Prix de l’immobilier

Prix de l’immobilier - 1er semestre de 2021

Construction & logement
Prix de l’immobilier - 1er semestre de 2021

Statbel, l'office belge de statistique, publie aujourd'hui les chiffres belges de l’immobilier pour le premier semestre 2021, sur la base des actes de vente enregistrés auprès du SPF Finances.

Les principaux résultats:

  • Le prix médian belge pour une maison de type fermé ou demi-fermé s'élevait à 230.000 euros. Le prix d'une maison de type ouvert était de 330.000 euros.
  • La Région wallonne est la région la moins chère avec un prix médian de 160.000 euros pour des maisons de type fermé ou demi-fermé et de 265.000 euros pour des maisons de type ouvert.
  • La Région de Bruxelles-Capitale est la plus chère: les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 434.500 euros. Le prix des maisons de type ouvert était de 1.100.000 euros.
  • La Région flamande se situe entre les deux. Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 260.000 euros, les maisons de type ouvert 365.000 euros.
  • Le Brabant flamand et le Brabant wallon sont les provinces les plus chères, le Hainaut la moins chère.
  • Knokke-Heist est la commune la plus chère. Les logements les moins chers se trouvent à Hastière.

Belgique

Le prix médian pour une maison de type fermé ou demi-fermé s'élevait à 230.000 euros au premier semestre 2021. Le prix d'une maison de type ouvert était de 330.000 euros. Pour acheter une maison de type ouvert, il a donc fallu débourser 100.000 euros de plus par rapport au prix médian d'une maison de type fermé ou demi-fermé. Les appartements coûtaient 215.000 euros:

BELGIQUE 2019 2020 2021 Évolution en % Évolution en %
(S1) (S1) (S1) 2020 (S1)/2019 (S1) 2021 (S1)/2020 (S1)
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 200.000 200.000 230.000 0,0% +15,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 293.000 300.000 330.000 +2,4% +10,0%
Appartements 187.000 200.000 215.000 +7,0% +7,5%
Prix médian (euros)

Par rapport au premier semestre de 2020, les prix médians des maisons de type fermé ou demi-fermé ont augmenté de 15% au niveau national. Le prix médian des maisons de type ouvert a progressé de 10%. Les appartements étaient, quant à eux, 7,5% plus chers.

Prix de l’immobilier

Les importantes hausses de prix des maisons au niveau national au premier semestre de 2021 par rapport à la même période l'année dernière sont principalement la conséquence de la suppression du bonus-logement en Région flamande en 2020: le nombre de transactions au premier semestre de 2020 y a tellement diminué que les prix moins élevés en Région wallonne ont exercé un effet baissier plus prononcé sur le prix médian national.
Au premier semestre de 2021, la part flamande dans le nombre total de transactions est revenue à la normale, ce qui a logiquement entraîné une forte augmentation du prix médian national.

BELGIQUE 2019 2020 2021 Évolution en % Évolution en %
(S1) (S1) (S1) 2020 (S1)/2019 (S1) 2021 (S1)/2020 (S1)
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 31.536 22.937 32.554 -27,3% +41,9%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 14.519 11.051 15.455 -23,9% +39,9%
Appartements 19.473 16.353 22.403 -16,0% +37,0%
Nombre de transactions

Les régions

On observe de nettes différences entre les régions:

  • La Région wallonne est la moins chère. Au premier semestre de 2021, les maisons de type fermé ou demi-fermé ont affiché un prix médian de 160.000 euros. Cela représente une hausse de prix de 10.000 euros, soit de 6,7%, par rapport à la même période l’an dernier. Le prix médian des maisons de type ouvert a progressé de près de 16.000 euros (+6,4%) pour atteindre 265.000 euros. Avec un surcoût de 5.000 euros, les appartements sont devenus 3,2% plus chers et coûtaient 160.000 euros:
RÉGION WALLONNE 2019 2020 2021 Évolution en % Évolution en %
(S1) (S1) (S1) 2020 (S1)/2019 (S1) 2021 (S1)/2020 (S1)
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 145.000 150.000 160.000 +3,4% +6,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 235.000 249.001 265.000 +6,0% +6,4%
Appartements 145.000 155.000 160.000 +6,9% +3,2%
Prix médian (euros)
  • La Région de Bruxelles-Capitale est la plus chère pour tous les types de logements. Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 434.500 euros et ont augmenté de 11.500 euros, soit de 2,7%, par rapport à la même période l’an dernier. Le prix médian des maisons de type ouvert a augmenté pour atteindre 1.100.000 euros, ce qui représente une hausse de 27,9%: Le prix médian des appartements a atteint 239.000 euros, soit une hausse de prix de 7,7%.
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE 2019 2020 2021 Évolution en % Évolution en %
(S1) (S1) (S1) 2020 (S1)/2019 (S1) 2021 (S1)/2020 (S1)
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 399.000 423.000 434.500 +6,0% +2,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 852.500 860.000 1.100.000 +0,9% +27,9%
Appartements 203.500 222.000 239.000 +9,1% +7,7%
Prix médian (euros)
  • La Région flamande se situe entre les deux. Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 260.000 euros, soit une hausse de 9,7% par rapport au premier semestre de 2020. En ce qui concerne les maisons de type ouvert (365.000 euros), les prix ont augmenté de 7,4%, soit 25.000 euros. Les appartements ont coûté 217.184 euros et sont ainsi 6% plus chers.
RÉGION FLAMANDE 2019 2020 2021 Évolution en % Évolution en %
(S1) (S1) (S1) 2020 (S1)/2019 (S1) 2021 (S1)/2020 (S1)
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 230.000 237.000 260.000 +3,0% +9,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 325.000 340.000 365.000 +4,6% +7,4%
Appartements 190.000 204.895 217.184 +7,8% +6,0%
Prix médian (euros)

Les provinces

En Région flamande, au premier semestre 2021, les maisons et appartements étaient les plus chers dans la province du Brabant flamand et les moins chers dans le Limbourg. Une maison de type fermé ou demi-fermé coûtait dans le Brabant flamand 305.000 euros. Pour une maison de type ouvert, le prix médian s’élevait à 415.000 euros. Pour un appartement, le prix médian s’élevait à 240.000 euros.

Dans le Limbourg, il fallait débourser 215.000 euros pour une maison de type fermé ou demi-fermé et 285.000 euros pour une maison de type ouvert. Avec un prix de 199.500 euros, les appartements sont restés juste en dessous du seuil de 200.000 euros.

En Région wallonne, le Brabant wallon était la province la plus chère dans toutes les catégories : les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 300.000 euros. Pour les maisons de type ouvert, le prix médian était de 435.000 euros. Les appartements atteignaient un prix de 219.250 euros. Le Hainaut était la province la moins chère pour les maisons de type fermé ou demi-fermé (140.000 euros) et les appartements (139.000 euros). La province de Namur était la moins chère pour les maisons de type ouvert (225.000 euros).

Les communes

Knokke-Heist est la commune la plus chère, Hastière la moins chère

Les tableaux ci-dessous donnent un classement des communes les plus chères et les moins chères par région, sur la base de toutes les maisons de type fermé, demi-fermé ou ouvert, vendues pendant le premier semestre 2021.

La commune flamande la plus chère était Knokke-Heist avec un prix médian de 770.000 euros. Dans cette région, les maisons les moins chères se trouvaient à Vleteren avec un prix médian de 163.000 euros.

Les maisons wallonnes les plus chères se situaient à Lasne (600.000 euros) et les moins chères à Hastière (77.000 euros).

Dans la Région de Bruxelles-Capitale, Ixelles présentait le prix médian le plus élevé avec 750.000 euros. Le prix médian le plus bas pour cette région a été enregistré dans la commune de Molenbeek-Saint-Jean (295.000 euros).

Maisons en Région flamande

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 KNOKKE-HEIST (207) 770.000 1 VLETEREN (17) 163.000
2 SINT-MARTENS-LATEM (46) 680.000 2 MENIN (284) 168.500
3 KRAAINEM (75) 583.301 3 RENAIX (210) 179.000
4 RHODE-SAINT-GENESE (109) 521.250 4 LO-RENINGE (22) 180.000
5 WEZEMBEEK-OPPEM (53) 520.000 5 ALVERINGEM (31) 190.000
6 TERVUREN (94) 510.000 6 GINGELOM (59) 192.000
7 SCHILDE (150) 498.000 7 POPERINGE (97) 194.500
8 OVERIJSE (165) 465.000 8 LANDEN (105) 197.500
9 BIERBEEK (38) 440.000 9 HARELBEKE (177) 199.000
10 LINKEBEEK (21) 435.000 10 HEUVELLAND (41) 199.500
11 HOVE (29) 430.000 11 TONGRES (172) 200.000
12 OUD-HEVERLEE (32) 425.000 12 ZUTENDAAL (30) 200.000
13 BOECHOUT (54) 423.000 13 MAASMECHELEN (148) 200.000
14 DE PINTE (44) 419.500 14 AVELGEM (55) 203.855
15 EDEGEM (110) 418.500 15 GEETBETS (32) 204.000
16 KEERBERGEN (75) 410.000 16 WERVIK (110) 205.000
17 ZOERSEL (97) 410.000 17 LEAU (39) 205.000
18 BRASSCHAAT (211) 410.000 18 GRAMMONT (225) 206.000
19 WEMMEL (64) 409.000 19 INGELMUNSTER (66) 209.950
20 HOOGSTRATEN (99) 405.000 20 IZEGEM (161) 210.000
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Maisons en Région wallonne

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 LASNE (103) 600.000 1 HASTIERE (119) 77.000
2 LA HULPE (38) 485.000 2 VIROINVAL (58) 92.000
3 WATERLOO (150) 475.000 3 QUIEVRAIN (43) 100.000
4 CHAUMONT-GISTOUX (49) 447.500 4 COLFONTAINE (145) 102.000
5 RIXENSART (93) 428.000 5 ERQUELINNES (49) 111.250
6 MONT-SAINT-GUIBERT (21) 407.000 6 FROIDCHAPELLE (45) 112.500
7 OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE (78) 397.500 7 DOUR (97) 115.000
8 ATTERT (22) 382.500 8 QUAREGNON (106) 115.000
9 WAVRE (123) 380.000 9 CHIMAY (65) 115.000
10 WALHAIN (22) 378.000 10 DOISCHE (23) 118.000
11 GREZ-DOICEAU (65) 375.000 11 SAINT-HUBERT (34) 120.000
12 BEAUVECHAIN (30) 359.000 12 FRAMERIES (134) 124.000
13 CHASTRE (27) 355.000 13 BOUSSU (114) 125.000
14 BRAINE-L'ALLEUD (188) 350.000 14 MERBES-LE-CHATEAU (24) 125.000
15 GENAPPE (74) 342.500 15 CHATELET (222) 125.000
16 ARLON (98) 339.000 16 HOUFFALIZE (36) 125.000
17 BRAINE-LE-CHATEAU (47) 335.000 17 RENDEUX (26) 127.000
18 RAMILLIES (30) 335.000 18 CHARLEROI (1012) 129.000
19 PERWEZ (31) 330.000 19 FLORENVILLE (38) 130.000
20 COURT-SAINT-ETIENNE (31) 317.500 20 COUVIN (74) 130.000
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Maisons dans la Région de Bruxelles-Capitale

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 IXELLES (70) 750.000 1 MOLENBEEK-SAINT-JEAN (42) 295.000
2 UCCLE (163) 666.000 2 ANDERLECHT (105) 320.000
3 WOLUWE-SAINT-LAMBERT (58) 665.000 3 JETTE (54) 347.000
4 WOLUWE-SAINT-PIERRE (84) 662.500 4 BERCHEM-SAINTE-AGATHE (46) 350.000
5 ETTERBEEK (30) 600.000 5 EVERE (39) 350.000
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Annexes

Tableau récapitulatif prix médians

Prix médian (euro) 2019
(S1)
2020
(S1)
2021
(S1)
Évolution en %
2020(S1) / 2019(S1)
Évolution en %
2021(S1) / 2020(S1)
BELGIQUE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 200.000 200.000 230.000 0,0% +15,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 293.000 300.000 330.000 +2,4% +10,0%
Appartements 187.000 200.000 215.000 +7,0% +7,5%
RÉGION FLAMANDE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 230.000 237.000 260.000 +3,0% +9,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 325.000 340.000 365.000 +4,6% +7,4%
Appartements 190.000 204.895 217.184 +7,8% +6,0%
RÉGION WALLONNE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 145.000 150.000 160.000 +3,4% +6,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 235.000 249.001 265.000 +6,0% +6,4%
Appartements 145.000 155.000 160.000 +6,9% +3,2%
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 399.000 423.000 434.500 +6,0% +2,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 852.500 860.000 1.100.000 +0,9% +27,9%
Appartements 203.500 222.000 239.000 +9,1% +7,7%
PROVINCE D’ANVERS Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 250.000 259.000 285.000 +3,6% +10,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 340.000 360.750 385.000 +6,1% +6,7%
Appartements 185.000 203.000 215.000 +9,7% +5,9%
PROVINCE DU BRABANT FLAMAND Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 270.000 281.400 305.000 +4,2% +8,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 365.000 375.000 415.000 +2,7% +10,7%
Appartements 210.000 225.000 240.000 +7,1% +6,7%
PROVINCE DU BRABANT WALLON Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 260.000 276.000 300.000 +6,2% +8,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 370.000 385.000 435.000 +4,1% +13,0%
Appartements 212.500 230.000 219.250 +8,2% -4,7%
PROVINCE DE FLANDRE OCCIDENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 204.000 205.000 225.000 +0,5% +9,8%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 330.000 340.000 360.000 +3,0% +5,9%
Appartements 190.000 195.000 210.000 +2,6% +7,7%
PROVINCE DE FLANDRE ORIENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 225.000 230.000 255.000 +2,2% +10,9%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 340.000 350.000 385.000 +2,9% +10,0%
Appartements 200.000 220.000 225.500 +10,0% +2,5%
PROVINCE DE HAINAUT Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 129.000 133.000 140.000 +3,1% +5,3%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 225.000 230.000 245.000 +2,2% +6,5%
Appartements 125.000 135.000 139.000 +8,0% +3,0%
PROVINCE DE LIÈGE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 149.000 157.500 165.000 +5,7% +4,8%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 237.000 250.000 265.000 +5,5% +6,0%
Appartements 140.000 149.000 154.000 +6,4% +3,4%
PROVINCE DE LIMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 195.000 195.000 215.000 0,0% +10,3%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 252.250 250.000 285.000 -0,9% +14,0%
Appartements 185.000 180.000 199.500 -2,7% +10,8%
PROVINCE DE LUXEMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 140.000 160.000 165.000 +14,3% +3,1%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 190.000 200.000 240.000 +5,3% +20,0%
Appartements 145.000 150.000 166.750 +3,4% +11,2%
PROVINCE DE NAMUR Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 160.000 165.000 170.000 +3,1% +3,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 210.000 215.000 225.000 +2,4% +4,7%
Appartements 151.600 167.750 155.900 +10,7% -7,1%

Tableau récapitulatif du nombre de transactions

Nombre de transactions 2019
(S1)
2020
(S1)
2021
(S1)
Évolution en %
2020(S1) / 2019(S1)
Évolution en %
2021(S1) / 2020(S1)
BELGIQUE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 31.536 22.937 32.554 -27,3% +41,9%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 14.519 11.051 15.455 -23,9% +39,9%
Appartements 19.473 16.353 22.403 -16,0% +37,0%
RÉGION FLAMANDE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 20.192 12.519 20.676 -38,0% +65,2%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 9.267 6.152 9.938 -33,6% +61,5%
Appartements 12.020 9.658 14.458 -19,7% +49,7%
RÉGION WALLONNE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 10.240 9.427 10.799 -7,9% +14,6%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 5.182 4.818 5.452 -7,0% +13,2%
Appartements 2.897 2.604 3.156 -10,1% +21,2%
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 1.104 991 1.079 -10,2% +8,9%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 70 81 65 +15,7% -19,8%
Appartements 4.556 4.091 4.789 -10,2% +17,1%
PROVINCE D’ANVERS Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 5.171 3.191 5.155 -38,3% +61,5%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 2.333 1.620 2.600 -30,6% +60,5%
Appartements 4.654 3.595 5.442 -22,8% +51,4%
PROVINCE DU BRABANT FLAMAND Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 3.058 1.961 3.122 -35,9% +59,2%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.807 1.204 1.957 -33,4% +62,5%
Appartements 1.409 1.122 1.505 -20,4% +34,1%
PROVINCE DU BRABANT WALLON Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 800 746 864 -6,8% +15,8%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 790 718 805 -9,1% +12,1%
Appartements 468 394 492 -15,8% +24,9%
PROVINCE DE FLANDRE OCCIDENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 4.540 2.791 4.795 -38,5% +71,8%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.623 1.080 1.699 -33,5% +57,3%
Appartements 3.278 2.955 4.434 -9,9% +50,1%
PROVINCE DE FLANDRE ORIENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 5.706 3.614 5.917 -36,7% +63,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.762 1.165 1.849 -33,9% +58,7%
Appartements 1.637 1.264 1.981 -22,8% +56,7%
PROVINCE DE HAINAUT Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 4.826 4.378 4.964 -9,3% +13,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.459 1.332 1.526 -8,7% +14,6%
Appartements 792 747 888 -5,7% +18,9%
PROVINCE DE LIÈGE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 3.025 2.805 3.228 -7,3% +15,1%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.267 1.192 1.323 -5,9% +11,0%
Appartements 1.049 975 1.124 -7,1% +15,3%
PROVINCE DE LIMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 1.717 962 1.687 -44,0% +75,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.742 1.083 1.833 -37,8% +69,3%
Appartements 1.042 722 1.096 -30,7% +51,8%
PROVINCE DE LUXEMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 543 553 652 +1,8% +17,9%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 694 618 722 -11,0% +16,8%
Appartements 223 179 233 -19,7% +30,2%
PROVINCE DE NAMUR Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 1.046 945 1.091 -9,7% +15,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 972 958 1.076 -1,4% +12,3%
Appartements 365 309 419 -15,3% +35,6%
Prix médian par type de bâtiments
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Maisons 2-3 façades table
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Prix médian des ventes des maisons avec 2 ou 3 façades (type fermé + type demi-fermé) par commune, arrondissement, province et région

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Maisons 4 façades
Carte
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Appartements

Aperçu global

La statistique des prix de l'immobilier se base sur les actes de vente enregistrés par le SPF Finances, et plus particulièrement l’Administration générale de la Documentation patrimoniale (AGDP), mieux connue sous le nom de Cadastre.

Jusqu'en 2004, les données nécessaires étaient transmises à Statbel sur papier. A partir 2005, les données ont été transmises en format numérique, sur la base du système d'enregistrement CADNET/LOCO. A partir de 2016, le système STIPAD a remplacé le système CADNET/LOCO au sein de l'AGDP.

Ce document décrit la méthodologie utilisée pour le calcul des prix de l'immobilier.

Ventes de gré à gré versus ventes publiques

Dans le cas d'une vente de gré à gré d'un bien immobilier, l'acheteur et le vendeur déterminent un prix de vente d’un commun accord.

Dans le cas d'une vente publique, le bien immobilier est vendu selon le système de l'offre la plus élevée. Elle se déroule généralement sous la direction d'un notaire dans un espace public (par exemple un café) et est annoncée dans un journal local, par exemple.

Les prix de l'immobilier tels que calculés par Statbel sont basés sur les ventes de gré à gré et les ventes publiques.

Compromis versus actes

Dans le cas d'une vente de gré à gré d'un bien immobilier, un compromis est d'abord signé entre le vendeur et l'acheteur. La signature de l'acte authentique a lieu chez le notaire dans les 4 mois qui suivent la date du compromis (la passation de l'acte).

Tous les compromis n'entraînent pas une vente effective. Il est possible que l'acheteur ne trouve pas le financement nécessaire après la signature du compromis parce que la banque a refusé le crédit hypothécaire par exemple.

Les prix de l'immobilier tels que calculés par Statbel se basent sur les actes passés chez le notaire. Il s'agit donc des ventes effectives et non des compromis.

Prix de vente

Outre le prix de vente convenu, l'acheteur doit encore payer des frais supplémentaires, comme les droits d'enregistrement (ou la TVA dans le cas d'une nouvelle construction) et les honoraires du notaire pour la passation de l'acte. Si l'on contracte un prêt hypothécaire, les droits d'inscription hypothécaire et les éventuels frais de dossier de la banque viennent s'ajouter. Pour le calcul des prix de l'immobilier, on ne tient compte que des prix de vente convenus, hors frais supplémentaires.

Type de bien immobilier

Immobilier résidentiel

Le set de données du Cadastre auquel Statbel avait accès de 2005 à 2017 pour le calcul des prix de l'immobilier reprenait les catégories suivantes de biens immobiliers:

  • maisons d’habitation
  • villas
  • appartements

Ces catégories sont basées sur la nature mentionnée sur le plan cadastral. Cette nature est déterminée une fois que le nouveau bâtiment est achevé. Ensuite, cette nature n'est pas toujours mise à jour si la destination du bâtiment change.

La répartition 'maison d'habitation' versus 'villa' se base sur le jugement (subjectif) de l'évaluateur du Cadastre.

Dans la suite de ce document, les prix de l'immobilier calculés selon la répartition ci-dessus sont mentionnés comme les prix de l'immobilier selon l'"ancienne méthodologie". A partir de 2017, un set de données plus complet, comprenant une description détaillée du bien, a été mis à disposition de Statbel. Il fournit deux variables supplémentaires : la nature selon l'acte de vente et le code de construction.

Ces informations complémentaires permettent d'optimaliser encore la méthodologie:

- Pour déterminer le type de bâtiment, on n'utilise plus la nature mentionnée sur le plan cadastral mais la nature mentionnée dans l'acte de vente. Cette nature est plus actuelle car elle est constatée (par le notaire) lors de chaque vente.

- Les maisons sont désormais réparties objectivement selon le nombre de façades. L'ancienne méthode parlait de maisons d'habitation et de villas mais cette qualification est subjective. Dans la méthodologie modifiée, on distingue désormais les maisons avec 2 ou 3 façades et les maisons de 4 façades ou plus.

Dans la suite de ce document, les prix de l'immobilier calculés sur la base de la nature selon l'acte de vente sont mentionnés comme les prix de l'immobilier selon la "nouvelle méthodologie".

Terrains à bâtir

Les variables supplémentaires fournies ne permettent pas de calculer des prix de référence pour les terrains à bâtir. La raison est qu'une grande partie des terrains à bâtir effectifs ont été attribués à une catégorie résiduelle, dans laquelle on trouve de tout: terres agricoles, terrains industriels, terrains à bâtir, etc. Cela concerne plus de 50% de l'ensemble des terrains à bâtir.

Autres types de biens immobiliers

De même, pour les biens immobiliers non résidentiels (agriculture, commerce, etc.), la base de données du Cadastre ne permet pas de calculer des résultats. Les biens immobiliers de cette catégorie sont très souvent vendus en lot, avec d'autres parcelles à finalités diverses pour un prix total, de sorte qu'il n'est pas possible de calculer un prix par propriété individuelle et, par conséquent, les prix médians par catégorie.

Nouveaux bâtiments

Dans l'ancienne méthodologie, toutes les transactions qui se trouvaient dans le set de données sommaire du Cadastre étaient reprises dans le calcul. Il incluait également une partie des nouvelles constructions.

Grâce au set de données plus détaillé dont Statbel dispose depuis 2016 et après une analyse conjointe avec le Cadastre, il est apparu que les nouvelles constructions effectives n'étaient pas toutes reprises dans le set de données et que les données relatives aux nouvelles constructions qui étaient bien incluses n'étaient pas toujours précises. La base de données du cadastre ne permet donc pas de se forger une image correcte des ventes totales de nouvelles constructions. Pour cette raison, la nouvelle méthodologie optimalisée ne tient compte que du marché immobilier secondaire (revente) et toutes les transactions relatives aux nouvelles constructions sont éliminées.

Nettoyage des sets de données

Les sets de données fournis par le Cadastre sont nettoyés de deux manières.

D'une part, toutes les transactions qui n'appartiennent pas à l'univers de la statistique sont éliminées. Ces transactions ne sont pas prises en compte dans le calcul du prix de référence ou du nombre de transactions. Il s'agit par exemple des transferts à la suite d'héritages. Dans la méthodologie optimalisée, les nouvelles constructions sont aussi éliminées.

De même, les transactions dont des données essentielles sont inconnues - comme p.ex. la date de vente ou le type de bien immobilier - sont également éliminées.

D'autre part, des filtres sont utilisés pour détecter des données manquantes. Dans ce cas, les données manquantes permettent bien d'intégrer les transactions dans le calcul du nombre de transactions mais elles sont négligées pour le calcul du prix de référence. Il s'agit par exemple des transactions dont seul le prix manque. Les transactions concernant la vente de plusieurs biens immobiliers en un seul lot pour un prix global entrent aussi dans cette catégorie.

Résultats

Dans l'ancienne méthodologie, les résultats calculés comprennent les prix moyens, les prix médians, les prix par percentiles, le nombre de transactions, les prix totaux et les superficies totales.

Dans la nouvelle méthodologie optimalisée, les résultats calculés se composent des prix médians, des prix par percentiles et du nombre de transactions.

Les résultats sont groupés par année, par semestre ou trimestre, par type de logement et par localité (les communes, les arrondissements, les provinces, les régions et le pays).

Prix de référence: prix moyen versus prix médian

Pour des ventilations statistiques caractérisées par des observations avec des valeurs extrêmes (comme p. ex. le prix de vente des biens immobiliers), il convient de tenir compte du fait que la moyenne, en tant qu'outil de mesure central est fortement influencée par ces valeurs extrêmes: une valeur extrême va orienter dans une large mesure la moyenne vers elle.

Le prix médian est un outil de mesure central plus adéquat. Il s'agit du prix par rapport auquel 50% des transactions sont moins chères et 50% plus chères. L'influence des valeurs extrêmes sur cet outil de mesure est minime voire inexistante : la médiane ne change pas ou à peine si une valeur extrême est ajoutée ou supprimée du calcul (contrairement à la moyenne). Le prix médian est donc un outil de mesure plus stable que le prix moyen.

Dans les publications de Statbel, le prix médian est utilisé comme prix de référence.

Prix par percentiles

Les prix par percentiles sont des outils de mesure supplémentaires qui, conjointement au prix médian, donnent une meilleure image de la ventilation statistique des prix. Le 25e percentile (aussi appelé le premier quartile = Q25) est le prix par rapport auquel 25% des transactions sont aussi chères ou moins chères alors que 75% des transactions sont aussi chères ou plus chères.

Le 75e percentile (aussi appelé le troisième quartile = Q75) est le prix par rapport auquel 75% des transactions sont aussi chères ou moins chères alors que 25% des transactions sont aussi chères ou plus chères.

Les prix médians et les prix par percentiles ne sont publiés qu'à partir de 16 transactions avec prix valable par agrégat, afin d'atteindre une certaine représentativité et de garantir la confidentialité des données individuelles. La base de données du Cadastre contient parfois des transactions sans prix valable. Ces transactions sont prises en compte pour le nombre total de transactions, mais ne sont pas reprises dans le calcul du prix. S'il est question pour un agrégat d'une ou plusieurs transactions dont le prix n'est pas valable, le nombre de transactions pour lesquelles les prix sont montrés sera plus élevé que la limite de 16 transactions visée ci-dessus, conformément au nombre de transactions dont le prix n'est pas valable.

Prix total

En raison du nombre relativement élevé de transactions dont le prix manque (surtout depuis STIPAD), on ne publie plus de prix total dans la nouvelle méthodologie optimalisée.

Métadonnées