datum van het compromis bij de Notaris (het verlijden van de akte).

Niet alle compromissen leiden tot een effectieve verkoop. Het kan zijn dat de koper na het ondertekenen van het compromis niet de nodige financiering vindt door bv. een weigering van de bank voor een hypothecair krediet.

De vastgoedprijzen zoals berekend door Statbel zijn gebaseerd op de akten die werden verleden bij de Notaris. Het betreft dus de effectieve verkopen, en niet de compromissen.

Verkoopprijs

Bovenop de overeengekomen verkoopprijs dient de koper ook nog extra kosten te betalen, zoals de registratierechten (of BTW in geval van nieuwbouw) alsook het ereloon van de Notaris voor het verlijden van de akte. Als men een hypothecaire lening aangaat komen hierbij nog de hypothecaire inschrijvingsrechten en eventuele dossierskosten bij de bank.

Voor de berekening van de vastgoedprijzen wordt enkel rekening gehouden met de overeengekomen verkoopprijs exclusief bijkomende kosten.

Type vastgoed

Residentieel vastgoed

In de dataset van het Kadaster waartoe Statbel van 2005 tot 2017 toegang had voor de berekening van de vastgoedprijzen is er sprake van volgende vastgoedcategorieën:

  • woonhuizen
  • villa’s
  • appartementen

Deze categorieën zijn gebaseerd op de aard vermeld op het Kadasterplan. Deze aard wordt bepaald éénmaal een nieuw gebouw is afgewerkt. Nadien wordt deze aard niet steeds bijgewerkt als er een verandering van de bestemming van het gebouw plaatsvindt. De indeling ‘woonhuis’ versus ‘villa’ is gebaseerd op het (subjectieve) oordeel van de schatter van het Kadaster.

In het vervolg van dit document worden de vastgoedprijzen die zijn berekend volgens bovenstaande indeling aangeduid als de vastgoedprijzen volgens de “oude methodologie”.

Vanaf 2017 werd een uitgebreidere gegevensset ter beschikking gesteld aan Statbel, met een meer gedetailleerde omschrijving van het goed. Het gaat om twee extra variabelen: de aard volgens de verkoopakte en de constructiecode.

Dankzij deze extra infomatie kan de methodologie verder geoptimaliseerd worden:

  • Voor de bepaling van het type gebouw wordt er niet meer gekeken naar de aard vermeld op het Kadasterplan, maar wel naar de aard vermeld in de verkoopakte. Deze is meer up-to-date, want deze wordt bij elke verkoop opnieuw vastgesteld (door de Notaris).
  • Bij de huizen is er voortaan een objectieve onderverdeling volgens het aantal gevels: in de oude methode was er sprake van woonhuizen en villa's, maar deze kwalificatie is subjectief. In de aangepaste methodologie wordt voortaan een onderscheid gemaakt tussen huizen met 2 of 3 gevels en huizen met 4 of meer gevels.

In het vervolg van dit document worden de vastgoedprijzen die zijn berekend op basis van de aard volgens de verkoopakte aangeduid als de vastgoedprijzen volgens de “nieuwe methodologie”.

Bouwgronden

De extra geleverde variabelen laten niet toe om voor de bouwgronden referentieprijzen te berekenen. Reden hiervoor is dat een groot deel van de effectieve bouwgronden aan een restcategorie wordt toegewezen, waarin vanalles kan zitten: landbouwgrond, industrie, bouwgrond, etc. Het gaat om meer dan 50% van alle bouwgronden.

Overige types vastgoed

Ook voor niet-residentieel vastgoed (landbouw, handel, etc.) laat de databank van het Kadaster het niet toe om resultaten te berekenen. Onroerende goederen binnen deze categorie worden heel vaak in bundel verkocht, samen met andere percelen met verschillende bestemmingen voor één totaalprijs, zodat een prijs per afzonderlijk goed niet af te leiden is en bijgevolg geen mediaanprijzen per categorie kunnen berekend worden.

Nieuwbouw

In de oude methodologie werden alle transacties die in de beknopte dataset van het Kadaster zaten opgenomen in de berekening. Hierin zat ook een deel nieuwbouw. Dankzij de uitgebreidere dataset waarover Statbel sinds 2016 beschikt en na gezamenlijke analyse met het Kadaster is duidelijk geworden dat niet alle effectieve nieuwbouw wordt opgenomen in de databank, en dat de gegevens met betrekking tot de nieuwbouw die wel is opgenomen niet steeds accuraat zijn. De databank van het Kadaster laat het dus niet toe om een correct beeld te scheppen over de totale verkoop van nieuwbouw. Daarom wordt in de nieuwe, geoptimaliseerde methodologie enkel rekening gehouden met de secundaire vastgoedmarkt (herverkoop) en worden alle transacties in verband met nieuwbouw weggefilterd.

Zuivering van de datasets

De datasets die worden aangeleverd door het Kadaster worden op twee manieren gezuiverd.

Enerzijds worden alle transacties weggefilterd die niet behoren tot het universum van de statistiek. Deze transacties worden niet in rekening gebracht bij de berekening van de referentieprijs of het aantal transacties. Het gaat bijvoorbeeld om overdrachten ten gevolge van erfenissen. Bij de geoptimaliseerde methodologie wordt ook nieuwbouw weggefilterd.

Ook de transacties waarvan essentiële gegevens ongekend zijn - zoals bv. de verkoopdatum of het type van het onroerend goed - worden weggefilterd.

Anderzijds worden een aantal filters gebruikt waarbij ontbrekende data wordt gedetecteerd. De ontbrekende data laat in dit geval wel toe om de transacties in rekening te brengen voor de berekening van het aantal transacties, maar ze worden achterwege gelaten voor de berekening van de referentieprijs. Het gaat bv. om transacties waarvan enkel de prijs ontbreekt. Ook transacties waarbij meerdere onroerende goederen in een bundel worden doorverkocht aan een totaalprijs vallen in deze categorie.

Resultaten

Bij de oude methodologie bestaan de berekende resultaten uit de gemiddelde prijzen, mediaanprijzen, percentielprijzen, het aantal transacties, totale prijzen en totale oppervlakten.

Bij de nieuwe, geoptimaliseerde methodologie bestaan de berekende resultaten uit mediaanprijzen, percentielprijzen en het aantal transacties.

De resultaten worden gegroepeerd per jaar, semester of trimester, per woningtype en per lokaliteit (de gemeenten, de arrondissementen, de provincies, de gewesten en het Rijk).

Referentieprijs: gemiddelde prijs vs. mediaanprijs

Als men te maken heeft met statistische verdelingen die gekenmerkt zijn door observaties met extreme waarden (zoals bv. de verkoopprijs van vastgoed) dient men rekening te houden dat het gemiddelde als centrale maatstaf hiervan een grote invloed ondervindt: een extreme waarde zal het gemiddelde in belangrijke mate naar zich toe trekken.

Een beter geschikte centrale maatstaf is de mediaanprijs. Dit is de prijs waarbij 50% van de transacties goedkoper zijn en 50% duurder. De invloed van extreme waarden is voor deze maatstaf minimaal of zelf onbestaand: de mediaan verandert niet of nauwelijks als een extreme waarde wordt weggelaten of toegevoegd aan de berekening (in tegenstelling tot het gemiddelde). De mediaanprijs is dus een stabielere maatstaf dan de gemiddelde prijs.

In de publicaties van Statbel wordt de mediaanprijs als referentieprijs gebruikt.

Percentielprijzen

De percentielprijzen zijn extra maatstaven die samen met de mediaanprijs een beter beeld geven over de statistische verdeling van de prijzen. Het 25e percentiel (ook wel het eerste kwartiel genoemd = Q25) is de prijs waarbij 25% van de transacties even duur of goedkoper zijn en 75% van de transacties even duur of duurder zijn.

Het 75e percentiel (ook wel het derde kwartiel genoemd = Q75) is de prijs waarbij 75% van de transacties even duur of goedkoper zijn en 25% van de transacties even duur of duurder zijn.

Mediaanprijzen en percentielprijzen worden pas weergegeven vanaf 16 transacties met een geldige prijs per aggregaat, dit om een zekere representativiteit te bewerkstelligen alsook de confidentialiteit van de individuele gegevens te waarborgen. Soms zitten er in de databank van het Kadaster transacties zonder vermelding van een geldige prijs. Deze transacties worden meegeteld voor het totale aantal transacties, maar worden niet opgenomen in de prijsberekening. Indien er voor een aggregaat sprake is van één of meerdere transacties met een ongeldige prijs, zal het aantal transacties waarvoor de prijzen worden getoond hoger zijn dan de bovenvermelde grens van 16 transacties, overeenkomstig het aantal transacties met een ongeldige prijs.

Totale prijs

Ten gevolge van het relatief hoge aantal transacties waarvan de prijs ontbreekt (vooral sinds STIPAD) wordt geen totale prijs meer gepubliceerd bij de nieuwe geoptimaliseerde methodologie.

Metadata