Prix de l’immobilier

Prix de l’immobilier - 3e trimestre 2023

Construction & logement
Prix de l’immobilier - 3e trimestre 2023

Statbel, l'office belge de statistique, publie aujourd'hui les chiffres belges de l’immobilier pour le troisième trimestre 2023, sur la base des actes de vente enregistrés auprès du SPF Finances.

Les principaux résultats:

  • Le prix médian belge pour une maison de type fermé ou demi-fermé s'élevait à 264.500 euros. Le prix d'une maison de type ouvert était de 370.000 euros.
  • La Région wallonne est la moins chère avec un prix médian de 180.000 euros pour des maisons de type fermé ou demi-fermé et de 295.000 euros pour des maisons de type ouvert.
  • Elle est suivie par la Région flamande. Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 300.000 euros, les maisons de type ouvert 410.000 euros.
  • La Région de Bruxelles-Capitale est la plus chère pour tous les types de logements. Les maisons de type fermé ou demi-fermé coûtaient 505.000 euros. Le prix médian des maisons de type ouvert était de 850.000 euros.
  • Le Brabant flamand et le Brabant wallon sont les provinces les plus chères. La province flamande la moins chère est le Limbourg, et la province wallonne la moins chère est le Hainaut.
  • Pour les maisons, Ixelles est la commune la plus chère. Les maisons les moins chères se trouvent à Colfontaine et Chimay 
  • Les appartements les plus chers se trouvent quant à eux à Knokke-Heist. Les appartements les moins chers se trouvent à Charleroi.

Belgique

Le prix médian pour une maison de type fermé ou demi-fermé s'élevait à 264.500 euros au troisième trimestre 2023. Le prix d'une maison de type ouvert était de 370.000 euros. Les appartements coûtaient 240.000 euros:

BELGIQUE 2021 2022 2023 Évolution en % Évolution en %
(Q3) (Q3) (Q3) 2022 (Q3) / 2021 (Q3) 2023 (Q3) / 2022 (Q3)
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 245.000 260.000 264.500 +6,1% +1,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 350.000 365.000 370.000 +4,3% +1,4%
Appartements 222.000 235.000 240.000 +5,9% +2,1%
Prix médian (euros)

Par rapport au troisième trimestre de 2022, les prix médians des maisons de type fermé ou demi-fermé ont progressé de 1,7%, soit une augmentation de près de 5.000 euros. En ce qui concerne les maisons de type ouvert, les prix ont augmenté de 1,4%, soit 5.000 euros. Les appartements coûtaient aussi 5.000 euros de plus, ce qui correspond à une hausse de prix de 2,1%.

(Le graphique montre les prix médians du troisième trimestre de chaque année)

Les régions

On observe de nettes différences entre les régions:

  • La Région wallonne est la moins chère. Au troisième trimestre 2023, le prix médian des maisons est resté stable par rapport à la même période l’année dernière: pour les maisons de type fermé ou demi-fermé, le prix médian était de 180.000 euros, et pour les maisons de type ouvert de 295.000 euros. Avec un surcoût de 8.000 euros, les appartements sont devenus 4,6% plus chers et coûtaient 183.000 euros:
RÉGION WALLONNE 2021 2022 2023 Évolution en % Évolution en %
(Q3) (Q3) (Q3) 2022 (Q3) / 2021 (Q3) 2023 (Q3) / 2022 (Q3)
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 170.000 180.000 180.000 +5,9% 0,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 280.000 295.000 295.000 +5,4% 0,0%
Appartements 170.000 175.000 183.000 +2,9% +4,6%
Prix médian (euros)
  • Elle est suivie par la Région flamande. Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 300.000 euros, soit une hausse de 5.000 euros (+1,7%) par rapport au troisième trimestre de 2022. En ce qui concerne les maisons de type ouvert (410.000 euros), les prix ont augmenté de 2,5%, soit 10.000 euros. Le prix médian des appartements a enregistré une hausse de 3,8% pour s’établir à 249.000 euros:
RÉGION FLAMANDE 2021 2022 2023 Évolution en % Évolution en %
(Q3) (Q3) (Q3) 2022 (Q3) / 2021 (Q3) 2023 (Q3) / 2022 (Q3)
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 273.000 295.000 300.000 +8,1% +1,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 380.000 400.000 410.000 +5,3% +2,5%
Appartements 225.000 240.000 249.000 +6,7% +3,8%
Prix médian (euros)
  • La Région de Bruxelles-Capitale est la plus chère pour tous les types de logements. Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient un peu plus d’un demi-million d’euros et ont augmenté de 6.000 euros (+1,2%). Le prix médian des maisons de type ouvert a diminué de 20,9% pour s’établir à 850.000 euros . Le prix médian des appartements est resté stable et s’élevait à 260.000 euros.
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE 2021 2022 2023 Évolution en % Évolution en %
(Q3) (Q3) (Q3) 2022 (Q3) / 2021 (Q3) 2023 (Q3) / 2022 (Q3)
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 485.000 499.000 505.000 +2,9% +1,2%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.107.500 1.075.000 850.000 0,0% --20,9%
Appartements 250.000 260.000 260.000 +4% 0,0%
Prix médian (euros)

Les provinces

En Région flamande, les maisons et les appartements du Brabant flamand étaient les plus chers au troisième trimestre 2023: une maison de type fermé ou demi-fermé y coûtait 355.000 euros. Pour une maison de type ouvert, le prix médian y était de 462.500 euros. Les appartements y coûtaient 259.600 euros. Les maisons et les appartements les moins chers se situaient dans le Limbourg: 255.000 euros pour une maison de type fermé ou demi-fermé et 320.000 euros pour une maison de type ouvert. Le prix médian des appartements était de 236.250 euros.

En Région wallonne, le Brabant wallon était la province la plus chère dans toutes les catégories: les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 317.000 euros. Pour les maisons de type ouvert, le prix médian était de 457.500 euros. Les appartements atteignaient un prix de 240.000 euros. Le Hainaut était la province la moins chère pour les maisons de type fermé ou demi-fermé (155.000 euros) et les appartements (160.000 euros). La province de Namur était la moins chère pour les maisons de type ouvert (265.000 euros).

Les communes

Maisons

Les tableaux ci-dessous donnent un classement des communes les plus chères et les moins chères par région, sur la base de toutes les maisons de type fermé, demi-fermé ou ouvert.

La commune flamande la plus chère pour les maisons était Knokke-Heist avec un prix médian de 795.000 euros. Dans cette région, les maisons les moins chères se trouvaient à Menin avec un prix médian de 185.000 euros.

Les maisons wallonnes les plus chères se situaient à Lasne (607.500 euros) et les moins chères à Colfontaine et Chimay (115.000 euros).

Dans la Région de Bruxelles-Capitale, Ixelles présentait le prix médian le plus élevé avec 950.000 euros. Le prix médian le plus bas des maisons pour cette région a été enregistré dans la commune de Molenbeek-Saint-Jean (311.250 euros).

Maisons en Région flamande

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 KNOKKE-HEIST (70) 795.000 1 MENIN (109) 185.000
2 RHODE-SAINT-GENÈSE (45) 665.500 2 WERVIK (46) 189.500
3 KEERBERGEN (33) 630.000 3 RENAIX (76) 196.500
  HOVE (23) 630.000 4 HEERS (16) 212.500
5 KRAAINEM (36) 622.500 5 TONGRES (77) 219.000
6 WEZEMBEEK-OPPEM (23) 605.000 6 WEVELGEM (84) 237.500
7 DE PINTE (18) 552.828 7 IZEGEM (87) 239.000
8 BIERBEEK (20) 541.000   ARDOOIE (19) 239.000
9 BRASSCHAAT (95) 530.000 9 SAINT-TROND (71) 240.000
  OVERIJSE (59) 530.000 10 BREE (31) 241.875
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Maisons en Région wallonne

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 LASNE (32) 607.500 1 COLFONTAINE (77) 115.000
2 WATERLOO (59) 525.000   CHIMAY (24) 115.000
3 CHAUMONT-GISTOUX (35) 487.500 3 QUAREGNON (44) 120.000
4 RIXENSART (52) 480.000 4 HASTIERE (42) 128.500
5 GENAPPE (38) 437.500 5 DOUR (44) 130.000
6 ARLON (45) 429.000   VIROINVAL (24) 130.000
7 GREZ-DOICEAU (32) 425.000 7 MORLANWELZ (41) 135.000
8 OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE (34) 422.500 8 DINANT (37) 139.000
9 MESSANCY (22) 420.000 9 CHARLEROI (431) 140.000
10 COURT-SAINT-ÉTIENNE (23) 390.000 10 COUVIN (19) 148.500
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Maisons dans la Région de Bruxelles-Capitale

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 IXELLES (29) 950.000 1 MOLENBEEK-SAINT-JEAN (16) 311.250
2 WOLUWE-SAINT-PIERRE (37) 750.000 2 ANDERLECHT (43) 365.000
3 WOLUWE-SAINT-LAMBERT (35) 705.000 3 BRUXELLES (64) 387.500
4 UCCLE (73) 650.000 4 JETTE (26) 393.900
5 ETTERBEEK (16) 647.500 5 SCHAARBEEK (47) 420.000
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Appartements

Les tableaux ci-dessous donnent un classement des communes les plus chères et les moins chères par région pour les appartements.

La commune flamande la plus chère sur le marché des appartements était Knokke-Heist avec un prix médian de 490.000 euros. Dans cette région, les appartements les moins chers se trouvaient à Saint-Trond avec un prix médian de 172.500 euros.

Les appartements wallons les plus chers se situaient à Gembloux (290.000 euros) et les moins chers à Charleroi (120.000 euros).

Dans la Région de Bruxelles-Capitale, Woluwé-Saint-Pierre affichait le prix médian le plus élevé pour un appartement, à savoir 352.500 euros. Le prix médian le plus bas a été enregistré dans la commune d’Anderlecht (200.000 euros).

Appartements en Région flamande

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 KNOKKE-HEIST (238) 490.000 1 SAINT-TROND (33) 172.500
2 HERENT (26) 332.000 2 MIDDELKERKE (139) 190.000
3 BOECHOUT (20) 316.250 3 TIRLEMONT (37) 192.000
4 GAND (365) 299.000 4 HARELBEKE (18) 192.500
5 MALINES (119) 298.000 5 ROULERS (46) 195.000
6 DILBEEK (24) 295.000 6 BLANKENBERGE (107) 200.000
7 COXYDE (120) 292.000 7 ZOTTEGEM (21) 207.800
8 DE HAAN (57) 291.500 8 BOURG-LÉOPOLD (17) 209.000
9 KONTICH (18) 288.500 9 MAASMECHELEN (23) 210.000
10 BRASSCHAAT (38) 280.000   NINOVE (22) 210.000
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Appartements en Région wallonne

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 GEMBLOUX (20) 290.000 1 CHARLEROI (101) 120.000
2 BRAINE-L’ALLEUD (23) 280.000 2 HERSTAL (18) 126.500
3 WATERLOO (21) 272.500 3 LA LOUVIERE (42) 135.000
4 NIVELLES (41) 237.500   SERAING (26) 135.000
5 WAVRE (38) 230.000   HUY (21) 135.000
6 ARLON (39) 228.000 6 TOURNAI (52) 145.000
7 NAMUR (91) 220.500 7 LIÈGE (297) 160.000
8 TUBIZE (17) 210.000 8 MONS (142) 165.000
9 ATH (16) 207.500   VERVIERS (29) 165.000
10 OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE (66) 190.000 10 WAREMME (16) 185.000
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Appartements dans la Région de Bruxelles-Capitale

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 WOLUWE-SAINT-PIERRE (98) 352.500 1 ANDERLECHT (205) 200.000
2 IXELLES (215) 350.000 2 GANSHOREN (53) 205.000
3 UCCLE (228) 337.500 3 MOLENBEEK-SAINT-JEAN (166) 207.750
4 WOLUWE-SAINT-LAMBERT (160) 321.500 4 BERCHEM-SAINTE-AGATHE (63) 225.500
5 ETTERBEEK (102) 315.000 5 JETTE (110) 226.000
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Annexes

Tableau récapitulatif prix médians

Prix médian (euro) 2021
(Q3)
2022
(Q3)
2023
(Q3)
Évolution en %
2022(Q3) / 2021(Q3)
Évolution en %
2023(Q3) / 2022(Q3)
BELGIQUE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 245.000 260.000 264.500 +6,1% +1,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 350.000 365.000 370.000 +4,3% +1,4%
Appartements 222.000 235.000 240.000 +5,9% +2,1%
RÉGION FLAMANDE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 273.000 295.000 300.000 +8,1% +1,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 380.000 400.000 410.000 +5,3% +2,5%
Appartements 225.000 240.000 249.000 +6,7% +3,8%
RÉGION WALLONNE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 170.000 180.000 180.000 +5,9% 0,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 280.000 295.000 295.000 +5,4% 0,0%
Appartements 170.000 175.000 183.000 +2,9% +4,6%
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 485.000 499.000 505.000 +2,9% +1,2%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.107.500 1.075.000 850.000 -2,9% -20,9%
Appartements 250.000 260.000 260.000 +4,0% 0,0%
PROVINCE D’ANVERS Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 300.000 330.000 329.000 +10,0% -0,3%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 406.000 429.000 435.000 +5,7% +1,4%
Appartements 220.000 239.149 249.000 +8,7% +4,1%
PROVINCE DU BRABANT FLAMAND Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 325.000 350.000 355.000 +7,7% +1,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 425.000 450.000 462.500 +5,9% +2,8%
Appartements 240.000 259.000 259.600 +7,9% +0,2%
PROVINCE DU BRABANT WALLON Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 315.000 320.000 317.000 +1,6% -0,9%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 445.500 450.000 457.500 +1,0% +1,7%
Appartements 240.000 250.000 240.000 +4,2% -4,0%
PROVINCE DE FLANDRE OCCIDENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 237.000 251.137 259.500 +6,0% +3,3%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 381.000 390.000 406.500 +2,4% +4,2%
Appartements 223.250 225.000 245.000 +0,8% +8,9%
PROVINCE DE FLANDRE ORIENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 268.000 290.000 290.000 +8,2% 0,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 400.000 432.000 445.000 +8,0% +3,0%
Appartements 232.850 250.000 255.000 +7,4% +2,0%
PROVINCE DE HAINAUT Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 150.000 159.000 155.000 +6,0% -2,5%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 260.000 275.000 275.000 +5,8% 0,0%
Appartements 145.000 140.000 160.000 -3,4% +14,3%
PROVINCE DE LIÈGE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 175.000 184.250 185.000 +5,3% +0,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 285.000 295.000 280.000 +3,5% -5,1%
Appartements 165.000 172.000 170.000 +4,2% -1,2%
PROVINCE DE LIMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 225.000 240.000 255.000 +6,7% +6,3%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 289.000 311.000 320.000 +7,6% +2,9%
Appartements 215.000 220.000 236.250 +2,3% +7,4%
PROVINCE DE LUXEMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 185.000 211.000 212.940 +14,1% +0,9%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 245.500 270.000 269.000 +10,0% -0,4%
Appartements 185.000 185.000 210.000 0,0% +13,5%
PROVINCE DE NAMUR Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 187.000 199.000 190.000 +6,4% -4,5%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 250.000 265.000 265.000 +6,0% 0,0%
Appartements 170.000 174.000 210.000 +2,4% +20,7%

Tableau récapitulatif du nombre de transactions

Nombre de transactions 2021
(Q3)
2022
(Q3)
2023
(Q3)
Évolution en %
2022(Q3) / 2021(Q3)
Évolution en %
2023(Q3) / 2022(Q3)
BELGIQUE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 17.484 16.184 14.479 -7,4% -10,5%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 8.276 7.932 6.843 -4,2% -13,7%
Appartements 11.626 11.127 10.392 -4,3% -6,6%
RÉGION FLAMANDE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 11.203 10.428 9.078 -6,9% -12,9%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 5.395 5.104 4.387 -5,4% -14,0%
Appartements 7.482 6.801 6.174 -9,1% -9,2%
RÉGION WALLONNE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 5.673 5.216 4.890 -8,1% -6,3%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 2.842 2.788 2.431 -1,9% -12,8%
Appartements 1.551 1.700 1.775 +9,6% +4,4%
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 608 540 511 -11,2% -5,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 39 40 25 +2,6% -37,5%
Appartements 2.593 2.626 2.443 +1,3% -7,0%
PROVINCE D’ANVERS Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 2.906 2.671 2.326 -8,1% -12,9%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.380 1.230 1.092 -10,9% -11,2%
Appartements 2.842 2.540 2.366 -10,6% -6,9%
PROVINCE DU BRABANT FLAMAND Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 1.717 1.564 1.446 -8,9% -7,5%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.072 1.029 936 -4,0% -9,0%
Appartements 852 937 791 +10,0% -15,6%
PROVINCE DU BRABANT WALLON Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 465 446 388 -4,1% -13,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 424 416 376 -1,9% -9,6%
Appartements 261 258 274 -1,1% +6,2%
PROVINCE DE FLANDRE OCCIDENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 2.458 2.329 1.991 -5,2% -14,5%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 974 867 712 -11,0% -17,9%
Appartements 2.104 1.718 1.522 -18,3% -11,4%
PROVINCE DE FLANDRE ORIENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 3.211 3.039 2.540 -5,4% -16,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 993 982 836 -1,1% -14,9%
Appartements 1.094 1.043 972 -4,7% -6,8%
PROVINCE DE HAINAUT Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 2.667 2.399 2.213 -10,0% -7,8%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 790 773 662 -2,2% -14,4%
Appartements 417 410 541 -1,7% +32,0%
PROVINCE DE LIÈGE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 1.605 1.492 1.456 -7,0% -2,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 686 671 596 -2,2% -11,2%
Appartements 506 666 637 +31,6% -4,4%
PROVINCE DE LIMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 911 825 775 -9,4% -6,1%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 976 996 811 +2,0% -18,6%
Appartements 590 563 523 -4,6% -7,1%
PROVINCE DE LUXEMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 360 293 316 -18,6% +7,8%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 382 368 313 -3,7% -14,9%
Appartements 131 133 129 +1,5% -3,0%
PROVINCE DE NAMUR Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 576 586 517 +1,7% -11,8%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 560 560 484 0,0% -13,6%
Appartements 236 233 194 -1,3% -16,7%
Prix médian par type de bâtiments
Content
Maisons 2-3 façades table
Content

Prix médian des ventes des maisons avec 2 ou 3 façades (type fermé + type demi-fermé) par commune, arrondissement, province et région

be.STAT logoAccéder aux dernières statistiques

Maisons 4 façades
Carte
Content
Appartements

Aperçu global

La statistique des prix de l'immobilier se base sur les actes de vente enregistrés par le SPF Finances, et plus particulièrement l’Administration générale de la Documentation patrimoniale (AGDP), mieux connue sous le nom de Cadastre.

Jusqu'en 2004, les données nécessaires étaient transmises à Statbel sur papier. A partir 2005, les données ont été transmises en format numérique, sur la base du système d'enregistrement CADNET/LOCO. A partir de 2016, le système STIPAD a remplacé le système CADNET/LOCO au sein de l'AGDP.

Ce document décrit la méthodologie utilisée pour le calcul des prix de l'immobilier.

Ventes de gré à gré versus ventes publiques

Dans le cas d'une vente de gré à gré d'un bien immobilier, l'acheteur et le vendeur déterminent un prix de vente d’un commun accord.

Dans le cas d'une vente publique, le bien immobilier est vendu selon le système de l'offre la plus élevée. Elle se déroule généralement sous la direction d'un notaire dans un espace public (par exemple un café) et est annoncée dans un journal local, par exemple.

Les prix de l'immobilier tels que calculés par Statbel sont basés sur les ventes de gré à gré et les ventes publiques.

Compromis versus actes

Dans le cas d'une vente de gré à gré d'un bien immobilier, un compromis est d'abord signé entre le vendeur et l'acheteur. La signature de l'acte authentique a lieu chez le notaire dans les 4 mois qui suivent la date du compromis (la passation de l'acte).

Tous les compromis n'entraînent pas une vente effective. Il est possible que l'acheteur ne trouve pas le financement nécessaire après la signature du compromis parce que la banque a refusé le crédit hypothécaire par exemple.

Les prix de l'immobilier tels que calculés par Statbel se basent sur les actes passés chez le notaire. Il s'agit donc des ventes effectives et non des compromis.

Prix de vente

Outre le prix de vente convenu, l'acheteur doit encore payer des frais supplémentaires, comme les droits d'enregistrement (ou la TVA dans le cas d'une nouvelle construction) et les honoraires du notaire pour la passation de l'acte. Si l'on contracte un prêt hypothécaire, les droits d'inscription hypothécaire et les éventuels frais de dossier de la banque viennent s'ajouter. Pour le calcul des prix de l'immobilier, on ne tient compte que des prix de vente convenus, hors frais supplémentaires.

Type de bien immobilier

Immobilier résidentiel

Le set de données du Cadastre auquel Statbel avait accès de 2005 à 2017 pour le calcul des prix de l'immobilier reprenait les catégories suivantes de biens immobiliers:

  • maisons d’habitation
  • villas
  • appartements

Ces catégories sont basées sur la nature mentionnée sur le plan cadastral. Cette nature est déterminée une fois que le nouveau bâtiment est achevé. Ensuite, cette nature n'est pas toujours mise à jour si la destination du bâtiment change.

La répartition 'maison d'habitation' versus 'villa' se base sur le jugement (subjectif) de l'évaluateur du Cadastre.

Dans la suite de ce document, les prix de l'immobilier calculés selon la répartition ci-dessus sont mentionnés comme les prix de l'immobilier selon l'"ancienne méthodologie". A partir de 2017, un set de données plus complet, comprenant une description détaillée du bien, a été mis à disposition de Statbel. Il fournit deux variables supplémentaires : la nature selon l'acte de vente et le code de construction.

Ces informations complémentaires permettent d'optimaliser encore la méthodologie:

  • Pour déterminer le type de bâtiment, on n'utilise plus la nature mentionnée sur le plan cadastral mais la nature mentionnée dans l'acte de vente. Cette nature est plus actuelle car elle est constatée (par le notaire) lors de chaque vente.
  • Les maisons sont désormais réparties objectivement selon le nombre de façades. L'ancienne méthode parlait de maisons d'habitation et de villas mais cette qualification est subjective. Dans la méthodologie modifiée, on distingue désormais les maisons avec 2 ou 3 façades et les maisons de 4 façades ou plus.

Dans la suite de ce document, les prix de l'immobilier calculés sur la base de la nature selon l'acte de vente sont mentionnés comme les prix de l'immobilier selon la "nouvelle méthodologie".

Terrains à bâtir

Les variables supplémentaires fournies ne permettent pas de calculer des prix de référence pour les terrains à bâtir. La raison est qu'une grande partie des terrains à bâtir effectifs ont été attribués à une catégorie résiduelle, dans laquelle on trouve de tout: terres agricoles, terrains industriels, terrains à bâtir, etc. Cela concerne plus de 50% de l'ensemble des terrains à bâtir.

Autres types de biens immobiliers

De même, pour les biens immobiliers non résidentiels (agriculture, commerce, etc.), la base de données du Cadastre ne permet pas de calculer des résultats. Les biens immobiliers de cette catégorie sont très souvent vendus en lot, avec d'autres parcelles à finalités diverses pour un prix total, de sorte qu'il n'est pas possible de calculer un prix par propriété individuelle et, par conséquent, les prix médians par catégorie.

Nouveaux bâtiments

Dans l'ancienne méthodologie, toutes les transactions qui se trouvaient dans le set de données sommaire du Cadastre étaient reprises dans le calcul. Il incluait également une partie des nouvelles constructions.

Grâce au set de données plus détaillé dont Statbel dispose depuis 2016 et après une analyse conjointe avec le Cadastre, il est apparu que les nouvelles constructions effectives n'étaient pas toutes reprises dans le set de données et que les données relatives aux nouvelles constructions qui étaient bien incluses n'étaient pas toujours précises. La base de données du cadastre ne permet donc pas de se forger une image correcte des ventes totales de nouvelles constructions. Pour cette raison, la nouvelle méthodologie optimalisée ne tient compte que du marché immobilier secondaire (revente) et toutes les transactions relatives aux nouvelles constructions sont éliminées.

Nettoyage des sets de données

Les sets de données fournis par le Cadastre sont nettoyés de deux manières.

D'une part, toutes les transactions qui n'appartiennent pas à l'univers de la statistique sont éliminées. Ces transactions ne sont pas prises en compte dans le calcul du prix de référence ou du nombre de transactions. Il s'agit par exemple des transferts à la suite d'héritages. Dans la méthodologie optimalisée, les nouvelles constructions sont aussi éliminées.

De même, les transactions dont des données essentielles sont inconnues - comme p.ex. la date de vente ou le type de bien immobilier - sont également éliminées.

D'autre part, des filtres sont utilisés pour détecter des données manquantes. Dans ce cas, les données manquantes permettent bien d'intégrer les transactions dans le calcul du nombre de transactions mais elles sont négligées pour le calcul du prix de référence. Il s'agit par exemple des transactions dont seul le prix manque. Les transactions concernant la vente de plusieurs biens immobiliers en un seul lot pour un prix global entrent aussi dans cette catégorie.

Résultats

Dans l'ancienne méthodologie, les résultats calculés comprennent les prix moyens, les prix médians, les prix par percentiles, le nombre de transactions, les prix totaux et les superficies totales.

Dans la nouvelle méthodologie optimalisée, les résultats calculés se composent des prix médians, des prix par percentiles et du nombre de transactions.

Les résultats sont groupés par année, par semestre ou trimestre, par type de logement et par localité (les communes, les arrondissements, les provinces, les régions et le pays).

Prix de référence: prix moyen versus prix médian

Pour des ventilations statistiques caractérisées par des observations avec des valeurs extrêmes (comme p. ex. le prix de vente des biens immobiliers), il convient de tenir compte du fait que la moyenne, en tant qu'outil de mesure central est fortement influencée par ces valeurs extrêmes: une valeur extrême va orienter dans une large mesure la moyenne vers elle.

Le prix médian est un outil de mesure central plus adéquat. Il s'agit du prix par rapport auquel 50% des transactions sont moins chères et 50% plus chères. L'influence des valeurs extrêmes sur cet outil de mesure est minime voire inexistante : la médiane ne change pas ou à peine si une valeur extrême est ajoutée ou supprimée du calcul (contrairement à la moyenne). Le prix médian est donc un outil de mesure plus stable que le prix moyen.

Dans les publications de Statbel, le prix médian est utilisé comme prix de référence.

Prix par percentiles

Les prix par percentiles sont des outils de mesure supplémentaires qui, conjointement au prix médian, donnent une meilleure image de la ventilation statistique des prix. Le 25e percentile (aussi appelé le premier quartile = Q25) est le prix par rapport auquel 25% des transactions sont aussi chères ou moins chères alors que 75% des transactions sont aussi chères ou plus chères.

Le 75e percentile (aussi appelé le troisième quartile = Q75) est le prix par rapport auquel 75% des transactions sont aussi chères ou moins chères alors que 25% des transactions sont aussi chères ou plus chères.

Les prix médians et les prix par percentiles ne sont publiés qu'à partir de 16 transactions avec prix valable par agrégat, afin d'atteindre une certaine représentativité et de garantir la confidentialité des données individuelles. La base de données du Cadastre contient parfois des transactions sans prix valable. Ces transactions sont prises en compte pour le nombre total de transactions, mais ne sont pas reprises dans le calcul du prix. S'il est question pour un agrégat d'une ou plusieurs transactions dont le prix n'est pas valable, le nombre de transactions pour lesquelles les prix sont montrés sera plus élevé que la limite de 16 transactions visée ci-dessus, conformément au nombre de transactions dont le prix n'est pas valable.

Prix total

En raison du nombre relativement élevé de transactions dont le prix manque (surtout depuis STIPAD), on ne publie plus de prix total dans la nouvelle méthodologie optimalisée.

Métadonnées