Prix de l’immobilier

Les prix de l'immobilier en Belgique au premier semestre 2018

Construction & logement
Les prix de l'immobilier en Belgique au premier semestre 2018

Les maisons de type ouvert 85.000 euros plus chères que les maisons de type fermé ou demi-fermé

Statbel, l'office belge de statistique, publie aujourd'hui les chiffres belges de l’immobilier pour le premier semestre 2018.

Principaux résultats:

  • Le prix médian belge pour une maison de type fermé ou demi-fermé s'élevait à 195.000 euros au premier semestre 2018. Le prix d'une maison de type ouvert était de 280.000 euros.
  • La Région wallonne est la moins chère avec un prix médian de 137.000 euros pour des maisons de type fermé ou demi-fermé et de 230.000 euros pour des maisons de type ouvert.
  • Elle est suivie par la Région flamande. Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 225.000 euros, les maisons de type ouvert 310.000 euros.
  • La Région de Bruxelles-Capitale est la plus chère pour tous les types de logements. Les maisons de type fermé ou demi-fermé coûtaient 365.000 euros. Le prix des maisons de type ouvert était de 830.000 euros.

La méthodologie de calcul de ces chiffres de l’immobilier a été adaptée et tient compte de la modernisation de la source de données du SPF Finances (le 'Cadastre'). Les principales modifications méthodologiques sont:

  • Une ventilation plus précise du type de bien immobilier sur la base de la destination reprise dans l'acte de vente et du nombre de façades. Elle permet d'établir une distinction plus nette entre les maisons et les appartements ainsi qu'entre les types ouvert, demi-fermé et fermé.
  • L'utilisation du prix médian comme prix de référence au lieu du prix moyen. Le prix médian est le prix par rapport auquel 50% des maisons vendues sont moins chères et 50% plus chères. Le résultat obtenu est plus solide et mieux comparable au fil du temps. Les prix médians subissent en effet moins d'impact de prix de vente extrêmes.
  • La vente de nouvelles constructions n'est plus reprise dans le calcul parce que les données qualitatives nécessaires ne sont pas systématiquement disponibles pour ce type de biens.

Les prix de l’immobilier du passé ont dès lors aussi été recalculés selon cette nouvelle méthode et une série comparable est déjà disponible à partir de 2010. Vous trouverez des informations méthodologiques complémentaires dans l'onglet documentation.

Belgique

Le prix médian pour une maison de type fermé ou demi-fermé s'élevait à 195.000 euros au premier semestre 2018. Le prix d'une maison de type ouvert était de 280.000 euros. Pour acheter une maison de type ouvert il a donc fallu débourser 85.000 euros de plus par rapport au prix médian d'une maison de type fermé ou demi-fermé. Les appartements coûtaient 180.000 euros.

BELGIQUE 2016 2017 2018 Évolution en % Évolution en %
(S1) (S1) (S1) 2017/2016 2018/2017
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 180.000 188.000 195.000 +4,4% +3,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 270.000 275.000 280.000 +1,9% +1,8%
Appartements 170.000 175.000 180.000 +2,9% +2,9%
Prix médian (euros)

Par rapport au premier semestre de 2017, les prix médians des maisons de type fermé ou demi-fermé ont progressé de 3,7%, ce qui représente une augmentation de 7.000 euros. Cette hausse est inférieure de 0,7% à celle de l'an dernier. L'augmentation de prix était plus limitée pour les maisons de type ouvert. Avec une hausse de 1,8%, soit 5.000 euros, le prix médian progresse toutefois autant que l'année précédente. Les prix des appartements ont à nouveau augmenté de 5.000 euros, ce qui représente une hausse en pourcentage de 2,9%.

Graf_s1-2018_fr.png

(le graphique montre les prix médians du premier semestre de chaque année)

Les régions

On observe de nettes différences entre les régions:

La Région wallonne est la moins chère. Au premier semestre de 2018, les maisons de type fermé ou demi-fermé ont affiché un prix médian de 137.000 euros, soit une hausse de prix plus prononcée (+3%) que les autres types de logements. Le prix médian des maisons de type ouvert a progressé en Wallonie de 5.000 euros (+2,2%) pour atteindre 230.000 euros. Avec un surcoût de 500 euros, les appartements ont à peine augmenté de prix : le prix médian s'est établi à 140.500 euros (+0,4%):

RÉGION WALLONNE 2016 2017 2018 Évolution en % Évolution en %
(S1) (S1) (S1) 2017/2016 2018/2017
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 130.000 132.950 137.000 +2,3% +3,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 215.000 225.000 230.000 +4,7% +2,2%
Appartements 134.750 140.000 140.500 +3,9% +0,4%
Prix médian (euros)

Elle est suivie par la Région flamande. Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 225.000 euros, soit une hausse de 10.000 euros (+4,7%) par rapport à 2017. Cette catégorie avait déjà vu son prix augmenter de 10.000 euros l'année précédente. Les maisons de type ouvert (310.000 euros) ont connu une hausse de prix de +3,3%, soit 10.000 euros, par rapport au premier semestre de 2017 alors qu'elles étaient restées stables l'année précédente. Les appartements ont coûté 185.000 euros et sont ainsi 5.000 euros plus chers (+2,8%). Cette augmentation est inférieure de plus d'un point de pourcentage à celle de l'année précédente, où les prix avaient augmenté de 4,0%.

RÉGION FLAMANDE 2016 2017 2018 Évolution en % Évolution en %
(S1) (S1) (S1) 2017/2016 2018/2017
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 205.000 215.000 225.000 +4,9% +4,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 300.000 300.000 310.000 0,0% +3,3%
Appartements 173.000 180.000 185.000 +4,0% +2,8%
Prix médian (euros)

La Région de Bruxelles-Capitale est la plus chère pour tous les types de logements. Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 365.000 euros et ont augmenté de 5.000 euros (+1,4%). La différence est grande par rapport à l'année précédente qui avait connu une hausse de prix quatre fois supérieure. Les maisons de type ouvert ont coûté 830.000 euros et ont augmenté de 30.000 euros (+3,8%) après l'étonnant recul de 11,1% du prix médian enregistré l'année précédente. Les appartements ont augmenté de 6,5% (12.000 euros) et, avec un prix de 197.000 euros, sont restés juste sous la barrière des 200.000 euros.

RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE 2016 2017 2018 Évolution en % Évolution en %
(S1) (S1) (S1) 2017/2016 2018/2017
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 340.000 360.000 365.000 +5,9% +1,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 900.000 800.000 830.000 -11,1% +3,8%
Appartements 182.500 185.000 197.000 +1,4% +6,5%
Prix médian (euros)

Les provinces

En Région flamande, les maisons du Brabant flamand étaient les plus chères au premier semestre 2018: une maison de type fermé ou demi-fermé y coûtait 260.000 euros. Pour une maison de type ouvert, le prix médian y était de 350.000 euros. Les maisons les moins chères se situaient dans le Limbourg: 185.000 euros pour une maison de type fermé ou demi-fermé et 240.000 euros pour une maison de type ouvert. Le Brabant flamand était aussi la province la plus chère pour les appartements (206.000 euros) alors que la province d'Anvers affichait le prix médian le plus bas (175.000 euros) pour cette catégorie.

En Région wallonne, le Brabant wallon était la province la plus chère dans toutes les catégories : les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 250.000 euros. Pour les maisons de type ouvert, le prix médian était de 370.000 euros. Les appartements atteignaient un prix de 190.000 euros. Le Hainaut était la province la moins chère pour les maisons de type fermé ou demi-fermé (120.000 euros) et les appartements (119.250 euros). La province de Luxembourg était la moins chère pour les maisons de type ouvert (185.000 euros).

Les communes

Ixelles est la commune la plus chère, Hastière la moins chère

Les tableaux ci-dessous donnent un classement des communes les plus chères et les moins chères par région, sur la base de toutes les maisons de type fermé, demi-fermé ou ouvert pour le premier semestre 2018.

La commune flamande la plus chère était Knokke-Heist avec un prix médian de 525.000 euros. Dans cette région, les maisons les moins chères se trouvaient à Renaix avec un prix médian de 142.500 euros.

Les logements wallons les plus chers se situaient à Lasne (550.000 euros) et les moins chers à Hastière (65.250 euros).

Dans la Région de Bruxelles-Capitale, Ixelles présentait le prix médian le plus élevé avec 699.000 euros. Le prix médian le plus bas pour cette région est enregistré dans la commune de Molenbeek-Saint-Jean (240.000euros).

Région flamande

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 KNOKKE-HEIST (149) 525.000 1 RENAIX (171) 142.500
2 SINT-MARTENS-LATEM (51) 489.750 2 MENIN (206) 155.000
3 KRAAINEM (49) 427.500 3 TONGRES (159) 160.000
4 WEZEMBEEK-OPPEM (53) 425.000 4 HEERS (38) 160.000
5 TERVUREN (95) 425.000 5 WERVICQ (108) 167.750
6 SCHILDE (129) 415.000 6 HOESELT (26) 169.500
7 RHODE-SAINT-GENÈSE (85) 415.000 7 GRAMMONT (215) 170.000
8 HOEILAART (50) 400.000 8 GINGELOM (48) 173.500
9 OVERIJSE (113) 397.000 9 LANDEN (78) 175.000
10 LINKEBEEK (20) 372.500 10 NIEUWERKERKEN (33) 180.000
11 BOECHOUT (41) 367.000 11 AVELGEM (47) 180.000
12 OUD-HEVERLEE (36) 365.000 12 MAASMECHELEN (116) 180.000
13 KEERBERGEN (59) 365.000 13 MIDDELKERKE (108) 182.000
14 DE PINTE (41) 352.500 14 KLUISBERGEN (28) 185.000
15 HULDENBERG (31) 341.500 15 TIRLEMONT (182) 186.000
16 AARTSELAAR (81) 340.000 16 SAINT-TROND (179) 186.000
17 ZAVENTEM (135) 338.000 17 BOOM (96) 190.000
18 SINT-AMANDS (28) 337.000 18 LEBBEKE (112) 190.000
19 BERTEM (31) 336.000 19 LÉAU (33) 190.000
20 KALMTHOUT (80) 335.000 20 RIEMST (79) 190.000

Région wallonne

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 LASNE (77) 550.000 1 HASTIERE (86) 65.250
2 CHAUMONT-GISTOUX (46) 420.000 2 VIROINVAL (48) 81.000
3 WATERLOO (143) 400.000 3 FROIDCHAPELLE (25) 85.000
4 LA HULPE (29) 385.000 4 COLFONTAINE (150) 90.000
5 RIXENSART (89) 367.500 5 DOUR (100) 100.000
6 MONT-SAINT-GUIBERT (20) 322.500 6 BOUSSU (110) 100.000
7 CHASTRE (25) 321.970 7 CHÂTELET (159) 102.500
8 BRAINE-L’ALLEUD (160) 320.000 8 FRAMERIES (122) 106.000
9 INCOURT (24) 315.000 9 FARCIENNES (54) 109.000
10 OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE (69) 309.000 10 HENSIES (24) 110.000
11 WAVRE (138) 305.000 11 CHARLEROI (974) 110.000
12 GREZ-DOICEAU (68) 305.000 12 MOMIGNIES (22) 110.000
13 COURT-SAINT-ÉTIENNE (40) 302.500 13 QUIÉVRAIN (22) 110.000
14 GESVES (25) 300.000 14 QUAREGNON (90) 110.000
15 VILLERS-LA-VILLE (28) 300.000 15 COUVIN (78) 110.000
16 WALHAIN (20) 290.000 16 DINANT (67) 110.000
17 BRAINE-LE-CHÂTEAU (44) 290.000 17 STAVELOT (41) 112.360
18 JALHAY (24) 287.500 18 GEDINNE (35) 116.000
19 NANDRIN (19) 277.500 19 DURBUY (98) 120.000
20 PERWEZ (33) 275.000 20 FONTAINE-L'ÉVÊQUE (89) 120.000

Région de Bruxelles-Capitale

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 IXELLES (53) 699.000 1 MOLENBEEK-SAINT-JEAN (43) 240.000
2 WOLUWE-SAINT-PIERRE (85) 590.000 2 ANDERLECHT (107) 251.500
3 UCCLE (152) 495.250 3 GANSHOREN (32) 278.000
4 ETTERBEEK (40) 495.000 4 SCHAARBEEK (73) 285.000
5 WOLUWE-SAINT-LAMBERT (67) 489.000 5 JETTE (48) 287.500

Annexes

Tableaux récapitulatifs régions + provinces

Prix médian (euros) 2016
(S1)
2017
(S1)
2018
(S1)
Évolution en %
2017/2016
Évolution en %
2018/2017
BELGIQUE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 180.000 188.000 195.000 +4,4% +3,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 270.000 275.000 280.000 +1,9% +1,8%
Appartements 170.000 175.000 180.000 +2,9% +2,9%
RÉGION FLAMANDE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 205.000 215.000 225.000 +4,9% +4,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 300.000 300.000 310.000 0,0% +3,3%
Appartements 173.000 180.000 185.000 +4,0% +2,8%
RÉGION WALLONNE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 130.000 132.950 137.000 +2,3% +3,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 215.000 225.000 230.000 +4,7% +2,2%
Appartements 134.750 140.000 140.500 +3,9% +0,4%
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 340.000 360.000 365.000 +5,9% +1,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 900.000 800.000 830.000 -11,1% +3,8%
Appartements 182.500 185.000 197.000 +1,4% +6,5%
PROVINCE D’ANVERS Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 225.000 230.000 240.000 +2,2% +4,3%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 325.000 325.000 325.000 0,0% 0,0%
Appartements 162.000 170.000 175.000 +4,9% +2,9%
PROVINCE DU BRABANT FLAMAND Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 241.500 255.000 260.000 +5,6% +2,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 335.000 349.000 350.000 +4,2% +0,3%
Appartements 195.000 200.000 206.000 +2,6% +3,0%
PROVINCE DU BRABANT WALLON Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 240.000 240.000 250.000 0,0% +4,2%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 340.000 365.000 370.000 +7,4% +1,4%
Appartements 185.000 193.750 190.000 +4,7% -1,9%
PROVINCE DE FLANDRE OCCIDENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 185.000 197.000 205.000 +6,5% +4,1%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 300.000 306.500 312.000 +2,2% +1,8%
Appartements 175.000 185.000 185.000 +5,7% 0,0%
PROVINCE DE FLANDRE ORIENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 195.500 210.000 220.000 +7,4% +4,8%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 313.500 320.000 325.000 +2,1% +1,6%
Appartements 183.000 195.000 200.000 +6,6% +2,6%
PROVINCE DE HAINAUT Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 115.000 115.000 120.000 0,0% +4,3%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 200.000 200.000 218.000 0,0% +9,0%
Appartements 111.525 120.000 119.250 +7,6% -0,6%
PROVINCE DE LIÈGE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 132.000 139.000 142.500 +5,3% +2,5%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 205.000 222.750 225.000 +8,7% +1,0%
Appartements 129.750 135.000 135.000 +4,0% 0,0%
PROVINCE DE LIMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 175.000 180.000 185.000 +2,9% +2,8%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 225.250 238.500 240.000 +5,9% +0,6%
Appartements 174.900 175.000 185.000 +0,1% +5,7%
PROVINCE DE LUXEMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 135.000 133.250 140.000 -1,3% +5,1%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 175.000 180.000 185.000 +2,9% +2,8%
Appartements 130.000 145.500 138.000 +11,9% -5,2%
PROVINCE DE NAMUR Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 150.000 149.450 155.000 -0,4% +3,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 200.000 200.000 200.000 0,0% 0,0%
Appartements 142.500 150.000 155.000 +5,3% +3,3%
Maisons 2-3 façades
Content

Prix médian des ventes des maisons avec 2 ou 3 façades (type fermé + type demi-fermé) par commune, arrondissement, province et région, 2018

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Maisons 4 façades
appartements

Aperçu global

La statistique des prix de l'immobilier se base sur les actes de vente enregistrés par le SPF Finances, et plus particulièrement l’Administration générale de la Documentation patrimoniale (AGDP), mieux connue sous le nom de Cadastre.

Jusqu'en 2004, les données nécessaires étaient transmises à Statbel sur papier. A partir 2005, les données ont été transmises en format numérique, sur la base du système d'enregistrement CADNET/LOCO. A partir de 2016, le système STIPAD a remplacé le système CADNET/LOCO au sein de l'AGDP.

Ce document décrit la méthodologie utilisée pour le calcul des prix de l'immobilier.

Ventes de gré à gré versus ventes publiques

Dans le cas d'une vente de gré à gré d'un bien immobilier, l'acheteur et le vendeur déterminent un prix de vente d’un commun accord.

Dans le cas d'une vente publique, le bien immobilier est vendu selon le système de l'offre la plus élevée. Elle se déroule généralement sous la direction d'un notaire dans un espace public (par exemple un café) et est annoncée dans un journal local, par exemple.

Les prix de l'immobilier tels que calculés par Statbel sont basés sur les ventes de gré à gré et les ventes publiques.

Compromis versus actes

Dans le cas d'une vente de gré à gré d'un bien immobilier, un compromis est d'abord signé entre le vendeur et l'acheteur. La signature de l'acte authentique a lieu chez le notaire dans les 4 mois qui suivent la date du compromis (la passation de l'acte).

Tous les compromis n'entraînent pas une vente effective. Il est possible que l'acheteur ne trouve pas le financement nécessaire après la signature du compromis parce que la banque a refusé le crédit hypothécaire par exemple.

Les prix de l'immobilier tels que calculés par Statbel se basent sur les actes passés chez le notaire. Il s'agit donc des ventes effectives et non des compromis.

Prix de vente

Outre le prix de vente convenu, l'acheteur doit encore payer des frais supplémentaires, comme les droits d'enregistrement (ou la TVA dans le cas d'une nouvelle construction) et les honoraires du notaire pour la passation de l'acte. Si l'on contracte un prêt hypothécaire, les droits d'inscription hypothécaire et les éventuels frais de dossier de la banque viennent s'ajouter. Pour le calcul des prix de l'immobilier, on ne tient compte que des prix de vente convenus, hors frais supplémentaires.

Type de bien immobilier

Immobilier résidentiel

Le set de données du Cadastre auquel Statbel avait accès de 2005 à 2017 pour le calcul des prix de l'immobilier reprenait les catégories suivantes de biens immobiliers:

  • maisons d’habitation
  • villas
  • appartements

Ces catégories sont basées sur la nature mentionnée sur le plan cadastral. Cette nature est déterminée une fois que le nouveau bâtiment est achevé. Ensuite, cette nature n'est pas toujours mise à jour si la destination du bâtiment change.

La répartition 'maison d'habitation' versus 'villa' se base sur le jugement (subjectif) de l'évaluateur du Cadastre.

Dans la suite de ce document, les prix de l'immobilier calculés selon la répartition ci-dessus sont mentionnés comme les prix de l'immobilier selon l'"ancienne méthodologie". A partir de 2017, un set de données plus complet, comprenant une description détaillée du bien, a été mis à disposition de Statbel. Il fournit deux variables supplémentaires : la nature selon l'acte de vente et le code de construction.

Ces informations complémentaires permettent d'optimaliser encore la méthodologie:

- Pour déterminer le type de bâtiment, on n'utilise plus la nature mentionnée sur le plan cadastral mais la nature mentionnée dans l'acte de vente. Cette nature est plus actuelle car elle est constatée (par le notaire) lors de chaque vente.

- Les maisons sont désormais réparties objectivement selon le nombre de façades. L'ancienne méthode parlait de maisons d'habitation et de villas mais cette qualification est subjective. Dans la méthodologie modifiée, on distingue désormais les maisons avec 2 ou 3 façades et les maisons de 4 façades ou plus.

Dans la suite de ce document, les prix de l'immobilier calculés sur la base de la nature selon l'acte de vente sont mentionnés comme les prix de l'immobilier selon la "nouvelle méthodologie".

Terrains à bâtir

Les variables supplémentaires fournies ne permettent pas de calculer des prix de référence pour les terrains à bâtir. La raison est qu'une grande partie des terrains à bâtir effectifs ont été attribués à une catégorie résiduelle, dans laquelle on trouve de tout: terres agricoles, terrains industriels, terrains à bâtir, etc. Cela concerne plus de 50% de l'ensemble des terrains à bâtir.

Autres types de biens immobiliers

De même, pour les biens immobiliers non résidentiels (agriculture, commerce, etc.), la base de données du Cadastre ne permet pas de calculer des résultats. Les biens immobiliers de cette catégorie sont très souvent vendus en lot, avec d'autres parcelles à finalités diverses pour un prix total, de sorte qu'il n'est pas possible de calculer un prix par propriété individuelle et, par conséquent, les prix médians par catégorie.

Nouveaux bâtiments

Dans l'ancienne méthodologie, toutes les transactions qui se trouvaient dans le set de données sommaire du Cadastre étaient reprises dans le calcul. Il incluait également une partie des nouvelles constructions.

Grâce au set de données plus détaillé dont Statbel dispose depuis 2016 et après une analyse conjointe avec le Cadastre, il est apparu que les nouvelles constructions effectives n'étaient pas toutes reprises dans le set de données et que les données relatives aux nouvelles constructions qui étaient bien incluses n'étaient pas toujours précises. La base de données du cadastre ne permet donc pas de se forger une image correcte des ventes totales de nouvelles constructions. Pour cette raison, la nouvelle méthodologie optimalisée ne tient compte que du marché immobilier secondaire (revente) et toutes les transactions relatives aux nouvelles constructions sont éliminées.

Nettoyage des sets de données

Les sets de données fournis par le Cadastre sont nettoyés de deux manières.

D'une part, toutes les transactions qui n'appartiennent pas à l'univers de la statistique sont éliminées. Ces transactions ne sont pas prises en compte dans le calcul du prix de référence ou du nombre de transactions. Il s'agit par exemple des transferts à la suite d'héritages. Dans la méthodologie optimalisée, les nouvelles constructions sont aussi éliminées.

De même, les transactions dont des données essentielles sont inconnues - comme p.ex. la date de vente ou le type de bien immobilier - sont également éliminées.

D'autre part, des filtres sont utilisés pour détecter des données manquantes. Dans ce cas, les données manquantes permettent bien d'intégrer les transactions dans le calcul du nombre de transactions mais elles sont négligées pour le calcul du prix de référence. Il s'agit par exemple des transactions dont seul le prix manque. Les transactions concernant la vente de plusieurs biens immobiliers en un seul lot pour un prix global entrent aussi dans cette catégorie.

Résultats

Dans l'ancienne méthodologie, les résultats calculés comprennent les prix moyens, les prix médians, les prix par percentiles, le nombre de transactions, les prix totaux et les superficies totales.

Dans la nouvelle méthodologie optimalisée, les résultats calculés se composent des prix médians, des prix par percentiles et du nombre de transactions.

Les résultats sont groupés par année, par semestre ou trimestre, par type de logement et par localité (les communes, les arrondissements, les provinces, les régions et le pays).

Prix de référence: prix moyen versus prix médian

Pour des ventilations statistiques caractérisées par des observations avec des valeurs extrêmes (comme p. ex. le prix de vente des biens immobiliers), il convient de tenir compte du fait que la moyenne, en tant qu'outil de mesure central est fortement influencée par ces valeurs extrêmes: une valeur extrême va orienter dans une large mesure la moyenne vers elle.

Le prix médian est un outil de mesure central plus adéquat. Il s'agit du prix par rapport auquel 50% des transactions sont moins chères et 50% plus chères. L'influence des valeurs extrêmes sur cet outil de mesure est minime voire inexistante : la médiane ne change pas ou à peine si une valeur extrême est ajoutée ou supprimée du calcul (contrairement à la moyenne). Le prix médian est donc un outil de mesure plus stable que le prix moyen.

Dans les publications de Statbel, le prix médian est utilisé comme prix de référence.

Prix par percentiles

Les prix par percentiles sont des outils de mesure supplémentaires qui, conjointement au prix médian, donnent une meilleure image de la ventilation statistique des prix. Le 25e percentile (aussi appelé le premier quartile = Q25) est le prix par rapport auquel 25% des transactions sont aussi chères ou moins chères alors que 75% des transactions sont aussi chères ou plus chères.

Le 75e percentile (aussi appelé le troisième quartile = Q75) est le prix par rapport auquel 75% des transactions sont aussi chères ou moins chères alors que 25% des transactions sont aussi chères ou plus chères.

Les prix médians et les prix par percentiles ne sont publiés qu'à partir de 16 transactions avec prix valable par agrégat, afin d'atteindre une certaine représentativité et de garantir la confidentialité des données individuelles. La base de données du Cadastre contient parfois des transactions sans prix valable. Ces transactions sont prises en compte pour le nombre total de transactions, mais ne sont pas reprises dans le calcul du prix. S'il est question pour un agrégat d'une ou plusieurs transactions dont le prix n'est pas valable, le nombre de transactions pour lesquelles les prix sont montrés sera plus élevé que la limite de 16 transactions visée ci-dessus, conformément au nombre de transactions dont le prix n'est pas valable.

Prix total

En raison du nombre relativement élevé de transactions dont le prix manque (surtout depuis STIPAD), on ne publie plus de prix total dans la nouvelle méthodologie optimalisée.

Métadonnées

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