Prix de l’immobilier

Prix de l’immobilier - 1er trimestre de 2021

Construction & logement
Prix de l’immobilier - 1er trimestre de 2021

Statbel, l'office belge de statistique, publie aujourd'hui les prix belges de l’immobilier pour le premier trimestre 2021.

Les principaux résultats:

  • Le prix médian belge pour une maison de type fermé ou demi-fermé s'élevait à 225.000 euros. Le prix d'une maison de type ouvert était de 330.000 euros.
  • La Région wallonne est la région la moins chère avec un prix médian de 159.000 euros pour des maisons de type fermé ou demi-fermé et de 261.000 euros pour des maisons de type ouvert.
  • Elle est suivie par la Région flamande. Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 260.000 euros, les maisons de type ouvert 365.000 euros. 
  • La Région de Bruxelles-Capitale est la plus chère pour tous les types de logements. Les maisons de type fermé ou demi-fermé coûtaient 430.000 euros.  Le prix des maisons de type ouvert était de 950.000 euros.
  • Le Brabant flamand et le Brabant wallon sont les provinces les plus chères.  La province flamande la moins chère est le Limbourg, et la province wallonne la moins chère est le Hainaut.
  • Knokke-Heist est la commune la plus chère, Hastière la moins chère.

Tous les résultats de ce communiqué de presse sont basés sur les actes de vente enregistrés auprès de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale du SPF Finances.

Belgique

Le prix médian pour une maison de type fermé ou demi-fermé s'élevait à 225.000 euros au premier trimestre 2021. Le prix d'une maison de type ouvert était de 330.000 euros.  Pour acheter une maison de type ouvert, il a donc fallu débourser 100.000 euros de plus par rapport au prix médian d'une maison de type fermé ou demi-fermé. Les appartements coûtaient 210.000 euros.

BELGIQUE 2019 2020 2021 Évolution %
2020(T1) par rapport à 2019(T1)
Évolution %
2021(T1) par rapport à 2020(T1)
(T1) (T1) (T1)
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 205.000 188.000 225.000 -8,3% +19,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 295.000 289.000 330.000 -2,0% +14,2%
Appartements 185.000 199.000 210.000 +7,6% +5,5%
Prix médian (euros)

Par rapport au premier trimestre de 2020, les prix médians des maisons de type fermé ou demi-fermé ont augmenté de 19,7%. En ce qui concerne les maisons de type ouvert, les prix ont augmenté de 14,2%. Les prix des appartements ont augmenté de 5,5%.

immo

(Le graphique montre les prix médians du premier trimestre de chaque année)

Les importantes hausses de prix des maisons au niveau national au premier trimestre de 2021 par rapport à la même période l'année dernière sont la conséquence de la suppression du bonus-logement en Région flamande:  le nombre de transactions au premier trimestre de 2020 y a tellement diminué que les prix moins élevés en Région wallonne ont exercé un effet baissier plus prononcé sur le prix médian.  Au premier trimestre de 2021, la part flamande dans le nombre total de transactions est revenue à la normale, ce qui a entraîné une forte augmentation du prix médian national.

BELGIQUE 2019 2020 2021 Évolution %
2020(T1) par rapport à 2019(T1)
Évolution %
2021(T1) par rapport à 2020(T1)
(T1) (T1) (T1)
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 14.977 9.705 15.666 -35,2% +61,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 6.976 4.687 7.668 -32,8% +63,6%
Appartements 9.182 7.428 10.529 -19,1% +41,7%
Nombre de transactions

Les régions

On observe de nettes différences entre les régions: 

La Région wallonne est la moins chère. Au premier trimestre de 2021, les maisons de type fermé ou demi-fermé ont affiché un prix médian de 159.000 euros, soit une hausse de prix de 6% par rapport à la même période l’an dernier.  Le prix médian des maisons de type ouvert a progressé en Wallonie de 11.000 euros (+4,4%) pour atteindre 261.000 euros.  Les prix des appartements ont augmenté de 4,5% et coûtaient 156.750 euros:

RÉGION WALLONNE 2019 2020 2021 Évolution %
2020(T1) par rapport à 2019(T1)
Évolution %
2021(T1) par rapport à 2020(T1)
(T1) (T1) (T1)
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 145.000 150.000 159.000 +3,4% +6,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 236.000 250.000 261.000 +5,9% +4,4%
Appartements 145.000 150.000 156.750 +3,4% +4,5%
Prix médian (euros)

Elle est suivie par la Région flamande. Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 260.000 euros, soit une hausse de 35.000 euros (+15,6%) par rapport au premier trimestre de 2020.  Ce pourcentage élevé est un rattrapage après la baisse de prix de 2,2% lors de la période précédente.  Les maisons de type ouvert (365.000 euros) ont connu une hausse de prix de 7,4%, soit 25.000 euros, par rapport au premier trimestre de 2020.  Les appartements ont coûté 215.000 euros et sont ainsi 10.000 euros plus chers (4,9%):

RÉGION FLAMANDE 2019 2020 2021 Évolution %
2020(T1) par rapport à 2019(T1)
Évolution %
2021(T1) par rapport à 2020(T1)
(T1) (T1) (T1)
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 230.000 225.000 260.000 -2,2% +15,6%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 330.000 340.000 365.000 +3,0% +7,4%
Appartements 190.000 205.000 215.000 +7,9% +4,9%
Prix médian (euros)

Le 30 septembre 2019, le gouvernement flamand a annoncé la suppression du bonus-logement pour toutes les transactions à partir du 1er janvier 2020. Cela a provoqué une ruée sur l’immobilier au quatrième trimestre de 2019, avec pour conséquence logique une forte baisse du nombre de transactions au premier trimestre de 2020.  Sur le marché flamand de l’immobilier, le nombre de transactions enregistrées a diminué de moitié par rapport à l'année dernière.  Le nombre de transactions est revenu à la normale au premier trimestre de 2021.

RÉGION FLAMANDE 2019 2020 2021 Évolution %
2020(T1) par rapport à 2019(T1)
Évolution %
2021(T1) par rapport à 2020(T1)
(T1) (T1) (T1)
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 9.681 4.587 9.869 -52,6% +115,2%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 4.482 2.269 4.916 -49,4% +116,7%
Appartements 5.646 4.231 6.830 -25,1% +61,4%
Nombre de transactions

La Région de Bruxelles-Capitale est la plus chère pour tous les types de logements. Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 430.000 euros et ont augmenté de 2,4%.  Les maisons de type ouvert y coûtaient 950.000 euros et ont augmenté de 18,8% par rapport à la même période l’an dernier.  Les prix des appartements ont augmenté de 9,8% et coûtaient 236.000 euros:

RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE 2019 2020 2021 Évolution %
2020(T1) par rapport à 2019(T1)
Évolution %
2021(T1) par rapport à 2020(T1)
(T1) (T1) (T1)
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 399.000 420.000 430.000 +5,3% +2,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 925.000 800.000 950.000 -13,5% +18,8%
Appartements 200.000 215.000 236.000 +7,5% +9,8%
Prix médian (euros)

Les provinces

En Région flamande, les maisons du Brabant flamand étaient les plus chères au premier trimestre 2021: une maison de type fermé ou demi-fermé y coûtait 300.000 euros. Pour une maison de type ouvert, le prix médian y était de 420.000 euros.   Cette province était également la plus chère pour les appartements: 231.250 euros.

Le Limbourg était la province la moins chère.  Le prix médian pour une maison de type fermé ou demi-fermé s'élevait à 206.750 euros.  Les maisons de type ouvert y coûtaient 280.000 euros et les appartements sont restés juste sous la barre des 200.000 euros, avec un prix médian de 199.850 euros.

En Région wallonne, le Brabant wallon était la province la plus chère dans toutes les catégories : les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 300.000 euros. Pour les maisons de type ouvert, le prix médian était de 425.000 euros. Les appartements atteignaient un prix de 230.000 euros.

Le Hainaut était la province la moins chère pour les maisons de type fermé ou demi-fermé (139.000 euros) et les appartements (135.000 euros). La province de Namur était la moins chère pour les maisons de type ouvert (220.000 euros).

Les communes

Knokke-Heist est la commune la plus chère, Hastière la moins chère

Les tableaux ci-dessous donnent un classement des communes les plus chères et les moins chères par région, sur la base de toutes les maisons de type fermé, demi-fermé ou ouvert pour le premier trimestre 2021.

La commune flamande la plus chère était Knokke-Heist avec un prix médian de 840.000 euros. Dans cette région, les maisons les moins chères se trouvaient à Menin avec un prix médian de 165.000 euros.

Les logements wallons les plus chers se situaient à Lasne (575.000 euros) et les moins chers à Hastière (68.250 euros).

Dans la Région de Bruxelles-Capitale, Ixelles présentait le prix médian le plus élevé avec 900.000 euros. Le prix médian le plus bas pour cette région a été enregistré dans la commune de Molenbeek-Saint-Jean (272.000 euros).

Les communes les plus chères et les moins chères en Région flamande:

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 KNOKKE-HEIST (102) 840.000 1 MENIN (130) 165.000
2 LAETHEM-SAINT-MARTIN (28) 687.500 2 LO-RENINGE (17) 175.300
3 KRAAINEM (31) 655.000 3 TONGRES (70) 182.500
4 WEZEMBEEK-OPPEM (27) 573.750 4 HEUVELLAND (17) 184.500
5 RHODE-SAINT-GENÈSE (50) 495.000 5 RENAIX (101) 189.000
6 WEMMEL (29) 470.000 6 HARELBEKE (82) 189.500
7 OVERIJSE (82) 465.000 7 INGELMUNSTER (30) 195.000
8 TERVUREN (49) 460.000 8 GINGELOM (33) 195.000
9 EDEGEM (50) 450.000 9 LILLE (32) 195.000
10 SCHILDE (77) 435.000 10 ZUTENDAAL (21) 199.000
11 BOECHOUT (31) 434.250 11 LANDEN (56) 199.000
12 HOVE (16) 432.500 12 IZEGEM (76) 199.500
13 KONTICH (38) 425.000 13 DEERLIJK (30) 200.000
14 BONHEIDEN (24) 422.500 14 LA PANNE (37) 200.000
15 ZOERSEL (47) 420.000 15 HALEN (23) 200.000
16 WUUSTWEZEL (43) 412.500 16 AVELGEM (31) 201.000
17 HOOGSTRATEN (47) 405.000 17 GRAMMONT (117) 203.000
18 WOMMELGEM (20) 402.500 18 WERVICQ (59) 205.000
19 OUD-HEVERLEE (16) 400.000 19 LÉAU (18) 205.000
20 KAMPENHOUT (33) 400.000 20 POPERINGE (39) 206.450
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Les communes les plus chères et les moins chères en Région wallonne:

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 LASNE (50) 575.000 1 HASTIERE (52) 68.250
2 LA HULPE (16) 492.500 2 VIROINVAL (31) 90.000
3 WATERLOO (78) 475.000 3 COLFONTAINE (83) 108.000
4 CHAUMONT-GISTOUX (20) 429.000 4 QUAREGNON (58) 110.000
5 BEAUVECHAIN (16) 417.750 5 FROIDCHAPELLE (24) 110.000
6 GREZ-DOICEAU (32) 406.500 6 CHIMAY (27) 110.000
7 OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE (48) 385.000 7 DOUR (39) 112.500
8 RIXENSART (44) 379.000 8 FRAMERIES (68) 115.000
9 BRAINE-L’ALLEUD (90) 350.000 9 CHARLEROI (496) 125.000
10 WAVRE (55) 345.000 10 CHÂTELET (101) 125.000
11 NEUPRE (26) 345.000 11 BOUSSU (52) 125.000
12 GENAPPE (40) 345.000 12 ERQUELINNES (29) 127.500
13 ARLON (55) 326.750 13 QUIÉVRAIN (21) 127.500
14 JODOIGNE (27) 297.000 14 COUVIN (44) 132.500
15 TUBIZE (45) 285.000 15 PHILIPPEVILLE (25) 135.000
16 SENEFFE (22) 285.000 16 BEAURAING (35) 135.000
17 ENGHIEN (30) 285.000 17 FARCIENNES (26) 135.500
18 NIVELLES (47) 282.500 18 SERAING (178) 137.000
19 BRAINE-LE-CHÂTEAU (29) 277.500 19 ANTOING (24) 138.750
20 SILLY (19) 275.000 20 FONTAINE-L'ÉVÊQUE (42) 140.000
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Les communes les plus chères et les moins chères en Région de Bruxelles-Capitale:

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 IXELLES (33) 900.000 1 MOLENBEEK-SAINT-JEAN (20) 272.000
2 WOLUWE-SAINT-LAMBERT (27) 665.000 2 ANDERLECHT (53) 300.000
3 WOLUWE-SAINT-PIERRE (38) 650.000 3 JETTE (28) 344.000
4 UCCLE (79) 650.000 4 BRUXELLES (60) 352.500
5 WATERMAEL-BOITSFORT (32) 567.500 5 BERCHEM-SAINTE-AGATHE (26) 352.500
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Annexes

Tableaux récapitulatifs régions + provinces

Prix médian

Prix médian (euros) 2019
(T1)
2020
(T1)
2021
(T1)
Évolution %
2020(T1) par rapport à 2019(T1)
Évolution %
2021(T1) par rapport à 2020(T1)
BELGIQUE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 205.000 188.000 225.000 -8,3% +19,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 295.000 289.000 330.000 -2,0% +14,2%
Appartements 185.000 199.000 210.000 +7,6% +5,5%
RÉGION FLAMANDE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 230.000 225.000 260.000 -2,2% +15,6%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 330.000 340.000 365.000 +3,0% +7,4%
Appartements 190.000 205.000 215.000 +7,9% +4,9%
RÉGION WALLONNE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 145.000 150.000 159.000 +3,4% +6,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 236.000 250.000 261.000 +5,9% +4,4%
Appartements 145.000 150.000 156.750 +3,4% +4,5%
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 399.000 420.000 430.000 +5,3% +2,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 925.000 800.000 950.000 -13,5% +18,8%
Appartements 200.000 215.000 236.000 +7,5% +9,8%
PROVINCE D’ANVERS Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 250.000 240.000 283.000 -4,0% +17,9%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 345.000 352.500 386.600 +2,2% +9,7%
Appartements 185.000 205.000 212.000 +10,8% +3,4%
PROVINCE DU BRABANT FLAMAND Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 270.000 267.500 300.000 -0,9% +12,1%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 365.500 377.500 420.000 +3,3% +11,3%
Appartements 211.175 225.000 231.250 +6,5% +2,8%
PROVINCE DU BRABANT WALLON Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 265.000 280.000 300.000 +5,7% +7,1%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 370.000 375.000 425.000 +1,4% +13,3%
Appartements 210.000 230.000 230.000 +9,5% 0,0%
PROVINCE DE FLANDRE OCCIDENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 205.750 197.000 225.000 -4,3% +14,2%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 329.525 349.000 360.000 +5,9% +3,2%
Appartements 185.000 195.000 209.000 +5,4% +7,2%
PROVINCE DE FLANDRE ORIENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 222.000 220.000 251.600 -0,9% +14,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 345.000 350.000 383.150 +1,4% +9,5%
Appartements 199.000 220.000 226.000 +10,6% +2,7%
PROVINCE DE HAINAUT Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 130.000 135.000 139.000 +3,8% +3,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 225.000 230.000 245.000 +2,2% +6,5%
Appartements 122.750 135.000 135.000 +10,0% 0,0%
PROVINCE DE LIÈGE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 150.000 157.500 165.000 +5,0% +4,8%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 240.000 255.000 260.000 +6,3% +2,0%
Appartements 139.000 145.000 150.000 +4,3% +3,4%
PROVINCE DE LIMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 198.000 198.000 206.750 0,0% +4,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 255.000 237.500 280.000 -6,9% +17,9%
Appartements 187.750 179.000 199.850 -4,7% +11,6%
PROVINCE DE LUXEMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 146.500 155.000 164.750 +5,8% +6,3%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 179.000 190.000 240.000 +6,1% +26,3%
Appartements 141.000 140.000 162.000 -0,7% +15,7%
PROVINCE DE NAMUR Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 162.000 170.000 165.000 +4,9% -2,9%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 210.000 210.000 220.000 0,0% +4,8%
Appartements 154.100 167.000 150.000 +8,4% -10,2%

Nombre de transactions

Nombre de transactions 2019
(T1)
2020
(T1)
2021
(T1)
Évolution %
2020(T1) par rapport à 2019(T1)
Évolution %
2021(T1) par rapport à 2020(T1)
BELGIQUE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 14.977 9.705 15.666 -35,2% +61,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 6.976 4.687 7.668 -32,8% +63,6%
Appartements 9.182 7.428 10.529 -19,1% +41,7%
RÉGION FLAMANDE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 9.681 4.587 9.869 -52,6% +115,2%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 4.482 2.269 4.916 -49,4% +116,7%
Appartements 5.646 4.231 6.830 -25,1% +61,4%
RÉGION WALLONNE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 4.762 4.613 5.259 -3,1% +14,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 2.463 2.381 2.724 -3,3% +14,4%
Appartements 1.333 1.161 1.484 -12,9% +27,8%
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 534 505 538 -5,4% +6,5%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 31 37 28 +19,4% -24,3%
Appartements 2.203 2.036 2.215 -7,6% +8,8%
PROVINCE D’ANVERS Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 2.501 1.123 2.456 -55,1% +118,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.112 605 1.264 -45,6% +108,9%
Appartements 2.212 1.486 2.575 -32,8% +73,3%
PROVINCE DU BRABANT FLAMAND Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 1.467 696 1.478 -52,6% +112,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 887 418 976 -52,9% +133,5%
Appartements 643 491 666 -23,6% +35,6%
PROVINCE DU BRABANT WALLON Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 407 350 420 -14,0% +20,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 386 369 403 -4,4% +9,2%
Appartements 209 173 224 -17,2% +29,5%
PROVINCE DE FLANDRE OCCIDENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 2.168 1.032 2.262 -52,4% +119,2%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 794 429 852 -46,0% +98,6%
Appartements 1.526 1.392 2.155 -8,8% +54,8%
PROVINCE DE FLANDRE ORIENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 2.736 1.406 2.883 -48,6% +105,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 832 412 904 -50,5% +119,4%
Appartements 772 556 908 -28,0% +63,3%
PROVINCE DE HAINAUT Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 2.278 2.161 2.385 -5,1% +10,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 711 670 793 -5,8% +18,4%
Appartements 364 358 441 -1,6% +23,2%
PROVINCE DE LIÈGE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 1.392 1.381 1.561 -0,8% +13,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 574 579 640 +0,9% +10,5%
Appartements 487 406 515 -16,6% +26,8%
PROVINCE DE LIMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 809 330 790 -59,2% +139,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 857 405 920 -52,7% +127,2%
Appartements 493 306 526 -37,9% +71,9%
PROVINCE DE LUXEMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 225 273 324 +21,3% +18,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 316 297 372 -6,0% +25,3%
Appartements 118 80 124 -32,2% +55,0%
PROVINCE DE NAMUR Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 460 448 569 -2,6% +27,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 476 466 516 -2,1% +10,7%
Appartements 155 144 180 -7,1% +25,0%
Prix médian par type de bâtiments
Content
Maisons 2-3 façades table
Content

Prix médian des ventes des maisons avec 2 ou 3 façades (type fermé + type demi-fermé) par commune, arrondissement, province et région

be.STAT logoAccéder aux dernières statistiques

Maisons 4 façades
Carte
Content
Appartements

Aperçu global

La statistique des prix de l'immobilier se base sur les actes de vente enregistrés par le SPF Finances, et plus particulièrement l’Administration générale de la Documentation patrimoniale (AGDP), mieux connue sous le nom de Cadastre.

Jusqu'en 2004, les données nécessaires étaient transmises à Statbel sur papier. A partir 2005, les données ont été transmises en format numérique, sur la base du système d'enregistrement CADNET/LOCO. A partir de 2016, le système STIPAD a remplacé le système CADNET/LOCO au sein de l'AGDP.

Ce document décrit la méthodologie utilisée pour le calcul des prix de l'immobilier.

Ventes de gré à gré versus ventes publiques

Dans le cas d'une vente de gré à gré d'un bien immobilier, l'acheteur et le vendeur déterminent un prix de vente d’un commun accord.

Dans le cas d'une vente publique, le bien immobilier est vendu selon le système de l'offre la plus élevée. Elle se déroule généralement sous la direction d'un notaire dans un espace public (par exemple un café) et est annoncée dans un journal local, par exemple.

Les prix de l'immobilier tels que calculés par Statbel sont basés sur les ventes de gré à gré et les ventes publiques.

Compromis versus actes

Dans le cas d'une vente de gré à gré d'un bien immobilier, un compromis est d'abord signé entre le vendeur et l'acheteur. La signature de l'acte authentique a lieu chez le notaire dans les 4 mois qui suivent la date du compromis (la passation de l'acte).

Tous les compromis n'entraînent pas une vente effective. Il est possible que l'acheteur ne trouve pas le financement nécessaire après la signature du compromis parce que la banque a refusé le crédit hypothécaire par exemple.

Les prix de l'immobilier tels que calculés par Statbel se basent sur les actes passés chez le notaire. Il s'agit donc des ventes effectives et non des compromis.

Prix de vente

Outre le prix de vente convenu, l'acheteur doit encore payer des frais supplémentaires, comme les droits d'enregistrement (ou la TVA dans le cas d'une nouvelle construction) et les honoraires du notaire pour la passation de l'acte. Si l'on contracte un prêt hypothécaire, les droits d'inscription hypothécaire et les éventuels frais de dossier de la banque viennent s'ajouter. Pour le calcul des prix de l'immobilier, on ne tient compte que des prix de vente convenus, hors frais supplémentaires.

Type de bien immobilier

Immobilier résidentiel

Le set de données du Cadastre auquel Statbel avait accès de 2005 à 2017 pour le calcul des prix de l'immobilier reprenait les catégories suivantes de biens immobiliers:

  • maisons d’habitation
  • villas
  • appartements

Ces catégories sont basées sur la nature mentionnée sur le plan cadastral. Cette nature est déterminée une fois que le nouveau bâtiment est achevé. Ensuite, cette nature n'est pas toujours mise à jour si la destination du bâtiment change.

La répartition 'maison d'habitation' versus 'villa' se base sur le jugement (subjectif) de l'évaluateur du Cadastre.

Dans la suite de ce document, les prix de l'immobilier calculés selon la répartition ci-dessus sont mentionnés comme les prix de l'immobilier selon l'"ancienne méthodologie". A partir de 2017, un set de données plus complet, comprenant une description détaillée du bien, a été mis à disposition de Statbel. Il fournit deux variables supplémentaires : la nature selon l'acte de vente et le code de construction.

Ces informations complémentaires permettent d'optimaliser encore la méthodologie:

- Pour déterminer le type de bâtiment, on n'utilise plus la nature mentionnée sur le plan cadastral mais la nature mentionnée dans l'acte de vente. Cette nature est plus actuelle car elle est constatée (par le notaire) lors de chaque vente.

- Les maisons sont désormais réparties objectivement selon le nombre de façades. L'ancienne méthode parlait de maisons d'habitation et de villas mais cette qualification est subjective. Dans la méthodologie modifiée, on distingue désormais les maisons avec 2 ou 3 façades et les maisons de 4 façades ou plus.

Dans la suite de ce document, les prix de l'immobilier calculés sur la base de la nature selon l'acte de vente sont mentionnés comme les prix de l'immobilier selon la "nouvelle méthodologie".

Terrains à bâtir

Les variables supplémentaires fournies ne permettent pas de calculer des prix de référence pour les terrains à bâtir. La raison est qu'une grande partie des terrains à bâtir effectifs ont été attribués à une catégorie résiduelle, dans laquelle on trouve de tout: terres agricoles, terrains industriels, terrains à bâtir, etc. Cela concerne plus de 50% de l'ensemble des terrains à bâtir.

Autres types de biens immobiliers

De même, pour les biens immobiliers non résidentiels (agriculture, commerce, etc.), la base de données du Cadastre ne permet pas de calculer des résultats. Les biens immobiliers de cette catégorie sont très souvent vendus en lot, avec d'autres parcelles à finalités diverses pour un prix total, de sorte qu'il n'est pas possible de calculer un prix par propriété individuelle et, par conséquent, les prix médians par catégorie.

Nouveaux bâtiments

Dans l'ancienne méthodologie, toutes les transactions qui se trouvaient dans le set de données sommaire du Cadastre étaient reprises dans le calcul. Il incluait également une partie des nouvelles constructions.

Grâce au set de données plus détaillé dont Statbel dispose depuis 2016 et après une analyse conjointe avec le Cadastre, il est apparu que les nouvelles constructions effectives n'étaient pas toutes reprises dans le set de données et que les données relatives aux nouvelles constructions qui étaient bien incluses n'étaient pas toujours précises. La base de données du cadastre ne permet donc pas de se forger une image correcte des ventes totales de nouvelles constructions. Pour cette raison, la nouvelle méthodologie optimalisée ne tient compte que du marché immobilier secondaire (revente) et toutes les transactions relatives aux nouvelles constructions sont éliminées.

Nettoyage des sets de données

Les sets de données fournis par le Cadastre sont nettoyés de deux manières.

D'une part, toutes les transactions qui n'appartiennent pas à l'univers de la statistique sont éliminées. Ces transactions ne sont pas prises en compte dans le calcul du prix de référence ou du nombre de transactions. Il s'agit par exemple des transferts à la suite d'héritages. Dans la méthodologie optimalisée, les nouvelles constructions sont aussi éliminées.

De même, les transactions dont des données essentielles sont inconnues - comme p.ex. la date de vente ou le type de bien immobilier - sont également éliminées.

D'autre part, des filtres sont utilisés pour détecter des données manquantes. Dans ce cas, les données manquantes permettent bien d'intégrer les transactions dans le calcul du nombre de transactions mais elles sont négligées pour le calcul du prix de référence. Il s'agit par exemple des transactions dont seul le prix manque. Les transactions concernant la vente de plusieurs biens immobiliers en un seul lot pour un prix global entrent aussi dans cette catégorie.

Résultats

Dans l'ancienne méthodologie, les résultats calculés comprennent les prix moyens, les prix médians, les prix par percentiles, le nombre de transactions, les prix totaux et les superficies totales.

Dans la nouvelle méthodologie optimalisée, les résultats calculés se composent des prix médians, des prix par percentiles et du nombre de transactions.

Les résultats sont groupés par année, par semestre ou trimestre, par type de logement et par localité (les communes, les arrondissements, les provinces, les régions et le pays).

Prix de référence: prix moyen versus prix médian

Pour des ventilations statistiques caractérisées par des observations avec des valeurs extrêmes (comme p. ex. le prix de vente des biens immobiliers), il convient de tenir compte du fait que la moyenne, en tant qu'outil de mesure central est fortement influencée par ces valeurs extrêmes: une valeur extrême va orienter dans une large mesure la moyenne vers elle.

Le prix médian est un outil de mesure central plus adéquat. Il s'agit du prix par rapport auquel 50% des transactions sont moins chères et 50% plus chères. L'influence des valeurs extrêmes sur cet outil de mesure est minime voire inexistante : la médiane ne change pas ou à peine si une valeur extrême est ajoutée ou supprimée du calcul (contrairement à la moyenne). Le prix médian est donc un outil de mesure plus stable que le prix moyen.

Dans les publications de Statbel, le prix médian est utilisé comme prix de référence.

Prix par percentiles

Les prix par percentiles sont des outils de mesure supplémentaires qui, conjointement au prix médian, donnent une meilleure image de la ventilation statistique des prix. Le 25e percentile (aussi appelé le premier quartile = Q25) est le prix par rapport auquel 25% des transactions sont aussi chères ou moins chères alors que 75% des transactions sont aussi chères ou plus chères.

Le 75e percentile (aussi appelé le troisième quartile = Q75) est le prix par rapport auquel 75% des transactions sont aussi chères ou moins chères alors que 25% des transactions sont aussi chères ou plus chères.

Les prix médians et les prix par percentiles ne sont publiés qu'à partir de 16 transactions avec prix valable par agrégat, afin d'atteindre une certaine représentativité et de garantir la confidentialité des données individuelles. La base de données du Cadastre contient parfois des transactions sans prix valable. Ces transactions sont prises en compte pour le nombre total de transactions, mais ne sont pas reprises dans le calcul du prix. S'il est question pour un agrégat d'une ou plusieurs transactions dont le prix n'est pas valable, le nombre de transactions pour lesquelles les prix sont montrés sera plus élevé que la limite de 16 transactions visée ci-dessus, conformément au nombre de transactions dont le prix n'est pas valable.

Prix total

En raison du nombre relativement élevé de transactions dont le prix manque (surtout depuis STIPAD), on ne publie plus de prix total dans la nouvelle méthodologie optimalisée.

Métadonnées