Prix de l’immobilier

Prix de l’immobilier 2021

Construction & logement
Prix de l’immobilier 2021

Statbel, l'office belge de statistique, publie aujourd'hui les chiffres de l’immobilier pour l’ensemble de l’année 2021, jusqu'au niveau communal. Les principaux résultats:

  • Le prix médian belge pour une maison de type fermé ou demi-fermé s'élevait à 235.000 euros. Le prix d'une maison de type ouvert était de 337.000 euros.
  • La Région de Bruxelles-Capitale était la région la plus chère. Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 455.000 euros. Le prix des maisons de type ouvert était de 1.150.000 euros.
  • La Région wallonne était la région la moins chère avec un prix médian de 165.000 euros pour des maisons de type fermé ou demi-fermé et de 273.000 euros pour des maisons de type ouvert.
  • Les prix de la Région flamande se situent entre ces deux extrêmes: les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 265.000 euros. Le prix des maisons de type ouvert était de 370.000 euros.
  • En Région flamande, la province la moins chère est le Limbourg, et la province la plus chère le Brabant flamand. En Région wallonne, la province la moins chère est le Hainaut, et la province la plus chère le Brabant wallon.
  • Ixelles est la commune la plus chère. Les maisons les moins chères se trouvent à Hastière.

Tous les résultats de ce communiqué de presse sont basés sur les actes de vente enregistrés auprès de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale du SPF Finances.

Belgique

Le prix médian d’une maison de type fermé ou demi-fermé s'élevait à 235.000 euros pour l’ensemble de l'année 2021. Le prix d’une maison de type ouvert a augmenté à 337.000 euros. Pour acheter une maison de type ouvert, il a donc fallu débourser 100.000 euros de plus par rapport au prix d'une maison de type fermé ou demi-fermé. Le prix des appartements était de 219.000 euros.

BELGIQUE 2019 2020 2021 Évolution en % Évolution en %
(Y) (Y) (Y) 2020(Y) / 2019(Y) 2021(Y) / 2020(Y)
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 215.000 217.000 235.000 +0,9% +8,3%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 300.000 315.000 337.000 +5,0% +7,0%
Appartements 190.000 204.000 219.000 +7,4% +7,4%
Prix médian (euros)

Par rapport à l’année précédente, les prix médians des maisons de type fermé ou demi-fermé ont fortement augmenté (+8,3%). En ce qui concerne les maisons de type ouvert, les prix ont augmenté de 7%. La hausse des prix des appartements a été aussi forte que l'année précédente: ils étaient à nouveau 7,4% plus chers.

Les régions

On observe de nettes différences entre les régions:

La Région de Bruxelles-Capitale était la plus chère pour tous les types de logements. Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 455.000 euros et ont augmenté de 20.000 euros (+4,6%). Les maisons de type ouvert y coûtaient 1.150.000 euros et ont augmenté de près de 20%. Le prix médian des appartements a augmenté pour atteindre 240.000 euros, ce qui représente une hausse de 5,3%:

RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE 2019 2020 2021 Évolution en % Évolution en %
(Y) (Y) (Y) 2020(Y) / 2019(Y) 2021(Y) / 2020(Y)
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 400.000 435.000 455.000 +8,8% +4,6%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 865.000 960.000 1.150.000 +11,0% +19,8%
Appartements 210.000 228.000 240.000 +8,6% +5,3%
Prix médian (euros)

La Région wallonne était la région la moins chère. En 2021, avec un prix médian de 165.000 euros, les maisons de type fermé et demi-fermé ont connu une hausse de prix de 10.000 euros (+6,5%) par rapport à 2020. Le prix médian des maisons de type ouvert a progressé en Wallonie de 7,6% pour atteindre 273.000 euros. Avec un surcoût de 10.000 euros, les appartements sont devenus 6,5% plus chers et coûtaient 165.000 euros, soit autant qu’une maison de type fermé ou demi-fermé:

RÉGION WALLONNE 2019 2020 2021 Évolution en % Évolution en %
(Y) (Y) (Y) 2020(Y) / 2019(Y) 2021(Y) / 2020(Y)
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 148.000 155.000 165.000 +4,7% +6,5%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 240.000 253.600 273.000 +5,7% +7,6%
Appartements 148.000 155.000 165.000 +4,7% +6,5%
Prix médian (euros)

Entre les deux se situe la Région flamande. Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtent 265.000 euros, soit une hausse de 16.000 euros (+6,4%) par rapport à 2020. Les maisons de type ouvert (370.000 euros) ont connu une hausse de prix de 6% par rapport à l’année précédente. Les appartements ont coûté 220.000 euros et sont ainsi 10.000 euros plus chers (+4,8%):

RÉGION FLAMANDE 2019 2020 2021 Évolution en % Évolution en %
(Y) (Y) (Y) 2020(Y) / 2019(Y) 2021(Y) / 2020(Y)
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 240.000 249.000 265.000 +3,8% +6,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 330.000 349.000 370.000 +5,8% +6,0%
Appartements 195.000 210.000 220.000 +7,7% +4,8%
Prix médian (euros)

Les provinces

En Région flamande, les maisons et les appartements du Brabant flamand étaient les plus chers en 2021: une maison de type fermé ou demi-fermé y coûtait 315.000 euros. Pour une maison de type ouvert, le prix médian y était de 420.000 euros et un appartement coûtait 240.000 euros. Les maisons ou les appartements les moins chers se situaient dans le Limbourg: 219.000 euros pour une maison de type fermé ou demi-fermé, 285.000 euros pour une maison de type ouvert et 205.000 euros pour un appartement.

En Région wallonne, le Brabant wallon était la province la plus chère dans toutes les catégories : les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 305.000 euros. Pour les maisons de type ouvert, le prix médian était de 440.000 euros. Les appartements atteignaient un prix de 230.000 euros. Le Hainaut était la province la moins chère pour les maisons de type fermé ou demi-fermé (143.000 euros) et les appartements (140.000 euros). La province de Namur était la moins chère pour les maisons de type ouvert (239.500 euros).

Les communes

Les tableaux ci-dessous donnent un classement des communes les plus chères et les moins chères par région, sur la base de toutes les maisons de type fermé, demi-fermé ou ouvert pour l’année 2021.

La commune flamande la plus chère était Knokke-Heist avec un prix médian de 777.500 euros. Dans cette région, les maisons les moins chères se trouvaient à Messines avec un prix médian de 152.500 euros.

Les maisons wallonnes les plus chères se situaient à Lasne (600.000 euros) et les moins chères à Hastière (86.500 euros).

Dans la Région de Bruxelles-Capitale, Ixelles présentait le prix médian le plus élevé avec 835.000 euros. Le prix médian le plus bas pour cette région a été enregistré dans la commune de Molenbeek-Saint-Jean (300.000 euros).

Les communes les plus chères et les moins chères en Région flamande

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 KNOKKE-HEIST (386) 777.500 1 MESSINES (18) 152.500
2 SINT-MARTENS-LATEM (112) 648.500 2 VLETEREN (30) 163.000
3 KRAAINEM (139) 581.601 3 MENIN (535) 166.000
4 WEZEMBEEK-OPPEM (125) 545.000 4 RENAIX (392) 181.750
5 SCHILDE (301) 530.500 5 GINGELOM (120) 185.000
6 RHODE-SAINT-GENESE (199) 519.000 6 WERVIK (243) 189.000
7 TERVUREN (191) 493.500 7 LO-RENINGE (37) 193.500
8 OVERIJSE (275) 478.000 8 ALVERINGEM (62) 199.000
9 DE PINTE (92) 455.642 9 TONGRES (354) 199.000
10 WEMMEL (134) 445.000 10 LANDEN (196) 200.000
11 LINKEBEEK (37) 442.000 11 IZEGEM (318) 208.000
12 KEERBERGEN (146) 439.500 12 HEUVELLAND (97) 209.750
13 OUD-HEVERLEE (75) 430.000 13 GRAMMONT (440) 210.000
14 BRASSCHAAT (404) 422.000 14 POPERINGE (212) 210.000
15 HOVE (67) 420.067 15 HARELBEKE (354) 213.000
16 HOEILAART (84) 417.250 16 ZUTENDAAL (75) 217.500
17 KORTENBERG (153) 415.000 17 HEERS (83) 217.500
18 BIERBEEK (87) 412.000 18 WEVELGEM (362) 220.000
19 MEISE (180) 411.500 19 COURTRAI (977) 220.000
20 BIEVENE (23) 410.000 20 AVELGEM (109) 221.500
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Les communes les plus chères et les moins chères en Région wallonne

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 LASNE (202) 600.000 1 HASTIERE (236) 86.500
2 LA HULPE (81) 500.000 2 VIROINVAL (113) 105.000
3 WATERLOO (294) 488.000 3 FROIDCHAPELLE (114) 105.500
4 CHAUMONT-GISTOUX (94) 465.000 4 COLFONTAINE (284) 110.000
5 RIXENSART (208) 460.000 5 QUIEVRAIN (94) 112.500
6 MONT-SAINT-GUIBERT (48) 395.000 6 DOISCHE (44) 118.000
7 WALHAIN (49) 395.000 7 DOUR (187) 120.000
8 OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE (156) 393.500 8 QUAREGNON (220) 120.000
9 ATTERT (34) 390.000 9 TELLIN (47) 123.750
10 BERTOGNE (25) 375.000 10 ERQUELINNES (100) 125.000
11 GREZ-DOICEAU (122) 375.000 11 FRAMERIES (264) 125.000
12 BRAINE-L'ALLEUD (383) 370.000 12 CHIMAY (131) 126.250
13 GENAPPE (173) 364.000 13 MERBES-LE-CHATEAU (43) 127.500
14 INCOURT (47) 360.000 14 BOUSSU (232) 130.000
15 WAVRE (246) 360.000 15 CHATELET (439) 130.000
16 CHASTRE (57) 357.500 16 CHARLEROI (2113) 132.000
17 BEAUVECHAIN (72) 356.500 17 RENDEUX (72) 133.500
18 BRAINE-LE-CHATEAU (101) 350.000 18 FLORENVILLE (64) 135.000
19 CRISNEE (20) 330.000 19 COUVIN (171) 135.000
20 RAMILLIES (58) 325.000 20 MOMIGNIES (51) 140.000
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Les communes les plus chères et les moins chères en Région de Bruxelles-Capitale

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 IXELLES (136) 835.000 1 MOLENBEEK-SAINT-JEAN (90) 300.000
2 WOLUWE-SAINT-PIERRE (200) 686.250 2 ANDERLECHT (233) 325.000
3 UCCLE (362) 680.000 3 KOEKELBERG (19) 339.000
4 WOLUWE-SAINT-LAMBERT (140) 652.500 4 JETTE (104) 351.000
5 ETTERBEEK (81) 645.500 5 EVERE (87) 360.000
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Annexes

Le tableau ci-dessous présente les prix médians pour les dernières années disponibles.

Prix médian (euro) 2019
(Y)
2020
(Y)
2021
(Y)
Évolution en %
2020(Y) / 2019(Y)
Évolution en %
2021(Y) / 2020(Y)
BELGIQUE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 215.000 217.000 235.000 +0,9% +8,3%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 300.000 315.000 337.000 +5,0% +7,0%
Appartements 190.000 204.000 219.000 +7,4% +7,4%
RÉGION FLAMANDE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 240.000 249.000 265.000 +3,8% +6,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 330.000 349.000 370.000 +5,8% +6,0%
Appartements 195.000 210.000 220.000 +7,7% +4,8%
RÉGION WALLONNE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 148.000 155.000 165.000 +4,7% +6,5%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 240.000 253.600 273.000 +5,7% +7,6%
Appartements 148.000 155.000 165.000 +4,7% +6,5%
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 400.000 435.000 455.000 +8,8% +4,6%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 865.000 960.000 1.150.000 +11,0% +19,8%
Appartements 210.000 228.000 240.000 +8,6% +5,3%
PROVINCE D’ANVERS Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 259.000 270.000 291.800 +4,2% +8,1%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 349.000 369.000 389.000 +5,7% +5,4%
Appartements 190.000 206.000 220.000 +8,4% +6,8%
PROVINCE DU BRABANT FLAMAND Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 279.000 290.000 315.000 +3,9% +8,6%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 370.000 385.000 420.000 +4,1% +9,1%
Appartements 215.000 228.000 240.000 +6,0% +5,3%
PROVINCE DU BRABANT WALLON Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 270.000 285.000 305.000 +5,6% +7,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 380.000 400.000 440.000 +5,3% +10,0%
Appartements 212.000 220.000 230.000 +3,8% +4,5%
PROVINCE DE FLANDRE OCCIDENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 214.000 220.000 230.000 +2,8% +4,5%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 330.000 349.000 369.000 +5,8% +5,7%
Appartements 190.000 200.000 215.000 +5,3% +7,5%
PROVINCE DE FLANDRE ORIENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 233.000 240.000 259.000 +3,0% +7,9%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 350.000 366.000 390.000 +4,6% +6,6%
Appartements 210.000 220.000 230.000 +4,8% +4,5%
PROVINCE DE HAINAUT Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 130.000 135.000 143.000 +3,8% +5,9%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 225.001 237.500 250.000 +5,6% +5,3%
Appartements 127.750 135.000 140.000 +5,7% +3,7%
PROVINCE DE LIÈGE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 150.000 160.000 170.000 +6,7% +6,3%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 240.000 254.375 270.000 +6,0% +6,1%
Appartements 140.000 150.000 160.000 +7,1% +6,7%
PROVINCE DE LIMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 199.000 200.000 219.000 +0,5% +9,5%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 255.000 262.500 285.000 +2,9% +8,6%
Appartements 189.000 193.000 205.000 +2,1% +6,2%
PROVINCE DE LUXEMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 155.000 166.000 176.000 +7,1% +6,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 195.000 210.000 240.250 +7,7% +14,4%
Appartements 150.000 154.950 179.500 +3,3% +15,8%
PROVINCE DE NAMUR Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 162.500 170.000 180.000 +4,6% +5,9%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 215.000 220.000 239.500 +2,3% +8,9%
Appartements 155.000 165.000 162.000 +6,5% -1,8%

Le tableau ci-dessous présente le nombre de transactions pour les dernières années disponibles

Nombre de transactions 2019
(Y)
2020
(Y)
2021
(Y)
Évolution en %
2020(Y) / 2019(Y)
Évolution en %
2021(Y) / 2020(Y)
BELGIQUE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 72.877 56.650 65.831 -22,3% +16,2%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 34.361 28.495 31.229 -17,1% +9,6%
Appartements 42.426 37.347 46.190 -12,0% +23,7%
RÉGION FLAMANDE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 48.956 34.624 41.295 -29,3% +19,3%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 23.138 17.498 19.647 -24,4% +12,3%
Appartements 27.239 23.481 29.725 -13,8% +26,6%
RÉGION WALLONNE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 21.669 20.075 22.219 -7,4% +10,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 11.077 10.844 11.432 -2,1% +5,4%
Appartements 5.880 5.469 6.454 -7,0% +18,0%
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 2.252 1.951 2.317 -13,4% +18,8%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 146 153 150 +4,8% -2,0%
Appartements 9.307 8.397 10.011 -9,8% +19,2%
PROVINCE D’ANVERS Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 12.641 8.915 10.426 -29,5% +16,9%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 5.718 4.562 5.033 -20,2% +10,3%
Appartements 10.783 8.772 10.882 -18,6% +24,1%
PROVINCE DU BRABANT FLAMAND Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 7.441 5.264 6.209 -29,3% +18,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 4.551 3.391 3.937 -25,5% +16,1%
Appartements 3.177 2.579 3.116 -18,8% +20,8%
PROVINCE DU BRABANT WALLON Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 1.712 1.577 1.772 -7,9% +12,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.673 1.609 1.674 -3,8% +4,0%
Appartements 935 881 1.006 -5,8% +14,2%
PROVINCE DE FLANDRE OCCIDENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 10.970 7.842 9.575 -28,5% +22,1%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 4.051 3.127 3.430 -22,8% +9,7%
Appartements 7.305 7.217 9.268 -1,2% +28,4%
PROVINCE DE FLANDRE ORIENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 13.851 9.859 11.720 -28,8% +18,9%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 4.439 3.292 3.665 -25,8% +11,3%
Appartements 3.601 3.092 4.111 -14,1% +33,0%
PROVINCE DE HAINAUT Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 10.179 9.178 10.317 -9,8% +12,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 3.035 2.957 3.211 -2,6% +8,6%
Appartements 1.603 1.527 1.818 -4,7% +19,1%
PROVINCE DE LIÈGE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 6.350 5.946 6.508 -6,4% +9,5%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 2.715 2.647 2.725 -2,5% +2,9%
Appartements 2.145 2.027 2.262 -5,5% +11,6%
PROVINCE DE LIMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 4.053 2.744 3.365 -32,3% +22,6%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 4.379 3.126 3.582 -28,6% +14,6%
Appartements 2.373 1.821 2.348 -23,3% +28,9%
PROVINCE DE LUXEMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 1.199 1.265 1.363 +5,5% +7,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.501 1.426 1.513 -5,0% +6,1%
Appartements 459 405 504 -11,8% +24,4%
PROVINCE DE NAMUR Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 2.229 2.109 2.259 -5,4% +7,1%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 2.153 2.205 2.309 +2,4% +4,7%
Appartements 738 629 864 -14,8% +37,4%

Le tableau ci-dessous présente les provinces les plus chères et les moins chères par région

 Prix médian (euros) Province la plus chère Province la moins chère
RÉGION FLAMANDE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) BRABANT FLAMAND
315.000
LIMBOURG
219.000
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) BRABANT FLAMAND
420.000
LIMBOURG
285.000
Appartements BRABANT FLAMAND
240.000
LIMBOURG
205.000
 
RÉGION WALLONNE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) BRABANT WALLON
305.000
HAINAUT
143.000
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) BRABANT WALLON
440.000
NAMUR
239.500
Appartements BRABANT WALLON
230.000
HAINAUT
140.000
Prix médian par type de bâtiments
Content
Maisons 2-3 façades table
Content

Prix médian des ventes des maisons avec 2 ou 3 façades (type fermé + type demi-fermé) par commune, arrondissement, province et région

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Maisons 4 façades
Carte
Content
Appartements

Aperçu global

La statistique des prix de l'immobilier se base sur les actes de vente enregistrés par le SPF Finances, et plus particulièrement l’Administration générale de la Documentation patrimoniale (AGDP), mieux connue sous le nom de Cadastre.

Jusqu'en 2004, les données nécessaires étaient transmises à Statbel sur papier. A partir 2005, les données ont été transmises en format numérique, sur la base du système d'enregistrement CADNET/LOCO. A partir de 2016, le système STIPAD a remplacé le système CADNET/LOCO au sein de l'AGDP.

Ce document décrit la méthodologie utilisée pour le calcul des prix de l'immobilier.

Ventes de gré à gré versus ventes publiques

Dans le cas d'une vente de gré à gré d'un bien immobilier, l'acheteur et le vendeur déterminent un prix de vente d’un commun accord.

Dans le cas d'une vente publique, le bien immobilier est vendu selon le système de l'offre la plus élevée. Elle se déroule généralement sous la direction d'un notaire dans un espace public (par exemple un café) et est annoncée dans un journal local, par exemple.

Les prix de l'immobilier tels que calculés par Statbel sont basés sur les ventes de gré à gré et les ventes publiques.

Compromis versus actes

Dans le cas d'une vente de gré à gré d'un bien immobilier, un compromis est d'abord signé entre le vendeur et l'acheteur. La signature de l'acte authentique a lieu chez le notaire dans les 4 mois qui suivent la date du compromis (la passation de l'acte).

Tous les compromis n'entraînent pas une vente effective. Il est possible que l'acheteur ne trouve pas le financement nécessaire après la signature du compromis parce que la banque a refusé le crédit hypothécaire par exemple.

Les prix de l'immobilier tels que calculés par Statbel se basent sur les actes passés chez le notaire. Il s'agit donc des ventes effectives et non des compromis.

Prix de vente

Outre le prix de vente convenu, l'acheteur doit encore payer des frais supplémentaires, comme les droits d'enregistrement (ou la TVA dans le cas d'une nouvelle construction) et les honoraires du notaire pour la passation de l'acte. Si l'on contracte un prêt hypothécaire, les droits d'inscription hypothécaire et les éventuels frais de dossier de la banque viennent s'ajouter. Pour le calcul des prix de l'immobilier, on ne tient compte que des prix de vente convenus, hors frais supplémentaires.

Type de bien immobilier

Immobilier résidentiel

Le set de données du Cadastre auquel Statbel avait accès de 2005 à 2017 pour le calcul des prix de l'immobilier reprenait les catégories suivantes de biens immobiliers:

  • maisons d’habitation
  • villas
  • appartements

Ces catégories sont basées sur la nature mentionnée sur le plan cadastral. Cette nature est déterminée une fois que le nouveau bâtiment est achevé. Ensuite, cette nature n'est pas toujours mise à jour si la destination du bâtiment change.

La répartition 'maison d'habitation' versus 'villa' se base sur le jugement (subjectif) de l'évaluateur du Cadastre.

Dans la suite de ce document, les prix de l'immobilier calculés selon la répartition ci-dessus sont mentionnés comme les prix de l'immobilier selon l'"ancienne méthodologie". A partir de 2017, un set de données plus complet, comprenant une description détaillée du bien, a été mis à disposition de Statbel. Il fournit deux variables supplémentaires : la nature selon l'acte de vente et le code de construction.

Ces informations complémentaires permettent d'optimaliser encore la méthodologie:

  • Pour déterminer le type de bâtiment, on n'utilise plus la nature mentionnée sur le plan cadastral mais la nature mentionnée dans l'acte de vente. Cette nature est plus actuelle car elle est constatée (par le notaire) lors de chaque vente.
  • Les maisons sont désormais réparties objectivement selon le nombre de façades. L'ancienne méthode parlait de maisons d'habitation et de villas mais cette qualification est subjective. Dans la méthodologie modifiée, on distingue désormais les maisons avec 2 ou 3 façades et les maisons de 4 façades ou plus.

Dans la suite de ce document, les prix de l'immobilier calculés sur la base de la nature selon l'acte de vente sont mentionnés comme les prix de l'immobilier selon la "nouvelle méthodologie".

Terrains à bâtir

Les variables supplémentaires fournies ne permettent pas de calculer des prix de référence pour les terrains à bâtir. La raison est qu'une grande partie des terrains à bâtir effectifs ont été attribués à une catégorie résiduelle, dans laquelle on trouve de tout: terres agricoles, terrains industriels, terrains à bâtir, etc. Cela concerne plus de 50% de l'ensemble des terrains à bâtir.

Autres types de biens immobiliers

De même, pour les biens immobiliers non résidentiels (agriculture, commerce, etc.), la base de données du Cadastre ne permet pas de calculer des résultats. Les biens immobiliers de cette catégorie sont très souvent vendus en lot, avec d'autres parcelles à finalités diverses pour un prix total, de sorte qu'il n'est pas possible de calculer un prix par propriété individuelle et, par conséquent, les prix médians par catégorie.

Nouveaux bâtiments

Dans l'ancienne méthodologie, toutes les transactions qui se trouvaient dans le set de données sommaire du Cadastre étaient reprises dans le calcul. Il incluait également une partie des nouvelles constructions.

Grâce au set de données plus détaillé dont Statbel dispose depuis 2016 et après une analyse conjointe avec le Cadastre, il est apparu que les nouvelles constructions effectives n'étaient pas toutes reprises dans le set de données et que les données relatives aux nouvelles constructions qui étaient bien incluses n'étaient pas toujours précises. La base de données du cadastre ne permet donc pas de se forger une image correcte des ventes totales de nouvelles constructions. Pour cette raison, la nouvelle méthodologie optimalisée ne tient compte que du marché immobilier secondaire (revente) et toutes les transactions relatives aux nouvelles constructions sont éliminées.

Nettoyage des sets de données

Les sets de données fournis par le Cadastre sont nettoyés de deux manières.

D'une part, toutes les transactions qui n'appartiennent pas à l'univers de la statistique sont éliminées. Ces transactions ne sont pas prises en compte dans le calcul du prix de référence ou du nombre de transactions. Il s'agit par exemple des transferts à la suite d'héritages. Dans la méthodologie optimalisée, les nouvelles constructions sont aussi éliminées.

De même, les transactions dont des données essentielles sont inconnues - comme p.ex. la date de vente ou le type de bien immobilier - sont également éliminées.

D'autre part, des filtres sont utilisés pour détecter des données manquantes. Dans ce cas, les données manquantes permettent bien d'intégrer les transactions dans le calcul du nombre de transactions mais elles sont négligées pour le calcul du prix de référence. Il s'agit par exemple des transactions dont seul le prix manque. Les transactions concernant la vente de plusieurs biens immobiliers en un seul lot pour un prix global entrent aussi dans cette catégorie.

Résultats

Dans l'ancienne méthodologie, les résultats calculés comprennent les prix moyens, les prix médians, les prix par percentiles, le nombre de transactions, les prix totaux et les superficies totales.

Dans la nouvelle méthodologie optimalisée, les résultats calculés se composent des prix médians, des prix par percentiles et du nombre de transactions.

Les résultats sont groupés par année, par semestre ou trimestre, par type de logement et par localité (les communes, les arrondissements, les provinces, les régions et le pays).

Prix de référence: prix moyen versus prix médian

Pour des ventilations statistiques caractérisées par des observations avec des valeurs extrêmes (comme p. ex. le prix de vente des biens immobiliers), il convient de tenir compte du fait que la moyenne, en tant qu'outil de mesure central est fortement influencée par ces valeurs extrêmes: une valeur extrême va orienter dans une large mesure la moyenne vers elle.

Le prix médian est un outil de mesure central plus adéquat. Il s'agit du prix par rapport auquel 50% des transactions sont moins chères et 50% plus chères. L'influence des valeurs extrêmes sur cet outil de mesure est minime voire inexistante : la médiane ne change pas ou à peine si une valeur extrême est ajoutée ou supprimée du calcul (contrairement à la moyenne). Le prix médian est donc un outil de mesure plus stable que le prix moyen.

Dans les publications de Statbel, le prix médian est utilisé comme prix de référence.

Prix par percentiles

Les prix par percentiles sont des outils de mesure supplémentaires qui, conjointement au prix médian, donnent une meilleure image de la ventilation statistique des prix. Le 25e percentile (aussi appelé le premier quartile = Q25) est le prix par rapport auquel 25% des transactions sont aussi chères ou moins chères alors que 75% des transactions sont aussi chères ou plus chères.

Le 75e percentile (aussi appelé le troisième quartile = Q75) est le prix par rapport auquel 75% des transactions sont aussi chères ou moins chères alors que 25% des transactions sont aussi chères ou plus chères.

Les prix médians et les prix par percentiles ne sont publiés qu'à partir de 16 transactions avec prix valable par agrégat, afin d'atteindre une certaine représentativité et de garantir la confidentialité des données individuelles. La base de données du Cadastre contient parfois des transactions sans prix valable. Ces transactions sont prises en compte pour le nombre total de transactions, mais ne sont pas reprises dans le calcul du prix. S'il est question pour un agrégat d'une ou plusieurs transactions dont le prix n'est pas valable, le nombre de transactions pour lesquelles les prix sont montrés sera plus élevé que la limite de 16 transactions visée ci-dessus, conformément au nombre de transactions dont le prix n'est pas valable.

Prix total

En raison du nombre relativement élevé de transactions dont le prix manque (surtout depuis STIPAD), on ne publie plus de prix total dans la nouvelle méthodologie optimalisée.

Métadonnées