Prix de l’immobilier

Prix de l’immobilier 2020

Construction & logement
Prix de l’immobilier 2020

Statbel, l'office belge de statistique, publie aujourd'hui les chiffres de l’immobilier pour l’ensemble de l’année 2020, jusqu'au niveau communal.  Les principaux résultats:

  • Le prix médian belge pour une maison de type fermé ou demi-fermé s'élevait à 216.500 euros.  Le prix d'une maison de type ouvert était de 315.000 euros.
  • La Région de Bruxelles-Capitale était la région la plus chère.  Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 435.000 euros.  Le prix des maisons de type ouvert était de 960.000 euros.
  • La Région wallonne était la région la moins chère avec un prix médian de 155.000 euros pour des maisons de type fermé ou demi-fermé et de 254.000 euros pour des maisons de type ouvert.
  • Les prix de la Région flamande se situent entre ces deux extrêmes: les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 249.000 euros.  Le prix des maisons de type ouvert était de 349.000 euros.
  • La pandémie de COVID-19 a eu un impact limité sur le nombre de transactions immobilières:  la baisse du nombre de transactions due au confinement a été compensée par un quatrième trimestre solide.
  • Le Brabant flamand et le Brabant wallon sont les provinces les plus chères, le Limbourg et le Hainaut les moins chères.
  • Knokke-Heist est la commune la plus chère.  Les maisons les moins chères se trouvent à Hastière.

Tous les résultats de ce communiqué de presse sont basés sur les actes de vente enregistrés auprès de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale du SPF Finances.

Belgique

Le prix médian d’une maison de type fermé ou demi-fermé s'élevait à 216.500 euros pour l’ensemble de l'année 2020. Le prix d’une maison de type ouvert a augmenté à 315.000 euros.  Pour acheter une maison de type ouvert, il a donc fallu débourser près de 100.000 euros de plus par rapport au prix d'une maison de type fermé ou demi-fermé.  Les appartements dépassent pour la première fois le cap des 200.000 euros pour s’établir à 204.000 euros.

BELGIQUE 2018 2019 2020 Évolution en % Évolution en %
(A) (A) (A) 2019/2018 2020/2019
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 200.000 215.000 216.500 +7,5% +0,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 285.000 300.000 315.000 +5,3% +5,0%
Appartements 182.000 190.000 204.000 +4,4% +7,4%
Prix médian (euros)

Par rapport à l’année précédente 2019, les prix médians des maisons de type fermé ou demi-fermé ont à peine augmenté (+0,7%).  Pour les maisons de type ouvert, les prix ont augmenté de 5% soit de 15.000 euros, une hausse similaire à celle de l’année précédente.  La hausse des prix a été la plus marquée pour les appartements, dont le prix a augmenté de 7,4%.

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Les régions

On observe de nettes différences entre les régions: 

  • La Région de Bruxelles-Capitale était la plus chère pour tous les types de logements.  Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 435.000 euros et ont augmenté de 35.000 euros (+8,8%).  Les maisons de type ouvert y coûtaient 960.000 euros et ont augmenté de 11%.  Le prix médian des appartements a augmenté pour atteindre 228.000 euros, ce qui représente une hausse de 8,6%:
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE 2018 2019 2020 Évolution en % Évolution en %
(A) (A) (A) 2019/2018 2020/2019
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 375.000 400.000 435.000 +6,7% +8,8%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 847.500 865.000 960.000 +2,1% +11,0%
Appartements 199.000 210.000 228.000 +5,5% +8,6%
Prix médian (euros)
  • La Région wallonne était la région la moins chère. En 2020, avec un prix médian de 155.000 euros, les maisons de type fermé et demi-fermé ont connu une hausse de prix de 7.000 euros (+4,7%) par rapport à 2019. Le prix médian des maisons de type ouvert a progressé en Wallonie de 5,8% pour atteindre 254.000 euros.  Avec un surcoût de 7.000 euros, les appartements sont devenus 4,7% plus chers et coûtaient 155.000 euros, soit autant qu’une maison de type fermé ou demi-fermé:
RÉGION WALLONNE 2018 2019 2020 Évolution en % Évolution en %
(A) (A) (A) 2019/2018 2020/2019
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 140.000 148.000 155.000 +5,7% +4,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 232.500 240.000 254.000 +3,2% +5,8%
Appartements 144.000 148.000 155.000 +2,8% +4,7%
Prix médian (euros)

Entre les deux se situe la Région flamande. Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtent 249.000 euros, soit une hausse de 9.000 euros (+3,8%) par rapport à 2019.  Les maisons de type ouvert (349.000 euros) ont connu une hausse de prix de 5,8% par rapport à l’année précédente. Les appartements ont coûté 210.000 euros et sont ainsi 15.000 euros plus chers (+7,7%):

RÉGION FLAMANDE 2018 2019 2020 Évolution en % Évolution en %
(A) (A) (A) 2019/2018 2020/2019
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 226.000 240.000 249.000 +6,2% +3,8%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 318.800 330.000 349.000 +3,5% +5,8%
Appartements 185.000 195.000 210.000 +5,4% +7,7%
Prix médian (euros)

Impact de la suppression du bonus logement et du Covid-19

Bonus logement

Le 30 septembre 2019, le nouveau gouvernement flamand a annoncé la suppression du bonus-logement pour toutes les transactions immobilières à partir du 1er janvier 2020. 

Cela a causé une ruée sur les biens immobiliers en Région flamande au quatrième trimestre de 2019 (comparable au rush de fin 2014: à partir du 1er janvier 2015, l’avantage fiscal du bonus-logement avait été limité), avec comme conséquence logique une forte baisse du nombre de transactions pendant le premier trimestre de 2020.  L’impact de la suppression a été moins prononcé pour les appartements.

À partir du deuxième trimestre de 2020, on observe un redressement du nombre de transactions en Région flamande:

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Covid-19

Jusqu’au deuxième trimestre 2020 inclus, l’impact de la crise du Covid-19 sur le nombre de transactions était relativement limité, parce que les résultats présentés dans ce communiqué de presse sont basés sur le nombre d'actes passés et non sur les compromis[1]: la plus grande partie des actes de vente passés au cours du premier semestre 2020 portent sur des compromis conclus avant l’entrée en vigueur des mesures de confinement.

Le nombre de compromis conclus a connu une forte baisse pendant les mois d'avril et de mai en raison des mesures prises, dont l’effet s’est fait ressentir 3 à 4 mois plus tard dans le nombre d'actes enregistrés:  en juillet et août notamment, le nombre de transactions était sensiblement inférieur.  Cette baisse a été compensée par un nombre de transactions particulièrement élevé au quatrième trimestre.

Les provinces

En Région flamande, les maisons et les appartements du Brabant flamand étaient les plus chers en 2020: une maison de type fermé ou demi-fermé y coûtait 290.000 euros. Pour une maison de type ouvert, le prix médian y était de 385.000 euros et un appartement coûtait 228.000 euros.  Les maisons ou les appartements les moins chers se situaient dans le Limbourg: 200.000 euros pour une maison de type fermé ou demi-fermé, 262.500 euros pour une maison de type ouvert et 193.500 euros pour un appartement.

En Région wallonne, le Brabant wallon était la province la plus chère dans toutes les catégories : les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 285.000 euros. Pour les maisons de type ouvert, le prix médian était de 400.000 euros. Les appartements atteignaient un prix de 220.000 euros. Le Hainaut était la province la moins chère pour les maisons de type fermé ou demi-fermé (135.000 euros).  La province de Luxembourg était la moins chère pour les maisons de type ouvert (210.000 euros).

Les communes

Les tableaux ci-dessous donnent un classement des communes les plus chères et les moins chères par région, sur la base de toutes les maisons de type fermé, demi-fermé ou ouvert pour l’année 2020.

La commune flamande la plus chère était Knokke-Heist avec un prix médian de 675.000 euros.  Dans cette région, les maisons les moins chères se trouvaient à Messines avec un prix médian de 88.000 euros.

Les maisons wallonnes les plus chères se situaient à Lasne (630.000 euros) et les moins chères à Hastière (65.000 euros).

Dans la Région de Bruxelles-Capitale, Ixelles présentait le prix médian le plus élevé avec 668.500 euros.  Le prix médian le plus bas pour cette région a été enregistré dans la commune de Koekelberg (295.000 euros).

Maisons en Région flamande

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 KNOKKE-HEIST (352) 675.000 1 MESSINES (19) 88.000
2 KRAAINEM (117) 583.500 2 MENIN (420) 157.150
3 LAETHEM-SAINT-MARTIN (119) 557.500 3 RENAIX (307) 158.000
4 WEZEMBEEK-OPPEM (96) 500.000 4 TONGRES (231) 171.000
5 SCHILDE (267) 480.000 5 HEERS (81) 171.000
6 RHODE-SAINT-GENÈSE (186) 475.000 6 HEUVELLAND (78) 175.000
7 OVERIJSE (200) 450.000 7 LOOZ (100) 177.500
8 TERVUREN (162) 445.000 8 WERVICQ (178) 178.000
9 OUD-HEVERLEE (60) 425.000 9 GINGELOM (92) 185.000
10 HOVE (84) 407.500 10 LA PANNE (144) 190.000
11 LINKEBEEK (31) 405.000 11 POPERINGE (198) 196.750
12 BRASSCHAAT (352) 401.000 12 LANDEN (161) 198.000
13 KEERBERGEN (132) 398.500 13 GRAMMONT (386) 199.000
14 MEISE (129) 395.500 14 HARELBEKE (309) 200.000
15 WEMMEL (96) 395.000 15 WEVELGEM (312) 200.000
16 KALMTHOUT (159) 395.000 16 MIDDELKERKE (231) 200.000
17 BOECHOUT (79) 390.000 17 ALVERINGEM (56) 203.425
18 ZOERSEL (185) 390.000 18 AVELGEM (94) 204.000
19 LOCHRISTI (160) 380.000 19 SAINT-TROND (297) 205.000
20 BIERBEEK (76) 380.000 20 RIEMST (142) 205.000
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Maisons en Région wallonne

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 LASNE (170) 630.000 1 HASTIERE (208) 65.000
2 WATERLOO (313) 452.500 2 FROIDCHAPELLE (80) 85.000
3 CHAUMONT-GISTOUX (102) 415.000 3 VIROINVAL (109) 100.000
4 LA HULPE (63) 405.000 4 SOMME-LEUZE (117) 110.000
5 RIXENSART (225) 385.000 5 COLFONTAINE (270) 110.000
6 OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE (118) 365.000 6 QUAREGNON (207) 112.500
7 BEAUVECHAIN (47) 357.500 7 FARCIENNES (85) 114.000
8 WAVRE (213) 355.000 8 CHIMAY (121) 117.500
9 GREZ-DOICEAU (129) 350.000 9 RENDEUX (69) 120.000
10 CHASTRE (41) 350.000 10 PHILIPPEVILLE (121) 120.000
11 MONT-SAINT-GUIBERT (48) 346.000 11 DOUR (171) 120.000
12 WALHAIN (33) 335.000 12 CHARLEROI (1854) 120.000
13 BRAINE-L’ALLEUD (322) 335.000 13 VRESSE-SUR-SEMOIS (88) 124.000
14 COURT-SAINT-ÉTIENNE (94) 325.000 14 MOMIGNIES (46) 125.000
15 GENAPPE (126) 325.000 15 BOUILLON (84) 125.000
16 VERLAINE (26) 310.000 16 QUIÉVRAIN (63) 125.000
17 ÉTALLE (38) 309.000 17 FRAMERIES (206) 125.000
18 BRAINE-LE-CHÂTEAU (85) 307.000 18 BOUSSU (199) 125.000
19 INCOURT (56) 306.250 19 DOISCHE (38) 125.000
20 ATTERT (34) 300.000 20 ERQUELINNES (97) 128.500
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Maisons dans la Région de Bruxelles-Capitale

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 IXELLES (111) 668.000 1 KOEKELBERG (17) 295.000
2 UCCLE (313) 632.500 2 ANDERLECHT (174) 300.000
3 WOLUWE-SAINT-PIERRE (190) 629.500 3 MOLENBEEK-SAINT-JEAN (81) 322.500
4 ETTERBEEK (74) 605.000 4 JETTE (110) 325.000
5 WOLUWE-SAINT-LAMBERT (128) 550.000 5 SAINT-JOSSE-TEN-NOODE (21) 345.000
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Annexes

Tableaux récapitulatifs régions + provinces

Prix médian

Prix médian (euros) 2018
(A)
2019
(A)
2020
(A)
Évolution en %
2019/2018
Évolution en %
2020/2019
BELGIQUE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 200.000 215.000 216.500 +7,5% +0,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 285.000 300.000 315.000 +5,3% +5,0%
Appartements 182.000 190.000 204.000 +4,4% +7,4%
RÉGION FLAMANDE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 226.000 240.000 249.000 +6,2% +3,8%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 318.800 330.000 349.000 +3,5% +5,8%
Appartements 185.000 195.000 210.000 +5,4% +7,7%
RÉGION WALLONNE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 140.000 148.000 155.000 +5,7% +4,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 232.500 240.000 254.000 +3,2% +5,8%
Appartements 144.000 148.000 155.000 +2,8% +4,7%
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 375.000 400.000 435.000 +6,7% +8,8%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 847.500 865.000 960.000 +2,1% +11,0%
Appartements 199.000 210.000 228.000 +5,5% +8,6%
PROVINCE D’ANVERS Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 245.000 259.000 270.000 +5,7% +4,2%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 333.370 349.000 369.000 +4,7% +5,7%
Appartements 178.000 190.000 206.000 +6,7% +8,4%
PROVINCE DU BRABANT FLAMAND Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 267.500 279.000 290.000 +4,3% +3,9%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 355.000 370.000 385.000 +4,2% +4,1%
Appartements 205.000 215.000 228.000 +4,9% +6,0%
PROVINCE DU BRABANT WALLON Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 255.000 270.000 285.000 +5,9% +5,6%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 365.000 380.000 400.000 +4,1% +5,3%
Appartements 195.000 212.000 220.000 +8,7% +3,8%
PROVINCE DE FLANDRE OCCIDENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 205.000 214.000 220.000 +4,4% +2,8%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 317.500 330.000 349.000 +3,9% +5,8%
Appartements 185.000 190.000 200.000 +2,7% +5,3%
PROVINCE DE FLANDRE ORIENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 220.000 233.000 240.000 +5,9% +3,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 332.000 350.000 366.000 +5,4% +4,6%
Appartements 200.000 210.000 220.000 +5,0% +4,8%
PROVINCE DE HAINAUT Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 125.000 130.000 135.000 +4,0% +3,8%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 220.000 225.001 237.500 +2,3% +5,6%
Appartements 120.000 127.750 135.000 +6,5% +5,7%
PROVINCE DE LIÈGE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 145.000 150.000 160.000 +3,4% +6,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 230.000 240.000 254.375 +4,3% +6,0%
Appartements 136.000 140.000 150.000 +2,9% +7,1%
PROVINCE DE LIMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 187.000 199.000 200.000 +6,4% +0,5%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 245.000 255.000 262.500 +4,1% +2,9%
Appartements 185.000 189.000 193.500 +2,2% +2,4%
PROVINCE DE LUXEMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 150.000 155.000 166.000 +3,3% +7,1%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 183.000 195.000 210.000 +6,6% +7,7%
Appartements 140.000 150.000 155.000 +7,1% +3,3%
PROVINCE DE NAMUR Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 155.000 162.500 170.000 +4,8% +4,6%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 204.000 215.000 220.000 +5,4% +2,3%
Appartements 150.000 155.000 165.000 +3,3% +6,5%

Nombre de transactions

Nombre de transactions 2018
(A)
2019
(A)
2020
(A)
Évolution en %
2019/2018
Évolution en %
2020/2019
BELGIQUE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 62.896 72.876 56.630 +15,9% -22,3%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 30.484 34.361 28.485 +12,7% -17,1%
Appartements 36.945 42.424 37.320 +14,8% -12,0%
RÉGION FLAMANDE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 39.649 48.955 34.613 +23,5% -29,3%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 18.978 23.138 17.493 +21,9% -24,4%
Appartements 22.560 27.238 23.462 +20,7% -13,9%
RÉGION WALLONNE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 21.088 21.669 20.066 +2,8% -7,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 11.344 11.077 10.839 -2,4% -2,1%
Appartements 5.532 5.880 5.466 +6,3% -7,0%
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 2.159 2.252 1.951 +4,3% -13,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 162 146 153 -9,9% +4,8%
Appartements 8.853 9.306 8.392 +5,1% -9,8%
PROVINCE D’ANVERS Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 10.122 12.641 8.911 +24,9% -29,5%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 4.784 5.718 4.560 +19,5% -20,3%
Appartements 8.635 10.783 8.770 +24,9% -18,7%
PROVINCE DU BRABANT FLAMAND Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 6.061 7.441 5.261 +22,8% -29,3%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 3.828 4.551 3.390 +18,9% -25,5%
Appartements 2.443 3.177 2.576 +30,0% -18,9%
PROVINCE DU BRABANT WALLON Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 1.562 1.712 1.577 +9,6% -7,9%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.714 1.673 1.609 -2,4% -3,8%
Appartements 993 935 881 -5,8% -5,8%
PROVINCE DE FLANDRE OCCIDENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 8.736 10.970 7.841 +25,6% -28,5%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 3.282 4.051 3.127 +23,4% -22,8%
Appartements 6.389 7.305 7.212 +14,3% -1,3%
PROVINCE DE FLANDRE ORIENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 11.551 13.851 9.858 +19,9% -28,8%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 3.635 4.439 3.292 +22,1% -25,8%
Appartements 3.175 3.600 3.092 +13,4% -14,1%
PROVINCE DE HAINAUT Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 9.747 10.179 9.175 +4,4% -9,9%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 3.069 3.035 2.955 -1,1% -2,6%
Appartements 1.486 1.603 1.527 +7,9% -4,7%
PROVINCE DE LIÈGE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 6.421 6.350 5.944 -1,1% -6,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 2.896 2.715 2.647 -6,3% -2,5%
Appartements 1.963 2.145 2.025 +9,3% -5,6%
PROVINCE DE LIMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 3.179 4.052 2.742 +27,5% -32,3%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 3.449 4.379 3.124 +27,0% -28,7%
Appartements 1.918 2.373 1.812 +23,7% -23,6%
PROVINCE DE LUXEMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 1.189 1.199 1.261 +0,8% +5,2%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.486 1.501 1.424 +1,0% -5,1%
Appartements 394 459 404 +16,5% -12,0%
PROVINCE DE NAMUR Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 2.169 2.229 2.109 +2,8% -5,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 2.179 2.153 2.204 -1,2% +2,4%
Appartements 696 738 629 +6,0% -14,8%

Le tableau ci-dessous présente les provinces les plus chères et les moins chères par région.

  Province la plus chère Province la moins chère
RÉGION FLAMAND Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) BRABANT FLAMAND
290.000
LIMBOURG
200.000
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) BRABANT FLAMAND
385.000
LIMBOURG
262.500
Appartements BRABANT FLAMAND
228.000
LIMBOURG
193.500
 
RÉGION WALLONNE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) BRABANT WALLON
285.000
HAINAUT
135.000
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) BRABANT WALLON
400.000
LUXEMBOURG
210.000
Appartements BRABANT WALLON
220.000
HAINAUT
135.000

[1] Entre la conclusion du compromis et le passage de l’acte, le délai est de 4 mois maximum.  Ce délai a été prolongé de 2 mois par le gouvernement flamand à la suite des mesures relatives au COVID-19.

Prix médian par type de bâtiments
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Maisons 2-3 façades table
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Prix médian des ventes des maisons avec 2 ou 3 façades (type fermé + type demi-fermé) par commune, arrondissement, province et région

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Maisons 4 façades
Carte
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Appartements

Aperçu global

La statistique des prix de l'immobilier se base sur les actes de vente enregistrés par le SPF Finances, et plus particulièrement l’Administration générale de la Documentation patrimoniale (AGDP), mieux connue sous le nom de Cadastre.

Jusqu'en 2004, les données nécessaires étaient transmises à Statbel sur papier. A partir 2005, les données ont été transmises en format numérique, sur la base du système d'enregistrement CADNET/LOCO. A partir de 2016, le système STIPAD a remplacé le système CADNET/LOCO au sein de l'AGDP.

Ce document décrit la méthodologie utilisée pour le calcul des prix de l'immobilier.

Ventes de gré à gré versus ventes publiques

Dans le cas d'une vente de gré à gré d'un bien immobilier, l'acheteur et le vendeur déterminent un prix de vente d’un commun accord.

Dans le cas d'une vente publique, le bien immobilier est vendu selon le système de l'offre la plus élevée. Elle se déroule généralement sous la direction d'un notaire dans un espace public (par exemple un café) et est annoncée dans un journal local, par exemple.

Les prix de l'immobilier tels que calculés par Statbel sont basés sur les ventes de gré à gré et les ventes publiques.

Compromis versus actes

Dans le cas d'une vente de gré à gré d'un bien immobilier, un compromis est d'abord signé entre le vendeur et l'acheteur. La signature de l'acte authentique a lieu chez le notaire dans les 4 mois qui suivent la date du compromis (la passation de l'acte).

Tous les compromis n'entraînent pas une vente effective. Il est possible que l'acheteur ne trouve pas le financement nécessaire après la signature du compromis parce que la banque a refusé le crédit hypothécaire par exemple.

Les prix de l'immobilier tels que calculés par Statbel se basent sur les actes passés chez le notaire. Il s'agit donc des ventes effectives et non des compromis.

Prix de vente

Outre le prix de vente convenu, l'acheteur doit encore payer des frais supplémentaires, comme les droits d'enregistrement (ou la TVA dans le cas d'une nouvelle construction) et les honoraires du notaire pour la passation de l'acte. Si l'on contracte un prêt hypothécaire, les droits d'inscription hypothécaire et les éventuels frais de dossier de la banque viennent s'ajouter. Pour le calcul des prix de l'immobilier, on ne tient compte que des prix de vente convenus, hors frais supplémentaires.

Type de bien immobilier

Immobilier résidentiel

Le set de données du Cadastre auquel Statbel avait accès de 2005 à 2017 pour le calcul des prix de l'immobilier reprenait les catégories suivantes de biens immobiliers:

  • maisons d’habitation
  • villas
  • appartements

Ces catégories sont basées sur la nature mentionnée sur le plan cadastral. Cette nature est déterminée une fois que le nouveau bâtiment est achevé. Ensuite, cette nature n'est pas toujours mise à jour si la destination du bâtiment change.

La répartition 'maison d'habitation' versus 'villa' se base sur le jugement (subjectif) de l'évaluateur du Cadastre.

Dans la suite de ce document, les prix de l'immobilier calculés selon la répartition ci-dessus sont mentionnés comme les prix de l'immobilier selon l'"ancienne méthodologie". A partir de 2017, un set de données plus complet, comprenant une description détaillée du bien, a été mis à disposition de Statbel. Il fournit deux variables supplémentaires : la nature selon l'acte de vente et le code de construction.

Ces informations complémentaires permettent d'optimaliser encore la méthodologie:

- Pour déterminer le type de bâtiment, on n'utilise plus la nature mentionnée sur le plan cadastral mais la nature mentionnée dans l'acte de vente. Cette nature est plus actuelle car elle est constatée (par le notaire) lors de chaque vente.

- Les maisons sont désormais réparties objectivement selon le nombre de façades. L'ancienne méthode parlait de maisons d'habitation et de villas mais cette qualification est subjective. Dans la méthodologie modifiée, on distingue désormais les maisons avec 2 ou 3 façades et les maisons de 4 façades ou plus.

Dans la suite de ce document, les prix de l'immobilier calculés sur la base de la nature selon l'acte de vente sont mentionnés comme les prix de l'immobilier selon la "nouvelle méthodologie".

Terrains à bâtir

Les variables supplémentaires fournies ne permettent pas de calculer des prix de référence pour les terrains à bâtir. La raison est qu'une grande partie des terrains à bâtir effectifs ont été attribués à une catégorie résiduelle, dans laquelle on trouve de tout: terres agricoles, terrains industriels, terrains à bâtir, etc. Cela concerne plus de 50% de l'ensemble des terrains à bâtir.

Autres types de biens immobiliers

De même, pour les biens immobiliers non résidentiels (agriculture, commerce, etc.), la base de données du Cadastre ne permet pas de calculer des résultats. Les biens immobiliers de cette catégorie sont très souvent vendus en lot, avec d'autres parcelles à finalités diverses pour un prix total, de sorte qu'il n'est pas possible de calculer un prix par propriété individuelle et, par conséquent, les prix médians par catégorie.

Nouveaux bâtiments

Dans l'ancienne méthodologie, toutes les transactions qui se trouvaient dans le set de données sommaire du Cadastre étaient reprises dans le calcul. Il incluait également une partie des nouvelles constructions.

Grâce au set de données plus détaillé dont Statbel dispose depuis 2016 et après une analyse conjointe avec le Cadastre, il est apparu que les nouvelles constructions effectives n'étaient pas toutes reprises dans le set de données et que les données relatives aux nouvelles constructions qui étaient bien incluses n'étaient pas toujours précises. La base de données du cadastre ne permet donc pas de se forger une image correcte des ventes totales de nouvelles constructions. Pour cette raison, la nouvelle méthodologie optimalisée ne tient compte que du marché immobilier secondaire (revente) et toutes les transactions relatives aux nouvelles constructions sont éliminées.

Nettoyage des sets de données

Les sets de données fournis par le Cadastre sont nettoyés de deux manières.

D'une part, toutes les transactions qui n'appartiennent pas à l'univers de la statistique sont éliminées. Ces transactions ne sont pas prises en compte dans le calcul du prix de référence ou du nombre de transactions. Il s'agit par exemple des transferts à la suite d'héritages. Dans la méthodologie optimalisée, les nouvelles constructions sont aussi éliminées.

De même, les transactions dont des données essentielles sont inconnues - comme p.ex. la date de vente ou le type de bien immobilier - sont également éliminées.

D'autre part, des filtres sont utilisés pour détecter des données manquantes. Dans ce cas, les données manquantes permettent bien d'intégrer les transactions dans le calcul du nombre de transactions mais elles sont négligées pour le calcul du prix de référence. Il s'agit par exemple des transactions dont seul le prix manque. Les transactions concernant la vente de plusieurs biens immobiliers en un seul lot pour un prix global entrent aussi dans cette catégorie.

Résultats

Dans l'ancienne méthodologie, les résultats calculés comprennent les prix moyens, les prix médians, les prix par percentiles, le nombre de transactions, les prix totaux et les superficies totales.

Dans la nouvelle méthodologie optimalisée, les résultats calculés se composent des prix médians, des prix par percentiles et du nombre de transactions.

Les résultats sont groupés par année, par semestre ou trimestre, par type de logement et par localité (les communes, les arrondissements, les provinces, les régions et le pays).

Prix de référence: prix moyen versus prix médian

Pour des ventilations statistiques caractérisées par des observations avec des valeurs extrêmes (comme p. ex. le prix de vente des biens immobiliers), il convient de tenir compte du fait que la moyenne, en tant qu'outil de mesure central est fortement influencée par ces valeurs extrêmes: une valeur extrême va orienter dans une large mesure la moyenne vers elle.

Le prix médian est un outil de mesure central plus adéquat. Il s'agit du prix par rapport auquel 50% des transactions sont moins chères et 50% plus chères. L'influence des valeurs extrêmes sur cet outil de mesure est minime voire inexistante : la médiane ne change pas ou à peine si une valeur extrême est ajoutée ou supprimée du calcul (contrairement à la moyenne). Le prix médian est donc un outil de mesure plus stable que le prix moyen.

Dans les publications de Statbel, le prix médian est utilisé comme prix de référence.

Prix par percentiles

Les prix par percentiles sont des outils de mesure supplémentaires qui, conjointement au prix médian, donnent une meilleure image de la ventilation statistique des prix. Le 25e percentile (aussi appelé le premier quartile = Q25) est le prix par rapport auquel 25% des transactions sont aussi chères ou moins chères alors que 75% des transactions sont aussi chères ou plus chères.

Le 75e percentile (aussi appelé le troisième quartile = Q75) est le prix par rapport auquel 75% des transactions sont aussi chères ou moins chères alors que 25% des transactions sont aussi chères ou plus chères.

Les prix médians et les prix par percentiles ne sont publiés qu'à partir de 16 transactions avec prix valable par agrégat, afin d'atteindre une certaine représentativité et de garantir la confidentialité des données individuelles. La base de données du Cadastre contient parfois des transactions sans prix valable. Ces transactions sont prises en compte pour le nombre total de transactions, mais ne sont pas reprises dans le calcul du prix. S'il est question pour un agrégat d'une ou plusieurs transactions dont le prix n'est pas valable, le nombre de transactions pour lesquelles les prix sont montrés sera plus élevé que la limite de 16 transactions visée ci-dessus, conformément au nombre de transactions dont le prix n'est pas valable.

Prix total

En raison du nombre relativement élevé de transactions dont le prix manque (surtout depuis STIPAD), on ne publie plus de prix total dans la nouvelle méthodologie optimalisée.

Métadonnées