Immobilienpreise

Immobilienpreise 2023

Bauen & wohnen
Immobilienpreise 2023

Statbel, das belgische Statistikamt, veröffentlicht heute die Immobilienzahlen für das gesamte Jahr 2023 bis auf der Ebene der Gemeinden. Die wichtigsten Ergebnisse:

  • Der belgische Medianpreis für ein Reihenmittelhaus oder ein Reihenendhaus belief sich auf 260.000 Euro. Ein Einzelhaus kostete 369.000 Euro.
  • Die Region Brüssel-Hauptstadt war die teuerste Region. Reihenmittelhäuser oder Reihenendhäuser kosteten in dieser Region 495.000 Euro. Einzelhäuser kosteten dort 932.500 Euro.
  • Die Wallonische Region ist die billigste Region mit einem Medianpreis von 176.000 Euro für Reihenmittelhäuser oder Reihenendhäuser und 290.000 Euro für Einzelhäuser.
  • In der Flämischen Region kosteten Reihenmittelhäuser oder Reihenendhäuser 298.120 Euro. Einzelhäuser kosteten in dieser Region 410.000 Euro. Die Flämische Region ist die einzige Region, in der die Preise für alle Kategorien erneut gestiegen sind.
  • Limburg war die billigste Provinz in der Flämischen Region und Flämisch-Brabant die teuerste. In der Wallonischen Region war die billigste Provinz Hennegau und die teuerste Wallonisch-Brabant.
  • Auf der Ebene der Häuser war Ixelles die teuerste Gemeinde. In Hastière waren die preisgünstigsten Häuser zurückzufinden.
  • Die teuersten Wohnungen befanden sich in Knokke-Heist. Die billigsten Wohnungen gab es in Kelmis.

Alle Ergebnisse in dieser Pressemitteilung basieren auf Verkaufsurkunden, die bei der Generalverwaltung Vermögensdokumentation des FÖD Finanzen registriert sind.

Belgien

Der Medianpreis für ein Reihenmittel- oder Reihenendhaus belief sich für das gesamte Jahr 2023 auf 260.000 Euro. Das Preisniveau eines Einzelhauses stieg auf 369.000 Euro. Wohnungen kosteten 239.000 Euro:

BELGIEN 2021 2022 2023 Entwicklung % Entwicklung %
(Y) (Y) (Y) 2022 (Y) / 2021 (Y) 2023 (Y) / 2022 (Y)
Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 235.000 255.000 260.000 +8,5% +2%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 337.000 360.000 369.000 +6,8% +2,5%
Wohnungen 219.000 230.000 239.000 +5% +3,9%
Mediaanpreis (euro)

Die Immobilienpreise stiegen 2023 weiter an, allerdings weniger stark als im Vorjahr: Der Medianpreis für Reihenmittel- oder Reihenendhäuser stieg um 2%. Für Einzelhäuser gab es einen Preisanstieg von 2,5%. Wohnungen wurden um 3,9% teurer.

Die Regionen

Es gibt deutliche regionale Unterschiede:

  • Die Region Brüssel-Hauptstadt war die teuerste Region für alle Wohnungsarten. Reihenmittel- oder Reihenendhäuser kosteten in dieser Region 495.00 Euro, was einem Preisanstieg von 0,8% entspricht. Einzelhäuser kosteten in dieser Region 932.500 Euro, was einem Preisrückgang von 18,9% entspricht. Der Medianpreis von Wohnungen stieg auf 256.500 Euro, was einem Preisanstieg von 0,8% entspricht:
REGION BRÜSSEL-HAUPTSTADT 2021 2022 2023 Entwicklung % Entwicklung %
(Y) (Y) (Y) 2022 (Y) / 2021 (Y) 2023 (Y) / 2022 (Y)
Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 455.000 491.000 495.000 +7,9% +0,8%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 1.150.000 1.150.000 932.500 0,0% --18,9%
Wohnungen 240.000 254.500 256.500 +6% +0,8%
Mediaanpreis (euro)
  • Die Wallonische Region war die billigste Region. 2023 verzeichneten die Reihenmittel- oder Reihenendhäuser mit einem Medianpreis von 176.000 Euro einen Preisanstieg von 1.000 Euro (+0,6%) gegenüber 2022. Der Medianpreis für Einzelhäuser blieb in Wallonien gegenüber dem Vorjahr unverändert: 290.000 Euro. Der Kauf einer Wohnung wurde mit einem Mehrpreis von 5.000 Euro um 2,9% teurer und kostete 180.000 Euro. Wohnungen wurden dadurch teurer als Reihenmittel- oder Reihenendhäuser:
WALLONISCHE REGION 2021 2022 2023 Entwicklung % Entwicklung %
(Y) (Y) (Y) 2022 (Y) / 2021 (Y) 2023 (Y) / 2022 (Y)
Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 165.000 175.000 176.000 +6,1% +0,6%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 272.750 290.000 290.000 +6,3% 0,0%
Wohnungen 165.000 175.000 180.000 +6,1% +2,9%
Mediaanpreis (euro)
  • Dazwischen befindet sich die Flämische Region. Reihenmittel- oder Reihenendhäuser kosteten in dieser Region 298.120 Euro, was einem Preisanstieg von 4,6% im Jahr 2022 entspricht. Einzelhäuser überstiegen die Marke von 400.000 Euro auf 410.000 Euro und verzeichneten einen Preisanstieg von 3,8% gegenüber dem Vorjahr. Wohnungen kosteten 245.000 Euro und sind um 10.000 Euro (+4,3%) teurer geworden:
FLÄMISCHE REGION 2021 2022 2023 Entwicklung % Entwicklung %
(Y) (Y) (Y) 2022 (Y) / 2021 (Y) 2023 (Y) / 2022 (Y)
Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 265.000 285.000 298.120 +7,5% +4,6%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 370.000 395.000 410.000 +6,8% +3,8%
Wohnungen 220.000 235.000 245.000 +6,8% +4,3%
Mediaanpreis (euro)

Die Provinzen

In der Flämischen Region war ein Haus oder eine Wohnung im Jahr 2023 am teuersten in der Provinz Flämisch-Brabant: Ein Reihenmittel- oder Reihenendhaus kostete 350.000 Euro, für ein Einzelhaus lag der Medianpreis bei 455.000 Euro und eine Wohnung kostete 265.000 Euro. In Limburg waren die Häuser oder Wohnungen am billigsten: 250.000 Euro für ein Reihenmittel- oder Reihenendhaus, 325.000 Euro für ein Einzelhaus und 230.000 für eine Wohnung.

In der Wallonischen Region war die Provinz Wallonisch-Brabant in allen Kategorien am teuersten: Reihenmittel- oder Reihenendhäuser kosteten 320.000 Euro, für Einzelhäuser lag der Medianpreis bei 460.000 Euro und der Preis von Wohnungen belief sich auf 249.000 Euro. Die Provinz Hennegau war am billigsten für die Reihenmittel- oder Reihenendhäuser (155.000 Euro) und für die Wohnungen (157.750 Euro). Die billigsten Einzelhäuser waren in Namur zu finden (260.000 Euro).

Die Gemeinden

Häuser

Die folgenden Tabellen enthalten eine Rangliste der teuersten und billigsten Gemeinden pro Region, auf der Grundlage aller Reihenmittel-, Reihenend- oder Einzelhäuser.

Die teuerste flämische Gemeinde für Häuser war Knokke-Heist mit einem Medianpreis von 737.500 Euro. Die billigsten Häuser in dieser Region gab es in Menen mit einem Medianpreis von 180.000 Euro.

Die teuersten wallonischen Häuser befanden sich in Lasne (632.000 Euro) und die billigsten in Hastière (91.000 Euro).

In der Region Brüssel-Hauptstadt verzeichnete die Gemeinde Ixelles mit 827.500 Euro den höchsten Medianpreis. Der niedrigste Medianpreis für Häuser in dieser Region wurde in der Gemeinde Molenbeek-Saint-Jean verzeichnet (340.000 Euro).

Häuser - teuerste und billigste Gemeinden in der Flämischen Region:

teuerste Gemeinden Medianpreis billigste Gemeinden Medianpreis
1 KNOKKE-HEIST (282) 737.500 1 MENEN (425) 180.000
2 SINT-MARTENS-LATEM (92) 705.000 2 Ronse (297) 207.750
3 KRAAINEM (114) 622.500 3 LO-RENINGE (28) 210.000
4 WEZEMBEEK-OPPEM (121) 590.000 4 WERVIK (204) 215.000
5 Sint-Genesius-Rode (160) 585.000 5 IZEGEM (361) 225.000
6 OVERIJSE (235) 542.500 6 TONGEREN (304) 235.000
7 SCHILDE (238) 530.000   ZOUTLEEUW (57) 235.000
8 TERVUREN (187) 511.500 8 HEERS (67) 240.000
9 HOEILAART (91) 510.000 9 LANDEN (129) 242.000
10 HOVE (72) 488.000 10 GERAARDSBERGEN (412) 245.000
        SINT-TRUIDEN (308) 245.000
        DILSEN-STOKKEM (161) 245.000
Die Anzahl der Transaktionen ist in Klammern angegeben

Häuser - teuerste und billigste Gemeinden in der Wallonischen Region:

teuerste Gemeinden Medianpreis billigste Gemeinden Medianpreis
1 LASNE (128) 632.000 1 HASTIERE (190) 91.000
2 WATERLOO (238) 522.500 2 FROIDCHAPELLE (66) 105.500
3 RIXENSART (188) 480.000 3 COLFONTAINE (272) 119.000
4 CHAUMONT-GISTOUX (109) 477.500   CHIMAY (95) 119.000
5 LA HULPE (61) 475.000 5 VIROINVAL (85) 125.000
6 OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE (141) 410.000 6 DOUR (171) 128.000
7 CHASTRE (42) 400.000 7 QUAREGNON (185) 135.000
8 BRAINE-L'ALLEUD (328) 395.000   MOMIGNIES (39) 135.000
  GREZ-DOICEAU (123) 395.000 9 CHARLEROI (1828) 140.000
  MONT-SAINT-GUIBERT (41) 395.000 10 TELLIN (40) 142.500
Die Anzahl der Transaktionen ist in Klammern angegeben

Häuser - teuerste und billigste Gemeinden in der Region Brüssel-Hauptstadt:

teuerste Gemeinden Medianpreis billigste Gemeinden Medianpreis
1 IXELLES (87) 827.500 1 MOLENBEEK-SAINT-JEAN (57) 340.000
2 WOLUWE-SAINT-PIERRE (169) 736.500 2 ANDERLECHT (202) 345.000
3 SAINT-GILLES (19) 681.250 3 KOEKELBERG (22) 352.500
4 UCCLE (276) 668.000 4 BERCHEM-SAINTE-AGATHE (87) 371.000
5 WATERMAEL-BOITSFORT (116) 650.000 5 GANSHOREN (44) 372.500
6 WOLUWE-SAINT-LAMBERT (145) 640.000 6 SAINT-JOSSE-TEN-NOODE (24) 394.000
7 ETTERBEEK (70) 612.000 7 JETTE (101) 398.900
8 AUDERGHEM (130) 543.000 8 BRÜSSEL (238) 399.000
9 FOREST (66) 488.750 9 EVERE (70) 420.000
10 SCHAERBEEK (152) 485.000 10 SCHAERBEEK (152) 485.000
Die Anzahl der Transaktionen ist in Klammern angegeben

Wohnungen

Die folgenden Tabellen enthalten eine Rangliste der teuersten und billigsten Gemeinden pro Region für Wohnungen.

Die teuerste flämische Gemeinde für Wohnungen war Knokke-Heist mit einem Medianpreis von 555.000 Euro. Die billigsten Wohnungen in dieser Region gab es in Landen mit einem Medianpreis von 160.000 Euro.

Die teuersten wallonischen Wohnungen befanden sich in La Hulpe (393.000 Euro) und die billigsten in Kelmis (60.000 Euro).

In der Region Brüssel-Hauptstadt war Woluwe-Saint-Pierre mit 345.000 Euro die Gemeinde mit dem höchsten Medianpreis für eine Wohnung. Der niedrigste Medianpreis befindet sich in der Gemeinde Anderlecht (200.000 Euro).

Wohnungen - teuerste und billigste Gemeinden in der Flämischen Region:

teuerste Gemeinden Medianpreis billigste Gemeinden Medianpreis
1 KNOKKE-HEIST (961) 555.000 1 LANDEN (17) 160.000
2 BONHEIDEN (18) 352.300 2 MENEN (42) 170.000
3 OVERIJSE (25) 350.000 3 ROESELARE (200) 175.500
4 SCHILDE (45) 347.500 4 TONGEREN (96) 177.500
5 KRAAINEM (43) 345.000 5 KUURNE (20) 182.000
6 HOVE (22) 341.250 6 HARELBEKE (94) 183.750
7 LAARNE (18) 341.000 7 MIDDELKERKE (601) 185.000
8 LOCHRISTI (22) 338.250   IZEGEM (77) 185.000
9 TERVUREN (26) 327.500 9 LEOPOLDSBURG (59) 190.000
10 SINT-KATELIJNE-WAVER (32) 325.500   AVELGEM (17) 190.000
Die Anzahl der Transaktionen ist in Klammern angegeben

Wohnungen - teuerste und billigste Gemeinden in der Wallonischen Region:

teuerste Gemeinden Medianpreis billigste Gemeinden Medianpreis
1 LA HULPE (16) 393.000 1 KELMIS (29) 60.000
2 WATERLOO (83) 350.000 2 CHARLEROI (450) 115.000
  RIXENSART (39) 350.000 3 DISON (56) 120.000
4 MONT-SAINT-GUIBERT (16) 285.000 4 MORLANWELZ (25) 125.000
5 BRAINE-L'ALLEUD (87) 275.000 5 CHATELET (18) 127.500
6 WAVRE (122) 250.000 6 LA LOUVIERE (141) 130.000
  GERPINNES (29) 250.000 7 SERAING (91) 138.000
8 OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE (200) 249.900 8 DURBUY (29) 139.250
9 GEMBLOUX (72) 247.100 9 HERSTAL (78) 145.000
10 MESSANCY (21) 239.500 10 ROCHEFORT (21) 147.000
Die Anzahl der Transaktionen ist in Klammern angegeben

Wohnungen - teuerste und billigste Gemeinden in der Region Brüssel-Hauptstadt:

teuerste Gemeinden Medianpreis billigste Gemeinden Medianpreis
1 WOLUWE-SAINT-PIERRE (331) 345.000 1 ANDERLECHT (765) 200.000
2 IXELLES (843) 335.000 2 MOLENBEEK-SAINT-JEAN (674) 210.000
3 UCCLE (812) 330.000 3 BERCHEM-SAINTE-AGATHE (168) 212.500
4 WOLUWE-SAINT-LAMBERT (571) 325.000 4 JETTE (455) 215.000
5 ETTERBEEK (419) 297.000   GANSHOREN (215) 215.000
6 AUDERGHEM (220) 295.000 6 KOEKELBERG (170) 220.000
7 WATERMAEL-BOITSFORT (149) 290.000 7 SAINT-JOSSE-TEN-NOODE (127) 235.000
8 SAINT-GILLES (302) 288.750 8 EVERE (324) 245.500
9 FOREST (529) 269.000 9 BRÜSSEL (1348) 250.500
10 SCHAERBEEK (844) 259.000 10 SCHAERBEEK (844) 259.000
Die Anzahl der Transaktionen ist in Klammern angegeben

Anlagen

Die nachstehende Tabelle enthält die Medianpreise für die letzten verfügbaren Jahre.

Medianpreis (Euro) 2021
(Y)
2022
(Y)
2023
(Y)
Entwicklung %
2022(Y) / 2021(Y)
Entwicklung %
2023(Y) / 2022(Y)
BELGIEN Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 235.000 255.000 260.000 +8,5% +2,0%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 337.000 360.000 369.000 +6,8% +2,5%
Apartments 219.000 230.000 239.000 +5,0% +3,9%
FLÄMISCHE REGION Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 265.000 285.000 298.120 +7,5% +4,6%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 370.000 395.000 410.000 +6,8% +3,8%
Apartments 220.000 235.000 245.000 +6,8% +4,3%
WALLONISCHE REGION Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 165.000 175.000 176.000 +6,1% +0,6%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 272.750 290.000 290.000 +6,3% 0,0%
Apartments 165.000 175.000 180.000 +6,1% +2,9%
REGION BRÜSSEL-HAUPTSTADT Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 455.000 491.000 495.000 +7,9% +0,8%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 1.150.000 1.150.000 932.500 0,0% -18,9%
Apartments 240.000 254.500 256.500 +6,0% +0,8%
PROVINZ ANTWERPEN Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 291.800 315.000 327.000 +8,0% +3,8%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 389.000 420.000 430.000 +8,0% +2,4%
Apartments 220.000 235.000 245.000 +6,8% +4,3%
PROVINZ FLÄMISCH-BRABANT Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 315.000 340.000 350.000 +7,9% +2,9%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 420.000 445.000 455.000 +6,0% +2,2%
Apartments 240.000 257.500 265.000 +7,3% +2,9%
PROVINZ WALLONISCH-BRABANT Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 305.000 315.000 320.000 +3,3% +1,6%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 440.000 465.000 460.000 +5,7% -1,1%
Apartments 230.000 245.000 249.000 +6,5% +1,6%
PROVINZ WESTFLANDERN Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 230.000 248.000 260.000 +7,8% +4,8%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 369.000 390.000 405.000 +5,7% +3,8%
Apartments 215.000 223.500 238.000 +4,0% +6,5%
PROVINZ OSTFLANDERN Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 259.000 280.000 290.000 +8,1% +3,6%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 390.000 420.000 428.000 +7,7% +1,9%
Apartments 230.000 245.000 252.000 +6,5% +2,9%
PROVINZ HENNEGAU Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 143.000 150.000 155.000 +4,9% +3,3%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 250.000 270.000 270.000 +8,0% 0,0%
Apartments 140.000 145.000 157.750 +3,6% +8,8%
PROVINZ LÜTTICH Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 170.000 180.000 185.000 +5,9% +2,8%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 270.000 294.750 288.000 +9,2% -2,3%
Apartments 160.000 170.000 170.000 +6,3% 0,0%
PROVINZ LIMBURG Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 219.000 237.000 250.000 +8,2% +5,5%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 285.000 300.000 325.000 +5,3% +8,3%
Apartments 205.000 218.000 230.000 +6,3% +5,5%
PROVINZ LUXEMBURG Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 175.000 200.000 202.000 +14,3% +1,0%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 240.000 260.000 269.000 +8,3% +3,5%
Apartments 179.500 185.000 200.000 +3,1% +8,1%
PROVINZ NAMEN Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) 180.000 195.000 195.000 +8,3% 0,0%
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) 239.000 251.000 260.000 +5,0% +3,6%
Apartments 162.000 177.250 190.000 +9,4% +7,2%

Die nachstehende Tabelle enthält die teuersten und billigsten Provinzen nach Regionen.

  teuerste Provinz billigste Provinz
FLÄMISCHE REGION Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) FLÄMISCH-BRABANT
315.000
LIMBURG
217.750
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) FLÄMISCH-BRABANT
315.000
LIMBURG
217.750
Apartments FLÄMISCH-BRABANT
315.000
LIMBURG
217.750
 
WALLONISCHE REGION Häuser mit 2 oder 3 Fassaden (Reihenmittelhäuser + Reihenendhäuser) WALLONISCH-BRABANT
245.000
HENNEGAU
145.000
Häuser mit 4 oder mehr Fassaden (Einzelhäuser) WALLONISCH-BRABANT
245.000
NAMUR
251.000
Apartments WALLONISCH-BRABANT
245.000
HENNEGAU
145.000
Medianpreis nach Gebäudetyp
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Karte
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Allgemeine Situation

Die Statistik der Immobilienpreise basiert auf den Verkaufsurkunden, die vom FÖD Finanzen und genauer gesagt von der Generalverwaltung der Vermögensdokumentation, besser bekannt als Kataster, registriert werden.

Bis 2004 wurden die erforderlichen Daten in Papierform an Statbel übermittelt. Ab 2005 wurden die Daten auf der Grundlage des Registrierungssystems CADNET/LOCO digital übertragen. Ab 2016 hat die Generalverwaltung der Vermögensdokumentation das System CADNET/LOCO durch das System STIPAD ersetzt.

In diesem Dokument wird die Methodik zur Berechnung der Immobilienpreise beschrieben.

Freihändige Verkäufe gegenüber öffentliche Verkäufe

Bei einem freihändigen Verkauf einer Immobilie einigen sich Käufer und Verkäufer untereinander auf einen Verkaufspreis.

Bei einem öffentlichen Verkauf wird eine Immobilie nach dem Höchstgebotsverfahren verkauft. Dieser Verkauf findet in der Regel unter Aufsicht eines Notars an einem öffentlichen Ort (z. B. einer Kneipe) statt und wird z. B. in einer Lokalzeitung angekündigt. Die von Statbel berechneten Immobilienpreise beruhen sowohl auf freihändigen als auch auf öffentlichen Verkäufen.

Vorverträge gegenüber Urkunden

Beim freihändigen Verkauf einer Immobilie wird zunächst ein Vorvertrag zwischen Verkäufer und Käufer geschlossen. Die Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde erfolgt innerhalb von 4 Monaten nach dem Datum des Vorvertrags beim Notar (Ausfertigung der Urkunde).

Nicht alle Kompromisse führen zu einem effektiven Verkauf. Nach Unterzeichnung des Vorvertrags findet der Käufer möglicherweise nicht die erforderliche Finanzierung, beispielsweise weil die Bank einen Hypothekenkredit ablehnt.

Die von Statbel berechneten Immobilienpreise basieren auf den vom Notar ausgefertigten Urkunden. Es geht also um die effektiven Verkäufe und nicht um die Vorverträge.

Verkaufspreis

Neben dem vereinbarten Verkaufspreis muss der Käufer auch Nebenkosten zahlen, wie z. B. Registrierungsgebühren (oder Mehrwertsteuer im Falle eines Neubaus) sowie das Honorar des Notars für die Beurkundung. Wird ein Hypothekendarlehen aufgenommen, kommen die Hypothekeneintragungsgebühren und eventuelle Bearbeitungsgebühren der Bank hinzu.

Für die Berechnung der Immobilienpreise wird nur der vereinbarte Verkaufspreis ohne Nebenkosten berücksichtigt.

Art der Immobilie

Wohnimmobilien

Im Datensatz des Katasters, auf den Statbel von 2005 bis 2017 für die Berechnung der Immobilienpreise Zugang hatte, gibt es folgende Immobilienkategorien:

  • Wohnhäuser
  • Villen
  • Etagenwohnungen

Diese Kategorien beruhen auf der im Katasterplan genannten Art. Diese Art wird bestimmt, sobald ein neues Gebäude vollendet worden ist Danach wird diese Art nicht immer aktualisiert, wenn sich der Verwendungszweck des Gebäudes ändert. Die Klassifizierung ‚Wohnhaus‘ bzw. ‚Villa‘ beruht auf der (subjektiven) Einschätzung des Schätzungsberaters des Katasters.

Im weiteren Verlauf dieses Dokuments werden die nach der obigen Klassifizierung berechneten Immobilienpreise als Immobilienpreise nach der "alten Methodik" bezeichnet.

Ab 2017 wurde Statbel ein umfassenderer Datensatz mit einer detaillierteren Beschreibung der Immobilie zur Verfügung gestellt. Es handelt sich um zwei zusätzliche Variablen: die Beschaffenheit gemäß dem Kaufvertrag und dem Baucode.

Dank dieser zusätzlichen Informationen kann die Methodik weiter optimiert werden:

  • Für die Bestimmung des Gebäudetyps wird nicht mehr die auf dem Katasterplan angegebene Beschaffenheit berücksichtigt, sondern die in der Kaufurkunde. Diese ist aktueller, da sie bei jedem Verkauf (vom Notar) neu festgelegt wird.
  • Für Häuser gibt es jetzt eine objektive Unterteilung nach der Anzahl der Giebel: Bei der alten Methode gab es Wohnhäuser und Villen, aber diese Qualifikation ist subjektiv. In der angepassten Methodik wird nun zwischen Häusern mit 2 oder 3 Giebeln und Häusern mit 4 oder mehr Giebeln unterschieden.

Im weiteren Verlauf dieses Dokuments werden die auf der Grundlage der Beschaffenheit laut Kaufurkunde berechneten Immobilienpreise als Immobilienpreise nach der "neuen Methodik" bezeichnet.

Grundstücke

Die zusätzlich bereitgestellten Variablen ermöglichen keine Berechnung von Referenzpreisen für Baugrundstücke. Der Grund dafür ist, dass ein großer Teil der effektiven Baugrundstücke einer Restkategorie zugeordnet ist, die alles Mögliche enthalten kann: landwirtschaftliche Flächen, Industrieflächen, Baugrundstücke usw. Es handelt sich um mehr als 50% aller Baugrundstücke.

Andere Arten von Immobilien

Auch für Nichtwohnimmobilien (Landwirtschaft, Handel, usw.) erlaubt die Katasterdatenbank keine Ergebnisberechnung. Immobilien dieser Kategorie werden sehr häufig in einem Paket zusammen mit anderen Grundstücken mit unterschiedlicher Nutzung zu einem einzigen Gesamtpreis verkauft, so dass ein Preis pro Einzelimmobilie nicht abgeleitet werden kann und somit keine Medianpreise pro Kategorie berechnet werden können.

Neubau

Bei der alten Methodik wurden alle Transaktionen, die im zusammengefassten Datensatz des Katasters enthalten waren, in die Berechnung einbezogen. Dazu gehörte auch ein Teil der Neubauten. Dank des umfangreicheren Datensatzes, der Statbel seit 2016 zur Verfügung steht, und nach einer gemeinsamen Analyse mit dem Kataster ist klar geworden, dass nicht alle tatsächlichen Neubauten in der Datenbank erfasst werden und dass die Daten über die Neubauten nicht immer akkurat sind. Die Datenbank des Katasters erlaubt daher kein korrektes Bild der Gesamtverkäufe von Neubauten. Daher berücksichtigt die neue optimierte Methodik nur den sekundären Immobilienmarkt (Wiederverkauf) und filtert alle Transaktionen im Zusammenhang mit Neubauten heraus.

Bereinigung der Datensätze

Die vom Kataster gelieferten Datensätze werden auf zwei Arten bereinigt.

Einerseits werden alle Transaktionen herausgefiltert, die nicht zur Grundgesamtheit der Statistik gehören. Diese Transaktionen werden bei der Berechnung des Referenzpreises oder der Anzahl der Transaktionen nicht berücksichtigt. Dies betrifft zum Beispiel Übertragungen infolge von Erbschaften. Die optimierte Methodik filtert auch Neubauten heraus.

Auch Transaktionen, bei denen wesentliche Informationen unbekannt sind – wie z. B. das Verkaufsdatum oder die Art der Immobilie – werden herausgefiltert.

Andererseits werden eine Reihe von Filtern verwendet, wenn fehlende Daten erkannt werden. In diesem Fall ermöglichen die fehlenden Daten die Berücksichtigung der Transaktionen bei der Berechnung der Anzahl der Transaktionen, sie werden jedoch bei der Berechnung des Referenzpreises nicht berücksichtigt. Dies betrifft beispielsweise Transaktionen, bei denen nur der Preis fehlt. Auch Transaktionen, bei denen mehrere Immobilien gebündelt zu einem Gesamtpreis weiterverkauft werden, unterliegen dieser Kategorie.

Ergebnisse

Bei der alten Methodik bestehen die berechneten Ergebnisse aus den Durchschnittspreisen, Medianpreisen, Perzentilpreisen, der Anzahl der Transaktionen, Gesamtpreisen und Gesamtflächen.

Mit der neuen optimierten Methodik bestehen die berechneten Ergebnisse aus Medianpreisen, Perzentilpreisen und der Anzahl der Transaktionen.

Die Ergebnisse sind nach Jahr, Semester oder Trimester, nach Wohnungstyp und nach Ort (Gemeinden, Bezirke, Provinzen, Regionen und das Königreich) gruppiert.

Referenzpreis: Durchschnittspreis gegenüber Medianpreis

Im Falle von statistischen Aufteilungen, die durch Beobachtungen mit Extremwerten geprägt sind (wie z. B. der Verkaufspreis von Immobilien), sollte man berücksichtigen, dass der Mittelwert als zentrales Maß stark von diesen Extremwerten beeinflusst wird: Ein Extremwert wird der Mittelwert in erheblichem Maße nach oben oder unten ziehen.

Ein geeigneteres zentrales Maß ist der Medianpreis. Das ist der Preis, bei dem 50% der Transaktionen billiger und 50% teurer sind. Der Einfluss von Extremwerten ist bei diesem Maß minimal oder gar nicht vorhanden: Der Median ändert sich nicht oder kaum, wenn ein Extremwert weggelassen oder in die Berechnung aufgenommen wird (im Gegensatz zum Mittelwert). Der Medianpreis ist daher ein stabileres Maß als der Durchschnittspreis.

In den Veröffentlichungen von Statbel wird der Medianpreis als Referenzpreis verwendet.

Perzentilpreise

Die Perzentilpreise sind zusätzliche Maße, die zusammen mit dem Medianpreis ein besseres Bild der statistischen Verteilung der Preise liefern. Das 25. Perzentil (auch erstes Quartil genannt = Q25) ist der Preis, bei dem 25% der Transaktionen genauso teuer oder billiger und 75% der Transaktionen genauso teuer oder teurer sind.

Das 75. Perzentil (auch drittes Quartil genannt = Q75) ist der Preis, bei dem 75% der Transaktionen gleich oder günstiger und 25% der Transaktionen genauso teurer oder teurer sind.

Medianpreise und Perzentilpreise werden nur ab 16 Transaktionen mit einem gültigen Preis pro Aggregat wiedergegeben, um eine bestimmte Repräsentativität zu erreichen und die Vertraulichkeit der einzelnen Transaktionen zu gewährleisten. Manchmal gibt es Transaktionen in der Katasterdatenbank, ohne Erwähnung eines gültigen Preises. Diese Transaktionen sind in der Gesamtzahl der Transaktionen enthalten, werden aber nicht in die Preisberechnung einbezogen. Wenn es für ein Aggregat eine oder mehrere Transaktionen mit einem ungültigen Preis gibt, wird die Anzahl der Transaktionen, für die Preise angezeigt werden, entsprechend der Anzahl der Transaktionen mit einem ungültigen Preis höher sein als die oben genannte Grenze von 16 Transaktionen.

Gesamtpreis

Aufgrund der relativ hohen Anzahl von Transaktionen, bei denen der Preis fehlt (insbesondere seit STIPAD), wird mit der neuen optimierten Methodik kein Gesamtpreis mehr veröffentlicht.

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