Prix de l’immobilier

Prix de l’immobilier - 1er semestre de 2023

Construction & logement
Prix de l’immobilier - 1er semestre de 2023

Statbel, l'office belge de statistique, publie aujourd'hui les chiffres belges de l’immobilier pour le premier semestre 2023, sur la base des actes de vente enregistrés auprès du SPF Finances.

Les principaux résultats :

  • Le prix médian belge pour une maison de type fermé ou demi-fermé s'élevait à 259.500 euros. Le prix d'une maison de type ouvert était de 365.000 euros.
  • Par rapport à la même période de l'année dernière, le nombre de maisons vendues a diminué de 23 % et celui des appartements de 16 %.
  • La Région wallonne est la région la moins chère avec un prix médian de 175.000 euros pour les maisons de type fermé ou demi-fermé et de 285.000 euros pour les maisons de type ouvert.
  • La Région de Bruxelles-Capitale est la plus chère : les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 480.000 euros. Le prix des maisons de type ouvert était de 902.500 euros.
  • La Région flamande se situe entre les deux. Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 295.000 euros, les maisons de type ouvert 405.000 euros.
  • Le Brabant flamand et le Brabant wallon sont les provinces les plus chères. La province flamande la moins chère est le Limbourg, et la province wallonne la moins chère est le Hainaut.
  • Sint-Martens-Latem est la commune la plus chère pour les maisons. Les maisons les moins chères se trouvent à Hastière.
  • Les appartements les plus chers se trouvent quant à eux à Knokke-Heist. Les appartements les moins chers se trouvent à Charleroi.

Belgique

Le prix médian pour une maison de type fermé ou demi-fermé s'élevait à 259.500 euros au premier semestre 2023. Le prix d'une maison de type ouvert était de 365.000 euros. Les appartements coûtaient 237.000 euros :

BELGIQUE 2021 2022 2023 Évolution en % Évolution en %
(S1) (S1) (S1) 2022 (S1) / 2021 (S1) 2023 (S1) / 2022 (S1)
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 230.000 251.137 259.500 +9,2% +3,3%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 330.000 356.000 365.000 +7,9% +2,5%
Appartements 215.000 225.000 237.000 +4,7% +5,3%
Prix médian (euros)

Par rapport au premier semestre de 2022, les prix médians des maisons de type fermé ou demi-fermé ont augmenté de 3,3% au niveau national. Le prix médian des maisons de type ouvert a progressé de 2,5%. Les appartements étaient, quant à eux, 5,3% plus chers.

(le graphique montre les prix médians du premier semestre de chaque année)

Moins de transactions ont été enregistrées par rapport à la même période de l'année dernière : 23% transactions en moins pour les maisons de type fermé ou demi-fermé, 24,3% transactions en moins pour les maisons de type ouvert et 16,4% de transactions en moins pour les appartements.

Les régions

On observe de nettes différences entre les régions :

La Région wallonne est la moins chère. Au premier semestre de 2023, les maisons de type fermé ou demi-fermé ont affiché un prix médian de 175.000 euros. Cela représente une hausse de prix de 5.000 euros, soit de 2,9%, par rapport à la même période l’an dernier.
Le prix médian des maisons de type ouvert est resté inchangé : 285 000 euros. Avec un surcoût de 8.000 euros, les appartements sont devenus 4,7% plus chers et coûtaient 180.000 euros :

RÉGION WALLONNE 2021 2022 2023 Évolution en % Évolution en %
(S1) (S1) (S1) 2022 (S1) / 2021 (S1) 2023 (S1) / 2022 (S1)
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 160.000 170.000 175.000 +6,3% +2,9%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 265.000 285.000 285.000 +7,5% 0,0%
Appartements 160.000 172.000 180.000 +7,5% +4,7%
Prix médian (euros)
  • La Région de Bruxelles-Capitale est la plus chère pour tous les types de logements. Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 480.000 euros, une hausse de prix de 1% par rapport à la même période l’an dernier.
    Le prix médian des maisons de type ouvert a augmenté pour atteindre 902.500 euros, ce qui représente une baisse de 21,5%. Le prix médian des appartements a atteint 255.000 euros, soit une hausse de prix de 2% :
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE 2021 2022 2023 Évolution en % Évolution en %
(S1) (S1) (S1) 2022 (S1) / 2021 (S1) 2023 (S1) / 2022 (S1)
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 434.000 485.000 480.000 +11,8% -1,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.100.000 1.150.000 902.500 +4,5% -21,5%
Appartements 239.000 250.000 255.000 +4,6% +2,0%
Prix médian (euros)
  • Enfin, en Région flamande : Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 295.000 euros, soit une hausse de 5,4% par rapport au premier semestre de 2022.
    En ce qui concerne les maisons de type ouvert (405.000 euros), les prix ont augmenté de 3,8%. Les appartements ont coûté 244.750 euros et sont ainsi 6,4% plus chers :
RÉGION FLAMANDE 2021 2022 2023 Évolution en % Évolution en %
(S1) (S1) (S1) 2022 (S1) / 2021 (S1) 2023 (S1) / 2022 (S1)
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 260.000 280.000 295.000 +7,7% +5,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 365.000 390.000 405.000 +6,8% +3,8%
Appartements 217.000 230.000 244.750 +6,0% +6,4%
Prix médian (euros)

Comme au niveau national, le nombre de transactions a diminué au niveau régional. Un récapitulatif se trouve en annexe.

Les provinces

En Région flamande, au premier semestre 2023, les maisons et appartements étaient les plus chers dans la province du Brabant flamand et les moins chers dans le Limbourg. Une maison de type fermé ou demi-fermé coûtait dans le Brabant flamand 350.000 euros. Pour une maison de type ouvert, le prix médian s’élevait à 455.000 euros. Pour un appartement, le prix médian s’élevait à 269.000 euros.

Dans le Limbourg, il fallait débourser 247.000 euros pour une maison de type fermé ou demi-fermé et 327.200 euros pour une maison de type ouvert. Pour les appartements, le prix médian s’élevait à 229.000 euros.

En Région wallonne, le Brabant wallon était la province la plus chère dans toutes les catégories : les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 320.000 euros. Pour les maisons de type ouvert, le prix médian était de 460.000 euros. Les appartements atteignaient un prix de 255.000 euros. Le Hainaut était la province la moins chère pour les maisons de type fermé ou demi-fermé et les appartements : 155 000 euros. La province de Namur était la moins chère pour les maisons de type ouvert (250.000 euros).

Les communes

Maisons

Les tableaux ci-dessous donnent un classement des communes les plus chères et les moins chères par région, sur la base de toutes les maisons de type fermé, demi-fermé ou ouvert.

La commune flamande la plus chère pour les maisons était Sint-Martens-Latem avec un prix médian de 855.000 euros. Dans cette région, les maisons les moins chères se trouvaient à Menin avec un prix médian de 170.000 euros.

Les maisons wallonnes les plus chères se situaient à Lasne (617.500 euros) et les moins chères à Hastière (85.000 euros).

Dans la Région de Bruxelles-Capitale, Ixelles présentait le prix médian le plus élevé avec 812.500 euros. Le prix médian le plus bas pour les maisons dans cette région a été enregistré dans la commune d’Anderlecht (321.500 euros).

Maisons - les communes les plus chères et les moins chères en Région flamande:

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 SINT-MARTENS-LATEM (40) 855.000 1 MENIN (193) 170.000
2 KNOKKE-HEIST (131) 815.000 2 RENAIX (140) 210.000
3 KRAAINEM (44) 727.500 3 WERVIK (99) 215.000
4 WEZEMBEEK-OPPEM (61) 600.000 4 AVELGEM (44) 217.500
5 RHODE-SAINT-GENÈSE (77) 570.000 5 LÉAU (27) 220.000
6 SCHILDE (107) 552.500 6 IZEGEM (171) 222.000
7 OVERIJSE (95) 535.000 7 LANDEN (55) 229.000
8 HOEILAART (41) 520.000 8 MAARKEDAL (16) 232.500
9 TERVUREN (91) 505.000 9 TONGRES (133) 235.000
10 LINT (27) 499.000 10 DIXMUDE (49) 235.199
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Maisons - les communes les plus chères et les moins chères en Région wallonne :

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 LASNE (54) 617.500 1 HASTIERE (88) 85.000
2 WATERLOO (121) 517.500 2 FROIDCHAPELLE (31) 96.000
3 LA HULPE (36) 477.500 3 COLFONTAINE (137) 115.000
4 RIXENSART (81) 462.000 4 MOMIGNIES (23) 127.500
5 CHAUMONT-GISTOUX (41) 455.000 5 DOUR (76) 130.000
6 MONT-SAINT-GUIBERT (21) 446.000   VIROINVAL (47) 130.000
7 BRAINE-L’ALLEUD (169) 410.000 7 CHARLEROI (925) 136.000
  OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE (70) 410.000 8 FRAMERIES (118) 140.000
9 CHASTRE (19) 397.500 9 TROOZ (50) 145.000
10 ITTRE (29) 390.000   PHILIPPEVILLE (39) 145.000
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Maisons - les communes les plus chères et les moins chères en Région de Bruxelles-Capitale:

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 IXELLES (42) 812.500 1 ANDERLECHT (99) 321.500
2 WOLUWE-SAINT-PIERRE (88) 757.875 2 MOLENBEEK-SAINT-JEAN (28) 342.500
3 UCCLE (135) 645.000 3 BERCHEM-SAINTE-AGATHE (45) 375.000
4 WOLUWE-SAINT-LAMBERT (75) 605.000 4 BRUXELLES (113) 405.000
5 WATERMAEL-BOITSFORT (41) 600.000   JETTE (49) 405.000
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Appartements

Les tableaux ci-dessous donnent un classement des communes les plus chères et les moins chères par région pour les appartements.

La commune flamande la plus chère sur le marché des appartements était Knokke-Heist avec un prix médian de 590.000 euros. Dans cette région, les appartements les moins chers se trouvaient à Torhout avec un prix médian de 162.000 euros.

Les appartements wallons les plus chers se situaient à Waterloo (375.000 euros) et les moins chers à Charleroi (107.000 euros).

Dans la Région de Bruxelles-Capitale, Woluwé-Saint-Pierre affichait le prix médian le plus élevé pour un appartement, à savoir 345.000 euros. Le prix médian le plus bas a été enregistré dans la commune d’Anderlecht (194.000 euros).

Appartements - les communes les plus chères et les moins chères en Région flamande :

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 KNOKKE-HEIST (451) 590.000 1 TORHOUT (23) 162.000
2 KRAAINEM (25) 359.000 2 ROULERS (105) 166.000
3 OVERIJSE (17) 350.000 3 MENIN (26) 171.250
  RHODE-SAINT-GENÈSE (17) 350.000 4 DIXMUDE (17) 173.750
5 SCHILDE (25) 340.000 5 TONGRES (54) 175.000
6 WEZEMBEEK-OPPEM (20) 331.000 6 IZEGEM (46) 178.500
7 BRECHT (28) 324.250 7 HARELBEKE (51) 179.750
8 HERENT (39) 311.000 8 SINT-NIKLAAS (160) 188.250
9 ZOERSEL (27) 303.500   MAASEIK (28) 188.250
10 MERELBEKE (21) 303.250 10 MIDDELKERKE (284) 190.000
        BOURG-LÉOPOLD (28) 190.000
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Appartements - les communes les plus chères et les moins chères en
Région wallonne :

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 WATERLOO (41) 375.000 1 CHARLEROI (210) 107.000
2 RIXENSART (21) 369.281 2 DISON (36) 125.000
3 BRAINE-L’ALLEUD (42) 275.000 3 LA LOUVIERE (79) 130.000
4 WAVRE (60) 268.750 4 SERAING (42) 135.000
5 OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE (88) 265.000 5 EUPEN (27) 142.500
6 OUPEYE (17) 256.250 6 BINCHE (22) 150.000
7 ARLON (75) 230.000 7 SPA (28) 155.000
8 GEMBLOUX (30) 225.000 8 LIÈGE (528) 156.000
9 HUY (46) 223.500 9 MOUSCRON (35) 166.500
  AUBANGE (37) 223.500 10 WAREMME (22) 168.500
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Appartements - les communes les plus chères et les moins chères en Région de Bruxelles-Capitale:

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 WOLUWE-SAINT-PIERRE (165) 345.000 1 ANDERLECHT (361) 194.000
2 UCCLE (359) 337.000 2 JETTE (223) 201.000
3 IXELLES (399) 335.000 3 BERCHEM-SAINTE-AGATHE (74) 205.000
4 WOLUWE-SAINT-LAMBERT (278) 310.500 4 MOLENBEEK-SAINT-JEAN (356) 210.000
5 AUDERGHEM (100) 295.000 5 KOEKELBERG (84) 217.000
  WATERMAEL-BOITSFORT (68) 295.000    
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Annexes

Tableau récapitulatif prix médians

Prix médian (euro) 2021
(S1)
2022
(S1)
2023
(S1)
Évolution en %
2022 S1 / 2021 S1
Évolution en %
2023 S1 / 2022 S1
BELGIQUE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 230.000 251.137 259.500 +9,2% +3,3%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 330.000 356.000 365.000 +7,9% +2,5%
Appartements 215.000 225.000 237.000 +4,7% +5,3%
RÉGION FLAMANDE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 260.000 280.000 295.000 +7,7% +5,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 365.000 390.000 405.000 +6,8% +3,8%
Appartements 217.000 230.000 244.750 +6,0% +6,4%
RÉGION WALLONNE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 160.000 170.000 175.000 +6,3% +2,9%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 265.000 285.000 285.000 +7,5% 0,0%
Appartements 160.000 172.000 180.000 +7,5% +4,7%
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 434.000 485.000 480.000 +11,8% -1,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.100.000 1.150.000 902.500 +4,5% -21,5%
Appartements 239.000 250.000 255.000 +4,6% +2,0%
PROVINCE D’ANVERS Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 285.000 310.000 325.000 +8,8% +4,8%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 382.000 420.000 425.500 +9,9% +1,3%
Appartements 215.000 230.000 240.000 +7,0% +4,3%
PROVINCE DU BRABANT FLAMAND Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 305.000 335.000 350.000 +9,8% +4,5%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 413.500 444.444 455.000 +7,5% +2,4%
Appartements 240.000 255.000 269.000 +6,3% +5,5%
PROVINCE DU BRABANT WALLON Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 300.000 310.000 320.000 +3,3% +3,2%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 435.000 467.000 460.000 +7,4% -1,5%
Appartements 219.250 250.000 255.000 +14,0% +2,0%
PROVINCE DE FLANDRE OCCIDENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 225.000 246.000 257.500 +9,3% +4,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 360.000 390.000 400.000 +8,3% +2,6%
Appartements 210.000 220.000 232.500 +4,8% +5,7%
PROVINCE DE FLANDRE ORIENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 255.000 277.000 285.000 +8,6% +2,9%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 385.000 415.000 420.000 +7,8% +1,2%
Appartements 226.000 240.000 253.000 +6,2% +5,4%
PROVINCE DE HAINAUT Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 140.000 150.000 155.000 +7,1% +3,3%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 245.000 265.000 265.000 +8,2% 0,0%
Appartements 140.000 145.000 155.000 +3,6% +6,9%
PROVINCE DE LIÈGE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 165.000 175.000 180.000 +6,1% +2,9%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 265.000 294.000 285.000 +10,9% -3,1%
Appartements 154.000 170.000 168.500 +10,4% -0,9%
PROVINCE DE LIMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 215.000 236.014 247.000 +9,8% +4,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 285.000 300.000 327.200 +5,3% +9,1%
Appartements 199.000 215.000 229.000 +8,0% +6,5%
PROVINCE DE LUXEMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 165.000 195.000 200.000 +18,2% +2,6%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 237.500 250.000 270.000 +5,3% +8,0%
Appartements 166.750 185.000 204.000 +10,9% +10,3%
PROVINCE DE NAMUR Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 170.000 186.000 191.750 +9,4% +3,1%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 223.000 247.500 250.000 +11,0% +1,0%
Appartements 156.700 170.500 189.000 +8,8% +10,9%

Tableau récapitulatif du nombre de transactions

Nombre de transactions 2021
(S1)
2022
(S1)
2023
(S1)
Évolution en %
2022 S1 / 2021 S1
Évolution en %
2023 S1 / 2022 S1
BELGIQUE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 33.178 36.052 27.773 +8,7% -23,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 15.787 16.837 12.748 +6,7% -24,3%
Appartements 23.039 24.305 20.313 +5,5% -16,4%
RÉGION FLAMANDE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 21.144 23.994 17.470 +13,5% -27,2%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 10.174 11.357 8.022 +11,6% -29,4%
Appartements 14.913 15.604 12.613 +4,6% -19,2%
RÉGION WALLONNE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 10.925 10.976 9.369 +0,5% -14,6%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 5.547 5.400 4.665 -2,7% -13,6%
Appartements 3.219 3.530 3.253 +9,7% -7,8%
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 1.109 1.082 934 -2,4% -13,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 66 80 61 +21,2% -23,8%
Appartements 4.907 5.171 4.447 +5,4% -14,0%
PROVINCE D’ANVERS Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 5.276 6.117 4.499 +15,9% -26,5%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 2.658 2.846 2.057 +7,1% -27,7%
Appartements 5.565 6.025 4.697 +8,3% -22,0%
PROVINCE DU BRABANT FLAMAND Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 3.175 3.619 2.640 +14,0% -27,1%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.990 2.193 1.658 +10,2% -24,4%
Appartements 1.520 1.818 1.573 +19,6% -13,5%
PROVINCE DU BRABANT WALLON Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 870 810 722 -6,9% -10,9%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 812 752 689 -7,4% -8,4%
Appartements 495 518 460 +4,6% -11,2%
PROVINCE DE FLANDRE OCCIDENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 4.906 5.325 3.738 +8,5% -29,8%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.741 1.939 1.337 +11,4% -31,0%
Appartements 4.668 3.951 3.235 -15,4% -18,1%
PROVINCE DE FLANDRE ORIENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 6.028 6.948 5.135 +15,3% -26,1%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.872 2.131 1.452 +13,8% -31,9%
Appartements 2.004 2.377 2.019 +18,6% -15,1%
PROVINCE DE HAINAUT Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 5.032 5.092 4.345 +1,2% -14,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.553 1.490 1.322 -4,1% -11,3%
Appartements 920 919 960 -0,1% +4,5%
PROVINCE DE LIÈGE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 3.248 3.275 2.809 +0,8% -14,2%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.336 1.344 1.084 +0,6% -19,3%
Appartements 1.136 1.291 1.231 +13,6% -4,6%
PROVINCE DE LIMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 1.759 1.985 1.458 +12,8% -26,5%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.913 2.248 1.518 +17,5% -32,5%
Appartements 1.156 1.433 1.089 +24,0% -24,0%
PROVINCE DE LUXEMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 662 657 509 -0,8% -22,5%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 740 714 612 -3,5% -14,3%
Appartements 233 332 239 +42,5% -28,0%
PROVINCE DE NAMUR Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 1.113 1.142 984 +2,6% -13,8%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.106 1.100 958 -0,5% -12,9%
Appartements 435 470 363 +8,0% -22,8%
Prix médian par type de bâtiments
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Maisons 2-3 façades table
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Prix médian des ventes des maisons avec 2 ou 3 façades (type fermé + type demi-fermé) par commune, arrondissement, province et région

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Maisons 4 façades
Carte
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Appartements

Aperçu global

La statistique des prix de l'immobilier se base sur les actes de vente enregistrés par le SPF Finances, et plus particulièrement l’Administration générale de la Documentation patrimoniale (AGDP), mieux connue sous le nom de Cadastre.

Jusqu'en 2004, les données nécessaires étaient transmises à Statbel sur papier. A partir 2005, les données ont été transmises en format numérique, sur la base du système d'enregistrement CADNET/LOCO. A partir de 2016, le système STIPAD a remplacé le système CADNET/LOCO au sein de l'AGDP.

Ce document décrit la méthodologie utilisée pour le calcul des prix de l'immobilier.

Ventes de gré à gré versus ventes publiques

Dans le cas d'une vente de gré à gré d'un bien immobilier, l'acheteur et le vendeur déterminent un prix de vente d’un commun accord.

Dans le cas d'une vente publique, le bien immobilier est vendu selon le système de l'offre la plus élevée. Elle se déroule généralement sous la direction d'un notaire dans un espace public (par exemple un café) et est annoncée dans un journal local, par exemple.

Les prix de l'immobilier tels que calculés par Statbel sont basés sur les ventes de gré à gré et les ventes publiques.

Compromis versus actes

Dans le cas d'une vente de gré à gré d'un bien immobilier, un compromis est d'abord signé entre le vendeur et l'acheteur. La signature de l'acte authentique a lieu chez le notaire dans les 4 mois qui suivent la date du compromis (la passation de l'acte).

Tous les compromis n'entraînent pas une vente effective. Il est possible que l'acheteur ne trouve pas le financement nécessaire après la signature du compromis parce que la banque a refusé le crédit hypothécaire par exemple.

Les prix de l'immobilier tels que calculés par Statbel se basent sur les actes passés chez le notaire. Il s'agit donc des ventes effectives et non des compromis.

Prix de vente

Outre le prix de vente convenu, l'acheteur doit encore payer des frais supplémentaires, comme les droits d'enregistrement (ou la TVA dans le cas d'une nouvelle construction) et les honoraires du notaire pour la passation de l'acte. Si l'on contracte un prêt hypothécaire, les droits d'inscription hypothécaire et les éventuels frais de dossier de la banque viennent s'ajouter. Pour le calcul des prix de l'immobilier, on ne tient compte que des prix de vente convenus, hors frais supplémentaires.

Type de bien immobilier

Immobilier résidentiel

Le set de données du Cadastre auquel Statbel avait accès de 2005 à 2017 pour le calcul des prix de l'immobilier reprenait les catégories suivantes de biens immobiliers:

  • maisons d’habitation
  • villas
  • appartements

Ces catégories sont basées sur la nature mentionnée sur le plan cadastral. Cette nature est déterminée une fois que le nouveau bâtiment est achevé. Ensuite, cette nature n'est pas toujours mise à jour si la destination du bâtiment change.

La répartition 'maison d'habitation' versus 'villa' se base sur le jugement (subjectif) de l'évaluateur du Cadastre.

Dans la suite de ce document, les prix de l'immobilier calculés selon la répartition ci-dessus sont mentionnés comme les prix de l'immobilier selon l'"ancienne méthodologie". A partir de 2017, un set de données plus complet, comprenant une description détaillée du bien, a été mis à disposition de Statbel. Il fournit deux variables supplémentaires : la nature selon l'acte de vente et le code de construction.

Ces informations complémentaires permettent d'optimaliser encore la méthodologie:

  • Pour déterminer le type de bâtiment, on n'utilise plus la nature mentionnée sur le plan cadastral mais la nature mentionnée dans l'acte de vente. Cette nature est plus actuelle car elle est constatée (par le notaire) lors de chaque vente.
  • Les maisons sont désormais réparties objectivement selon le nombre de façades. L'ancienne méthode parlait de maisons d'habitation et de villas mais cette qualification est subjective. Dans la méthodologie modifiée, on distingue désormais les maisons avec 2 ou 3 façades et les maisons de 4 façades ou plus.

Dans la suite de ce document, les prix de l'immobilier calculés sur la base de la nature selon l'acte de vente sont mentionnés comme les prix de l'immobilier selon la "nouvelle méthodologie".

Terrains à bâtir

Les variables supplémentaires fournies ne permettent pas de calculer des prix de référence pour les terrains à bâtir. La raison est qu'une grande partie des terrains à bâtir effectifs ont été attribués à une catégorie résiduelle, dans laquelle on trouve de tout: terres agricoles, terrains industriels, terrains à bâtir, etc. Cela concerne plus de 50% de l'ensemble des terrains à bâtir.

Autres types de biens immobiliers

De même, pour les biens immobiliers non résidentiels (agriculture, commerce, etc.), la base de données du Cadastre ne permet pas de calculer des résultats. Les biens immobiliers de cette catégorie sont très souvent vendus en lot, avec d'autres parcelles à finalités diverses pour un prix total, de sorte qu'il n'est pas possible de calculer un prix par propriété individuelle et, par conséquent, les prix médians par catégorie.

Nouveaux bâtiments

Dans l'ancienne méthodologie, toutes les transactions qui se trouvaient dans le set de données sommaire du Cadastre étaient reprises dans le calcul. Il incluait également une partie des nouvelles constructions.

Grâce au set de données plus détaillé dont Statbel dispose depuis 2016 et après une analyse conjointe avec le Cadastre, il est apparu que les nouvelles constructions effectives n'étaient pas toutes reprises dans le set de données et que les données relatives aux nouvelles constructions qui étaient bien incluses n'étaient pas toujours précises. La base de données du cadastre ne permet donc pas de se forger une image correcte des ventes totales de nouvelles constructions. Pour cette raison, la nouvelle méthodologie optimalisée ne tient compte que du marché immobilier secondaire (revente) et toutes les transactions relatives aux nouvelles constructions sont éliminées.

Nettoyage des sets de données

Les sets de données fournis par le Cadastre sont nettoyés de deux manières.

D'une part, toutes les transactions qui n'appartiennent pas à l'univers de la statistique sont éliminées. Ces transactions ne sont pas prises en compte dans le calcul du prix de référence ou du nombre de transactions. Il s'agit par exemple des transferts à la suite d'héritages. Dans la méthodologie optimalisée, les nouvelles constructions sont aussi éliminées.

De même, les transactions dont des données essentielles sont inconnues - comme p.ex. la date de vente ou le type de bien immobilier - sont également éliminées.

D'autre part, des filtres sont utilisés pour détecter des données manquantes. Dans ce cas, les données manquantes permettent bien d'intégrer les transactions dans le calcul du nombre de transactions mais elles sont négligées pour le calcul du prix de référence. Il s'agit par exemple des transactions dont seul le prix manque. Les transactions concernant la vente de plusieurs biens immobiliers en un seul lot pour un prix global entrent aussi dans cette catégorie.

Résultats

Dans l'ancienne méthodologie, les résultats calculés comprennent les prix moyens, les prix médians, les prix par percentiles, le nombre de transactions, les prix totaux et les superficies totales.

Dans la nouvelle méthodologie optimalisée, les résultats calculés se composent des prix médians, des prix par percentiles et du nombre de transactions.

Les résultats sont groupés par année, par semestre ou trimestre, par type de logement et par localité (les communes, les arrondissements, les provinces, les régions et le pays).

Prix de référence: prix moyen versus prix médian

Pour des ventilations statistiques caractérisées par des observations avec des valeurs extrêmes (comme p. ex. le prix de vente des biens immobiliers), il convient de tenir compte du fait que la moyenne, en tant qu'outil de mesure central est fortement influencée par ces valeurs extrêmes: une valeur extrême va orienter dans une large mesure la moyenne vers elle.

Le prix médian est un outil de mesure central plus adéquat. Il s'agit du prix par rapport auquel 50% des transactions sont moins chères et 50% plus chères. L'influence des valeurs extrêmes sur cet outil de mesure est minime voire inexistante : la médiane ne change pas ou à peine si une valeur extrême est ajoutée ou supprimée du calcul (contrairement à la moyenne). Le prix médian est donc un outil de mesure plus stable que le prix moyen.

Dans les publications de Statbel, le prix médian est utilisé comme prix de référence.

Prix par percentiles

Les prix par percentiles sont des outils de mesure supplémentaires qui, conjointement au prix médian, donnent une meilleure image de la ventilation statistique des prix. Le 25e percentile (aussi appelé le premier quartile = Q25) est le prix par rapport auquel 25% des transactions sont aussi chères ou moins chères alors que 75% des transactions sont aussi chères ou plus chères.

Le 75e percentile (aussi appelé le troisième quartile = Q75) est le prix par rapport auquel 75% des transactions sont aussi chères ou moins chères alors que 25% des transactions sont aussi chères ou plus chères.

Les prix médians et les prix par percentiles ne sont publiés qu'à partir de 16 transactions avec prix valable par agrégat, afin d'atteindre une certaine représentativité et de garantir la confidentialité des données individuelles. La base de données du Cadastre contient parfois des transactions sans prix valable. Ces transactions sont prises en compte pour le nombre total de transactions, mais ne sont pas reprises dans le calcul du prix. S'il est question pour un agrégat d'une ou plusieurs transactions dont le prix n'est pas valable, le nombre de transactions pour lesquelles les prix sont montrés sera plus élevé que la limite de 16 transactions visée ci-dessus, conformément au nombre de transactions dont le prix n'est pas valable.

Prix total

En raison du nombre relativement élevé de transactions dont le prix manque (surtout depuis STIPAD), on ne publie plus de prix total dans la nouvelle méthodologie optimalisée.

Métadonnées