Vastgoedprijzen

Woningprijzen 2019

Bouwen & Wonen
Woningprijzen 2019

Statbel, het Belgische statistiekbureau, publiceert vandaag de vastgoedcijfers voor het volledige jaar 2019, tot op gemeenteniveau. De prijzen van alle types woningen blijven stijgen, meer dan vorig jaar. De sterkste prijsstijgingen deden zich voor bij huizen in gesloten of halfopen bebouwing en de prijzen van appartementen stegen het minst. Dit zijn resultaten voor het jaar 2019. Ze bevatten nog geen impact van de huidige coronacrisis.

De belangrijkste resultaten voor 2019:

  • De Belgische mediaanprijs voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing bedraagt 215.000 euro. De mediaanprijs voor een huis in open bebouwing is 300.000 euro.
  • Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het duurste gewest. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kosten er 400.000 euro. Voor huizen in open bebouwing is dat 865.000 euro.
  • Het Waals Gewest is het goedkoopste met een mediaanprijs van 148.000 euro voor huizen in halfopen of gesloten bebouwing en 240.000 euro voor huizen in open bebouwing.
  • De prijzen in het Vlaams Gewest situeren zich tussen deze twee uitersten: huizen in gesloten of halfopen bebouwing kosten er 240.000 euro, huizen in open bebouwing 330.000 euro.
  • Op 30 september 2019 kondigde de nieuwe Vlaamse regering aan dat de woonbonus voor alle transacties vanaf 1 januari 2020 zou worden afgeschaft. Dat veroorzaakte een rush op vastgoed in het vierde kwartaal van 2019. Het effect op de transacties in Vlaanderen in 2019 ten opzichte van 2018 is het grootst voor huizen van het type gesloten en halfopen bebouwing (+71,9 %) en het kleinst voor appartementen (+40,9 %).

België

De mediaanprijs voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing bedraagt 215.000 euro voor het volledige jaar 2019. Het prijsniveau van een huis in open bebouwing bereikt voor het eerst de kaap van 300.000 euro. De mediaanprijs voor appartementen is 190.000 euro:

BELGIE 2017 2018 2019 evolutie % evolutie %
(Y) (Y) (Y) 2018/2017 2019/2018
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 190.000 200.000 215.000 +5,3% +7,5%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 277.000 285.000 300.000 +2,9% +5,3%
Appartementen 177.500 182.000 190.000 +2,5% +4,4%
Mediaanprijs (euro)

Ten opzichte van het vorige jaar 2018 zijn de mediaanprijzen van huizen in gesloten of halfopen bebouwing met 7,5% gestegen, ofwel een toename van 15.000 euro. Voor huizen in open bebouwing is er een prijsstijging van 5,3% of 15.000 euro. De prijstoename is het laagst voor de appartementen: deze werden 8.000 euro duurder, wat neerkomt op een toename van 4,4%.

Immo_NL_2019

De gewesten

Er zijn duidelijke regionale verschillen:

  • Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is de duurste regio voor alle types woningen. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kosten er 400.000 euro en werden 25.000 euro (+6,7%) duurder.  Huizen in open bebouwing kosten 865.000 euro en werden hiermee 2,1% duurder. De mediaanprijs van appartementen neemt toe tot 210.000 euro, wat neerkomt op een prijsstijging van 5,5%:
BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST 2017 2018 2019 evolutie % evolutie %
(Y) (Y) (Y) 2018/2017 2019/2018
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 362.000 375.000 400.000 +3,6% +6,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 820.000 847.500 865.000 +3,4% +2,1%
Appartementen 190.000 199.000 210.000 +4,7% +5,5%
Mediaanprijs (euro)
  • Het Waals Gewest is het goedkoopste gewest. In 2019 kennen de huizen in gesloten of halfopen bebouwing met een mediaanprijs van 148.000 euro een prijsstijging van 8.000 euro (+5,7%) tegenover 2018. De mediaanprijs van huizen in open bebouwing stijgt in Wallonië met 3,2% tot 240.000 euro.  Appartementen worden met een meerprijs van 4.000 euro 2,8% duurder en kosten 148.000 euro, evenveel als een huis in gesloten of halfopen bebouwing:
WAALS GEWEST 2017 2018 2019 evolutie % evolutie %
(Y) (Y) (Y) 2018/2017 2019/2018
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 135.000 140.000 148.000 +3,7% +5,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 225.000 232.500 240.000 +3,3% +3,2%
Appartementen 140.000 144.000 148.000 +2,9% +2,8%
Mediaanprijs (euro)
  • Tussenin situeert zich het Vlaams Gewest. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kosten daar 240.000 euro, een toename van 14.000 euro (+6,2%) ten opzichte van 2018.  Huizen in open bebouwing (330.000 euro) kennen tegenover het jaar voordien een prijsstijging van 3,5%. Appartementen kosten 195.000 euro en zijn 10.000 euro (+5,4%) duurder geworden:
VLAAMS GEWEST 2017 2018 2019 evolutie % evolutie %
(Y) (Y) (Y) 2018/2017 2019/2018
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 219.000 226.000 240.000 +3,2% +6,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 306.000 318.800 330.000 +4,2% +3,5%
Appartementen 180.000 185.000 195.000 +2,8% +5,4%
Mediaanprijs (euro)

Op 30 september 2019 kondigde de nieuwe Vlaamse regering aan dat de woonbonus voor alle transacties vanaf 1 januari 2020 zou worden afgeschaft. Dat veroorzaakte een rush op vastgoed in het vierde kwartaal van 2019. Het effect op de transacties in 2019 ten opzichte van 2018 is het grootst voor huizen van het type gesloten en halfopen bebouwing (+71,9 %) en het kleinst voor appartementen (+40,9 %). Eind 2014 was er ook sprake van een rush. Toen werd het fiscaal voordeel van de woonbonus vanaf 1 januari 2015 een stuk minder interessant gemaakt:

Procentuele evolutie van het aantal transacties die werden geregistreerd in het vierde kwartaal van ieder jaar

VLAAMS GEWEST 2011 tov. 2010 2012 tov. 2011 2013 tov. 2012 2014 tov. 2013 2015 tov. 2014 2016 tov. 2015 2017 tov. 2016 2018 tov. 2017 2019 tov. 2018
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) +16,4% -8,3% -5,9% +82,4% -39,0% +7,0% +1,6% +4,1% +71,9%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) +10,4% -2,2% -1,5% +75,4% -37,2% +11,5% +2,8% +10,0% +61,2%
Appartementen +22,1% -4,9% -12,3% +65,9% -30,0% +15,8% -2,0% +16,1% +40,9%

De toename van de mediaanprijs in het vierde kwartaal na de aankondiging op 30 september 2019 was hoger dan gemiddeld bij de huizen in gesloten of halfopen bebouwing (+7,7%) en de appartementen (+5,2%). Bij de huizen in open bebouwing was de prijstoename lager dan gemiddeld (+1,5%):

Procentuele evolutie van de mediaanprijs van de transacties die werden geregistreerd in het vierde kwartaal van ieder jaar

VLAAMS GEWEST 2011 tov. 2010 2012 tov. 2011 2013 tov. 2012 2014 tov. 2013 2015 tov. 2014 2016 tov. 2015 2017 tov. 2016 2018 tov. 2017 2019 tov. 2018
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) +2,7% +3,2% +2,0% +3,5% -0,4% +4,3% +2,3% +3,4% +7,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) +0,5% +3,6% -1,8% +3,6% +3,4% +3,3% 0,0% +4,8% +1,5%
Appartementen +3,2% +3,1% +2,1% -0,9% +3,0% +1,7% +3,4% +4,6% +5,2%

De provincies

In het Vlaams Gewest is een huis of appartement in 2019 het duurst in de provincie Vlaams-Brabant: een huis in gesloten of halfopen bebouwing kost er 279.000 euro, voor een huis in open bebouwing is de mediaanprijs er 370.000 euro en voor een appartement ligt het prijsniveau op 215.000 euro. In Limburg zijn de huizen of appartementen het goedkoopst: 199.000 voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing en 255.000 euro voor een open bebouwing en 189.000 euro voor een appartement.

In het Waals Gewest is voor alle categorieën de provincie Waals-Brabant het duurst: huizen in gesloten of halfopen bebouwing kosten er 270.000 euro, voor huizen in open bebouwing is de mediaanprijs 380.000 euro en appartementen bereiken een niveau van 212.000 euro. Henegouwen is het goedkoopst voor de gesloten of halfopen bebouwingen (130.000 euro) en de appartementen (127.750 euro). De goedkoopste open bebouwingen staan in Luxemburg (195.000 euro).

De gemeenten

Elsene duurste gemeente, Hastière goedkoopste

In de tabellen hieronder volgt een rangschikking van de duurste en goedkoopste gemeenten per gewest gebaseerd op alle huizen in gesloten, halfopen of open bebouwing voor 2019.

De duurste Vlaamse gemeente is Sint-Martens-Latem met een mediaanprijs van 650.000 euro. De goedkoopste Vlaamse gemeente is in Ronse, met een mediaanprijs van 157.500 euro.

De duurste Waalse huizen situeren zich in Lasne (536.000 euro) en de goedkoopste zijn terug te vinden in Hastière (67.000 euro).

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kent de gemeente Elsene de hoogste mediaanprijs met 707.000 euro. De laagste mediaanprijs in dit gewest is voor de gemeente Sint-Jans-Molenbeek (275.000 euro).

Huizen in het Vlaams Gewest

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 SINT-MARTENS-LATEM (105) 650.000 1 RONSE (427) 157.500
2 KNOKKE-HEIST (345) 510.000 2 MENEN (563) 165.000
3 WEZEMBEEK-OPPEM (138) 492.500 3 TONGEREN (376) 175.000
4 KRAAINEM (125) 485.000 4 WERVIK (226) 176.000
5 SINT-GENESIUS-RODE (226) 465.000 5 GINGELOM (123) 180.000
6 SCHILDE (311) 457.500 6 ALVERINGEM (71) 185.000
7 LINKEBEEK (53) 410.000 7 HEERS (103) 185.000
8 TERVUREN (230) 405.000 8 GERAARDSBERGEN (573) 186.500
9 DE PINTE (96) 398.000 9 DE PANNE (124) 187.500
10 OVERIJSE (300) 397.000 10 VLETEREN (29) 191.750
11 HOVE (108) 392.500 11 MEULEBEKE (131) 196.000
12 HOEILAART (106) 390.000 12 LANDEN (221) 196.000
13 LUBBEEK (130) 375.000 13 BORGLOON (130) 198.000
14 OUD-HEVERLEE (117) 372.500 14 ZOUTLEEUW (97) 198.500
15 BRASSCHAAT (479) 370.000 15 POPERINGE (222) 198.500
16 KEERBERGEN (160) 369.500 16 KLUISBERGEN (66) 198.500
17 ZOERSEL (256) 365.000 17 HEUVELLAND (108) 199.000
18 WEMMEL (127) 365.000 18 LEOPOLDSBURG (171) 199.495
19 LINT (79) 360.000 19 VOEREN (58) 199.975
20 BOECHOUT (114) 360.000 20 TIENEN (490) 199.990
tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Huizen in het Waals Gewest

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 LASNE (167) 536.000 1 HASTIERE (189) 67.000
2 WATERLOO (296) 440.000 2 VIROINVAL (101) 85.000
3 TERHULPEN (78) 410.000 3 TROIS-PONTS (47) 93.500
4 RIXENSART (219) 400.000 4 QUIEVRAIN (66) 96.450
5 CHAUMONT-GISTOUX (88) 366.250 5 COLFONTAINE (263) 100.000
6 GRAVEN (113) 344.500 6 DOUR (183) 100.000
7 WALHAIN (47) 338.250 7 FROIDCHAPELLE (72) 102.500
8 EIGENBRAKEL (367) 337.000 8 QUAREGNON (207) 105.000
9 ATTERT (21) 332.500 9 FARCIENNES (92) 106.642
10 OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE (165) 325.000 10 FRAMERIES (244) 110.000
11 WAVER (282) 323.000 11 BUETGENBACH (27) 115.000
12 MONT-SAINT-GUIBERT (51) 322.500 12 ERQUELINNES (100) 115.000
13 VERLAINE (30) 318.750 13 BOUSSU (213) 115.000
14 COURT-SAINT-ETIENNE (61) 317.500 14 CHARLEROI (2156) 115.000
15 BEVEKOM (57) 315.000 15 HOUYET (68) 120.000
16 KASTEELBRAKEL (90) 305.000 16 VRESSE-SUR-SEMOIS (71) 120.000
17 CHASTRE (47) 302.934 17 CHINY (54) 122.500
18 ITTER (51) 299.000 18 CHIMAY (94) 124.460
19 NIJVEL (186) 286.000 19 FONTAINE-L'EVEQUE (170) 125.000
20 INCOURT (43) 285.000 20 GEDINNE (63) 125.000
tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Huizen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

duurste gemeenten mediaanprijs goedkoopste gemeenten mediaanprijs
1 ELSENE (114) 707.000 1 SINT-JANS-MOLENBEEK (77) 275.000
2 SINT-PIETERS-WOLUWE (202) 585.000 2 ANDERLECHT (254) 290.000
3 UKKEL (386) 545.000 3 GANSHOREN (40) 317.500
4 ETTERBEEK (61) 520.000 4 JETTE (102) 319.500
5 SINT-LAMBRECHTS-WOLUWE (122) 501.000 5 SINT-AGATHA-BERCHEM (75) 320.000
tussen haakjes wordt het aantal transacties vermeld

Bijlagen

Overzichtstabel gewesten + provincies

Mediaanprijs (euro) 2017
(Y)
2018
(Y)
2019
(Y)
evolutie %
2018/2017
evolutie %
2019/2018
BELGIE Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 190.000 200.000 215.000 +5,3% +7,5%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 277.000 285.000 300.000 +2,9% +5,3%
Appartementen 177.500 182.000 190.000 +2,5% +4,4%
VLAAMS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 219.000 226.000 240.000 +3,2% +6,2%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 306.000 318.800 330.000 +4,2% +3,5%
Appartementen 180.000 185.000 195.000 +2,8% +5,4%
WAALS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 135.000 140.000 148.000 +3,7% +5,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 225.000 232.500 240.000 +3,3% +3,2%
Appartementen 140.000 144.000 148.000 +2,9% +2,8%
BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 362.000 375.000 400.000 +3,6% +6,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 820.000 847.500 865.000 +3,4% +2,1%
Appartementen 190.000 199.000 210.000 +4,7% +5,5%
PROVINCIE ANTWERPEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 234.000 245.000 259.000 +4,7% +5,7%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 325.000 333.370 349.000 +2,6% +4,7%
Appartementen 170.000 178.000 190.000 +4,7% +6,7%
PROVINCIE VLAAMS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 255.000 267.500 279.000 +4,9% +4,3%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 349.950 355.000 370.000 +1,4% +4,2%
Appartementen 200.000 205.000 215.000 +2,5% +4,9%
PROVINCIE WAALS-BRABANT Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 245.000 255.000 270.000 +4,1% +5,9%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 360.000 365.000 380.000 +1,4% +4,1%
Appartementen 197.250 195.000 212.000 -1,1% +8,7%
PROVINCIE WEST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 197.500 205.000 214.000 +3,8% +4,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 310.000 317.500 330.000 +2,4% +3,9%
Appartementen 183.000 185.000 190.000 +1,1% +2,7%
PROVINCIE OOST-VLAANDEREN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 210.000 220.000 233.000 +4,8% +5,9%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 321.111 332.000 350.000 +3,4% +5,4%
Appartementen 195.000 200.000 210.000 +2,6% +5,0%
PROVINCIE HENEGOUWEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 120.000 125.000 130.000 +4,2% +4,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 205.000 220.000 225.001 +7,3% +2,3%
Appartementen 120.000 120.000 127.750 0,0% +6,5%
PROVINCIE LUIK Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 140.000 145.000 150.000 +3,6% +3,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 222.500 230.000 240.000 +3,4% +4,3%
Appartementen 135.000 136.000 140.000 +0,7% +2,9%
PROVINCIE LIMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 185.000 187.000 199.000 +1,1% +6,4%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 238.750 245.000 255.000 +2,6% +4,1%
Appartementen 177.500 185.000 189.000 +4,2% +2,2%
PROVINCIE LUXEMBURG Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 140.000 150.000 155.000 +7,1% +3,3%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 180.000 183.000 195.000 +1,7% +6,6%
Appartementen 141.500 140.000 150.000 -1,1% +7,1%
PROVINCIE NAMEN Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) 150.000 155.000 162.500 +3,3% +4,8%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) 200.000 204.000 215.000 +2,0% +5,4%
Appartementen 150.000 150.000 155.000 0,0% +3,3%

Goedkoopste en duurste provincies in 2019

De onderstaande tabel geeft per gewest de duurste en goedkoopste provincies van 2019 weer.

 Mediaanprijs (euro) duurste provincie goedkoopste provincie
VLAAMS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) VLAAMS-BRABANT
279.000
LIMBURG
199.000
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) VLAAMS-BRABANT
370.000
LIMBURG
255.000
Appartementen VLAAMS-BRABANT
215.000
LIMBURG
189.000
 
WAALS GEWEST Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) WAALS-BRABANT
270.000
HENEGOUWEN
130.000
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) WAALS-BRABANT
380.000
LUXEMBURG
195.000
Appartementen WAALS-BRABANT
212.000
HENEGOUWEN
127.750
Mediaanprijs per gebouwtype
Content
2-3 gevel woningen
4 gevel woningen tabel
4 gevel woningen kaart
Content
appartementen

Algemene situering

De statistiek van de vastgoedprijzen is gebaseerd op de verkoopakten die worden geregistreerd door de FOD Financiën, meer bepaald door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD), beter gekend als het Kadaster.

Tot 2004 werden de benodigde gegevens op papier overgemaakt aan Statbel. Vanaf 2005 werden de gegevens digitaal overgemaakt, op basis van het registratiesysteem CADNET/LOCO. Vanaf 2016 werd het systeem CADNET/LOCO bij de AAPD vervangen door het systeem STIPAD.

Dit document beschrijft de methodologie die wordt gebruikt voor de berekening van de vastgoedprijzen.

Onderhandse verkopen versus openbare verkopen

Bij een onderhandse verkoop van een onroerend goed komen koper en verkoper onderling een verkoopprijs overeen.

Bij een openbare verkoop wordt een onroerend goed verkocht volgens het systeem van het hoogste bod. Deze vindt doorgaans plaats onder leiding van een Notaris in een publieke ruimte (bv. een café) en wordt bv. aangekondigd in een lokaal dagblad. De vastgoedprijzen zoals berekend door Statbel zijn gebaseerd op zowel de onderhandse verkopen als de openbare verkopen.

Compromissen versus akten

Bij een onderhandse verkoop van een onroerend goed wordt eerst een compromis getekend tussen verkoper en koper. De ondertekening van de authentieke akte gebeurt binnen de 4 maand volgend op de datum van het compromis bij de Notaris (het verlijden van de akte).

Niet alle compromissen leiden tot een effectieve verkoop. Het kan zijn dat de koper na het ondertekenen van het compromis niet de nodige financiering vindt door bv. een weigering van de bank voor een hypothecair krediet.

De vastgoedprijzen zoals berekend door Statbel zijn gebaseerd op de akten die werden verleden bij de Notaris. Het betreft dus de effectieve verkopen, en niet de compromissen.

Verkoopprijs

Bovenop de overeengekomen verkoopprijs dient de koper ook nog extra kosten te betalen, zoals de registratierechten (of BTW in geval van nieuwbouw) alsook het ereloon van de Notaris voor het verlijden van de akte. Als men een hypothecaire lening aangaat komen hierbij nog de hypothecaire inschrijvingsrechten en eventuele dossierskosten bij de bank.

Voor de berekening van de vastgoedprijzen wordt enkel rekening gehouden met de overeengekomen verkoopprijs exclusief bijkomende kosten.

Type vastgoed

Residentieel vastgoed

In de dataset van het Kadaster waartoe Statbel van 2005 tot 2017 toegang had voor de berekening van de vastgoedprijzen is er sprake van volgende vastgoedcategorieën:

  • woonhuizen
  • villa’s
  • appartementen

Deze categorieën zijn gebaseerd op de aard vermeld op het Kadasterplan. Deze aard wordt bepaald éénmaal een nieuw gebouw is afgewerkt. Nadien wordt deze aard niet steeds bijgewerkt als er een verandering van de bestemming van het gebouw plaatsvindt. De indeling ‘woonhuis’ versus ‘villa’ is gebaseerd op het (subjectieve) oordeel van de schatter van het Kadaster.

In het vervolg van dit document worden de vastgoedprijzen die zijn berekend volgens bovenstaande indeling aangeduid als de vastgoedprijzen volgens de “oude methodologie”.

Vanaf 2017 werd een uitgebreidere gegevensset ter beschikking gesteld aan Statbel, met een meer gedetailleerde omschrijving van het goed. Het gaat om twee extra variabelen: de aard volgens de verkoopakte en de constructiecode.

Dankzij deze extra infomatie kan de methodologie verder geoptimaliseerd worden:

  • Voor de bepaling van het type gebouw wordt er niet meer gekeken naar de aard vermeld op het Kadasterplan, maar wel naar de aard vermeld in de verkoopakte. Deze is meer up-to-date, want deze wordt bij elke verkoop opnieuw vastgesteld (door de Notaris).
  • Bij de huizen is er voortaan een objectieve onderverdeling volgens het aantal gevels: in de oude methode was er sprake van woonhuizen en villa's, maar deze kwalificatie is subjectief. In de aangepaste methodologie wordt voortaan een onderscheid gemaakt tussen huizen met 2 of 3 gevels en huizen met 4 of meer gevels.

In het vervolg van dit document worden de vastgoedprijzen die zijn berekend op basis van de aard volgens de verkoopakte aangeduid als de vastgoedprijzen volgens de “nieuwe methodologie”.

Bouwgronden

De extra geleverde variabelen laten niet toe om voor de bouwgronden referentieprijzen te berekenen. Reden hiervoor is dat een groot deel van de effectieve bouwgronden aan een restcategorie wordt toegewezen, waarin vanalles kan zitten: landbouwgrond, industrie, bouwgrond, etc. Het gaat om meer dan 50% van alle bouwgronden.

Overige types vastgoed

Ook voor niet-residentieel vastgoed (landbouw, handel, etc.) laat de databank van het Kadaster het niet toe om resultaten te berekenen. Onroerende goederen binnen deze categorie worden heel vaak in bundel verkocht, samen met andere percelen met verschillende bestemmingen voor één totaalprijs, zodat een prijs per afzonderlijk goed niet af te leiden is en bijgevolg geen mediaanprijzen per categorie kunnen berekend worden.

Nieuwbouw

In de oude methodologie werden alle transacties die in de beknopte dataset van het Kadaster zaten opgenomen in de berekening. Hierin zat ook een deel nieuwbouw. Dankzij de uitgebreidere dataset waarover Statbel sinds 2016 beschikt en na gezamenlijke analyse met het Kadaster is duidelijk geworden dat niet alle effectieve nieuwbouw wordt opgenomen in de databank, en dat de gegevens met betrekking tot de nieuwbouw die wel is opgenomen niet steeds accuraat zijn. De databank van het Kadaster laat het dus niet toe om een correct beeld te scheppen over de totale verkoop van nieuwbouw. Daarom wordt in de nieuwe, geoptimaliseerde methodologie enkel rekening gehouden met de secundaire vastgoedmarkt (herverkoop) en worden alle transacties in verband met nieuwbouw weggefilterd.

Zuivering van de datasets

De datasets die worden aangeleverd door het Kadaster worden op twee manieren gezuiverd.

Enerzijds worden alle transacties weggefilterd die niet behoren tot het universum van de statistiek. Deze transacties worden niet in rekening gebracht bij de berekening van de referentieprijs of het aantal transacties. Het gaat bijvoorbeeld om overdrachten ten gevolge van erfenissen. Bij de geoptimaliseerde methodologie wordt ook nieuwbouw weggefilterd.

Ook de transacties waarvan essentiële gegevens ongekend zijn - zoals bv. de verkoopdatum of het type van het onroerend goed - worden weggefilterd.

Anderzijds worden een aantal filters gebruikt waarbij ontbrekende data wordt gedetecteerd. De ontbrekende data laat in dit geval wel toe om de transacties in rekening te brengen voor de berekening van het aantal transacties, maar ze worden achterwege gelaten voor de berekening van de referentieprijs. Het gaat bv. om transacties waarvan enkel de prijs ontbreekt. Ook transacties waarbij meerdere onroerende goederen in een bundel worden doorverkocht aan een totaalprijs vallen in deze categorie.

Resultaten

Bij de oude methodologie bestaan de berekende resultaten uit de gemiddelde prijzen, mediaanprijzen, percentielprijzen, het aantal transacties, totale prijzen en totale oppervlakten.

Bij de nieuwe, geoptimaliseerde methodologie bestaan de berekende resultaten uit mediaanprijzen, percentielprijzen en het aantal transacties.

De resultaten worden gegroepeerd per jaar, semester of trimester, per woningtype en per lokaliteit (de gemeenten, de arrondissementen, de provincies, de gewesten en het Rijk).

Referentieprijs: gemiddelde prijs vs. mediaanprijs

Als men te maken heeft met statistische verdelingen die gekenmerkt zijn door observaties met extreme waarden (zoals bv. de verkoopprijs van vastgoed) dient men rekening te houden dat het gemiddelde als centrale maatstaf hiervan een grote invloed ondervindt: een extreme waarde zal het gemiddelde in belangrijke mate naar zich toe trekken.

Een beter geschikte centrale maatstaf is de mediaanprijs. Dit is de prijs waarbij 50% van de transacties goedkoper zijn en 50% duurder. De invloed van extreme waarden is voor deze maatstaf minimaal of zelf onbestaand: de mediaan verandert niet of nauwelijks als een extreme waarde wordt weggelaten of toegevoegd aan de berekening (in tegenstelling tot het gemiddelde). De mediaanprijs is dus een stabielere maatstaf dan de gemiddelde prijs.

In de publicaties van Statbel wordt de mediaanprijs als referentieprijs gebruikt.

Percentielprijzen

De percentielprijzen zijn extra maatstaven die samen met de mediaanprijs een beter beeld geven over de statistische verdeling van de prijzen. Het 25e percentiel (ook wel het eerste kwartiel genoemd = Q25) is de prijs waarbij 25% van de transacties even duur of goedkoper zijn en 75% van de transacties even duur of duurder zijn.

Het 75e percentiel (ook wel het derde kwartiel genoemd = Q75) is de prijs waarbij 75% van de transacties even duur of goedkoper zijn en 25% van de transacties even duur of duurder zijn.

Mediaanprijzen en percentielprijzen worden pas weergegeven vanaf 16 transacties met een geldige prijs per aggregaat, dit om een zekere representativiteit te bewerkstelligen alsook de confidentialiteit van de individuele gegevens te waarborgen. Soms zitten er in de databank van het Kadaster transacties zonder vermelding van een geldige prijs. Deze transacties worden meegeteld voor het totale aantal transacties, maar worden niet opgenomen in de prijsberekening. Indien er voor een aggregaat sprake is van één of meerdere transacties met een ongeldige prijs, zal het aantal transacties waarvoor de prijzen worden getoond hoger zijn dan de bovenvermelde grens van 16 transacties, overeenkomstig het aantal transacties met een ongeldige prijs.

Totale prijs

Ten gevolge van het relatief hoge aantal transacties waarvan de prijs ontbreekt (vooral sinds STIPAD) wordt geen totale prijs meer gepubliceerd bij de nieuwe geoptimaliseerde methodologie.

Metadata