Prix de l’immobilier - 3e trimestre de 2020

Statbel, l'office belge de statistique, publie aujourd'hui les chiffres belges de l’immobilier pour le troisième trimestre 2020, sur la base des actes de vente enregistrés auprès du SPF Finances.
Les principaux résultats:
- Le prix médian belge pour une maison de type fermé ou demi-fermé s'élevait à 220.000 euros. Le prix d'une maison de type ouvert était de 315.000 euros.
- La Région wallonne est la moins chère avec un prix médian de 155.500 euros pour des maisons de type fermé ou demi-fermé et de 251.000 euros pour des maisons de type ouvert.
- Elle est suivie par la Région flamande. Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 250.000 euros, les maisons de type ouvert 343.000 euros.
- La Région de Bruxelles-Capitale est la plus chère pour tous les types de logements. Les maisons de type fermé ou demi-fermé coûtaient 435.500 euros. Le prix médian des maisons de type ouvert était de 1.220.000 euros.
- On observe une baisse significative du nombre de transactions immobilières à la suite du COVID-19.
- Le Brabant flamand et le Brabant wallon sont les provinces les plus chères, le Limbourg et le Hainaut les moins chères.
- Knokke-Heist est la commune la plus chère. Les maisons les moins chères se trouvent à Hastière.
Belgique
Le prix médian pour une maison de type fermé ou demi-fermé s'élevait à 220.000 euros au troisième trimestre 2020. Le prix d'une maison de type ouvert était de 315.000 euros. Les appartements coûtaient 205.000 euros:
BELGIQUE | 2018 | 2019 | 2020 | Évolution en % | Évolution en % |
---|---|---|---|---|---|
(T3) | (T3) | (T3) | 2019/2018 | 2020/2019 | |
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) | 205.000 | 215.000 | 220.000 | +4,9% | +2,3% |
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) | 290.000 | 300.000 | 315.000 | +3,4% | +5,0% |
Appartements | 184.900 | 195.000 | 205.000 | +5,5% | +5,1% |
Prix médian (euros) |
Par rapport au troisième trimestre de 2019, les prix médians des maisons de type fermé ou demi-fermé ont progressé de 2,3 %, soit une augmentation de 5.000 euros. En ce qui concerne les maisons de type ouvert, les prix ont augmenté de 5 %, soit 15.000 euros. Les prix des appartements ont, quant à eux, progressé de 5,1 %, ce qui représente une hausse de 10.000 euros.
(Le graphique montre les prix médians du troisième trimestre de chaque année)
Les régions
On observe de nettes différences entre les régions:
- La Région wallonne est la moins chère. Au troisième trimestre de 2020, les maisons de type fermé ou demi-fermé ont affiché un prix médian de 155.500 euros, soit une hausse de prix de 3,7 % par rapport à la même période l’an dernier. Le prix des maisons de type ouvert a augmenté de façon limitée (+0,4 %) pour atteindre 251.000 euros. Avec un surcoût de 5.000 euros, les appartements sont devenus 3,3 % plus chers et coûtaient 155.000 euros:
RÉGION WALLONNE | 2018 | 2019 | 2020 | Évolution en % | Évolution en % |
---|---|---|---|---|---|
(T3) | (T3) | (T3) | 2019/2018 | 2020/2019 | |
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) | 142.000 | 150.000 | 155.500 | +5,6% | +3,7% |
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) | 235.000 | 250.000 | 251.000 | +6,4% | +0,4% |
Appartements | 143.000 | 150.000 | 155.000 | +4,9% | +3,3% |
Prix médian (euros) |
- Elle est suivie par la Région flamande. Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 250.000 euros, soit une hausse de 10.000 euros (+4,2 %) par rapport au troisième trimestre de 2019. En ce qui concerne les maisons de type ouvert (343.000 euros), les prix ont augmenté de 2,4 %, soit 8.000 euros. Le prix médian des appartements a enregistré la plus forte hausse (+4,9 %) pour s’établir à 207.000 euros:
RÉGION FLAMANDE | 2018 | 2019 | 2020 | Évolution en % | Évolution en % |
---|---|---|---|---|---|
(T3) | (T3) | (T3) | 2019/2018 | 2020/2019 | |
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) | 234.000 | 240.000 | 250.000 | +2,6% | +4,2% |
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) | 320.000 | 335.000 | 343.000 | +4,7% | +2,4% |
Appartements | 187.500 | 197.250 | 207.000 | +5,2% | +4,9% |
Prix médian (euros) |
- La Région de Bruxelles-Capitale est la plus chère pour tous les types de logements. Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 435.500 euros et ont augmenté de 20.500 euros (+4,9 %). Le prix médian des maisons de type ouvert a fortement augmenté pour s’établir à 1.220.000 euros[1]. Les prix des appartements ont, quant à eux, de nouveau augmenté de 15.000 euros et s’établissaient à 230.000 euros, ce qui revient à une hausse de prix de 7 %.
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE | 2018 | 2019 | 2020 | Évolution en % | Évolution en % |
---|---|---|---|---|---|
(T3) | (T3) | (T3) | 2019/2018 | 2020/2019 | |
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) | 390.000 | 415.000 | 435.500 | +6,4% | +4,9% |
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) | 987.500 | 840.000 | 1.220.000 | -14,9% | +45,2% |
Appartements | 200.000 | 215.000 | 230.000 | +7,5% | +7,0% |
Prix médian (euros) |
Impact de la suppression du bonus logement et du Covid-19
Bonus logement
Le 30 septembre 2019, le nouveau gouvernement flamand a annoncé la suppression du bonus-logement pour toutes les transactions immobilières à partir du 1er janvier 2020.
Cela a causé une ruée sur les biens immobiliers en Région flamande au quatrième trimestre de 2019 (comparable au rush de fin 2014: à partir du 1er janvier 2015, l’avantage fiscal du bonus-logement avait été limité), avec comme conséquence logique une forte baisse du nombre de transactions pendant le premier trimestre de 2020. L’impact de la suppression a été moins prononcé pour les appartements.
Au cours du deuxième trimestre 2020, le nombre de transactions en Région flamande se redresse, mais cette reprise ralentit au cours du troisième trimestre :
Covid-19
Jusqu’au deuxième trimestre 2020 inclus, l’impact de la crise du Covid-19 sur le nombre de transactions était relativement limité, parce que les résultats présentés dans ce communiqué de presse sont basés sur le nombre d'actes passés et non sur les compromis[2]: la plus grande partie des actes de vente passés au cours du premier semestre 2020 portent sur des compromis conclus avant l’entrée en vigueur des mesures de confinement.
Le nombre de compromis conclus a connu une forte baisse pendant les mois d'avril et de mai en raison des mesures prises, dont l’effet s’est fait ressentir 3 à 4 mois plus tard dans le nombre d'actes enregistrés. En juillet et août notamment, le nombre de transactions était sensiblement inférieur, mais cela a été partiellement compensé par un mois de septembre fort : pour l'ensemble du troisième trimestre, on a enregistré 13,5 % de moins de transactions de maisons et d'appartements par rapport à la même période de l'année précédente.
Les provinces
En Région flamande, les maisons et les appartements du Brabant flamand étaient les plus chers au troisième trimestre 2020: une maison de type fermé ou demi-fermé y coûtait 290.000 euros. Pour une maison de type ouvert, le prix médian y était de 374.500 euros. Les appartements y coûtaient 232.000 euros. Les maisons et les appartements les moins chers se situaient dans le Limbourg: 212.000 euros pour une maison de type fermé ou demi-fermé et 267.000 euros pour une maison de type ouvert. Le prix médian des appartements était de 190.000 euros.
En Région wallonne, le Brabant wallon était la province la plus chère dans toutes les catégories : les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 290.000 euros. Pour les maisons de type ouvert, le prix médian était de 417.500 euros. Les appartements atteignaient un prix de 211.250 euros. Le Hainaut était la province la moins chère pour les maisons de type fermé ou demi-fermé (135.000 euros) et les appartements (135.000 euros). La province de Namur était la moins chère pour les maisons de type ouvert (220.000 euros).
Les communes
Knokke-Heist est la commune la plus chère, Hastière la moins chère
Les tableaux ci-dessous donnent un classement des communes les plus chères et les moins chères par région, sur la base de toutes les maisons de type fermé, demi-fermé ou ouvert pour le troisième trimestre 2020.
La commune flamande la plus chère était Knokke-Heist avec un prix médian de 710.000 euros. Dans cette région, les maisons les moins chères se trouvaient à Renaix avec un prix médian de 153.000 euros.
Les logements wallons les plus chers se situaient à Lasne (550.000 euros) et les moins chers à Hastière (72.500 euros).
Dans la Région de Bruxelles-Capitale, Ixelles présentait le prix médian le plus élevé avec 687.500 euros. Le prix médian le plus bas pour cette région a été enregistré dans la commune d’Anderlecht (305.000 euros).
Maisons en Région flamande
Communes les plus chères | Prix médian | Communes les moins chères | Prix médian | ||
---|---|---|---|---|---|
1 | KNOKKE-HEIST (94) | 710.000 | 1 | RENAIX (77) | 153.000 |
2 | LAETHEM-SAINT-MARTIN (22) | 703.194 | 2 | HEERS (24) | 159.000 |
3 | KRAAINEM (32) | 616.500 | 3 | GINGELOM (23) | 160.000 |
4 | OVERIJSE (50) | 549.250 | 4 | MENIN (116) | 165.000 |
5 | SCHILDE (77) | 537.600 | 5 | HALEN (22) | 167.500 |
6 | WEZEMBEEK-OPPEM (27) | 530.200 | 6 | HEUVELLAND (20) | 171.500 |
7 | RHODE-SAINT-GENÈSE (42) | 525.000 | 7 | POPERINGE (65) | 175.000 |
8 | TERVUREN (47) | 449.000 | 8 | LA PANNE (42) | 175.000 |
9 | KEERBERGEN (36) | 415.750 | 9 | TONGRES (67) | 182.500 |
10 | WEMMEL (25) | 410.000 | 10 | MIDDELKERKE (57) | 186.000 |
11 | BRASSCHAAT (108) | 408.000 | 11 | LANDEN (39) | 187.000 |
12 | BOECHOUT (19) | 402.500 | 12 | WERVICQ (36) | 187.000 |
13 | ZOERSEL (54) | 395.000 | 13 | LOOZ (29) | 192.000 |
14 | MALLE (27) | 389.000 | 14 | WEVELGEM (87) | 195.000 |
15 | KALMTHOUT (38) | 387.500 | 15 | GRAMMONT (98) | 198.000 |
16 | BIERBEEK (18) | 382.500 | 16 | BALEN (62) | 199.500 |
17 | OUD-TURNHOUT (35) | 382.500 | 17 | ZELE (53) | 200.000 |
18 | STEENOKKERZEEL (21) | 380.000 | 18 | DILSEN-STOKKEM (30) | 200.000 |
19 | HOOGSTRATEN (26) | 375.000 | 19 | HARELBEKE (90) | 200.000 |
20 | AARTSELAAR (25) | 375.000 | 20 | LUMMEN (24) | 200.000 |
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses |
Maisons en Région wallonne
Communes les plus chères | Prix médian | Communes les moins chères | Prix médian | ||
---|---|---|---|---|---|
1 | LASNE (40) | 550.000 | 1 | HASTIERE (41) | 72.500 |
2 | GREZ-DOICEAU (23) | 495.500 | 2 | COLFONTAINE (51) | 80.000 |
3 | WATERLOO (70) | 430.000 | 3 | FROIDCHAPELLE (23) | 85.000 |
4 | LA HULPE (19) | 430.000 | 4 | QUAREGNON (48) | 95.000 |
5 | RIXENSART (51) | 415.000 | 5 | BOUSSU (44) | 95.000 |
6 | CHAUMONT-GISTOUX (22) | 395.000 | 6 | VIROINVAL (29) | 105.000 |
7 | COURT-SAINT-ÉTIENNE (18) | 375.000 | 7 | RENDEUX (20) | 107.000 |
8 | MESSANCY (20) | 372.000 | 8 | FRAMERIES (40) | 110.000 |
9 | WAVRE (46) | 360.500 | 9 | CHIMAY (23) | 112.500 |
10 | OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE (20) | 355.000 | 10 | YVOIR (23) | 115.000 |
11 | MONT-SAINT-GUIBERT (18) | 330.000 | 11 | CHARLEROI (381) | 117.500 |
12 | BRAINE-LE-CHÂTEAU (18) | 327.500 | 12 | PHILIPPEVILLE (36) | 117.500 |
13 | ARLON (38) | 320.000 | 13 | FLORENVILLE (18) | 118.500 |
14 | JODOIGNE (27) | 315.000 | 14 | LESSEN (41) | 120.000 |
15 | BRAINE-L’ALLEUD (75) | 307.000 | 15 | ERQUELINNES (17) | 125.000 |
16 | NIVELLES (30) | 296.250 | 16 | DOUR (45) | 130.000 |
17 | GENAPPE (27) | 295.000 | 17 | FLORENNES (26) | 130.000 |
18 | GEMBLOUX (39) | 290.000 | 18 | CHÂTELET (68) | 135.000 |
19 | REBECQ (20) | 277.500 | 19 | VIRTON (18) | 135.000 |
20 | EGHEZEE (29) | 275.000 | 20 | COMBLAIN-AU-PONT (19) | 137.500 |
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses |
Maisons dans la Région de Bruxelles-Capitale
Communes les plus chères | Prix médian | Communes les moins chères | Prix médian | ||
---|---|---|---|---|---|
1 | IXELLES (24) | 687.500 | 1 | ANDERLECHT (39) | 305.000 |
2 | UCCLE (56) | 620.000 | 2 | JETTE (22) | 316.250 |
3 | WOLUWE-SAINT-PIERRE (46) | 595.000 | 3 | BRUXELLES (55) | 335.000 |
4 | WOLUWE-SAINT-LAMBERT (27) | 576.000 | 4 | EVERE (23) | 425.650 |
5 | AUDERGHEM (33) | 470.000 | 5 | SCHAARBEEK (29) | 444.000 |
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses |
Annexes
Tableaux récapitulatifs régions + provinces
Prix médian
Prix médian (euros) | 2018 (T3) |
2019 (T3) |
2020 (T3) |
Évolution en % 2019/2018 |
Évolution en % 2020/2019 |
|
---|---|---|---|---|---|---|
BELGIQUE | Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) | 205.000 | 215.000 | 220.000 | +4,9% | +2,3% |
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) | 290.000 | 300.000 | 315.000 | +3,4% | +5,0% | |
Appartements | 184.900 | 195.000 | 205.000 | +5,5% | +5,1% | |
RÉGION FLAMANDE | Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) | 234.000 | 240.000 | 250.000 | +2,6% | +4,2% |
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) | 320.000 | 335.000 | 343.000 | +4,7% | +2,4% | |
Appartements | 187.500 | 197.250 | 207.000 | +5,2% | +4,9% | |
RÉGION WALLONNE | Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) | 142.000 | 150.000 | 155.500 | +5,6% | +3,7% |
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) | 235.000 | 250.000 | 251.000 | +6,4% | +0,4% | |
Appartements | 143.000 | 150.000 | 155.000 | +4,9% | +3,3% | |
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE | Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) | 390.000 | 415.000 | 435.500 | +6,4% | +4,9% |
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) | 987.500 | 840.000 | 1.220.000 | -14,9% | +45,2% | |
Appartements | 200.000 | 215.000 | 230.000 | +7,5% | +7,0% | |
PROVINCE D’ANVERS | Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) | 253.000 | 258.000 | 275.000 | +2,0% | +6,6% |
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) | 343.000 | 356.000 | 362.000 | +3,8% | +1,7% | |
Appartements | 180.000 | 191.000 | 200.000 | +6,1% | +4,7% | |
PROVINCE DU BRABANT FLAMAND | Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) | 270.000 | 280.000 | 290.000 | +3,7% | +3,6% |
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) | 355.000 | 379.000 | 374.500 | +6,8% | -1,2% | |
Appartements | 203.500 | 217.500 | 232.000 | +6,9% | +6,7% | |
PROVINCE DU BRABANT WALLON | Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) | 265.000 | 282.000 | 290.000 | +6,4% | +2,8% |
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) | 365.000 | 385.000 | 417.500 | +5,5% | +8,4% | |
Appartements | 200.000 | 215.000 | 211.250 | +7,5% | -1,7% | |
PROVINCE DE FLANDRE OCCIDENTALE | Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) | 210.000 | 214.500 | 220.000 | +2,1% | +2,6% |
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) | 320.000 | 325.000 | 345.000 | +1,6% | +6,2% | |
Appartements | 180.000 | 190.000 | 200.000 | +5,6% | +5,3% | |
PROVINCE DE FLANDRE ORIENTALE | Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) | 227.000 | 235.000 | 245.000 | +3,5% | +4,3% |
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) | 340.000 | 349.000 | 360.000 | +2,6% | +3,2% | |
Appartements | 208.000 | 215.934 | 220.000 | +3,8% | +1,9% | |
PROVINCE DE HAINAUT | Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) | 125.000 | 134.000 | 135.000 | +7,2% | +0,7% |
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) | 220.000 | 230.000 | 235.000 | +4,5% | +2,2% | |
Appartements | 128.000 | 130.500 | 135.000 | +2,0% | +3,4% | |
PROVINCE DE LIÈGE | Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) | 145.000 | 155.000 | 160.000 | +6,9% | +3,2% |
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) | 235.000 | 247.500 | 250.000 | +5,3% | +1,0% | |
Appartements | 135.000 | 142.500 | 148.000 | +5,6% | +3,9% | |
PROVINCE DE LIMBOURG | Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) | 195.000 | 199.000 | 212.000 | +2,1% | +6,5% |
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) | 250.000 | 260.000 | 267.000 | +4,0% | +2,7% | |
Appartements | 190.000 | 195.000 | 190.000 | +2,6% | -2,6% | |
PROVINCE DE LUXEMBOURG | Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) | 159.000 | 170.000 | 170.000 | +6,9% | 0,0% |
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) | 191.500 | 200.000 | 225.000 | +4,4% | +12,5% | |
Appartements | 135.000 | 150.000 | 158.500 | +11,1% | +5,7% | |
PROVINCE DE NAMUR | Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) | 160.000 | 170.000 | 175.500 | +6,3% | +3,2% |
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) | 195.000 | 220.000 | 220.000 | +12,8% | 0,0% | |
Appartements | 147.000 | 160.000 | 160.000 | +8,8% | 0,0% |
Nombre de transactions
Nombre de transactions | 2018 (T3) |
2019 (T3) |
2020 (T3) |
Évolution en % 2019/2018 |
Évolution en % 2020/2019 |
|
---|---|---|---|---|---|---|
BELGIQUE | Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) | 15.591 | 16.486 | 13.836 | +5,7% | -16,1% |
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) | 8.038 | 7.901 | 7.177 | -1,7% | -9,2% | |
Appartements | 9.178 | 9.823 | 8.581 | +7,0% | -12,6% | |
RÉGION FLAMANDE | Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) | 9.838 | 10.531 | 9.099 | +7,0% | -13,6% |
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) | 5.064 | 5.095 | 4.659 | +0,6% | -8,6% | |
Appartements | 5.576 | 6.101 | 5.609 | +9,4% | -8,1% | |
RÉGION WALLONNE | Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) | 5.215 | 5.413 | 4.326 | +3,8% | -20,1% |
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) | 2.935 | 2.770 | 2.493 | -5,6% | -10,0% | |
Appartements | 1.408 | 1.363 | 1.140 | -3,2% | -16,4% | |
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE | Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) | 538 | 542 | 411 | +0,7% | -24,2% |
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) | 39 | 36 | 25 | -7,7% | -30,6% | |
Appartements | 2.194 | 2.359 | 1.832 | +7,5% | -22,3% | |
PROVINCE D’ANVERS | Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) | 2.498 | 2.719 | 2.271 | +8,8% | -16,5% |
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) | 1.280 | 1.283 | 1.212 | +0,2% | -5,5% | |
Appartements | 2.164 | 2.423 | 2.172 | +12,0% | -10,4% | |
PROVINCE DU BRABANT FLAMAND | Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) | 1.597 | 1.669 | 1.336 | +4,5% | -20,0% |
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) | 1.002 | 1.036 | 892 | +3,4% | -13,9% | |
Appartements | 652 | 746 | 631 | +14,4% | -15,4% | |
PROVINCE DU BRABANT WALLON | Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) | 400 | 474 | 334 | +18,5% | -29,5% |
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) | 446 | 432 | 354 | -3,1% | -18,1% | |
Appartements | 278 | 215 | 189 | -22,7% | -12,1% | |
PROVINCE DE FLANDRE OCCIDENTALE | Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) | 2.145 | 2.328 | 2.112 | +8,5% | -9,3% |
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) | 856 | 872 | 851 | +1,9% | -2,4% | |
Appartements | 1.472 | 1.638 | 1.583 | +11,3% | -3,4% | |
PROVINCE DE FLANDRE ORIENTALE | Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) | 2.829 | 2.989 | 2.647 | +5,7% | -11,4% |
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) | 942 | 946 | 862 | +0,4% | -8,9% | |
Appartements | 803 | 773 | 795 | -3,7% | +2,8% | |
PROVINCE DE HAINAUT | Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) | 2.396 | 2.532 | 1.957 | +5,7% | -22,7% |
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) | 773 | 739 | 666 | -4,4% | -9,9% | |
Appartements | 372 | 347 | 298 | -6,7% | -14,1% | |
PROVINCE DE LIÈGE | Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) | 1.627 | 1.550 | 1.275 | -4,7% | -17,7% |
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) | 794 | 678 | 614 | -14,6% | -9,4% | |
Appartements | 483 | 512 | 434 | +6,0% | -15,2% | |
PROVINCE DE LIMBOURG | Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) | 769 | 826 | 733 | +7,4% | -11,3% |
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) | 984 | 958 | 842 | -2,6% | -12,1% | |
Appartements | 485 | 521 | 428 | +7,4% | -17,9% | |
PROVINCE DE LUXEMBOURG | Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) | 301 | 317 | 274 | +5,3% | -13,6% |
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) | 401 | 378 | 343 | -5,7% | -9,3% | |
Appartements | 100 | 112 | 92 | +12,0% | -17,9% | |
PROVINCE DE NAMUR | Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) | 491 | 540 | 486 | +10,0% | -10,0% |
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) | 521 | 543 | 516 | +4,2% | -5,0% | |
Appartements | 175 | 177 | 127 | +1,1% | -28,2% |
[1]En raison du faible nombre de transactions pour cette catégorie dans cette région, le prix médian est sujet à de plus fortes fluctuations.
[2] Entre la conclusion du compromis et le passage de l’acte, le délai est de 4 mois maximum. Ce délai a été prolongé de 2 mois par le gouvernement flamand à la suite des mesures relatives au COVID-19.
Aperçu global
La statistique des prix de l'immobilier se base sur les actes de vente enregistrés par le SPF Finances, et plus particulièrement l’Administration générale de la Documentation patrimoniale (AGDP), mieux connue sous le nom de Cadastre.
Jusqu'en 2004, les données nécessaires étaient transmises à Statbel sur papier. A partir 2005, les données ont été transmises en format numérique, sur la base du système d'enregistrement CADNET/LOCO. A partir de 2016, le système STIPAD a remplacé le système CADNET/LOCO au sein de l'AGDP.
Ce document décrit la méthodologie utilisée pour le calcul des prix de l'immobilier.
Ventes de gré à gré versus ventes publiques
Dans le cas d'une vente de gré à gré d'un bien immobilier, l'acheteur et le vendeur déterminent un prix de vente d’un commun accord.
Dans le cas d'une vente publique, le bien immobilier est vendu selon le système de l'offre la plus élevée. Elle se déroule généralement sous la direction d'un notaire dans un espace public (par exemple un café) et est annoncée dans un journal local, par exemple.
Les prix de l'immobilier tels que calculés par Statbel sont basés sur les ventes de gré à gré et les ventes publiques.
Compromis versus actes
Dans le cas d'une vente de gré à gré d'un bien immobilier, un compromis est d'abord signé entre le vendeur et l'acheteur. La signature de l'acte authentique a lieu chez le notaire dans les 4 mois qui suivent la date du compromis (la passation de l'acte).
Tous les compromis n'entraînent pas une vente effective. Il est possible que l'acheteur ne trouve pas le financement nécessaire après la signature du compromis parce que la banque a refusé le crédit hypothécaire par exemple.
Les prix de l'immobilier tels que calculés par Statbel se basent sur les actes passés chez le notaire. Il s'agit donc des ventes effectives et non des compromis.
Prix de vente
Outre le prix de vente convenu, l'acheteur doit encore payer des frais supplémentaires, comme les droits d'enregistrement (ou la TVA dans le cas d'une nouvelle construction) et les honoraires du notaire pour la passation de l'acte. Si l'on contracte un prêt hypothécaire, les droits d'inscription hypothécaire et les éventuels frais de dossier de la banque viennent s'ajouter. Pour le calcul des prix de l'immobilier, on ne tient compte que des prix de vente convenus, hors frais supplémentaires.
Type de bien immobilier
Immobilier résidentiel
Le set de données du Cadastre auquel Statbel avait accès de 2005 à 2017 pour le calcul des prix de l'immobilier reprenait les catégories suivantes de biens immobiliers:
- maisons d’habitation
- villas
- appartements
Ces catégories sont basées sur la nature mentionnée sur le plan cadastral. Cette nature est déterminée une fois que le nouveau bâtiment est achevé. Ensuite, cette nature n'est pas toujours mise à jour si la destination du bâtiment change.
La répartition 'maison d'habitation' versus 'villa' se base sur le jugement (subjectif) de l'évaluateur du Cadastre.
Dans la suite de ce document, les prix de l'immobilier calculés selon la répartition ci-dessus sont mentionnés comme les prix de l'immobilier selon l'"ancienne méthodologie". A partir de 2017, un set de données plus complet, comprenant une description détaillée du bien, a été mis à disposition de Statbel. Il fournit deux variables supplémentaires : la nature selon l'acte de vente et le code de construction.
Ces informations complémentaires permettent d'optimaliser encore la méthodologie:
- Pour déterminer le type de bâtiment, on n'utilise plus la nature mentionnée sur le plan cadastral mais la nature mentionnée dans l'acte de vente. Cette nature est plus actuelle car elle est constatée (par le notaire) lors de chaque vente.
- Les maisons sont désormais réparties objectivement selon le nombre de façades. L'ancienne méthode parlait de maisons d'habitation et de villas mais cette qualification est subjective. Dans la méthodologie modifiée, on distingue désormais les maisons avec 2 ou 3 façades et les maisons de 4 façades ou plus.
Dans la suite de ce document, les prix de l'immobilier calculés sur la base de la nature selon l'acte de vente sont mentionnés comme les prix de l'immobilier selon la "nouvelle méthodologie".
Terrains à bâtir
Les variables supplémentaires fournies ne permettent pas de calculer des prix de référence pour les terrains à bâtir. La raison est qu'une grande partie des terrains à bâtir effectifs ont été attribués à une catégorie résiduelle, dans laquelle on trouve de tout: terres agricoles, terrains industriels, terrains à bâtir, etc. Cela concerne plus de 50% de l'ensemble des terrains à bâtir.
Autres types de biens immobiliers
De même, pour les biens immobiliers non résidentiels (agriculture, commerce, etc.), la base de données du Cadastre ne permet pas de calculer des résultats. Les biens immobiliers de cette catégorie sont très souvent vendus en lot, avec d'autres parcelles à finalités diverses pour un prix total, de sorte qu'il n'est pas possible de calculer un prix par propriété individuelle et, par conséquent, les prix médians par catégorie.
Nouveaux bâtiments
Dans l'ancienne méthodologie, toutes les transactions qui se trouvaient dans le set de données sommaire du Cadastre étaient reprises dans le calcul. Il incluait également une partie des nouvelles constructions.
Grâce au set de données plus détaillé dont Statbel dispose depuis 2016 et après une analyse conjointe avec le Cadastre, il est apparu que les nouvelles constructions effectives n'étaient pas toutes reprises dans le set de données et que les données relatives aux nouvelles constructions qui étaient bien incluses n'étaient pas toujours précises. La base de données du cadastre ne permet donc pas de se forger une image correcte des ventes totales de nouvelles constructions. Pour cette raison, la nouvelle méthodologie optimalisée ne tient compte que du marché immobilier secondaire (revente) et toutes les transactions relatives aux nouvelles constructions sont éliminées.
Nettoyage des sets de données
Les sets de données fournis par le Cadastre sont nettoyés de deux manières.
D'une part, toutes les transactions qui n'appartiennent pas à l'univers de la statistique sont éliminées. Ces transactions ne sont pas prises en compte dans le calcul du prix de référence ou du nombre de transactions. Il s'agit par exemple des transferts à la suite d'héritages. Dans la méthodologie optimalisée, les nouvelles constructions sont aussi éliminées.
De même, les transactions dont des données essentielles sont inconnues - comme p.ex. la date de vente ou le type de bien immobilier - sont également éliminées.
D'autre part, des filtres sont utilisés pour détecter des données manquantes. Dans ce cas, les données manquantes permettent bien d'intégrer les transactions dans le calcul du nombre de transactions mais elles sont négligées pour le calcul du prix de référence. Il s'agit par exemple des transactions dont seul le prix manque. Les transactions concernant la vente de plusieurs biens immobiliers en un seul lot pour un prix global entrent aussi dans cette catégorie.
Résultats
Dans l'ancienne méthodologie, les résultats calculés comprennent les prix moyens, les prix médians, les prix par percentiles, le nombre de transactions, les prix totaux et les superficies totales.
Dans la nouvelle méthodologie optimalisée, les résultats calculés se composent des prix médians, des prix par percentiles et du nombre de transactions.
Les résultats sont groupés par année, par semestre ou trimestre, par type de logement et par localité (les communes, les arrondissements, les provinces, les régions et le pays).
Prix de référence: prix moyen versus prix médian
Pour des ventilations statistiques caractérisées par des observations avec des valeurs extrêmes (comme p. ex. le prix de vente des biens immobiliers), il convient de tenir compte du fait que la moyenne, en tant qu'outil de mesure central est fortement influencée par ces valeurs extrêmes: une valeur extrême va orienter dans une large mesure la moyenne vers elle.
Le prix médian est un outil de mesure central plus adéquat. Il s'agit du prix par rapport auquel 50% des transactions sont moins chères et 50% plus chères. L'influence des valeurs extrêmes sur cet outil de mesure est minime voire inexistante : la médiane ne change pas ou à peine si une valeur extrême est ajoutée ou supprimée du calcul (contrairement à la moyenne). Le prix médian est donc un outil de mesure plus stable que le prix moyen.
Dans les publications de Statbel, le prix médian est utilisé comme prix de référence.
Prix par percentiles
Les prix par percentiles sont des outils de mesure supplémentaires qui, conjointement au prix médian, donnent une meilleure image de la ventilation statistique des prix. Le 25e percentile (aussi appelé le premier quartile = Q25) est le prix par rapport auquel 25% des transactions sont aussi chères ou moins chères alors que 75% des transactions sont aussi chères ou plus chères.
Le 75e percentile (aussi appelé le troisième quartile = Q75) est le prix par rapport auquel 75% des transactions sont aussi chères ou moins chères alors que 25% des transactions sont aussi chères ou plus chères.
Les prix médians et les prix par percentiles ne sont publiés qu'à partir de 16 transactions avec prix valable par agrégat, afin d'atteindre une certaine représentativité et de garantir la confidentialité des données individuelles. La base de données du Cadastre contient parfois des transactions sans prix valable. Ces transactions sont prises en compte pour le nombre total de transactions, mais ne sont pas reprises dans le calcul du prix. S'il est question pour un agrégat d'une ou plusieurs transactions dont le prix n'est pas valable, le nombre de transactions pour lesquelles les prix sont montrés sera plus élevé que la limite de 16 transactions visée ci-dessus, conformément au nombre de transactions dont le prix n'est pas valable.
Prix total
En raison du nombre relativement élevé de transactions dont le prix manque (surtout depuis STIPAD), on ne publie plus de prix total dans la nouvelle méthodologie optimalisée.