Prix de l’immobilier

Prix de l’immobilier - 1er semestre de 2020

Construction & logement
Prix de l’immobilier

Statbel, l'office belge de statistique, publie aujourd'hui les chiffres belges de l’immobilier pour le premier semestre 2020, sur la base des actes de vente enregistrés auprès du SPF Finances.

Les principaux résultats:

  • Le prix médian belge pour une maison de type fermé ou demi-fermé s'élevait à 200.000 euros. Le prix d'une maison de type ouvert était de 300.000 euros.
  • La Région wallonne est la région la moins chère avec un prix médian de 150.000 euros pour des maisons de type fermé ou demi-fermé et de 250.000 euros pour des maisons de type ouvert.
  • La Région de Bruxelles-Capitale est la plus chère: les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 421.000 euros. Le prix des maisons de type ouvert était de 860.000 euros.
  • La Région flamande se situe entre les deux. Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 237.250 euros, les maisons de type ouvert 340.000 euros.  La suppression du bonus-logement depuis le 1er janvier 2020 a entraîné une nette réduction du nombre de transactions.
  • On observe un impact limité de la crise du Covid-19 sur les résultats au premier semestre 2020.  Il est dû au fait que les actes de vente passé pendant cette période concernent principalement des compromis de vente conclus avant l’introduction des mesures. 
  • Les appartements ont connu la plus forte hausse de prix dans toutes les régions.
  • Le Brabant flamand et le Brabant wallon sont les provinces les plus chères, le Hainaut la moins chère.
  • Ixelles est la commune la plus chère.  Les logements les moins chers se trouvent à Hastière.

Belgique

Le prix médian pour une maison de type fermé ou demi-fermé s'élevait à 200.000 euros au premier semestre 2020. Le prix d'une maison de type ouvert était de 300.000 euros. Pour acheter une maison de type ouvert, il a donc fallu débourser 100.000 euros de plus par rapport au prix médian d'une maison de type fermé ou demi-fermé. Les appartements coûtaient 200.000 euros:

BELGIQUE 2018 2019 2020 Évolution en % Évolution en %
(S1) (S1) (S1) 2019/2018 2020/2019
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 195.000 200.000 200.000 +2,6% 0,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 280.000 293.000 300.000 +4,6% +2,4%
Appartements 180.000 187.000 200.000 +3,9% +7,0%
Prix médian (euros)

Par rapport au premier trimestre de 2019, les prix médians des maisons de type fermé ou demi-fermé sont restés stables au niveau national.  C’est une conséquence de la suppression du bonus-logement en Région flamande.  Le nombre de transactions y a tellement diminué que les prix moins élevés en Région wallonne exercent un effet baissier plus prononcé sur le prix médian. 

Le prix médian des maisons de type ouvert progresse de 2,4% (+ 7.000 euros). Les appartements ont coûté 13.000 euros de plus, soit une hausse de prix de 7%. Ce type de biens immobiliers a connu la plus forte hausse de prix dans toutes les régions.

immo

Les régions

On observe de nettes différences entre les régions: 

  • La Région wallonne est la moins chère. Au premier semestre de 2020, les maisons de type fermé ou demi-fermé ont affiché un prix médian de 150.000 euros. Cela représente une hausse de prix de 5.000 euros, soit de 3,4%, par rapport à la même période l’an dernier.  Le prix médian des maisons de type ouvert a progressé de 15.000 euros (+6,4%) pour atteindre 250.000 euros. Avec un surcoût de 10.000 euros, les appartements sont devenus 6,9% plus chers et coûtaient 155.000 euros:
RÉGION WALLONNE 2018 2019 2020 Évolution en % Évolution en %
(S1) (S1) (S1) 2019/2018 2020/2019
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 137.500 145.000 150.000 +5,5% +3,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 230.000 235.000 250.000 +2,2% +6,4%
Appartements 140.000 145.000 155.000 +3,6% +6,9%
Prix médian (euros)
  • La Région de Bruxelles-Capitale est la plus chère pour tous les types de logements. Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 421.000 euros et ont augmenté de 22.000 euros, soit de 5,5%, par rapport à la même période l’an dernier. Les maisons de type ouvert y coûtaient 860.000 euros et ont augmenté de 0,9%, soit de 7.500 euros. Les prix des appartements ont, quant à eux, progressé de 9% pour atteindre 221.750 euros, ce qui représente une hausse de 18.250 euros.
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE 2018 2019 2020 Évolution en % Évolution en %
(S1) (S1) (S1) 2019/2018 2020/2019
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 362.250 399.000 421.000 +10,1% +5,5%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 830.000 852.500 860.000 +2,7% +0,9%
Appartements 196.000 203.500 221.750 +3,8% +9,0%
Prix médian (euros)
  • La Région flamande se situe entre les deux. Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 237.250 euros, soit une hausse de 3,2% par rapport au premier semestre de 2019.  En ce qui concerne les maisons de type ouvert (340.000 euros), les prix ont augmenté de 4,6%, soit 15.000 euros.  Les appartements ont coûté 205.000 euros et sont ainsi 7,9%, soit 15.000 euros, plus chers.
RÉGION FLAMANDE 2018 2019 2020 Évolution en % Évolution en %
(S1) (S1) (S1) 2019/2018 2020/2019
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 225.000 230.000 237.250 +2,2% +3,2%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 310.000 325.000 340.000 +4,8% +4,6%
Appartements 185.000 190.000 205.000 +2,7% +7,9%
Prix médian (euros)

Impact de la suppression du bonus logement et du Covid-19

Au cours du premier semestre 2020, le nombre de transactions s’est nettement replié en raison de plusieurs facteurs.   Afin de les illustrer, ce paragraphe se focalise sur les chiffres trimestriels :

Nombre de transactions immobilières 2019
(T3)
2019
(T4)
2020
(T1)
2020
(T2)
Évolution en %
2019-Q4 / 2019-Q3
Évolution en %
2020-Q1 / 2019-Q4
Évolution en %
2020-Q2 / 2020-Q1
BELGIQUE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 16.486 24.850 9.680 13.182 +50,7% -61,0% +36,2%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 7.901 11.938 4.678 6.334 +51,1% -60,8% +35,4%
Appartements 9.821 13.127 7.414 8.893 +33,7% -43,5% +19,9%
RÉGION FLAMANDE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 10.531 18.229 4.574 7.903 +73,1% -74,9% +72,8%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 5.095 8.774 2.266 3.863 +72,2% -74,2% +70,5%
Appartements 6.099 9.116 4.222 5.416 +49,5% -53,7% +28,3%
RÉGION WALLONNE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 5.413 6.015 4.601 4.798 +11,1% -23,5% +4,3%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 2.770 3.124 2.375 2.427 +12,8% -24,0% +2,2%
Appartements 1.363 1.620 1.159 1.439 +18,9% -28,5% +24,2%
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 542 606 505 481 +11,8% -16,7% -4,8%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 36 40 37 44 +11,1% -7,5% +18,9%
Appartements 2.359 2.391 2.033 2.038 +1,4% -15,0% +0,2%

immo

Le 30 septembre 2019, le nouveau gouvernement flamand a annoncé la suppression du bonus-logement pour toutes les transactions immobilières à partir du 1er janvier 2020.  Cela a causé une ruée sur les biens immobiliers en Région flamande au quatrième trimestre de 2019 (comparable au rush de fin 2014: à partir du 1er janvier 2015, l’avantage fiscal du bonus-logement avait été limité), avec comme conséquence logique une forte baisse du nombre de transactions pendant le premier trimestre de 2020.  L’impact de la suppression a été moins prononcé pour les appartements. Au deuxième trimestre de 2020, on observe un redressement du nombre de transactions en Région flamande.

L’impact de la crise du Covid-19 sur les chiffres du deuxième trimestre 2020 est relativement limité car les résultats de ce communiqué de presse sont basés sur nombre d’actes de vente passés et non sur les compromis[1]. La majeure partie des actes de vente de cette période concernent des compromis conclus avant le 18 mars 2020. En raison des mesures de confinement prises à partir du 18 mars, plus aucune visite sur place de logements à vendre ou à louer n’a pu être organisée. Ces visites ont été de nouveau autorisées à partir du 11 mai, moyennant le respect de mesures de sécurité strictes. Cela aura un effet marqué sur les résultats (le nombre d’actes passés) du troisième trimestre 2020.

Les provinces

En Région flamande, au premier semestre 2020, les maisons et appartements étaient les plus chers dans la province du Brabant flamand et les moins chers dans le Limbourg. Une maison de type fermé ou demi-fermé coûtait dans le Brabant flamand 281.400 euros. Pour une maison de type ouvert, le prix médian s’élevait à 375.000 euros. Pour un appartement, le prix médian s’élevait à 225.000 euros. Dans le Limbourg, il fallait débourser 195.000 euros pour une maison de type fermé ou demi-fermé et 250.000 euros pour une maison de type ouvert.Les appartements y coûtaient 180.000 euros.

En Région wallonne, le Brabant wallon était la province la plus chère dans toutes les catégories : les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 276.000 euros. Pour les maisons de type ouvert, le prix médian était de 385.000 euros. Les appartements atteignaient un prix de 230.000 euros. Le Hainaut était la province la moins chère pour les maisons de type fermé ou demi-fermé (134.000 euros) et les appartements (135.000 euros). La province de Luxembourg était la moins chère pour les maisons de type ouvert (200.000 euros).

Les communes

Ixelles est la commune la plus chère, Hastière la moins chère

Les tableaux ci-dessous donnent un classement des communes les plus chères et les moins chères par région, sur la base de toutes les maisons de type fermé, demi-fermé ou ouvert, vendues pendant le premier semestre 2020.

La commune flamande la plus chère était Knokke-Heist avec un prix médian de 682.500 euros. Dans cette région, les maisons les moins chères se trouvaient à Heuvelland avec un prix médian de 139.000 euros.

Les maisons wallonnes les plus chères se situaient à Lasne (642.500 euros) et les moins chères à Hastière (72.000 euros).

Dans la Région de Bruxelles-Capitale, Ixelles présentait le prix médian le plus élevé avec 720.000 euros. Le prix médian le plus bas pour cette région a été enregistré dans la commune d’Anderlecht (299.000 euros).

Maisons en Région flamande

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 KNOKKE-HEIST (130) 682.500 1 HEUVELLAND (24) 139.000
2 KRAAINEM (40) 577.500 2 MENIN (146) 140.000
3 WEZEMBEEK-OPPEM (37) 505.000 3 LOOZ (31) 145.000
4 LAETHEM-SAINT-MARTIN (68) 498.000 4 RENAIX (115) 145.000
5 TERVUREN (55) 475.000 5 MEULEBEKE (28) 157.000
6 OUD-HEVERLEE (25) 432.000 6 TONGRES (74) 160.000
7 WEMMEL (31) 430.000 7 WERVICQ (71) 162.500
8 BIERBEEK (18) 420.000 8 AVELGEM (36) 172.500
9 LINKEBEEK (17) 415.000 9 DEERLIJK (41) 175.000
10 SCHILDE (95) 405.250 10 HERSELT (46) 181.000
11 HOVE (27) 400.000 11 LA PANNE (45) 181.500
12 RHODE-SAINT-GENÈSE (73) 400.000 12 LEDEGEM (27) 185.000
13 MEISE (43) 399.000 13 GRAMMONT (152) 186.500
14 OVERIJSE (71) 385.000 14 MAASMECHELEN (87) 187.750
15 KEERBERGEN (50) 382.500 15 LANDEN (49) 190.000
16 ZOERSEL (67) 382.500 16 HAM (29) 193.000
17 BRASSCHAAT (114) 382.250 17 LÉAU (21) 195.000
18 HOOGSTRATEN (66) 380.000 18 TIRLEMONT (128) 195.000
19 LOCHRISTI (56) 380.000 19 BILZEN (63) 195.000
20 JABBEKE (40) 375.000 20 ALVERINGEM (21) 197.500
(Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses)

Maisons en Région wallonne

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 LASNE (65) 642.500 1 HASTIERE (85) 72.000
2 WATERLOO (145) 427.500 2 FROIDCHAPELLE (36) 82.000
3 CHAUMONT-GISTOUX (43) 416.000 3 COLFONTAINE (127) 107.000
4 LA HULPE (26) 400.000 4 VIROINVAL (40) 110.000
5 RIXENSART (101) 369.500 5 SOMME-LEUZE (49) 110.000
6 OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE (56) 367.500 6 QUAREGNON (96) 112.250
7 CHASTRE (18) 350.000 7 FARCIENNES (46) 112.500
8 MONT-SAINT-GUIBERT (17) 346.000 8 CHIMAY (54) 115.000
9 BRAINE-L’ALLEUD (137) 340.000 9 LA ROCHE-EN-ARDENNE(43) 120.000
10 GENAPPE (54) 339.750 10 RENDEUX (28) 120.000
11 BEAUVECHAIN (22) 332.500 11 DOUR (73) 120.000
12 WAVRE (99) 326.000 12 CHARLEROI (906) 120.000
13 NEUPRE (38) 317.500 13 CHÂTELET (128) 120.750
14 JALHAY (24) 310.000 14 STAVELOT (44) 122.500
15 COURT-SAINT-ÉTIENNE (47) 310.000 15 CERFONTAINE (28) 123.500
16 GREZ-DOICEAU (54) 310.000 16 QUIÉVRAIN (27) 125.000
17 BRAINE-LE-CHÂTEAU (45) 307.000 17 BOUILLON (36) 125.000
18 NIVELLES (88) 294.000 18 BOUSSU (92) 126.250
19 VILLERS-LA-VILLE (36) 292.500 19 FRAMERIES (105) 127.750
20 INCOURT (33) 290.000 20 ERQUELINNES (47) 129.000
(Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses)

Maisons dans la Région de Bruxelles-Capitale

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 IXELLES (58) 720.000 1 ANDERLECHT (92) 299.000
2 WOLUWE-SAINT-PIERRE (87) 650.000 2 JETTE (55) 322.000
3 ETTERBEEK (33) 650.000 3 MOLENBEEK-SAINT-JEAN (45) 322.500
4 UCCLE (173) 600.000 4 EVERE (33) 325.000
5 WOLUWE-SAINT-LAMBERT (57) 550.000 5 GANSHOREN (23) 345.000
(Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses)

Annexes

Prix médian (euros)

Prix médian (euros) 2018
(S1)
2019
(S1)
2020
(S1)
Évolution en %
2019/2018
Évolution en %
2020/2019
BELGIQUE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 195.000 200.000 200.000 +2,6% 0,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 280.000 293.000 300.000 +4,6% +2,4%
Appartements 180.000 187.000 200.000 +3,9% +7,0%
RÉGION FLAMANDE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 225.000 230.000 237.250 +2,2% +3,2%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 310.000 325.000 340.000 +4,8% +4,6%
Appartements 185.000 190.000 205.000 +2,7% +7,9%
RÉGION WALLONNE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 137.500 145.000 150.000 +5,5% +3,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 230.000 235.000 250.000 +2,2% +6,4%
Appartements 140.000 145.000 155.000 +3,6% +6,9%
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 362.250 399.000 421.000 +10,1% +5,5%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 830.000 852.500 860.000 +2,7% +0,9%
Appartements 196.000 203.500 221.750 +3,8% +9,0%
PROVINCE D’ANVERS Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 240.000 250.000 260.000 +4,2% +4,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 325.000 340.000 361.790 +4,6% +6,4%
Appartements 175.000 185.000 204.000 +5,7% +10,3%
PROVINCE DU BRABANT FLAMAND Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 260.000 270.000 281.400 +3,8% +4,2%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 350.000 365.000 375.000 +4,3% +2,7%
Appartements 206.000 210.000 225.000 +1,9% +7,1%
PROVINCE DU BRABANT WALLON Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 250.000 260.000 276.000 +4,0% +6,2%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 370.000 370.000 385.000 0,0% +4,1%
Appartements 194.000 212.500 230.000 +9,5% +8,2%
PROVINCE DE FLANDRE OCCIDENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 205.000 204.000 205.000 -0,5% +0,5%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 311.500 330.000 340.000 +5,9% +3,0%
Appartements 185.000 190.000 195.000 +2,7% +2,6%
PROVINCE DE FLANDRE ORIENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 220.000 225.000 230.000 +2,3% +2,2%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 325.000 340.000 350.000 +4,6% +2,9%
Appartements 200.000 200.000 220.000 0,0% +10,0%
PROVINCE DE HAINAUT Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 120.000 129.000 134.000 +7,5% +3,9%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 218.000 225.000 230.000 +3,2% +2,2%
Appartements 119.000 125.000 135.000 +5,0% +8,0%
PROVINCE DE LIÈGE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 142.500 149.000 157.500 +4,6% +5,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 225.000 237.000 250.000 +5,3% +5,5%
Appartements 135.000 140.000 149.000 +3,7% +6,4%
PROVINCE DE LIMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 185.000 195.000 195.000 +5,4% 0,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 240.000 252.250 250.000 +5,1% -0,9%
Appartements 185.000 185.000 180.000 0,0% -2,7%
PROVINCE DE LUXEMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 140.000 140.000 160.000 0,0% +14,3%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 181.500 190.000 200.000 +4,7% +5,3%
Appartements 138.000 145.000 150.000 +5,1% +3,4%
PROVINCE DE NAMUR Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 155.000 160.000 165.000 +3,2% +3,1%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 200.000 210.000 215.000 +5,0% +2,4%
Appartements 155.000 151.600 167.750 -2,2% +10,7%

Nombre de transactions

Nombre de transactions 2018
(S1)
2019
(S1)
2020
(S1)
Évolution en %
2019/2018
Évolution en %
2020/2019
BELGIQUE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 30.485 31.534 22.862 +3,4% -27,5%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 13.753 14.517 11.012 +5,6% -24,1%
Appartements 17.765 19.471 16.307 +9,6% -16,2%
RÉGION FLAMANDE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 19.214 20.190 12.477 +5,1% -38,2%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 8.478 9.265 6.129 +9,3% -33,8%
Appartements 10.520 12.019 9.638 +14,2% -19,8%
RÉGION WALLONNE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 10.225 10.240 9.399 +0,1% -8,2%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 5.195 5.182 4.802 -0,3% -7,3%
Appartements 2.778 2.897 2.598 +4,3% -10,3%
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 1.046 1.104 986 +5,5% -10,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 80 70 81 -12,5% +15,7%
Appartements 4.467 4.555 4.071 +2,0% -10,6%
PROVINCE D’ANVERS Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 4.912 5.170 3.174 +5,3% -38,6%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 2.112 2.332 1.610 +10,4% -31,0%
Appartements 4.091 4.654 3.587 +13,8% -22,9%
PROVINCE DU BRABANT FLAMAND Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 2.813 3.058 1.953 +8,7% -36,1%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.693 1.807 1.198 +6,7% -33,7%
Appartements 1.086 1.409 1.121 +29,7% -20,4%
PROVINCE DU BRABANT WALLON Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 724 800 744 +10,5% -7,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 779 790 715 +1,4% -9,5%
Appartements 505 468 393 -7,3% -16,0%
PROVINCE DE FLANDRE OCCIDENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 4.260 4.540 2.786 +6,6% -38,6%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.462 1.623 1.078 +11,0% -33,6%
Appartements 2.975 3.277 2.947 +10,2% -10,1%
PROVINCE DE FLANDRE ORIENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 5.669 5.705 3.602 +0,6% -36,9%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.658 1.761 1.162 +6,2% -34,0%
Appartements 1.479 1.637 1.261 +10,7% -23,0%
PROVINCE DE HAINAUT Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 4.763 4.826 4.365 +1,3% -9,6%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.412 1.459 1.331 +3,3% -8,8%
Appartements 739 792 745 +7,2% -5,9%
PROVINCE DE LIÈGE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 3.049 3.025 2.798 -0,8% -7,5%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.247 1.267 1.191 +1,6% -6,0%
Appartements 982 1.049 972 +6,8% -7,3%
PROVINCE DE LIMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 1.560 1.717 962 +10,1% -44,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.553 1.742 1.081 +12,2% -37,9%
Appartements 889 1.042 722 +17,2% -30,7%
PROVINCE DE LUXEMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 584 543 552 -7,0% +1,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 702 694 610 -1,1% -12,1%
Appartements 207 223 179 +7,7% -19,7%
PROVINCE DE NAMUR Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 1.105 1.046 940 -5,3% -10,1%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.055 972 955 -7,9% -1,7%
Appartements 345 365 309 +5,8% -15,3%


[1] Entre la conclusion du compromis et le passage de l’acte, le délai est de 4 mois maximum.  Ce délai a été prolongé de 2 mois par le gouvernement flamand à la suite des mesures relatives au COVID-19.

Prix médian par type de bâtiments
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Maisons 2-3 façades table
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Prix médian des ventes des maisons avec 2 ou 3 façades (type fermé + type demi-fermé) par commune, arrondissement, province et région

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Maisons 4 façades
Maisons 4 façades carte
Content
Appartements

Aperçu global

La statistique des prix de l'immobilier se base sur les actes de vente enregistrés par le SPF Finances, et plus particulièrement l’Administration générale de la Documentation patrimoniale (AGDP), mieux connue sous le nom de Cadastre.

Jusqu'en 2004, les données nécessaires étaient transmises à Statbel sur papier. A partir 2005, les données ont été transmises en format numérique, sur la base du système d'enregistrement CADNET/LOCO. A partir de 2016, le système STIPAD a remplacé le système CADNET/LOCO au sein de l'AGDP.

Ce document décrit la méthodologie utilisée pour le calcul des prix de l'immobilier.

Ventes de gré à gré versus ventes publiques

Dans le cas d'une vente de gré à gré d'un bien immobilier, l'acheteur et le vendeur déterminent un prix de vente d’un commun accord.

Dans le cas d'une vente publique, le bien immobilier est vendu selon le système de l'offre la plus élevée. Elle se déroule généralement sous la direction d'un notaire dans un espace public (par exemple un café) et est annoncée dans un journal local, par exemple.

Les prix de l'immobilier tels que calculés par Statbel sont basés sur les ventes de gré à gré et les ventes publiques.

Compromis versus actes

Dans le cas d'une vente de gré à gré d'un bien immobilier, un compromis est d'abord signé entre le vendeur et l'acheteur. La signature de l'acte authentique a lieu chez le notaire dans les 4 mois qui suivent la date du compromis (la passation de l'acte).

Tous les compromis n'entraînent pas une vente effective. Il est possible que l'acheteur ne trouve pas le financement nécessaire après la signature du compromis parce que la banque a refusé le crédit hypothécaire par exemple.

Les prix de l'immobilier tels que calculés par Statbel se basent sur les actes passés chez le notaire. Il s'agit donc des ventes effectives et non des compromis.

Prix de vente

Outre le prix de vente convenu, l'acheteur doit encore payer des frais supplémentaires, comme les droits d'enregistrement (ou la TVA dans le cas d'une nouvelle construction) et les honoraires du notaire pour la passation de l'acte. Si l'on contracte un prêt hypothécaire, les droits d'inscription hypothécaire et les éventuels frais de dossier de la banque viennent s'ajouter. Pour le calcul des prix de l'immobilier, on ne tient compte que des prix de vente convenus, hors frais supplémentaires.

Type de bien immobilier

Immobilier résidentiel

Le set de données du Cadastre auquel Statbel avait accès de 2005 à 2017 pour le calcul des prix de l'immobilier reprenait les catégories suivantes de biens immobiliers:

  • maisons d’habitation
  • villas
  • appartements

Ces catégories sont basées sur la nature mentionnée sur le plan cadastral. Cette nature est déterminée une fois que le nouveau bâtiment est achevé. Ensuite, cette nature n'est pas toujours mise à jour si la destination du bâtiment change.

La répartition 'maison d'habitation' versus 'villa' se base sur le jugement (subjectif) de l'évaluateur du Cadastre.

Dans la suite de ce document, les prix de l'immobilier calculés selon la répartition ci-dessus sont mentionnés comme les prix de l'immobilier selon l'"ancienne méthodologie". A partir de 2017, un set de données plus complet, comprenant une description détaillée du bien, a été mis à disposition de Statbel. Il fournit deux variables supplémentaires : la nature selon l'acte de vente et le code de construction.

Ces informations complémentaires permettent d'optimaliser encore la méthodologie:

- Pour déterminer le type de bâtiment, on n'utilise plus la nature mentionnée sur le plan cadastral mais la nature mentionnée dans l'acte de vente. Cette nature est plus actuelle car elle est constatée (par le notaire) lors de chaque vente.

- Les maisons sont désormais réparties objectivement selon le nombre de façades. L'ancienne méthode parlait de maisons d'habitation et de villas mais cette qualification est subjective. Dans la méthodologie modifiée, on distingue désormais les maisons avec 2 ou 3 façades et les maisons de 4 façades ou plus.

Dans la suite de ce document, les prix de l'immobilier calculés sur la base de la nature selon l'acte de vente sont mentionnés comme les prix de l'immobilier selon la "nouvelle méthodologie".

Terrains à bâtir

Les variables supplémentaires fournies ne permettent pas de calculer des prix de référence pour les terrains à bâtir. La raison est qu'une grande partie des terrains à bâtir effectifs ont été attribués à une catégorie résiduelle, dans laquelle on trouve de tout: terres agricoles, terrains industriels, terrains à bâtir, etc. Cela concerne plus de 50% de l'ensemble des terrains à bâtir.

Autres types de biens immobiliers

De même, pour les biens immobiliers non résidentiels (agriculture, commerce, etc.), la base de données du Cadastre ne permet pas de calculer des résultats. Les biens immobiliers de cette catégorie sont très souvent vendus en lot, avec d'autres parcelles à finalités diverses pour un prix total, de sorte qu'il n'est pas possible de calculer un prix par propriété individuelle et, par conséquent, les prix médians par catégorie.

Nouveaux bâtiments

Dans l'ancienne méthodologie, toutes les transactions qui se trouvaient dans le set de données sommaire du Cadastre étaient reprises dans le calcul. Il incluait également une partie des nouvelles constructions.

Grâce au set de données plus détaillé dont Statbel dispose depuis 2016 et après une analyse conjointe avec le Cadastre, il est apparu que les nouvelles constructions effectives n'étaient pas toutes reprises dans le set de données et que les données relatives aux nouvelles constructions qui étaient bien incluses n'étaient pas toujours précises. La base de données du cadastre ne permet donc pas de se forger une image correcte des ventes totales de nouvelles constructions. Pour cette raison, la nouvelle méthodologie optimalisée ne tient compte que du marché immobilier secondaire (revente) et toutes les transactions relatives aux nouvelles constructions sont éliminées.

Nettoyage des sets de données

Les sets de données fournis par le Cadastre sont nettoyés de deux manières.

D'une part, toutes les transactions qui n'appartiennent pas à l'univers de la statistique sont éliminées. Ces transactions ne sont pas prises en compte dans le calcul du prix de référence ou du nombre de transactions. Il s'agit par exemple des transferts à la suite d'héritages. Dans la méthodologie optimalisée, les nouvelles constructions sont aussi éliminées.

De même, les transactions dont des données essentielles sont inconnues - comme p.ex. la date de vente ou le type de bien immobilier - sont également éliminées.

D'autre part, des filtres sont utilisés pour détecter des données manquantes. Dans ce cas, les données manquantes permettent bien d'intégrer les transactions dans le calcul du nombre de transactions mais elles sont négligées pour le calcul du prix de référence. Il s'agit par exemple des transactions dont seul le prix manque. Les transactions concernant la vente de plusieurs biens immobiliers en un seul lot pour un prix global entrent aussi dans cette catégorie.

Résultats

Dans l'ancienne méthodologie, les résultats calculés comprennent les prix moyens, les prix médians, les prix par percentiles, le nombre de transactions, les prix totaux et les superficies totales.

Dans la nouvelle méthodologie optimalisée, les résultats calculés se composent des prix médians, des prix par percentiles et du nombre de transactions.

Les résultats sont groupés par année, par semestre ou trimestre, par type de logement et par localité (les communes, les arrondissements, les provinces, les régions et le pays).

Prix de référence: prix moyen versus prix médian

Pour des ventilations statistiques caractérisées par des observations avec des valeurs extrêmes (comme p. ex. le prix de vente des biens immobiliers), il convient de tenir compte du fait que la moyenne, en tant qu'outil de mesure central est fortement influencée par ces valeurs extrêmes: une valeur extrême va orienter dans une large mesure la moyenne vers elle.

Le prix médian est un outil de mesure central plus adéquat. Il s'agit du prix par rapport auquel 50% des transactions sont moins chères et 50% plus chères. L'influence des valeurs extrêmes sur cet outil de mesure est minime voire inexistante : la médiane ne change pas ou à peine si une valeur extrême est ajoutée ou supprimée du calcul (contrairement à la moyenne). Le prix médian est donc un outil de mesure plus stable que le prix moyen.

Dans les publications de Statbel, le prix médian est utilisé comme prix de référence.

Prix par percentiles

Les prix par percentiles sont des outils de mesure supplémentaires qui, conjointement au prix médian, donnent une meilleure image de la ventilation statistique des prix. Le 25e percentile (aussi appelé le premier quartile = Q25) est le prix par rapport auquel 25% des transactions sont aussi chères ou moins chères alors que 75% des transactions sont aussi chères ou plus chères.

Le 75e percentile (aussi appelé le troisième quartile = Q75) est le prix par rapport auquel 75% des transactions sont aussi chères ou moins chères alors que 25% des transactions sont aussi chères ou plus chères.

Les prix médians et les prix par percentiles ne sont publiés qu'à partir de 16 transactions avec prix valable par agrégat, afin d'atteindre une certaine représentativité et de garantir la confidentialité des données individuelles. La base de données du Cadastre contient parfois des transactions sans prix valable. Ces transactions sont prises en compte pour le nombre total de transactions, mais ne sont pas reprises dans le calcul du prix. S'il est question pour un agrégat d'une ou plusieurs transactions dont le prix n'est pas valable, le nombre de transactions pour lesquelles les prix sont montrés sera plus élevé que la limite de 16 transactions visée ci-dessus, conformément au nombre de transactions dont le prix n'est pas valable.

Prix total

En raison du nombre relativement élevé de transactions dont le prix manque (surtout depuis STIPAD), on ne publie plus de prix total dans la nouvelle méthodologie optimalisée.

Métadonnées