Prix de l’immobilier

Prix de l’immobilier 2023

Construction & logement
Prix de l’immobilier 2023

Statbel, l'office belge de statistique, publie aujourd'hui les chiffres de l’immobilier pour l’ensemble de l’année 2023, jusqu'au niveau communal. Principaux résultats:

  • Le prix médian belge pour une maison de type fermé ou demi-fermé s'élevait à 260.000 euros. Le prix d'une maison de type ouvert était de 369.000 euros.
  • La Région de Bruxelles-Capitale était la région la plus chère. Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 495.000 euros. Le prix des maisons de type ouvert était de 932.500 euros.
  • La Région wallonne était la région la moins chère avec un prix médian de 176.000 euros pour des maisons de type fermé ou demi-fermé et de 290.000 euros pour des maisons de type ouvert.
  • En Région flamande, les maisons de type fermé ou demi-fermé coûtaient 298.120 euros. Le niveau de prix des maisons de type ouvert était de 410.000 euros. La Région flamande est la seule où les prix de toutes les catégories ont à nouveau augmenté.
  • Le Limbourg était la province la moins chère en Région flamande et le Brabant flamand la plus chère. En Région wallonne, la province la moins chère était le Hainaut, et la plus chère le Brabant wallon.
  • Pour les maisons, Ixelles était la commune la plus chère. Les maisons les moins chères se trouvaient à Hastière.
  • Les appartements les plus chers se trouvaient quant à eux à Knokke-Heist, et les moins chers à La Calamine.

Tous les résultats de ce communiqué de presse sont basés sur les actes de vente enregistrés auprès de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale du SPF Finances.

Belgique

Le prix médian d’une maison de type fermé ou demi-fermé s'élevait à 260.000 euros pour l’ensemble de l'année 2023. Le prix d’une maison de type ouvert a augmenté à 369.000 euros. Le prix des appartements était de 239.000 euros:

BELGIQUE 2021 2022 2023 Évolution en % Évolution en %
(Y) (Y) (Y) 2022 (Y) / 2021 (Y) 2023 (Y) / 2022 (Y)
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 235.000 255.000 260.000 +8,5% +2%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 337.000 360.000 369.000 +6,8% +2,5%
Appartements 219.000 230.000 239.000 +5% +3,9%
Prix médian (euro)

Les prix de l’immobilier ont poursuivi leur hausse en 2023, mais dans une moindre mesure que l’année précédente: les prix médians des maisons de type fermé ou demi-fermé ont progressé de 2%. En ce qui concerne les maisons de type ouvert, les prix ont augmenté de 2,5%. Les appartements étaient, quant à eux, 3,9% plus chers.

Les régions

On observe de nettes différences entre les régions:

  • La Région de Bruxelles-Capitale était la plus chère pour tous les types de logements. Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 495.00 euros et ont augmenté de 0,8%. Les maisons de type ouvert coûtaient 932.500 euros et ont baissé de 18,9%. Le prix médian des appartements a augmenté pour atteindre 256.500 euros, ce qui représente une hausse de 0,8%:
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE 2021 2022 2023 Évolution en % Évolution en %
(Y) (Y) (Y) 2022 (Y) / 2021 (Y) 2023 (Y) / 2022 (Y)
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 455.000 491.000 495.000 +7,9% +0,8%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.150.000 1.150.000 932.500 0,0% --18,9%
Appartements 240.000 254.500 256.500 +6% +0,8%
Prix médian (euro)
  • La Région wallonne était la région la moins chère. En 2023, avec un prix médian de 176.000 euros, les maisons de type fermé et demi-fermé ont connu une hausse de prix de 1.000 euros (+0,6%) par rapport à 2022. Le prix médian des maisons de type ouvert en Wallonie est resté inchangé par rapport à l’année précédente: 290.000 euros. Avec un surcoût de 5.000 euros, les appartements sont devenus 2,9% plus chers et coûtaient 180.000 euros. Ils étaient ainsi plus chers qu’une maison de type fermé ou demi-fermé:
RÉGION WALLONNE 2021 2022 2023 Évolution en % Évolution en %
(Y) (Y) (Y) 2022 (Y) / 2021 (Y) 2023 (Y) / 2022 (Y)
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 165.000 175.000 176.000 +6,1% +0,6%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 272.750 290.000 290.000 +6,3% 0,0%
Appartements 165.000 175.000 180.000 +6,1% +2,9%
Prix médian (euro)
  • Entre les deux se situe la Région flamande. Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 298.120 euros, soit une hausse de 4,6% par rapport à 2022. Les maisons de type ouvert ont dépassé la barre des 400.000 euros pour atteindre 410.000 euros et ont connu une hausse de prix de 3,8% par rapport à l’année précédente. Les appartements coûtaient 245.000 euros et étaient ainsi 10.000 euros plus chers (+4,3%):
RÉGION FLAMANDE 2021 2022 2023 Évolution en % Évolution en %
(Y) (Y) (Y) 2022 (Y) / 2021 (Y) 2023 (Y) / 2022 (Y)
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 265.000 285.000 298.120 +7,5% +4,6%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 370.000 395.000 410.000 +6,8% +3,8%
Appartements 220.000 235.000 245.000 +6,8% +4,3%
Prix médian (euro)

Les provinces

En Région flamande, les maisons et les appartements du Brabant flamand étaient les plus chers en 2023: une maison de type fermé ou demi-fermé y coûtait 350.000 euros. Pour une maison de type ouvert, le prix médian y était de 455.000 euros et un appartement coûtait 265.000 euros. Les maisons ou les appartements les moins chers se situaient dans le Limbourg: 250.000 euros pour une maison de type fermé ou demi-fermé, 325.000 euros pour une maison de type ouvert et 230.000 euros pour un appartement.

En Région wallonne, le Brabant wallon était la province la plus chère dans toutes les catégories: les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 320.000 euros. Pour les maisons de type ouvert, le prix médian était de 460.000 euros. Les appartements atteignaient un prix de 249.000 euros. Le Hainaut était la province la moins chère pour les maisons de type fermé ou demi-fermé (155.000 euros) et les appartements (157.750 euros). La province de Namur était la moins chère pour les maisons de type ouvert (260.000 euros).

Les communes

Maisons

Les tableaux ci-dessous donnent un classement des communes les plus chères et les moins chères par région, sur la base de toutes les maisons de type fermé, demi-fermé ou ouvert.

La commune flamande la plus chère pour les maisons était Knokke-Heist avec un prix médian de 737.500 euros. Dans cette région, les maisons les moins chères se trouvaient à Menin avec un prix médian de 180.000 euros.

Les maisons wallonnes les plus chères se situaient à Lasne (632.000 euros) et les moins chères à Hastière (91.000 euros).

Dans la Région de Bruxelles-Capitale, Ixelles présentait le prix médian le plus élevé avec 827.500 euros. Le prix médian le plus bas des maisons de cette région a été enregistré dans la commune de Molenbeek-Saint-Jean (340.000 euros).

Maisons - les communes les plus chères et les moins chères en Région flamande:

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 KNOKKE-HEIST (282) 737.500 1 MENIN (425) 180.000
2 SINT-MARTENS-LATEM (92) 705.000 2 RENAIX (297) 207.750
3 KRAAINEM (114) 622.500 3 LO-RENINGE (28) 210.000
4 WEZEMBEEK-OPPEM (121) 590.000 4 WERVIK (204) 215.000
5 RHODE-SAINT-GENÈSE (160) 585.000 5 IZEGEM (361) 225.000
6 OVERIJSE (235) 542.500 6 TONGRES (304) 235.000
7 SCHILDE (238) 530.000   LÉAU (57) 235.000
8 TERVUREN (187) 511.500 8 HEERS (67) 240.000
9 HOEILAART (91) 510.000 9 LANDEN (129) 242.000
10 HOVE (72) 488.000 10 GRAMMONT (412) 245.000
        SAINT-TROND (308) 245.000
        DILSEN-STOKKEM (161) 245.000
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Maisons - les communes les plus chères et les moins chères en Région wallonne:

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 LASNE (128) 632.000 1 HASTIERE (190) 91.000
2 WATERLOO (238) 522.500 2 FROIDCHAPELLE (66) 105.500
3 RIXENSART (188) 480.000 3 COLFONTAINE (272) 119.000
4 CHAUMONT-GISTOUX (109) 477.500   CHIMAY (95) 119.000
5 LA HULPE (61) 475.000 5 VIROINVAL (85) 125.000
6 OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE (141) 410.000 6 DOUR (171) 128.000
7 CHASTRE (42) 400.000 7 QUAREGNON (185) 135.000
8 BRAINE-L’ALLEUD (328) 395.000   MOMIGNIES (39) 135.000
  GREZ-DOICEAU (123) 395.000 9 CHARLEROI (1828) 140.000
  MONT-SAINT-GUIBERT (41) 395.000 10 TELLIN (40) 142.500
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Maisons - les communes les plus chères et les moins chères en Région de Bruxelles-Capitale:

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 IXELLES (87) 827.500 1 MOLENBEEK-SAINT-JEAN (57) 340.000
2 WOLUWE-SAINT-PIERRE (169) 736.500 2 ANDERLECHT (202) 345.000
3 SAINT-GILLES (19) 681.250 3 KOEKELBERG (22) 352.500
4 UCCLE (276) 668.000 4 BERCHEM-SAINTE-AGATHE (87) 371.000
5 WATERMAEL-BOITSFORT (116) 650.000 5 GANSHOREN (44) 372.500
6 WOLUWE-SAINT-LAMBERT (145) 640.000 6 SAINT-JOSSE-TEN-NOODE (24) 394.000
7 ETTERBEEK (70) 612.000 7 JETTE (101) 398.900
8 AUDERGHEM (130) 543.000 8 BRUXELLES (238) 399.000
9 FOREST (66) 488.750 9 EVERE (70) 420.000
10 SCHAERBEEK (152) 485.000 10 SCHAERBEEK (152) 485.000
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Appartements

Les tableaux ci-dessous donnent un classement des communes les plus chères et les moins chères par région pour les appartements.

La commune flamande la plus chère sur le marché des appartements était Knokke-Heist avec un prix médian de 555.000 euros. Dans cette région, les appartements les moins chers se trouvaient à Landen avec un prix médian de 160.000 euros.

Les appartements wallons les plus chers se situaient La Hulpe (393.000 euros) et les moins chers à La Calamine (60.000 euros).

Dans la Région de Bruxelles-Capitale, Woluwé-Saint-Pierre affichait le prix médian le plus élevé pour un appartement, à savoir 345.000 euros. Le prix médian le plus bas a été enregistré dans la commune d’Anderlecht (200.000 euros).

Appartements - les communes les plus chères et les moins chères en Région flamande:

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 KNOKKE-HEIST (961) 555.000 1 LANDEN (17) 160.000
2 BONHEIDEN (18) 352.300 2 MENIN (42) 170.000
3 OVERIJSE (25) 350.000 3 ROULERS (200) 175.500
4 SCHILDE (45) 347.500 4 TONGRES (96) 177.500
5 KRAAINEM (43) 345.000 5 KUURNE (20) 182.000
6 HOVE (22) 341.250 6 HARELBEKE (94) 183.750
7 LAARNE (18) 341.000 7 MIDDELKERKE (601) 185.000
8 LOCHRISTI (22) 338.250   IZEGEM (77) 185.000
9 TERVUREN (26) 327.500 9 BOURG-LÉOPOLD (59) 190.000
10 SINT-KATELIJNE-WAVER (32) 325.500   AVELGEM (17) 190.000
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Appartements - les communes les plus chères et les moins chères en Région wallonne:

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 LA HULPE (16) 393.000 1 LA CALAMINE (29) 60.000
2 WATERLOO (83) 350.000 2 CHARLEROI (450) 115.000
  RIXENSART (39) 350.000 3 DISON (56) 120.000
4 MONT-SAINT-GUIBERT (16) 285.000 4 MORLANWELZ (25) 125.000
5 BRAINE-L’ALLEUD (87) 275.000 5 CHÂTELET (18) 127.500
6 WAVRE (122) 250.000 6 LA LOUVIERE (141) 130.000
  GERPINNES (29) 250.000 7 SERAING (91) 138.000
8 OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE (200) 249.900 8 DURBUY (29) 139.250
9 GEMBLOUX (72) 247.100 9 HERSTAL (78) 145.000
10 MESSANCY (21) 239.500 10 ROCHEFORT (21) 147.000
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Appartements - les communes les plus chères et les moins chères en Région de Bruxelles-Capitale:

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 WOLUWE-SAINT-PIERRE (331) 345.000 1 ANDERLECHT (765) 200.000
2 IXELLES (843) 335.000 2 MOLENBEEK-SAINT-JEAN (674) 210.000
3 UCCLE (812) 330.000 3 BERCHEM-SAINTE-AGATHE (168) 212.500
4 WOLUWE-SAINT-LAMBERT (571) 325.000 4 JETTE (455) 215.000
5 ETTERBEEK (419) 297.000   GANSHOREN (215) 215.000
6 AUDERGHEM (220) 295.000 6 KOEKELBERG (170) 220.000
7 WATERMAEL-BOITSFORT (149) 290.000 7 SAINT-JOSSE-TEN-NOODE (127) 235.000
8 SAINT-GILLES (302) 288.750 8 EVERE (324) 245.500
9 FOREST (529) 269.000 9 BRUXELLES (1348) 250.500
10 SCHAERBEEK (844) 259.000 10 SCHAERBEEK (844) 259.000
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Annexes

Le tableau ci-dessous présente les prix médians pour les dernières années disponibles.

Prix médian (euro) 2021
(Y)
2022
(Y)
2023
(Y)
Évolution en %
2022(Y) / 2021(Y)
Évolution en %
2023(Y) / 2022(Y)
BELGIQUE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 235.000 255.000 260.000 +8,5% +2,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 337.000 360.000 369.000 +6,8% +2,5%
Appartements 219.000 230.000 239.000 +5,0% +3,9%
RÉGION FLAMANDE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 265.000 285.000 298.120 +7,5% +4,6%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 370.000 395.000 410.000 +6,8% +3,8%
Appartements 220.000 235.000 245.000 +6,8% +4,3%
RÉGION WALLONNE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 165.000 175.000 176.000 +6,1% +0,6%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 272.750 290.000 290.000 +6,3% 0,0%
Appartements 165.000 175.000 180.000 +6,1% +2,9%
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 455.000 491.000 495.000 +7,9% +0,8%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.150.000 1.150.000 932.500 0,0% -18,9%
Appartements 240.000 254.500 256.500 +6,0% +0,8%
PROVINCE D’ANVERS Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 291.800 315.000 327.000 +8,0% +3,8%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 389.000 420.000 430.000 +8,0% +2,4%
Appartements 220.000 235.000 245.000 +6,8% +4,3%
PROVINCE DU BRABANT FLAMAND Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 315.000 340.000 350.000 +7,9% +2,9%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 420.000 445.000 455.000 +6,0% +2,2%
Appartements 240.000 257.500 265.000 +7,3% +2,9%
PROVINCE DU BRABANT WALLON Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 305.000 315.000 320.000 +3,3% +1,6%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 440.000 465.000 460.000 +5,7% -1,1%
Appartements 230.000 245.000 249.000 +6,5% +1,6%
PROVINCE DE FLANDRE OCCIDENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 230.000 248.000 260.000 +7,8% +4,8%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 369.000 390.000 405.000 +5,7% +3,8%
Appartements 215.000 223.500 238.000 +4,0% +6,5%
PROVINCE DE FLANDRE ORIENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 259.000 280.000 290.000 +8,1% +3,6%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 390.000 420.000 428.000 +7,7% +1,9%
Appartements 230.000 245.000 252.000 +6,5% +2,9%
PROVINCE DE HAINAUT Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 143.000 150.000 155.000 +4,9% +3,3%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 250.000 270.000 270.000 +8,0% 0,0%
Appartements 140.000 145.000 157.750 +3,6% +8,8%
PROVINCE DE LIÈGE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 170.000 180.000 185.000 +5,9% +2,8%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 270.000 294.750 288.000 +9,2% -2,3%
Appartements 160.000 170.000 170.000 +6,3% 0,0%
PROVINCE DE LIMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 219.000 237.000 250.000 +8,2% +5,5%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 285.000 300.000 325.000 +5,3% +8,3%
Appartements 205.000 218.000 230.000 +6,3% +5,5%
PROVINCE DE LUXEMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 175.000 200.000 202.000 +14,3% +1,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 240.000 260.000 269.000 +8,3% +3,5%
Appartements 179.500 185.000 200.000 +3,1% +8,1%
PROVINCE DE NAMUR Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 180.000 195.000 195.000 +8,3% 0,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 239.000 251.000 260.000 +5,0% +3,6%
Appartements 162.000 177.250 190.000 +9,4% +7,2%

Le tableau ci-dessous présente les provinces les plus chères et les moins chères par région.

  Province la plus chère Province la moins chère
RÉGION FLAMANDE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) BRABANT FLAMAND
350.000
LIMBOURG
250.000
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) BRABANT FLAMAND
455.000
LIMBOURG
325.000
Appartements BRABANT FLAMAND
265.000
LIMBOURG
230.000
 
RÉGION WALLONNE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) BRABANT WALLON
320.000
HAINAUT
155.000
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) BRABANT WALLON
460.000
NAMUR
260.000
Appartements BRABANT WALLON
249.000
HAINAUT
157.750
Prix médian par type de bâtiments
Content
Maisons 2-3 façades table
Content

Prix médian des ventes des maisons avec 2 ou 3 façades (type fermé + type demi-fermé) par commune, arrondissement, province et région

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Aperçu global

La statistique des prix de l'immobilier se base sur les actes de vente enregistrés par le SPF Finances, et plus particulièrement l’Administration générale de la Documentation patrimoniale (AGDP), mieux connue sous le nom de Cadastre.

Jusqu'en 2004, les données nécessaires étaient transmises à Statbel sur papier. A partir 2005, les données ont été transmises en format numérique, sur la base du système d'enregistrement CADNET/LOCO. A partir de 2016, le système STIPAD a remplacé le système CADNET/LOCO au sein de l'AGDP.

Ce document décrit la méthodologie utilisée pour le calcul des prix de l'immobilier.

Ventes de gré à gré versus ventes publiques

Dans le cas d'une vente de gré à gré d'un bien immobilier, l'acheteur et le vendeur déterminent un prix de vente d’un commun accord.

Dans le cas d'une vente publique, le bien immobilier est vendu selon le système de l'offre la plus élevée. Elle se déroule généralement sous la direction d'un notaire dans un espace public (par exemple un café) et est annoncée dans un journal local, par exemple.

Les prix de l'immobilier tels que calculés par Statbel sont basés sur les ventes de gré à gré et les ventes publiques.

Compromis versus actes

Dans le cas d'une vente de gré à gré d'un bien immobilier, un compromis est d'abord signé entre le vendeur et l'acheteur. La signature de l'acte authentique a lieu chez le notaire dans les 4 mois qui suivent la date du compromis (la passation de l'acte).

Tous les compromis n'entraînent pas une vente effective. Il est possible que l'acheteur ne trouve pas le financement nécessaire après la signature du compromis parce que la banque a refusé le crédit hypothécaire par exemple.

Les prix de l'immobilier tels que calculés par Statbel se basent sur les actes passés chez le notaire. Il s'agit donc des ventes effectives et non des compromis.

Prix de vente

Outre le prix de vente convenu, l'acheteur doit encore payer des frais supplémentaires, comme les droits d'enregistrement (ou la TVA dans le cas d'une nouvelle construction) et les honoraires du notaire pour la passation de l'acte. Si l'on contracte un prêt hypothécaire, les droits d'inscription hypothécaire et les éventuels frais de dossier de la banque viennent s'ajouter. Pour le calcul des prix de l'immobilier, on ne tient compte que des prix de vente convenus, hors frais supplémentaires.

Type de bien immobilier

Immobilier résidentiel

Le set de données du Cadastre auquel Statbel avait accès de 2005 à 2017 pour le calcul des prix de l'immobilier reprenait les catégories suivantes de biens immobiliers:

  • maisons d’habitation
  • villas
  • appartements

Ces catégories sont basées sur la nature mentionnée sur le plan cadastral. Cette nature est déterminée une fois que le nouveau bâtiment est achevé. Ensuite, cette nature n'est pas toujours mise à jour si la destination du bâtiment change.

La répartition 'maison d'habitation' versus 'villa' se base sur le jugement (subjectif) de l'évaluateur du Cadastre.

Dans la suite de ce document, les prix de l'immobilier calculés selon la répartition ci-dessus sont mentionnés comme les prix de l'immobilier selon l'"ancienne méthodologie". A partir de 2017, un set de données plus complet, comprenant une description détaillée du bien, a été mis à disposition de Statbel. Il fournit deux variables supplémentaires : la nature selon l'acte de vente et le code de construction.

Ces informations complémentaires permettent d'optimaliser encore la méthodologie:

  • Pour déterminer le type de bâtiment, on n'utilise plus la nature mentionnée sur le plan cadastral mais la nature mentionnée dans l'acte de vente. Cette nature est plus actuelle car elle est constatée (par le notaire) lors de chaque vente.
  • Les maisons sont désormais réparties objectivement selon le nombre de façades. L'ancienne méthode parlait de maisons d'habitation et de villas mais cette qualification est subjective. Dans la méthodologie modifiée, on distingue désormais les maisons avec 2 ou 3 façades et les maisons de 4 façades ou plus.

Dans la suite de ce document, les prix de l'immobilier calculés sur la base de la nature selon l'acte de vente sont mentionnés comme les prix de l'immobilier selon la "nouvelle méthodologie".

Terrains à bâtir

Les variables supplémentaires fournies ne permettent pas de calculer des prix de référence pour les terrains à bâtir. La raison est qu'une grande partie des terrains à bâtir effectifs ont été attribués à une catégorie résiduelle, dans laquelle on trouve de tout: terres agricoles, terrains industriels, terrains à bâtir, etc. Cela concerne plus de 50% de l'ensemble des terrains à bâtir.

Autres types de biens immobiliers

De même, pour les biens immobiliers non résidentiels (agriculture, commerce, etc.), la base de données du Cadastre ne permet pas de calculer des résultats. Les biens immobiliers de cette catégorie sont très souvent vendus en lot, avec d'autres parcelles à finalités diverses pour un prix total, de sorte qu'il n'est pas possible de calculer un prix par propriété individuelle et, par conséquent, les prix médians par catégorie.

Nouveaux bâtiments

Dans l'ancienne méthodologie, toutes les transactions qui se trouvaient dans le set de données sommaire du Cadastre étaient reprises dans le calcul. Il incluait également une partie des nouvelles constructions.

Grâce au set de données plus détaillé dont Statbel dispose depuis 2016 et après une analyse conjointe avec le Cadastre, il est apparu que les nouvelles constructions effectives n'étaient pas toutes reprises dans le set de données et que les données relatives aux nouvelles constructions qui étaient bien incluses n'étaient pas toujours précises. La base de données du cadastre ne permet donc pas de se forger une image correcte des ventes totales de nouvelles constructions. Pour cette raison, la nouvelle méthodologie optimalisée ne tient compte que du marché immobilier secondaire (revente) et toutes les transactions relatives aux nouvelles constructions sont éliminées.

Nettoyage des sets de données

Les sets de données fournis par le Cadastre sont nettoyés de deux manières.

D'une part, toutes les transactions qui n'appartiennent pas à l'univers de la statistique sont éliminées. Ces transactions ne sont pas prises en compte dans le calcul du prix de référence ou du nombre de transactions. Il s'agit par exemple des transferts à la suite d'héritages. Dans la méthodologie optimalisée, les nouvelles constructions sont aussi éliminées.

De même, les transactions dont des données essentielles sont inconnues - comme p.ex. la date de vente ou le type de bien immobilier - sont également éliminées.

D'autre part, des filtres sont utilisés pour détecter des données manquantes. Dans ce cas, les données manquantes permettent bien d'intégrer les transactions dans le calcul du nombre de transactions mais elles sont négligées pour le calcul du prix de référence. Il s'agit par exemple des transactions dont seul le prix manque. Les transactions concernant la vente de plusieurs biens immobiliers en un seul lot pour un prix global entrent aussi dans cette catégorie.

Résultats

Dans l'ancienne méthodologie, les résultats calculés comprennent les prix moyens, les prix médians, les prix par percentiles, le nombre de transactions, les prix totaux et les superficies totales.

Dans la nouvelle méthodologie optimalisée, les résultats calculés se composent des prix médians, des prix par percentiles et du nombre de transactions.

Les résultats sont groupés par année, par semestre ou trimestre, par type de logement et par localité (les communes, les arrondissements, les provinces, les régions et le pays).

Prix de référence: prix moyen versus prix médian

Pour des ventilations statistiques caractérisées par des observations avec des valeurs extrêmes (comme p. ex. le prix de vente des biens immobiliers), il convient de tenir compte du fait que la moyenne, en tant qu'outil de mesure central est fortement influencée par ces valeurs extrêmes: une valeur extrême va orienter dans une large mesure la moyenne vers elle.

Le prix médian est un outil de mesure central plus adéquat. Il s'agit du prix par rapport auquel 50% des transactions sont moins chères et 50% plus chères. L'influence des valeurs extrêmes sur cet outil de mesure est minime voire inexistante : la médiane ne change pas ou à peine si une valeur extrême est ajoutée ou supprimée du calcul (contrairement à la moyenne). Le prix médian est donc un outil de mesure plus stable que le prix moyen.

Dans les publications de Statbel, le prix médian est utilisé comme prix de référence.

Prix par percentiles

Les prix par percentiles sont des outils de mesure supplémentaires qui, conjointement au prix médian, donnent une meilleure image de la ventilation statistique des prix. Le 25e percentile (aussi appelé le premier quartile = Q25) est le prix par rapport auquel 25% des transactions sont aussi chères ou moins chères alors que 75% des transactions sont aussi chères ou plus chères.

Le 75e percentile (aussi appelé le troisième quartile = Q75) est le prix par rapport auquel 75% des transactions sont aussi chères ou moins chères alors que 25% des transactions sont aussi chères ou plus chères.

Les prix médians et les prix par percentiles ne sont publiés qu'à partir de 16 transactions avec prix valable par agrégat, afin d'atteindre une certaine représentativité et de garantir la confidentialité des données individuelles. La base de données du Cadastre contient parfois des transactions sans prix valable. Ces transactions sont prises en compte pour le nombre total de transactions, mais ne sont pas reprises dans le calcul du prix. S'il est question pour un agrégat d'une ou plusieurs transactions dont le prix n'est pas valable, le nombre de transactions pour lesquelles les prix sont montrés sera plus élevé que la limite de 16 transactions visée ci-dessus, conformément au nombre de transactions dont le prix n'est pas valable.

Prix total

En raison du nombre relativement élevé de transactions dont le prix manque (surtout depuis STIPAD), on ne publie plus de prix total dans la nouvelle méthodologie optimalisée.

Métadonnées