Immobilienpreise

Preise für Wohnimmobilien - erstes Quartal 2025

Bauen & wohnen
Preise für Wohnimmobilien - erstes Quartal 2025

Statbel, das belgische Statistikamt, veröffentlicht heute die belgischen Preise für Wohnimmobilien für das erste Quartal 2025.

Die wichtigsten Ergebnisse:

  • Der belgische Medianpreis für ein Reihenmittelhaus oder ein Reihenendhaus belief sich auf 290.000 Euro. Ein Einzelhaus kostete 395.000 Euro.
  • Die Wallonische Region ist die billigste Region mit einem Medianpreis von 200.250 Euro für Reihenmittelhäuser oder Reihenendhäuser und 335.000 Euro für Einzelhäuser.
  • Danach folgt die Flämische Region. In dieser Region kosteten Reihenmittelhäuser oder Reihenendhäuser 320.000 Euro und Einzelhäuser kosteten 430.000 Euro.
  • Die Region Brüssel-Hauptstadt ist die teuerste Region für alle Wohnungsarten. Reihenmittelhäuser oder Reihenendhäuser kosteten in dieser Region 525.000 Euro. Einzelhäuser kosteten in dieser Region 987.500 Euro.
  • Flämisch-Brabant und Wallonisch-Brabant sind die teuersten Provinzen. Die billigste flämische Provinz ist Westflandern und die billigste wallonische Provinz ist Hennegau.
  • Für Häuser ist Ixelles die teuerste Gemeinde. In Hastière sind die preisgünstigsten Häuser zurückzufinden.
  • Knokke-Heist ist die teuerste Gemeinde für Wohnungen. Die billigsten Wohnungen findet man in Charleroi.

Alle Ergebnisse in dieser Pressemitteilung basieren auf Verkaufsurkunden, die bei der Generalverwaltung Vermögensdokumentation des FÖD Finanzen registriert sind.

Belgien

Der Medianpreis für ein Reihenmittel- oder Reihenendhaus belief sich im ersten Quartal 2025 auf 290.000 Euro. Einzelhäuser kosteten 395.000 Euro. Wohnungen kosteten 249.000 Euro.

BELGIEN 2023 2024 2025 Entwicklung % Entwicklung %
(Q1) (Q1) (Q1) 2024 (Q1) / 2023 (Q1) 2025 (Q1) / 2024 (Q1)
Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 260.000 260.000 290.000 0,0% +11,5%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 369.000 369.000 395.000 0,0% +7%
Wohnungen 235.000 240.000 249.000 +2,1% +3,8%
Mediaanpreis (euro)

Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2024 stieg der Medianpreis für Reihenend- und Reihenmittelhäuser auf nationaler Ebene um 11,5%. Für Einzelhäuser gab es einen Preisanstieg von 7%. Die Preise für Wohnungen haben sich um 3,8% erhöht.

(Die Graphik zeigt die Medianpreise des ersten Vierteljahres für jedes Jahr)

Die Regionen

Es gibt deutliche regionale Unterschiede:

  • Die Wallonische Region ist die billigste Region. Im ersten Quartal 2025 verzeichneten Reihenend- und Reihenmittelhäuser mit einem Medianpreis von 200.250 Euro einen Preisanstieg um 14,1% gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres. Der Medianpreis für Einzelhäuser stieg auf 335.000 Euro, was einem Anstieg um 15,5% entspricht. Wohnungen wurden um 8,6% teurer und kosteten 190.000 Euro:
WALLONISCHE REGION 2023 2024 2025 Entwicklung % Entwicklung %
(Q1) (Q1) (Q1) 2024 (Q1) / 2023 (Q1) 2025 (Q1) / 2024 (Q1)
Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 175.000 175.500 200.250 +0,3% +14,1%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 285.000 290.000 335.000 +1,8% +15,5%
Wohnungen 180.000 175.000 190.000 0,0% +8,6%
Mediaanpreis (euro)

Der starke Anstieg des Medianpreises in der Wallonischen Region ist im Zusammenhang mit der Reform der Registrierungsgebühren zu sehen: Seit dem 1. Januar 2025 wurde die Registrierungsgebühren in der Wallonischen Region unter bestimmten Voraussetzungen von 12,5 % auf 3 % gesenkt Durch die dadurch frei werdenden Mittel können Käufer höherpreisige Immobilien erwerben.

  • Danach folgt die Flämische Region. Reihenmittel- oder Reihenendhäuser kosteten 320.000 Euro, was einem Preisanstieg von 6,7% entspricht. Einzelhäuser (430.000 Euro) wurden um 3,6 % teurer. Der Medianpreis für Wohnungen lag bei 256.406 Euro, was einem Anstieg von 4,7 % entspricht.
FLÄMISCHE REGION 2023 2024 2025 Entwicklung % Entwicklung %
(Q1) (Q1) (Q1) 2024 (Q1) / 2023 (Q1) 2025 (Q1) / 2024 (Q1)
Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 299.250 300.000 320.000 +0,3% +6,7%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 415.000 415.000 430.000 0,0% +3,6%
Wohnungen 244.072 245.000 256.406 +0,4% +4,7%
Mediaanpreis (euro)

Genau wie in der Wallonischen Region wurden auch in der Flämischen Region die Registrierungsgebühren ab dem 1. Januar 2025 reformiert: Unter bestimmten Voraussetzungen sinken sie von 3 % auf 2 %.

  • Die Region Brüssel-Hauptstadt ist die teuerste Region für alle Wohnungsarten. Reihenmittel- oder Reihenendhäuser kosteten in dieser Region 525.000 Euro, was einem Anstieg um 7,1 % entspricht. Einzelhäuser kosteten in dieser Region 987.500 Euro und sind damit um 10,2% billiger geworden gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres. Wohnungen wurden um 1,9% teurer und kosteten 265.000 Euro:
REGION BRÜSSEL-HAUPTSTADT 2023 2024 2025 Entwicklung % Entwicklung %
(Q1) (Q1) (Q1) 2024 (Q1) / 2023 (Q1) 2025 (Q1) / 2024 (Q1)
Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 500.000 490.000 525.000 0,0% +7,1%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 845.000 1.100.000 987.500 +30,2% --10,2%
Wohnungen 254.000 260.000 265.000 +2,4% +1,9%
Mediaanpreis (euro)

Die Provinzen

In der Flämischen Region war ein Haus im ersten Quartal 2025 in der Provinz Flämisch-Brabant am teuersten. Ein Reihenend- oder Reihenmittelhaus kostete dort 365.000 Euro, für ein Einzelhaus belief sich der Medianpreis auf 480.000 Euro. Diese Provinz war auch die teuerste für Wohnungen: 285.000 Euro.

Westflandern war die billigste Provinz. Der Medianpreis für ein Reihenend- oder Reihenmittelhaus belief sich in dieser Region auf 269.000 Euro. Die Wohnungen dort kosteten 240.000 Euro. In Limburg waren die günstigsten alleinstehenden Häuser mit einem Medianpreis von 349.000 Euro zu finden.

In der Wallonischen Region war die Provinz Wallonisch-Brabant für alle Kategorien am teuersten. Reihenend- und Reihenmittelhäuser kosteten 350.000 Euro, für Einzelhäuser lag der Medianpreis bei 467.500 Euro und Wohnungen erreichten ein Niveau von 250.500 Euro.

Die Provinz Hennegau war am billigsten für die Reihenmittel- oder Reihenendhäuser (165.000 Euro) und für die Wohnungen (160.000 Euro). In der Provinz Luxemburg gab es die billigsten Einzelhäuser (305.000 Euro).

Die Gemeinden

Häuser

Die folgenden Tabellen enthalten eine Rangliste der teuersten und billigsten Gemeinden pro Region, auf der Grundlage aller Reihenmittel-, Reihenend- oder Einzelhäuser.

Die teuerste flämische Gemeinde für Häuser war Knokke-Heist mit einem Medianpreis von 925.000 Euro. Die billigsten Häuser in dieser Region gab es in Menen mit einem Medianpreis von 199.000 Euro.

Die teuersten wallonischen Häuser befanden sich in Lasne (675.000 Euro) und die billigsten in Hastière (90.000 Euro).

In der Region Brüssel-Hauptstadt verzeichnete die Gemeinde Ixelles mit 930.000 Euro den höchsten Medianpreis. Der niedrigste Medianpreis für Häuser in dieser Region gab es in der Gemeinde Anderlecht (335.000 Euro).

Häuser - teuerste und billigste Gemeinden in der Flämischen Region:

teuerste Gemeinden Medianpreis billigste Gemeinden Medianpreis
1 KNOKKE-HEIST (74) 925.000 1 MENEN (148) 199.000
2 SINT-MARTENS-LATEM (23) 695.000 2 POPERINGE (60) 215.000
3 KRAAINEM (37) 665.000 3 RENAIX (97) 220.000
4 SCHILDE (82) 630.000 4 WERVIK (54) 229.000
5 TERVUREN (53) 618.000 5 HEUVELLAND (20) 233.000
6 WEZEMBEEK-OPPEM (40) 597.500 6 GINGELOM (25) 239.500
7 RHODE-SAINT-GENÈSE (44) 580.000 7 NIEUWERKERKEN (17) 240.000
8 BONHEIDEN (45) 545.000 8 GERAARDSBERGEN (125) 242.000
9 BRASSCHAAT (114) 531.750   DE PANNE (29) 242.000
10 KEERBERGEN (44) 510.000 10 ZONNEBEKE (34) 247.500
Die Anzahl der Transaktionen ist in Klammern angegeben

Häuser - teuerste und billigste Gemeinden in der Wallonischen Region:

teuerste Gemeinden Medianpreis billigste Gemeinden Medianpreis
1 LASNE (58) 675.000 1 HASTIÈRE (34) 90.000
2 LA HULPE (26) 610.000 2 FROIDCHAPELLE (19) 101.000
3 WATERLOO (87) 525.000 3 QUAREGNON (40) 112.500
4 RIXENSART (75) 477.500   VIROINVAL (24) 112.500
5 CHAUMONT-GISTOUX (34) 465.000 5 FRAMERIES (42) 115.000
6 VILLERS-LA-VILLE (26) 460.000 6 CERFONTAINE (16) 117.500
7 OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE (47) 451.000 7 COLFONTAINE (54) 120.000
8 BEAUVECHAIN (19) 435.000 8 DOUR (37) 135.000
9 INCOURT (19) 428.750 9 MANAGE (37) 142.000
10 GREZ-DOICEAU (33) 422.500 10 CHARLEROI (406) 145.000
Die Anzahl der Transaktionen ist in Klammern angegeben

Häuser - teuerste und billigste Gemeinden in der Region Brüssel-Hauptstadt:

teuerste Gemeinden Medianpreis billigste Gemeinden Medianpreis
1 IXELLES (26) 930.000 1 ANDERLECHT (50) 335.000
2 WOLUWE-SAINT-PIERRE (54) 741.750 2 BERCHEM-SAINTE-AGATHE (27) 420.000
3 UCCLE (76) 705.000 3 BRÜSSEL (41) 465.000
4 WOLUWE-SAINT-LAMBERT (35) 665.000 4 SCHAERBEEK (32) 502.500
5 WATERMAEL-BOITSFORT (29) 650.000 5 JETTE (16) 530.000
Die Anzahl der Transaktionen ist in Klammern angegeben

Wohnungen

Die folgenden Tabellen enthalten eine Rangliste der teuersten und billigsten Gemeinden pro Region für Wohnungen.

Die teuerste flämische Gemeinde für Wohnungen war Knokke-Heist mit einem Medianpreis von 523.750 Euro. Die billigsten Wohnungen in dieser Region gab es in Ronse mit einem Medianpreis von 155.000 Euro.

Die teuersten wallonischen Wohnungen befanden sich in Waterloo (361.500 Euro) und die billigsten in Charleroi (125.000 Euro).

In der Region Brüssel-Hauptstadt war Woluwe-Saint-Pierre mit 382.500 Euro die Gemeinde mit dem höchsten Medianpreis für eine Wohnung. Der niedrigste Medianpreis wurde für die Gemeinde Koekelberg ermittelt (205.000 Euro).

Wohnungen - teuerste und billigste Gemeinden in der Flämischen Region:

teuerste Gemeinden Medianpreis billigste Gemeinden Medianpreis
1 KNOKKE-HEIST (233) 523.750 1 RENAIX (62) 155.000
2 HERENT (27) 352.500 2 ROESELARE (42) 182.500
3 AARSCHOT (50) 312.750 3 TIENEN (49) 190.000
4 GENT (485) 310.000 4 ASSE (40) 196.000
5 WETTEREN (17) 300.000 5 MENEN (26) 197.500
6 LIER (61) 297.000 6 MIDDELKERKE (155) 199.000
7 MERELBEKE-MELLE (35) 296.000 7 ZOTTEGEM (31) 202.000
8 WEMMEL (21) 295.000 8 HARELBEKE (29) 206.000
9 LOMMEL (32) 292.500 9 BOOM (21) 210.000
10 BRASSCHAAT (60) 291.250 10 OOSTENDE (230) 214.750
Die Anzahl der Transaktionen ist in Klammern angegeben

Wohnungen - teuerste und billigste Gemeinden in der Wallonischen Region:

teuerste Gemeinden Medianpreis billigste Gemeinden Medianpreis
1 WATERLOO (19) 361.500 1 CHARLEROI (155) 125.000
2 RIXENSART (16) 352.500 2 HERSTAL (25) 137.500
3 CHAUDFONTAINE (26) 305.000 3 LA LOUVIERE (28) 145.000
4 BRAINE-L'ALLEUD (32) 302.500 4 TOURNAI (66) 153.500
5 GEMBLOUX (25) 265.000 5 VERVIERS (47) 160.000
6 ARLON (40) 260.000   HUY (36) 160.000
7 WAVRE (43) 240.000 7 LÜTTICH (251) 170.000
  OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE (42) 240.000   SERAING (36) 170.000
9 ENGHIEN (19) 226.568 9 MOUSCRON (21) 175.750
10 TUBIZE (25) 220.000 10 BINCHE (19) 176.000
Die Anzahl der Transaktionen ist in Klammern angegeben

Wohnungen - teuerste und billigste Gemeinden in der Region Brüssel-Hauptstadt:

teuerste Gemeinden Medianpreis billigste Gemeinden Medianpreis
1 WOLUWE-SAINT-PIERRE (85) 382.500 1 KOEKELBERG (57) 205.000
2 IXELLES (213) 340.400 2 ANDERLECHT (196) 210.000
3 UCCLE (228) 340.000   JETTE (111) 210.000
  WOLUWE-SAINT-LAMBERT (124) 340.000 4 MOLENBEEK-SAINT-JEAN (192) 215.000
5 AUDERGHEM (53) 327.500   BERCHEM-SAINTE-AGATHE (34) 215.000
Die Anzahl der Transaktionen ist in Klammern angegeben

Anlagen

Übersichtstabelle Regionen + Provinzen

Medianpreis (Euro) 2023
(Q1)
2024
(Q1)
2025
(Q1)
Entwicklung %
2024(Q1) / 2023(Q1)
Entwicklung %
2025(Q1) / 2024(Q1)
BELGIEN Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 260.000 260.000 290.000 0,0% +11,5%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 369.000 369.000 395.000 0,0% +7,0%
Apartments 235.000 240.000 249.000 +2,1% +3,8%
FLÄMISCHE REGION Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 299.250 300.000 320.000 +0,3% +6,7%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 415.000 415.000 430.000 0,0% +3,6%
Apartments 244.072 245.000 256.406 +0,4% +4,7%
WALLONISCHE REGION Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 175.000 175.500 200.250 +0,3% +14,1%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 285.000 290.000 335.000 +1,8% +15,5%
Apartments 180.000 175.000 190.000 -2,8% +8,6%
REGION BRÜSSEL-HAUPTSTADT Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 500.000 490.000 525.000 -2,0% +7,1%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 845.000 1.100.000 987.500 +30,2% -10,2%
Apartments 254.000 260.000 265.000 +2,4% +1,9%
PROVINZ ANTWERPEN Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 330.000 340.000 350.000 +3,0% +2,9%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 430.000 470.000 465.000 +9,3% -1,1%
Apartments 241.000 240.000 255.000 -0,4% +6,3%
PROVINZ FLÄMISCH-BRABANT Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 350.000 355.000 365.000 +1,4% +2,8%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 465.000 465.000 480.000 0,0% +3,2%
Apartments 274.000 269.000 285.000 -1,8% +5,9%
PROVINZ WALLONISCH-BRABANT Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 320.000 305.000 350.000 -4,7% +14,8%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 475.000 440.000 467.500 -7,4% +6,3%
Apartments 255.500 230.000 250.500 -10,0% +8,9%
PROVINZ WESTFLANDERN Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 265.000 255.000 269.000 -3,8% +5,5%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 407.500 412.000 420.000 +1,1% +1,9%
Apartments 230.000 235.000 240.000 +2,2% +2,1%
PROVINZ OSTFLANDERN Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 285.000 290.000 314.600 +1,8% +8,5%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 430.000 428.000 449.500 -0,5% +5,0%
Apartments 254.000 255.000 265.000 +0,4% +3,9%
PROVINZ HENNEGAU Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 155.000 155.000 165.000 0,0% +6,5%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 270.000 270.000 310.000 0,0% +14,8%
Apartments 155.000 155.000 160.000 0,0% +3,2%
PROVINZ LÜTTICH Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 180.000 184.500 212.750 +2,5% +15,3%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 285.000 293.000 324.000 +2,8% +10,6%
Apartments 169.000 170.000 181.000 +0,6% +6,5%
PROVINZ LIMBURG Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 245.000 252.500 285.000 +3,1% +12,9%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 330.000 320.300 349.000 -2,9% +9,0%
Apartments 225.000 235.000 245.000 +4,4% +4,3%
PROVINZ LUXEMBURG Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 195.000 194.000 245.000 -0,5% +26,3%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 258.000 255.000 305.000 -1,2% +19,6%
Apartments 209.000 200.000 210.000 -4,3% +5,0%
PROVINZ NAMEN Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 190.000 200.000 225.000 +5,3% +12,5%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 250.000 256.000 310.000 +2,4% +21,1%
Apartments 185.000 170.000 202.000 -8,1% +18,8%

Allgemeine Situation

Die Statistik der Immobilienpreise basiert auf den Verkaufsurkunden, die vom FÖD Finanzen und genauer gesagt von der Generalverwaltung der Vermögensdokumentation, besser bekannt als Kataster, registriert werden.

Bis 2004 wurden die erforderlichen Daten in Papierform an Statbel übermittelt. Ab 2005 wurden die Daten auf der Grundlage des Registrierungssystems CADNET/LOCO digital übertragen. Ab 2016 hat die Generalverwaltung der Vermögensdokumentation das System CADNET/LOCO durch das System STIPAD ersetzt.

In diesem Dokument wird die Methodik zur Berechnung der Immobilienpreise beschrieben.

Freihändige Verkäufe gegenüber öffentliche Verkäufe

Bei einem freihändigen Verkauf einer Immobilie einigen sich Käufer und Verkäufer untereinander auf einen Verkaufspreis.

Bei einem öffentlichen Verkauf wird eine Immobilie nach dem Höchstgebotsverfahren verkauft. Dieser Verkauf findet in der Regel unter Aufsicht eines Notars an einem öffentlichen Ort (z. B. einer Kneipe) statt und wird z. B. in einer Lokalzeitung angekündigt. Die von Statbel berechneten Immobilienpreise beruhen sowohl auf freihändigen als auch auf öffentlichen Verkäufen.

Vorverträge gegenüber Urkunden

Beim freihändigen Verkauf einer Immobilie wird zunächst ein Vorvertrag zwischen Verkäufer und Käufer geschlossen. Die Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde erfolgt innerhalb von 4 Monaten nach dem Datum des Vorvertrags beim Notar (Ausfertigung der Urkunde).

Nicht alle Kompromisse führen zu einem effektiven Verkauf. Nach Unterzeichnung des Vorvertrags findet der Käufer möglicherweise nicht die erforderliche Finanzierung, beispielsweise weil die Bank einen Hypothekenkredit ablehnt.

Die von Statbel berechneten Immobilienpreise basieren auf den vom Notar ausgefertigten Urkunden. Es geht also um die effektiven Verkäufe und nicht um die Vorverträge.

Verkaufspreis

Neben dem vereinbarten Verkaufspreis muss der Käufer auch Nebenkosten zahlen, wie z. B. Registrierungsgebühren (oder Mehrwertsteuer im Falle eines Neubaus) sowie das Honorar des Notars für die Beurkundung. Wird ein Hypothekendarlehen aufgenommen, kommen die Hypothekeneintragungsgebühren und eventuelle Bearbeitungsgebühren der Bank hinzu.

Für die Berechnung der Immobilienpreise wird nur der vereinbarte Verkaufspreis ohne Nebenkosten berücksichtigt.

Art der Immobilie

Wohnimmobilien

Im Datensatz des Katasters, auf den Statbel von 2005 bis 2017 für die Berechnung der Immobilienpreise Zugang hatte, gibt es folgende Immobilienkategorien:

  • Wohnhäuser
  • Villen
  • Etagenwohnungen

Diese Kategorien beruhen auf der im Katasterplan genannten Art. Diese Art wird bestimmt, sobald ein neues Gebäude vollendet worden ist Danach wird diese Art nicht immer aktualisiert, wenn sich der Verwendungszweck des Gebäudes ändert. Die Klassifizierung ‚Wohnhaus‘ bzw. ‚Villa‘ beruht auf der (subjektiven) Einschätzung des Schätzungsberaters des Katasters.

Im weiteren Verlauf dieses Dokuments werden die nach der obigen Klassifizierung berechneten Immobilienpreise als Immobilienpreise nach der "alten Methodik" bezeichnet.

Ab 2017 wurde Statbel ein umfassenderer Datensatz mit einer detaillierteren Beschreibung der Immobilie zur Verfügung gestellt. Es handelt sich um zwei zusätzliche Variablen: die Beschaffenheit gemäß dem Kaufvertrag und dem Baucode.

Dank dieser zusätzlichen Informationen kann die Methodik weiter optimiert werden:

  • Für die Bestimmung des Gebäudetyps wird nicht mehr die auf dem Katasterplan angegebene Beschaffenheit berücksichtigt, sondern die in der Kaufurkunde. Diese ist aktueller, da sie bei jedem Verkauf (vom Notar) neu festgelegt wird.
  • Für Häuser gibt es jetzt eine objektive Unterteilung nach der Anzahl der Giebel: Bei der alten Methode gab es Wohnhäuser und Villen, aber diese Qualifikation ist subjektiv. In der angepassten Methodik wird nun zwischen Häusern mit 2 oder 3 Giebeln und Häusern mit 4 oder mehr Giebeln unterschieden.

Im weiteren Verlauf dieses Dokuments werden die auf der Grundlage der Beschaffenheit laut Kaufurkunde berechneten Immobilienpreise als Immobilienpreise nach der "neuen Methodik" bezeichnet.

Grundstücke

Die zusätzlich bereitgestellten Variablen ermöglichen keine Berechnung von Referenzpreisen für Baugrundstücke. Der Grund dafür ist, dass ein großer Teil der effektiven Baugrundstücke einer Restkategorie zugeordnet ist, die alles Mögliche enthalten kann: landwirtschaftliche Flächen, Industrieflächen, Baugrundstücke usw. Es handelt sich um mehr als 50% aller Baugrundstücke.

Andere Arten von Immobilien

Auch für Nichtwohnimmobilien (Landwirtschaft, Handel, usw.) erlaubt die Katasterdatenbank keine Ergebnisberechnung. Immobilien dieser Kategorie werden sehr häufig in einem Paket zusammen mit anderen Grundstücken mit unterschiedlicher Nutzung zu einem einzigen Gesamtpreis verkauft, so dass ein Preis pro Einzelimmobilie nicht abgeleitet werden kann und somit keine Medianpreise pro Kategorie berechnet werden können.

Neubau

Bei der alten Methodik wurden alle Transaktionen, die im zusammengefassten Datensatz des Katasters enthalten waren, in die Berechnung einbezogen. Dazu gehörte auch ein Teil der Neubauten. Dank des umfangreicheren Datensatzes, der Statbel seit 2016 zur Verfügung steht, und nach einer gemeinsamen Analyse mit dem Kataster ist klar geworden, dass nicht alle tatsächlichen Neubauten in der Datenbank erfasst werden und dass die Daten über die Neubauten nicht immer akkurat sind. Die Datenbank des Katasters erlaubt daher kein korrektes Bild der Gesamtverkäufe von Neubauten. Daher berücksichtigt die neue optimierte Methodik nur den sekundären Immobilienmarkt (Wiederverkauf) und filtert alle Transaktionen im Zusammenhang mit Neubauten heraus.

Bereinigung der Datensätze

Die vom Kataster gelieferten Datensätze werden auf zwei Arten bereinigt.

Einerseits werden alle Transaktionen herausgefiltert, die nicht zur Grundgesamtheit der Statistik gehören. Diese Transaktionen werden bei der Berechnung des Referenzpreises oder der Anzahl der Transaktionen nicht berücksichtigt. Dies betrifft zum Beispiel Übertragungen infolge von Erbschaften. Die optimierte Methodik filtert auch Neubauten heraus.

Auch Transaktionen, bei denen wesentliche Informationen unbekannt sind – wie z. B. das Verkaufsdatum oder die Art der Immobilie – werden herausgefiltert.

Andererseits werden eine Reihe von Filtern verwendet, wenn fehlende Daten erkannt werden. In diesem Fall ermöglichen die fehlenden Daten die Berücksichtigung der Transaktionen bei der Berechnung der Anzahl der Transaktionen, sie werden jedoch bei der Berechnung des Referenzpreises nicht berücksichtigt. Dies betrifft beispielsweise Transaktionen, bei denen nur der Preis fehlt. Auch Transaktionen, bei denen mehrere Immobilien gebündelt zu einem Gesamtpreis weiterverkauft werden, unterliegen dieser Kategorie.

Ergebnisse

Bei der alten Methodik bestehen die berechneten Ergebnisse aus den Durchschnittspreisen, Medianpreisen, Perzentilpreisen, der Anzahl der Transaktionen, Gesamtpreisen und Gesamtflächen.

Mit der neuen optimierten Methodik bestehen die berechneten Ergebnisse aus Medianpreisen, Perzentilpreisen und der Anzahl der Transaktionen.

Die Ergebnisse sind nach Jahr, Semester oder Trimester, nach Wohnungstyp und nach Ort (Gemeinden, Bezirke, Provinzen, Regionen und das Königreich) gruppiert.

Referenzpreis: Durchschnittspreis gegenüber Medianpreis

Im Falle von statistischen Aufteilungen, die durch Beobachtungen mit Extremwerten geprägt sind (wie z. B. der Verkaufspreis von Immobilien), sollte man berücksichtigen, dass der Mittelwert als zentrales Maß stark von diesen Extremwerten beeinflusst wird: Ein Extremwert wird der Mittelwert in erheblichem Maße nach oben oder unten ziehen.

Ein geeigneteres zentrales Maß ist der Medianpreis. Das ist der Preis, bei dem 50% der Transaktionen billiger und 50% teurer sind. Der Einfluss von Extremwerten ist bei diesem Maß minimal oder gar nicht vorhanden: Der Median ändert sich nicht oder kaum, wenn ein Extremwert weggelassen oder in die Berechnung aufgenommen wird (im Gegensatz zum Mittelwert). Der Medianpreis ist daher ein stabileres Maß als der Durchschnittspreis.

In den Veröffentlichungen von Statbel wird der Medianpreis als Referenzpreis verwendet.

Perzentilpreise

Die Perzentilpreise sind zusätzliche Maße, die zusammen mit dem Medianpreis ein besseres Bild der statistischen Verteilung der Preise liefern. Das 25. Perzentil (auch erstes Quartil genannt = Q25) ist der Preis, bei dem 25% der Transaktionen genauso teuer oder billiger und 75% der Transaktionen genauso teuer oder teurer sind.

Das 75. Perzentil (auch drittes Quartil genannt = Q75) ist der Preis, bei dem 75% der Transaktionen gleich oder günstiger und 25% der Transaktionen genauso teurer oder teurer sind.

Medianpreise und Perzentilpreise werden nur ab 16 Transaktionen mit einem gültigen Preis pro Aggregat wiedergegeben, um eine bestimmte Repräsentativität zu erreichen und die Vertraulichkeit der einzelnen Transaktionen zu gewährleisten. Manchmal gibt es Transaktionen in der Katasterdatenbank, ohne Erwähnung eines gültigen Preises. Diese Transaktionen sind in der Gesamtzahl der Transaktionen enthalten, werden aber nicht in die Preisberechnung einbezogen. Wenn es für ein Aggregat eine oder mehrere Transaktionen mit einem ungültigen Preis gibt, wird die Anzahl der Transaktionen, für die Preise angezeigt werden, entsprechend der Anzahl der Transaktionen mit einem ungültigen Preis höher sein als die oben genannte Grenze von 16 Transaktionen.

Gesamtpreis

Aufgrund der relativ hohen Anzahl von Transaktionen, bei denen der Preis fehlt (insbesondere seit STIPAD), wird mit der neuen optimierten Methodik kein Gesamtpreis mehr veröffentlicht.

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