Prix de l’immobilier

Prix de l’immobilier - 1er trimestre de 2020

Construction & logement
Prix de l’immobilier - 1er trimestre de 2020

Statbel, l'office belge de statistique, publie aujourd'hui les chiffres belges de l’immobilier pour le premier trimestre 2020.

Les principaux résultats:

  • Le prix médian belge pour une maison de type fermé ou demi-fermé s'élevait à 188.000 euros au premier trimestre 2020. Le prix d'une maison de type ouvert était de 289.000 euros.
  • La Région wallonne est la région la moins chère avec un prix médian de 150.000 euros pour des maisons de type fermé ou demi-fermé et de 250.000 euros pour des maisons de type ouvert.
  • Elle est suivie par la Région flamande. Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 225.000 euros, les maisons de type ouvert 340.000 euros.  Après la suppression du bonus-logement en Flandre, 50 % moins de maisons ont été vendues, et 25 % moins d’appartements.
  • La Région de Bruxelles-Capitale est la plus chère pour tous les types de logements. Les maisons de type fermé ou demi-fermé coûtaient 420.500 euros. Le prix des maisons de type ouvert était de 800.000 euros.
  • La crise du COVID-19 a eu un impact limité sur le nombre de transactions, étant donné que le confinement a débuté le 18 mars 2020, et que ce communiqué de presse porte sur les résultats de l’ensemble du premier trimestre 2020.

Tous les résultats de ce communiqué de presse sont basés sur les actes de vente enregistrés auprès de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale du SPF Finances.

 

Belgique

Le prix médian pour une maison de type fermé ou demi-fermé s'élevait à 188.000 euros au premier trimestre 2020. Le prix d'une maison de type ouvert était de 289.000 euros. Pour acheter une maison de type ouvert, il a donc fallu débourser 100.000 euros de plus par rapport au prix médian d'une maison de type fermé ou demi-fermé. Les appartements coûtaient 199.000 euros.

BELGIQUE 2018 2019 2020 Évolution en % Évolution en %
(Q1) (Q1) (Q1) 2019/2018 2020/2019
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 195.000 205.000 188.000 +5,1% -8,3%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 280.000 295.000 289.000 +5,4% -2,0%
Appartements 180.000 185.000 199.000 +2,8% +7,6%
Prix médian (euros)

Par rapport au premier trimestre de 2019, les prix médians des maisons de type fermé ou demi-fermé ont reculé de 8,3 %. En ce qui concerne les maisons de type ouvert, les prix ont baissé de 2 %.  Les prix des appartements ont augmenté de 7,6 %.

immo

Le nombre de transactions au niveau national a considérablement diminué au cours du premier trimestre 2020.  Les maisons ont enregistré une diminution d'environ un tiers.  Sur le marché des appartements, près de 20 % de transactions en moins ont été enregistrées:

BELGIQUE 2018 2019 2020 Évolution en % Évolution en %
(Q1) (Q1) (Q1) 2019/2018 2020/2019
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 15.216 14.974 9.652 -1,6% -35,5%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 6.976 6.975 4.665 0,0% -33,1%
Appartements 8.756 9.180 7.399 +4,8% -19,4%
Nombre de transactions

La principale cause de cette diminution est la suppression du bonus-logement flamand (voir ci-dessous) et, dans une moindre mesure, le confinement qui a eu lieu à partir du 18 mars 2020 à la suite de la crise du COVID-19.  Avant le confinement, une moyenne de 360 transactions de maisons et d'appartements par jour ouvrable a été enregistrée au cours du premier trimestre.  Au cours de la période comprise entre le 18 mars 2020 et le 31 mars 2020 inclus, 200 transactions ont été enregistrées en moyenne par jour ouvrable. 

 

Les régions

On observe de nettes différences entre les régions: 

La Région wallonne est la moins chère. Au premier trimestre de 2020, les maisons de type fermé ou demi-fermé ont affiché un prix médian de 150.000 euros, soit une hausse de prix de 3,4 % par rapport à la même période l’an dernier.  Le prix médian des maisons de type ouvert a progressé en Wallonie de 14.000 euros (+5,9 %) pour atteindre 250.000 euros. Avec un surcoût de 5.000 euros, les appartements sont devenus 3,4 % plus chers et coûtaient 150.000 euros:

RÉGION WALLONNE 2018 2019 2020 Évolution en % Évolution en %
(Q1) (Q1) (Q1) 2019/2018 2020/2019
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 137.000 145.000 150.000 +5,8% +3,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 230.000 236.000 250.000 +2,6% +5,9%
Appartements 140.000 145.000 150.000 +3,6% +3,4%
Prix médian (euros)

Elle est suivie par la Région flamande. Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 225.000 euros, soit une baisse de 5.000 euros (-2,2 %) par rapport au premier trimestre de 2019.  Les maisons de type ouvert (340.000 euros) ont connu une hausse de prix de 3 %, soit 10.000 euros, par rapport au premier trimestre de 2019.  Les appartements ont coûté 205.000 euros et sont ainsi 7,9 % plus chers.

RÉGION FLAMANDE 2017 2018 2019 Évolution en % Évolution en %
(Q1) (Q1) (Q1) 2019/2018 2020/2019
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 225.000 230.000 225.000 +2,2% -2,2%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 310.000 330.000 340.000 +6,5% +3,0%
Appartements 185.000 190.000 205.000 +2,7% +7,9%
Prix médian (euros)

Le 30 septembre 2019, le nouveau gouvernement flamand a annoncé la suppression du bonus-logement pour toutes les transactions à partir du 1er janvier 2020.  Cela a provoqué une ruée sur l’immobilier au quatrième trimestre de 2019, avec pour conséquence logique une forte baisse du nombre de transactions au premier trimestre de 2020.  Sur le marché flamand de l’immobilier, le nombre de transactions enregistrées a diminué de moitié par rapport à la même période l'année dernière.  L'impact de la suppression a été moins prononcé pour les appartements où il y a eu un quart de transactions en moins:

RÉGION FLAMANDE 2017 2018 2019 Évolution en % Évolution en %
(Q1) (Q1) (Q1) 2019/2018 2020/2019
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 9.469 9.679 4.554 +2,2% -52,9%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 4.304 4.481 2.258 +4,1% -49,6%
Appartements 5.169 5.645 4.216 +9,2% -25,3%
Nombre de transactions

La Région de Bruxelles-Capitale est la plus chère pour tous les types de logements. Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 420.500 euros et ont augmenté de 5,4 %.  Les maisons de type ouvert y coûtaient 800.000 euros et ont diminué de 13,5 % par rapport à la même période l’an dernier.  Les prix des appartements ont augmenté de 7,5 % (15.000 euros) et coûtaient 215.000 euros:

RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE 2018 2019 2020 Évolution en % Évolution en %
(Q1) (Q1) (Q1) 2019/2018 2020/2019
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 375.000 399.000 420.500 +6,4% +5,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 973.000 925.000 800.000 -4,9% -13,5%
Appartements 195.000 200.000 215.000 +2,6% +7,5%
Prix médian (euros)

Les provinces

En Région flamande, les maisons du Brabant flamand étaient les plus chères au premier trimestre 2020: une maison de type fermé ou demi-fermé y coûtait 268.500 euros. Pour une maison de type ouvert, le prix médian y était de 380.000 euros.   Cette province était également la plus chère pour les appartements: 225.000 euros.

Le Limbourg était la province la moins chère pour les maisons de type ouvert (240.000 euros) et les appartements (180.000 euros).  Le prix médian pour les maisons de type fermé et demi-fermé était le plus faible en Flandre occidentale (195.500 euros).

En Région wallonne, le Brabant wallon était la province la plus chère dans toutes les catégories : les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 280.000 euros. Pour les maisons de type ouvert, le prix médian était de 375.000 euros. Les appartements atteignaient un prix de 230.000 euros.

Le Hainaut était la province la moins chère pour les maisons de type fermé ou demi-fermé et les appartements; avec chacun un prix médian de 135.000 euros. La province de Luxembourg était la moins chère pour les maisons de type ouvert (190.000 euros).

Les communes

Knokke-Heist est la commune la plus chère, Hastière la moins chère

Les tableaux ci-dessous donnent un classement des communes les plus chères et les moins chères par région, sur la base de toutes les maisons de type fermé, demi-fermé ou ouvert pour le premier trimestre 2020.

La commune flamande la plus chère était Knokke-Heist avec un prix médian de 720.000 euros. Dans cette région, les maisons les moins chères se trouvaient à Menin avec un prix médian de 120.000 euros.

Les logements wallons les plus chers se situaient à Lasne (580.000 euros) et les moins chers à Hastière (65.000 euros).

Dans la Région de Bruxelles-Capitale, Woluwe-Saint-Pierre présentait le prix médian le plus élevé avec 650.000 euros. Le prix médian le plus bas pour cette région a été enregistré dans la commune d’Anderlecht (280.000 euros).

Maisons en Région flamande

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 KNOKKE-HEIST (66) 720.000 1 MENIN (57) 120.000
2 TERVUREN (19) 530.000 2 RENAIX (37) 133.000
3 WEMMEL (21) 434.229 3 WERVICQ (27) 143.750
4 OVERIJSE (23) 420.000 4 HERSELT (21) 150.000
5 LOCHRISTI (19) 415.000 5 GRAMMONT (56) 158.250
6 SINT-MARTENS-LATEM (41) 412.500 6 TONGRES (25) 160.000
7 KONTICH (26) 410.000 7 DEERLIJK (17) 163.092
8 MEISE (21) 400.000 8 WETTEREN (45) 169.000
9 RHODE-SAINT-GENÈSE (22) 400.000 9 LA PANNE (17) 173.000
10 SCHILDE (26) 397.500 10 MAASMECHELEN (27) 175.500
11 KALMTHOUT (23) 389.000 11 TESSENDERLO (18) 179.500
12 ASSE (38) 370.000 12 WEVELGEM (35) 180.000
13 HOOGSTRATEN (30) 370.000 13 MIDDELKERKE (29) 180.000
14 HERENT (23) 360.000 14 NIEL (20) 185.000
15 SINT-KATELIJNE-WAVER (20) 357.000 15 BALEN (26) 187.000
16 BRASSCHAAT (54) 355.000 16 POPERINGE (26) 189.500
17 EDEGEM (21) 355.000 17 TIRLEMONT (49) 190.000
18 MORTSEL (20) 349.750 18 BOOM (26) 190.000
19 ZAVENTEM (38) 349.000 19 HARELBEKE (29) 190.000
20 KEERBERGEN (17) 348.000 20 MONTAIGU-ZICHEM (29) 192.500
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Maisons en Région wallonne

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 LASNE (39) 580.000 1 HASTIERE (41) 65.000
2 WATERLOO (75) 440.000 2 SOMME-LEUZE (29) 93.500
3 RIXENSART (52) 385.000 3 PHILIPPEVILLE (22) 100.000
4 OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE (29) 362.500 4 COLFONTAINE (64) 104.000
5 BRAINE-L’ALLEUD (62) 347.500 5 FARCIENNES (23) 106.000
6 NEUPRE (20) 337.500 6 VIROINVAL (17) 106.500
7 BRAINE-LE-CHÂTEAU (21) 335.000 7 VRESSE-SUR-SEMOIS (22) 107.500
8 GENAPPE (28) 331.000 8 QUAREGNON (43) 110.000
9 COURT-SAINT-ÉTIENNE (27) 312.500 9 STAVELOT (20) 110.000
10 WAVRE (46) 310.000 10 RENDEUX (18) 110.000
11 GREZ-DOICEAU (25) 300.000 11 CHIMAY (33) 110.000
12 VILLERS-LA-VILLE (23) 295.000 12 COUVIN (30) 111.000
13 ARLON (33) 287.500 13 LA ROCHE-EN-ARDENNE(22) 111.100
14 NANDRIN (19) 285.916 14 BOUSSU (49) 112.000
15 JODOIGNE (23) 280.000 15 DOUR (35) 115.000
16 NIVELLES (38) 278.000 16 CHÂTELET (56) 120.000
17 PLOMBIERES (18) 275.000 17 CHARLEROI (425) 125.000
18 GEMBLOUX (39) 265.000 18 BEAURAING (20) 127.500
19 HERVE (19) 265.000 19 FRAMERIES (54) 128.250
20 EGHEZEE (21) 258.000 20 SAINT-NICOLAS (58) 129.500
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Maisons dans la Région de Bruxelles-Capitale

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 WOLUWE-SAINT-PIERRE (47) 650.000 1 ANDERLECHT (37) 280.000
2 IXELLES (29) 625.000 2 MOLENBEEK-SAINT-JEAN (26) 317.500
3 UCCLE (76) 565.955 3 JETTE (30) 318.500
4 WATERMAEL-BOITSFORT (29) 520.000 4 EVERE (16) 337.500
5 WOLUWE-SAINT-LAMBERT (31) 500.000 5 BERCHEM-SAINTE-AGATHE (20) 340.000
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Annexes

Tableaux récapitulatifs régions + provinces

Prix médian

Prix médian (euros) 2018
(Q1)
2019
(Q1)
2020
(Q1)
Évolution en %
2019/2018
Évolution en %
2020/2019
BELGIQUE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 195.000 205.000 188.000 +5,1% -8,3%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 280.000 295.000 289.000 +5,4% -2,0%
Appartements 180.000 185.000 199.000 +2,8% +7,6%
RÉGION FLAMANDE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 225.000 230.000 225.000 +2,2% -2,2%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 310.000 330.000 340.000 +6,5% +3,0%
Appartements 185.000 190.000 205.000 +2,7% +7,9%
RÉGION WALLONNE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 137.000 145.000 150.000 +5,8% +3,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 230.000 236.000 250.000 +2,6% +5,9%
Appartements 140.000 145.000 150.000 +3,6% +3,4%
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 375.000 399.000 420.500 +6,4% +5,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 973.000 925.000 800.000 -4,9% -13,5%
Appartements 195.000 200.000 215.000 +2,6% +7,5%
PROVINCE D’ANVERS Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 240.000 250.000 245.000 +4,2% -2,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 325.000 345.000 355.000 +6,2% +2,9%
Appartements 174.000 185.000 205.000 +6,3% +10,8%
PROVINCE DU BRABANT FLAMAND Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 260.000 270.000 268.500 +3,8% -0,6%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 352.500 365.500 380.000 +3,7% +4,0%
Appartements 210.000 211.175 225.000 +0,6% +6,5%
PROVINCE DU BRABANT WALLON Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 250.000 265.000 280.000 +6,0% +5,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 370.000 370.000 375.000 0,0% +1,4%
Appartements 195.000 210.000 230.000 +7,7% +9,5%
PROVINCE DE FLANDRE OCCIDENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 205.000 205.750 195.500 +0,4% -5,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 310.000 329.525 349.000 +6,3% +5,9%
Appartements 187.500 185.000 195.000 -1,3% +5,4%
PROVINCE DE FLANDRE ORIENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 217.000 222.000 220.000 +2,3% -0,9%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 325.000 345.000 350.000 +6,2% +1,4%
Appartements 200.000 199.000 220.000 -0,5% +10,6%
PROVINCE DE HAINAUT Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 120.000 130.000 135.000 +8,3% +3,8%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 215.000 225.000 230.000 +4,7% +2,2%
Appartements 115.000 122.750 135.000 +6,7% +10,0%
PROVINCE DE LIÈGE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 140.000 150.000 157.500 +7,1% +5,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 227.750 240.000 255.000 +5,4% +6,3%
Appartements 133.500 139.000 145.000 +4,1% +4,3%
PROVINCE DE LIMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 186.000 198.000 198.000 +6,5% 0,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 237.750 255.000 240.000 +7,3% -5,9%
Appartements 180.000 187.750 180.000 +4,3% -4,1%
PROVINCE DE LUXEMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 140.000 146.500 155.000 +4,6% +5,8%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 185.000 179.000 190.000 -3,2% +6,1%
Appartements 125.000 141.000 141.250 +12,8% +0,2%
PROVINCE DE NAMUR Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 150.000 162.000 170.000 +8,0% +4,9%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 200.000 210.000 210.000 +5,0% 0,0%
Appartements 155.000 154.100 167.000 -0,6% +8,4%

Nombre de transactions

Nombre de transactions 2018
(Q1)
2019
(Q1)
2020
(Q1)
Évolution en %
2019/2018
Évolution en %
2020/2019
BELGIQUE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 15.216 14.974 9.652 -1,6% -35,5%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 6.976 6.975 4.665 0,0% -33,1%
Appartements 8.756 9.180 7.399 +4,8% -19,4%
RÉGION FLAMANDE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 9.469 9.679 4.554 +2,2% -52,9%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 4.304 4.481 2.258 +4,1% -49,6%
Appartements 5.169 5.645 4.216 +9,2% -25,3%
RÉGION WALLONNE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 5.240 4.761 4.594 -9,1% -3,5%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 2.630 2.463 2.370 -6,3% -3,8%
Appartements 1.426 1.333 1.158 -6,5% -13,1%
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 507 534 504 +5,3% -5,6%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 42 31 37 -26,2% +19,4%
Appartements 2.161 2.202 2.025 +1,9% -8,0%
PROVINCE D’ANVERS Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 2.373 2.500 1.116 +5,4% -55,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.087 1.111 602 +2,2% -45,8%
Appartements 1.965 2.212 1.481 +12,6% -33,0%
PROVINCE DU BRABANT FLAMAND Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 1.398 1.467 690 +4,9% -53,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 877 887 416 +1,1% -53,1%
Appartements 536 643 489 +20,0% -24,0%
PROVINCE DU BRABANT WALLON Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 363 407 347 +12,1% -14,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 393 386 365 -1,8% -5,4%
Appartements 271 209 172 -22,9% -17,7%
PROVINCE DE FLANDRE OCCIDENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 2.146 2.168 1.026 +1,0% -52,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 731 794 426 +8,6% -46,3%
Appartements 1.504 1.525 1.387 +1,4% -9,0%
PROVINCE DE FLANDRE ORIENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 2.768 2.735 1.396 -1,2% -49,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 851 832 410 -2,2% -50,7%
Appartements 727 772 554 +6,2% -28,2%
PROVINCE DE HAINAUT Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 2.419 2.278 2.156 -5,8% -5,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 723 711 668 -1,7% -6,0%
Appartements 368 364 358 -1,1% -1,6%
PROVINCE DE LIÈGE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 1.607 1.392 1.374 -13,4% -1,3%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 635 574 577 -9,6% +0,5%
Appartements 507 487 405 -3,9% -16,8%
PROVINCE DE LIMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 784 809 326 +3,2% -59,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 758 857 404 +13,1% -52,9%
Appartements 437 493 305 +12,8% -38,1%
PROVINCE DE LUXEMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 297 225 273 -24,2% +21,3%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 355 316 296 -11,0% -6,3%
Appartements 109 118 79 +8,3% -33,1%
PROVINCE DE NAMUR Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 554 459 444 -17,1% -3,3%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 524 476 464 -9,2% -2,5%
Appartements 171 155 144 -9,4% -7,1%
Prix médian par type de bâtiments
Content
Maisons 2-3 façades table
Content

Prix médian des ventes des maisons avec 2 ou 3 façades (type fermé + type demi-fermé) par commune, arrondissement, province et région

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Maisons 4 façades
Maisons 4 façades carte
Content
appartements

Aperçu global

La statistique des prix de l'immobilier se base sur les actes de vente enregistrés par le SPF Finances, et plus particulièrement l’Administration générale de la Documentation patrimoniale (AGDP), mieux connue sous le nom de Cadastre.

Jusqu'en 2004, les données nécessaires étaient transmises à Statbel sur papier. A partir 2005, les données ont été transmises en format numérique, sur la base du système d'enregistrement CADNET/LOCO. A partir de 2016, le système STIPAD a remplacé le système CADNET/LOCO au sein de l'AGDP.

Ce document décrit la méthodologie utilisée pour le calcul des prix de l'immobilier.

Ventes de gré à gré versus ventes publiques

Dans le cas d'une vente de gré à gré d'un bien immobilier, l'acheteur et le vendeur déterminent un prix de vente d’un commun accord.

Dans le cas d'une vente publique, le bien immobilier est vendu selon le système de l'offre la plus élevée. Elle se déroule généralement sous la direction d'un notaire dans un espace public (par exemple un café) et est annoncée dans un journal local, par exemple.

Les prix de l'immobilier tels que calculés par Statbel sont basés sur les ventes de gré à gré et les ventes publiques.

Compromis versus actes

Dans le cas d'une vente de gré à gré d'un bien immobilier, un compromis est d'abord signé entre le vendeur et l'acheteur. La signature de l'acte authentique a lieu chez le notaire dans les 4 mois qui suivent la date du compromis (la passation de l'acte).

Tous les compromis n'entraînent pas une vente effective. Il est possible que l'acheteur ne trouve pas le financement nécessaire après la signature du compromis parce que la banque a refusé le crédit hypothécaire par exemple.

Les prix de l'immobilier tels que calculés par Statbel se basent sur les actes passés chez le notaire. Il s'agit donc des ventes effectives et non des compromis.

Prix de vente

Outre le prix de vente convenu, l'acheteur doit encore payer des frais supplémentaires, comme les droits d'enregistrement (ou la TVA dans le cas d'une nouvelle construction) et les honoraires du notaire pour la passation de l'acte. Si l'on contracte un prêt hypothécaire, les droits d'inscription hypothécaire et les éventuels frais de dossier de la banque viennent s'ajouter. Pour le calcul des prix de l'immobilier, on ne tient compte que des prix de vente convenus, hors frais supplémentaires.

Type de bien immobilier

Immobilier résidentiel

Le set de données du Cadastre auquel Statbel avait accès de 2005 à 2017 pour le calcul des prix de l'immobilier reprenait les catégories suivantes de biens immobiliers:

  • maisons d’habitation
  • villas
  • appartements

Ces catégories sont basées sur la nature mentionnée sur le plan cadastral. Cette nature est déterminée une fois que le nouveau bâtiment est achevé. Ensuite, cette nature n'est pas toujours mise à jour si la destination du bâtiment change.

La répartition 'maison d'habitation' versus 'villa' se base sur le jugement (subjectif) de l'évaluateur du Cadastre.

Dans la suite de ce document, les prix de l'immobilier calculés selon la répartition ci-dessus sont mentionnés comme les prix de l'immobilier selon l'"ancienne méthodologie". A partir de 2017, un set de données plus complet, comprenant une description détaillée du bien, a été mis à disposition de Statbel. Il fournit deux variables supplémentaires : la nature selon l'acte de vente et le code de construction.

Ces informations complémentaires permettent d'optimaliser encore la méthodologie:

- Pour déterminer le type de bâtiment, on n'utilise plus la nature mentionnée sur le plan cadastral mais la nature mentionnée dans l'acte de vente. Cette nature est plus actuelle car elle est constatée (par le notaire) lors de chaque vente.

- Les maisons sont désormais réparties objectivement selon le nombre de façades. L'ancienne méthode parlait de maisons d'habitation et de villas mais cette qualification est subjective. Dans la méthodologie modifiée, on distingue désormais les maisons avec 2 ou 3 façades et les maisons de 4 façades ou plus.

Dans la suite de ce document, les prix de l'immobilier calculés sur la base de la nature selon l'acte de vente sont mentionnés comme les prix de l'immobilier selon la "nouvelle méthodologie".

Terrains à bâtir

Les variables supplémentaires fournies ne permettent pas de calculer des prix de référence pour les terrains à bâtir. La raison est qu'une grande partie des terrains à bâtir effectifs ont été attribués à une catégorie résiduelle, dans laquelle on trouve de tout: terres agricoles, terrains industriels, terrains à bâtir, etc. Cela concerne plus de 50% de l'ensemble des terrains à bâtir.

Autres types de biens immobiliers

De même, pour les biens immobiliers non résidentiels (agriculture, commerce, etc.), la base de données du Cadastre ne permet pas de calculer des résultats. Les biens immobiliers de cette catégorie sont très souvent vendus en lot, avec d'autres parcelles à finalités diverses pour un prix total, de sorte qu'il n'est pas possible de calculer un prix par propriété individuelle et, par conséquent, les prix médians par catégorie.

Nouveaux bâtiments

Dans l'ancienne méthodologie, toutes les transactions qui se trouvaient dans le set de données sommaire du Cadastre étaient reprises dans le calcul. Il incluait également une partie des nouvelles constructions.

Grâce au set de données plus détaillé dont Statbel dispose depuis 2016 et après une analyse conjointe avec le Cadastre, il est apparu que les nouvelles constructions effectives n'étaient pas toutes reprises dans le set de données et que les données relatives aux nouvelles constructions qui étaient bien incluses n'étaient pas toujours précises. La base de données du cadastre ne permet donc pas de se forger une image correcte des ventes totales de nouvelles constructions. Pour cette raison, la nouvelle méthodologie optimalisée ne tient compte que du marché immobilier secondaire (revente) et toutes les transactions relatives aux nouvelles constructions sont éliminées.

Nettoyage des sets de données

Les sets de données fournis par le Cadastre sont nettoyés de deux manières.

D'une part, toutes les transactions qui n'appartiennent pas à l'univers de la statistique sont éliminées. Ces transactions ne sont pas prises en compte dans le calcul du prix de référence ou du nombre de transactions. Il s'agit par exemple des transferts à la suite d'héritages. Dans la méthodologie optimalisée, les nouvelles constructions sont aussi éliminées.

De même, les transactions dont des données essentielles sont inconnues - comme p.ex. la date de vente ou le type de bien immobilier - sont également éliminées.

D'autre part, des filtres sont utilisés pour détecter des données manquantes. Dans ce cas, les données manquantes permettent bien d'intégrer les transactions dans le calcul du nombre de transactions mais elles sont négligées pour le calcul du prix de référence. Il s'agit par exemple des transactions dont seul le prix manque. Les transactions concernant la vente de plusieurs biens immobiliers en un seul lot pour un prix global entrent aussi dans cette catégorie.

Résultats

Dans l'ancienne méthodologie, les résultats calculés comprennent les prix moyens, les prix médians, les prix par percentiles, le nombre de transactions, les prix totaux et les superficies totales.

Dans la nouvelle méthodologie optimalisée, les résultats calculés se composent des prix médians, des prix par percentiles et du nombre de transactions.

Les résultats sont groupés par année, par semestre ou trimestre, par type de logement et par localité (les communes, les arrondissements, les provinces, les régions et le pays).

Prix de référence: prix moyen versus prix médian

Pour des ventilations statistiques caractérisées par des observations avec des valeurs extrêmes (comme p. ex. le prix de vente des biens immobiliers), il convient de tenir compte du fait que la moyenne, en tant qu'outil de mesure central est fortement influencée par ces valeurs extrêmes: une valeur extrême va orienter dans une large mesure la moyenne vers elle.

Le prix médian est un outil de mesure central plus adéquat. Il s'agit du prix par rapport auquel 50% des transactions sont moins chères et 50% plus chères. L'influence des valeurs extrêmes sur cet outil de mesure est minime voire inexistante : la médiane ne change pas ou à peine si une valeur extrême est ajoutée ou supprimée du calcul (contrairement à la moyenne). Le prix médian est donc un outil de mesure plus stable que le prix moyen.

Dans les publications de Statbel, le prix médian est utilisé comme prix de référence.

Prix par percentiles

Les prix par percentiles sont des outils de mesure supplémentaires qui, conjointement au prix médian, donnent une meilleure image de la ventilation statistique des prix. Le 25e percentile (aussi appelé le premier quartile = Q25) est le prix par rapport auquel 25% des transactions sont aussi chères ou moins chères alors que 75% des transactions sont aussi chères ou plus chères.

Le 75e percentile (aussi appelé le troisième quartile = Q75) est le prix par rapport auquel 75% des transactions sont aussi chères ou moins chères alors que 25% des transactions sont aussi chères ou plus chères.

Les prix médians et les prix par percentiles ne sont publiés qu'à partir de 16 transactions avec prix valable par agrégat, afin d'atteindre une certaine représentativité et de garantir la confidentialité des données individuelles. La base de données du Cadastre contient parfois des transactions sans prix valable. Ces transactions sont prises en compte pour le nombre total de transactions, mais ne sont pas reprises dans le calcul du prix. S'il est question pour un agrégat d'une ou plusieurs transactions dont le prix n'est pas valable, le nombre de transactions pour lesquelles les prix sont montrés sera plus élevé que la limite de 16 transactions visée ci-dessus, conformément au nombre de transactions dont le prix n'est pas valable.

Prix total

En raison du nombre relativement élevé de transactions dont le prix manque (surtout depuis STIPAD), on ne publie plus de prix total dans la nouvelle méthodologie optimalisée.

Métadonnées