Die Quelldaten für die Immobilienstatistik stammen von der Generalverwaltung der Patrimoniumdokumentation (GVPD) des FÖD Finanzen, besser bekannt als „der Kataster“. Die Statistiken basieren auf den tatsächlichen Verkäufen (Kaufurkunde) und nicht auf Einigungen (die nicht immer zu einem tatsächlichen Verkauf führen). Eine Kaufurkunde wird beim Notar innerhalb einer Frist von vier Monaten nach der Einigung ausgefertigt. Das Referenzdatum in vorliegender Veröffentlichung entspricht also dem Datum der Urkunde.

In früheren Statbel-Publikationen gab es 3 Arten von Wohnungen, nämlich die gewöhnlichen Häuser, die Villen und die Appartements. Diese Klassifizierung basiert auf der im Katasterplan angegebenen Bestimmung. Bei dieser Bestimmung gab es aber zwei Mängel:

• Die Unterscheidung zwischen den gewöhnlichen Häusern und den Villen war nicht immer eindeutig und außerdem subjektiv: Ein Schätzer, der die Bestimmung zuweisen muss, kann im Vergleich zu einem anderen Schätzer eine unterschiedliche Vorstellung dessen haben, was eine Villa ist;
• die Bestimmung im Katasterplan wird nicht immer auf dem neuesten Stand gehalten.

Dank der angepassten Datenbank des Katasters kann für die Klassifizierung der Häuser jetzt ein objektives Kriterium verwendet werden, nämlich die Anzahl der Fassaden. Darüber hinaus wird nicht mehr die Bestimmung im Katasterplan betrachtet, sondern die vom Notar in der Kaufurkunde angegebene Bestimmung. Bei jedem Weiterverkauf wird sie neu ermittelt und ist somit grundsätzlich auf dem neuesten Stand.

Der Medianpreis ergibt sich daraus, dass alle Transaktionen pro Aggregat nach dem in der Verkaufsurkunde angegebenen Verkaufspreis (ohne Registrierungspflichten) von niedrig bis hoch geordnet werden und anschließend der Verkaufspreis der mittleren Transaktion ausgewählt wird. Im Fall einer geraden Anzahl von Transaktionen wird der Durchschnitt des Verkaufspreises der beiden mittleren Transaktionen berechnet. Bei Immobilienpreisen ist ein Medianpreis in der Regel ein runder Betrag (im Gegensatz zu einem Durchschnitt); meistens wird ja zwischen Käufer und Verkäufer ein runder Betrag vereinbart. Der mittlere Wert ist daher in der Regel ein runder Betrag. Der Medianpreis ist resistenter gegen den Einfluss extremer Verkaufspreise: Er wird kaum von einer Transaktion mit einem extrem hohen oder extrem niedrigen Preis betroffen sein, vorausgesetzt, es liegen genügend Transaktionen vor. Dies gilt nicht für den Durchschnittspreis: ein Ausreißer wird den Durchschnitt in erheblichem Maße zu sich anziehen. In diesem Zusammenhang ist der Durchschnittspreis weniger stabil als der Medianpreis.

Ein Aggregat ist eine Zusammenfassung von Werten, für die der Medianpreis berechnet wird. Eine solche Zusammenfassung beruht auf einer Kombination von Jahrgang, Semester oder Quartal, Wohnraumtyp und Standort (Gemeinde, Bezirk, Provinz, Region, Belgien).

In den detaillierten herunterladbaren Dateien und auf BE.STAT finden Sie auch der erste und dritte Quartilpreis. Der erste Quartilpreis ist der Medianpreis der ersten Hälfte der Transaktionen, für die die Verkaufspreise von niedrig bis hoch geordnet wurden. Der dritte Quartilpreis ist der Medianpreis der zweiten Hälfte der Transaktionen, für die die Verkaufspreise von niedrig bis hoch geordnet wurden. Zusammen mit dem Medianpreis ermöglichen es die Preise des ersten und dritten Quartils, sich ein Bild von der Streuung der Preise zu machen.

Medianpreise werden erst ab 16 Transaktionen mit einem gültigen Gesamtpreis per Aggregat angezeigt, um eine gewisse Repräsentativität der Ergebnisse sowie die Vertraulichkeit der einzelnen Transaktionen zu gewährleisten.

In früheren Veröffentlichungen wurden sämtliche, im zusammengefassten Datensatz des Katasters enthaltenen Transaktionen in die Berechnung einbezogen. Dazu gehörte auch ein Teil der Neubauten.

Dank des umfangreicheren Datensatzes, über den Statbel seit 2016 verfügt, und nach einer Gesamtanalyse mit unserer Quelle ‒ dem Kataster ‒ ist klar geworden, dass nicht alle tatsächlichen Neubauten in ihrer Datenbank enthalten sind und dass die gespeicherten Daten über die Neubauten, wenn sie vorliegen, nicht immer korrekt sind. Die Datenbank des Katasters erlaubt es daher nicht, ein korrektes Bild des Gesamtverkaufs von Neubauten (primärer Immobilienmarkt) zu erstellen. Die neue, optimierte Methodik berücksichtigt daher nur den sekundären Immobilienmarkt (Weiterverkauf) und filtert alle Neubauten betreffenden Transaktionen heraus.

Manchmal gibt es in der Datenbank des Katasters Transaktionen ohne Angabe eines gültigen Preises. Diese Transaktionen sind in der Gesamtzahl der Transaktionen enthalten, werden aber nicht in die Preisberechnung miteinbezogen. Wenn es für ein Aggregat eine oder mehrere Transaktionen mit einem ungültigen Preis gibt, ist die Anzahl der Transaktionen, für die die Preise angezeigt werden, höher als die oben genannte Grenze von 16 Transaktionen, entsprechend der Anzahl der Transaktionen mit einem ungültigen Preis.

Ein Preis wird als ungültig eingestuft, wenn:

• in der Datenbank des Katasters kein Preis für die Transaktion angegeben wird;
• die Immobilie zusammen mit anderen Immobilien für ein Gesamtverkaufspreis verkauft wird: Bei im Paket verkaufte Immobilien können keine Einzelpreise ermittelt werden.

Die Katasterdatenbank erlaubt derzeit keine Berechnung repräsentativer Baulandpreise. In vielen Fällen wird das tatsächlich verkaufte Bauland nicht als Bauland eingeordnet, sondern landet zusammen mit anderen unbebauten Grundstücken mit anderer Zweckbestimmung in einer allgemeinen Restkategorie.

Auch für Nichtwohnimmobilien (Landwirtschaft, Handel, usw.) erlaubt die Datenbank des Katasters keine Errechnung repräsentativer Ergebnisse. Immobilien dieser Kategorie werden sehr oft zusammen mit anderen Grundstücken mit unterschiedlichen Bestimmungen in einem Paket zu einem Gesamtverkaufspreis verkauft. Ein Preis pro Einzelgut kann nicht aus der Datenbank des Katasters entnommen werden. Daher können hier keine Medianpreise per Kategorie berechnet werden.