Prix de l’immobilier

Prix de l’immobilier - 3e trimestre de 2020

Construction & logement
Prix de l’immobilier - 3e trimestre de 2020

Statbel, l'office belge de statistique, publie aujourd'hui les chiffres belges de l’immobilier pour le troisième trimestre 2020, sur la base des actes de vente enregistrés auprès du SPF Finances.

Les principaux résultats:

  • Le prix médian belge pour une maison de type fermé ou demi-fermé s'élevait à 220.000 euros.  Le prix d'une maison de type ouvert était de 315.000 euros.
  • La Région wallonne est la moins chère avec un prix médian de 155.500 euros pour des maisons de type fermé ou demi-fermé et de 251.000 euros pour des maisons de type ouvert.
  • Elle est suivie par la Région flamande.  Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 250.000 euros, les maisons de type ouvert 343.000 euros.
  • La Région de Bruxelles-Capitale est la plus chère pour tous les types de logements. Les maisons de type fermé ou demi-fermé coûtaient 435.500 euros.  Le prix médian des maisons de type ouvert était de 1.220.000 euros.
  • On observe une baisse significative du nombre de transactions immobilières à la suite du COVID-19.
  • Le Brabant flamand et le Brabant wallon sont les provinces les plus chères, le Limbourg et le Hainaut les moins chères.
  • Knokke-Heist est la commune la plus chère.  Les maisons les moins chères se trouvent à Hastière.

Belgique

Le prix médian pour une maison de type fermé ou demi-fermé s'élevait à 220.000 euros au troisième trimestre 2020. Le prix d'une maison de type ouvert était de 315.000 euros.  Les appartements coûtaient 205.000 euros:

BELGIQUE 2018 2019 2020 Évolution en % Évolution en %
(T3) (T3) (T3) 2019/2018 2020/2019
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 205.000 215.000 220.000 +4,9% +2,3%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 290.000 300.000 315.000 +3,4% +5,0%
Appartements 184.900 195.000 205.000 +5,5% +5,1%
Prix médian (euros)

Par rapport au troisième trimestre de 2019, les prix médians des maisons de type fermé ou demi-fermé ont progressé de 2,3 %, soit une augmentation de 5.000 euros.  En ce qui concerne les maisons de type ouvert, les prix ont augmenté de 5 %, soit 15.000 euros.  Les prix des appartements ont, quant à eux, progressé de 5,1 %, ce qui représente une hausse de 10.000 euros.

 

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(Le graphique montre les prix médians du troisième trimestre de chaque année)

Les régions

On observe de nettes différences entre les régions: 

  • La Région wallonne est la moins chère.  Au troisième trimestre de 2020, les maisons de type fermé ou demi-fermé ont affiché un prix médian de 155.500 euros, soit une hausse de prix de 3,7 % par rapport à la même période l’an dernier.  Le prix des maisons de type ouvert a augmenté de façon limitée (+0,4 %) pour atteindre 251.000 euros.  Avec un surcoût de 5.000 euros, les appartements sont devenus 3,3 % plus chers et coûtaient 155.000 euros:
RÉGION WALLONNE 2018 2019 2020 Évolution en % Évolution en %
(T3) (T3) (T3) 2019/2018 2020/2019
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 142.000 150.000 155.500 +5,6% +3,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 235.000 250.000 251.000 +6,4% +0,4%
Appartements 143.000 150.000 155.000 +4,9% +3,3%
Prix médian (euros)
  • Elle est suivie par la Région flamande.  Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 250.000 euros, soit une hausse de 10.000 euros (+4,2 %) par rapport au troisième trimestre de 2019.  En ce qui concerne les maisons de type ouvert (343.000 euros), les prix ont augmenté de 2,4 %, soit 8.000 euros.  Le prix médian des appartements a enregistré la plus forte hausse (+4,9 %) pour s’établir à 207.000 euros:
RÉGION FLAMANDE 2018 2019 2020 Évolution en % Évolution en %
(T3) (T3) (T3) 2019/2018 2020/2019
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 234.000 240.000 250.000 +2,6% +4,2%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 320.000 335.000 343.000 +4,7% +2,4%
Appartements 187.500 197.250 207.000 +5,2% +4,9%
Prix médian (euros)
  • La Région de Bruxelles-Capitale est la plus chère pour tous les types de logements.  Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 435.500 euros et ont augmenté de 20.500 euros (+4,9 %).  Le prix médian des maisons de type ouvert a fortement augmenté pour s’établir à 1.220.000 euros[1].  Les prix des appartements ont, quant à eux, de nouveau augmenté de 15.000 euros et s’établissaient à 230.000 euros, ce qui revient à une hausse de prix de 7 %.
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE 2018 2019 2020 Évolution en % Évolution en %
(T3) (T3) (T3) 2019/2018 2020/2019
Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 390.000 415.000 435.500 +6,4% +4,9%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 987.500 840.000 1.220.000 -14,9% +45,2%
Appartements 200.000 215.000 230.000 +7,5% +7,0%
Prix médian (euros)

Impact de la suppression du bonus logement et du Covid-19

Bonus logement

Le 30 septembre 2019, le nouveau gouvernement flamand a annoncé la suppression du bonus-logement pour toutes les transactions immobilières à partir du 1er janvier 2020. 

Cela a causé une ruée sur les biens immobiliers en Région flamande au quatrième trimestre de 2019 (comparable au rush de fin 2014: à partir du 1er janvier 2015, l’avantage fiscal du bonus-logement avait été limité), avec comme conséquence logique une forte baisse du nombre de transactions pendant le premier trimestre de 2020.  L’impact de la suppression a été moins prononcé pour les appartements.

Au cours du deuxième trimestre 2020, le nombre de transactions en Région flamande se redresse, mais cette reprise ralentit au cours du troisième trimestre :

 

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Covid-19

Jusqu’au deuxième trimestre 2020 inclus, l’impact de la crise du Covid-19 sur le nombre de transactions était relativement limité, parce que les résultats présentés dans ce communiqué de presse sont basés sur le nombre d'actes passés et non sur les compromis[2]: la plus grande partie des actes de vente passés au cours du premier semestre 2020 portent sur des compromis conclus avant l’entrée en vigueur des mesures de confinement.

Le nombre de compromis conclus a connu une forte baisse pendant les mois d'avril et de mai en raison des mesures prises, dont l’effet s’est fait ressentir 3 à 4 mois plus tard dans le nombre d'actes enregistrés.  En juillet et août notamment, le nombre de transactions était sensiblement inférieur, mais cela a été partiellement compensé par un mois de septembre fort : pour l'ensemble du troisième trimestre, on a enregistré 13,5 % de moins de transactions de maisons et d'appartements par rapport à la même période de l'année précédente.

Les provinces

En Région flamande, les maisons et les appartements du Brabant flamand étaient les plus chers au troisième trimestre 2020: une maison de type fermé ou demi-fermé y coûtait 290.000 euros. Pour une maison de type ouvert, le prix médian y était de 374.500 euros.  Les appartements y coûtaient 232.000 euros.  Les maisons et les appartements les moins chers se situaient dans le Limbourg: 212.000 euros pour une maison de type fermé ou demi-fermé et 267.000 euros pour une maison de type ouvert.  Le prix médian des appartements était de 190.000 euros.

En Région wallonne, le Brabant wallon était la province la plus chère dans toutes les catégories : les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 290.000 euros. Pour les maisons de type ouvert, le prix médian était de 417.500 euros. Les appartements atteignaient un prix de 211.250 euros.  Le Hainaut était la province la moins chère pour les maisons de type fermé ou demi-fermé (135.000 euros) et les appartements (135.000 euros).  La province de Namur était la moins chère pour les maisons de type ouvert (220.000 euros).

Les communes

Knokke-Heist est la commune la plus chère, Hastière la moins chère

Les tableaux ci-dessous donnent un classement des communes les plus chères et les moins chères par région, sur la base de toutes les maisons de type fermé, demi-fermé ou ouvert pour le troisième trimestre 2020.

La commune flamande la plus chère était Knokke-Heist avec un prix médian de 710.000 euros.  Dans cette région, les maisons les moins chères se trouvaient à Renaix avec un prix médian de 153.000 euros.

Les logements wallons les plus chers se situaient à Lasne (550.000 euros) et les moins chers à Hastière (72.500 euros).

Dans la Région de Bruxelles-Capitale, Ixelles présentait le prix médian le plus élevé avec 687.500 euros.  Le prix médian le plus bas pour cette région a été enregistré dans la commune d’Anderlecht (305.000 euros).

Maisons en Région flamande

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 KNOKKE-HEIST (94) 710.000 1 RENAIX (77) 153.000
2 LAETHEM-SAINT-MARTIN (22) 703.194 2 HEERS (24) 159.000
3 KRAAINEM (32) 616.500 3 GINGELOM (23) 160.000
4 OVERIJSE (50) 549.250 4 MENIN (116) 165.000
5 SCHILDE (77) 537.600 5 HALEN (22) 167.500
6 WEZEMBEEK-OPPEM (27) 530.200 6 HEUVELLAND (20) 171.500
7 RHODE-SAINT-GENÈSE (42) 525.000 7 POPERINGE (65) 175.000
8 TERVUREN (47) 449.000 8 LA PANNE (42) 175.000
9 KEERBERGEN (36) 415.750 9 TONGRES (67) 182.500
10 WEMMEL (25) 410.000 10 MIDDELKERKE (57) 186.000
11 BRASSCHAAT (108) 408.000 11 LANDEN (39) 187.000
12 BOECHOUT (19) 402.500 12 WERVICQ (36) 187.000
13 ZOERSEL (54) 395.000 13 LOOZ (29) 192.000
14 MALLE (27) 389.000 14 WEVELGEM (87) 195.000
15 KALMTHOUT (38) 387.500 15 GRAMMONT (98) 198.000
16 BIERBEEK (18) 382.500 16 BALEN (62) 199.500
17 OUD-TURNHOUT (35) 382.500 17 ZELE (53) 200.000
18 STEENOKKERZEEL (21) 380.000 18 DILSEN-STOKKEM (30) 200.000
19 HOOGSTRATEN (26) 375.000 19 HARELBEKE (90) 200.000
20 AARTSELAAR (25) 375.000 20 LUMMEN (24) 200.000
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Maisons en Région wallonne

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 LASNE (40) 550.000 1 HASTIERE (41) 72.500
2 GREZ-DOICEAU (23) 495.500 2 COLFONTAINE (51) 80.000
3 WATERLOO (70) 430.000 3 FROIDCHAPELLE (23) 85.000
4 LA HULPE (19) 430.000 4 QUAREGNON (48) 95.000
5 RIXENSART (51) 415.000 5 BOUSSU (44) 95.000
6 CHAUMONT-GISTOUX (22) 395.000 6 VIROINVAL (29) 105.000
7 COURT-SAINT-ÉTIENNE (18) 375.000 7 RENDEUX (20) 107.000
8 MESSANCY (20) 372.000 8 FRAMERIES (40) 110.000
9 WAVRE (46) 360.500 9 CHIMAY (23) 112.500
10 OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE (20) 355.000 10 YVOIR (23) 115.000
11 MONT-SAINT-GUIBERT (18) 330.000 11 CHARLEROI (381) 117.500
12 BRAINE-LE-CHÂTEAU (18) 327.500 12 PHILIPPEVILLE (36) 117.500
13 ARLON (38) 320.000 13 FLORENVILLE (18) 118.500
14 JODOIGNE (27) 315.000 14 LESSEN (41) 120.000
15 BRAINE-L’ALLEUD (75) 307.000 15 ERQUELINNES (17) 125.000
16 NIVELLES (30) 296.250 16 DOUR (45) 130.000
17 GENAPPE (27) 295.000 17 FLORENNES (26) 130.000
18 GEMBLOUX (39) 290.000 18 CHÂTELET (68) 135.000
19 REBECQ (20) 277.500 19 VIRTON (18) 135.000
20 EGHEZEE (29) 275.000 20 COMBLAIN-AU-PONT (19) 137.500
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Maisons dans la Région de Bruxelles-Capitale

Communes les plus chères Prix médian Communes les moins chères Prix médian
1 IXELLES (24) 687.500 1 ANDERLECHT (39) 305.000
2 UCCLE (56) 620.000 2 JETTE (22) 316.250
3 WOLUWE-SAINT-PIERRE (46) 595.000 3 BRUXELLES (55) 335.000
4 WOLUWE-SAINT-LAMBERT (27) 576.000 4 EVERE (23) 425.650
5 AUDERGHEM (33) 470.000 5 SCHAARBEEK (29) 444.000
Le nombre de transactions est mentionné entre parenthèses

Annexes

Tableaux récapitulatifs régions + provinces

Prix médian

Prix médian (euros) 2018
(T3)
2019
(T3)
2020
(T3)
Évolution en %
2019/2018
Évolution en %
2020/2019
BELGIQUE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 205.000 215.000 220.000 +4,9% +2,3%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 290.000 300.000 315.000 +3,4% +5,0%
Appartements 184.900 195.000 205.000 +5,5% +5,1%
RÉGION FLAMANDE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 234.000 240.000 250.000 +2,6% +4,2%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 320.000 335.000 343.000 +4,7% +2,4%
Appartements 187.500 197.250 207.000 +5,2% +4,9%
RÉGION WALLONNE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 142.000 150.000 155.500 +5,6% +3,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 235.000 250.000 251.000 +6,4% +0,4%
Appartements 143.000 150.000 155.000 +4,9% +3,3%
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 390.000 415.000 435.500 +6,4% +4,9%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 987.500 840.000 1.220.000 -14,9% +45,2%
Appartements 200.000 215.000 230.000 +7,5% +7,0%
PROVINCE D’ANVERS Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 253.000 258.000 275.000 +2,0% +6,6%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 343.000 356.000 362.000 +3,8% +1,7%
Appartements 180.000 191.000 200.000 +6,1% +4,7%
PROVINCE DU BRABANT FLAMAND Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 270.000 280.000 290.000 +3,7% +3,6%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 355.000 379.000 374.500 +6,8% -1,2%
Appartements 203.500 217.500 232.000 +6,9% +6,7%
PROVINCE DU BRABANT WALLON Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 265.000 282.000 290.000 +6,4% +2,8%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 365.000 385.000 417.500 +5,5% +8,4%
Appartements 200.000 215.000 211.250 +7,5% -1,7%
PROVINCE DE FLANDRE OCCIDENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 210.000 214.500 220.000 +2,1% +2,6%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 320.000 325.000 345.000 +1,6% +6,2%
Appartements 180.000 190.000 200.000 +5,6% +5,3%
PROVINCE DE FLANDRE ORIENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 227.000 235.000 245.000 +3,5% +4,3%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 340.000 349.000 360.000 +2,6% +3,2%
Appartements 208.000 215.934 220.000 +3,8% +1,9%
PROVINCE DE HAINAUT Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 125.000 134.000 135.000 +7,2% +0,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 220.000 230.000 235.000 +4,5% +2,2%
Appartements 128.000 130.500 135.000 +2,0% +3,4%
PROVINCE DE LIÈGE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 145.000 155.000 160.000 +6,9% +3,2%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 235.000 247.500 250.000 +5,3% +1,0%
Appartements 135.000 142.500 148.000 +5,6% +3,9%
PROVINCE DE LIMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 195.000 199.000 212.000 +2,1% +6,5%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 250.000 260.000 267.000 +4,0% +2,7%
Appartements 190.000 195.000 190.000 +2,6% -2,6%
PROVINCE DE LUXEMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 159.000 170.000 170.000 +6,9% 0,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 191.500 200.000 225.000 +4,4% +12,5%
Appartements 135.000 150.000 158.500 +11,1% +5,7%
PROVINCE DE NAMUR Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 160.000 170.000 175.500 +6,3% +3,2%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 195.000 220.000 220.000 +12,8% 0,0%
Appartements 147.000 160.000 160.000 +8,8% 0,0%

Nombre de transactions

Nombre de transactions 2018
(T3)
2019
(T3)
2020
(T3)
Évolution en %
2019/2018
Évolution en %
2020/2019
BELGIQUE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 15.591 16.486 13.836 +5,7% -16,1%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 8.038 7.901 7.177 -1,7% -9,2%
Appartements 9.178 9.823 8.581 +7,0% -12,6%
RÉGION FLAMANDE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 9.838 10.531 9.099 +7,0% -13,6%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 5.064 5.095 4.659 +0,6% -8,6%
Appartements 5.576 6.101 5.609 +9,4% -8,1%
RÉGION WALLONNE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 5.215 5.413 4.326 +3,8% -20,1%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 2.935 2.770 2.493 -5,6% -10,0%
Appartements 1.408 1.363 1.140 -3,2% -16,4%
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 538 542 411 +0,7% -24,2%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 39 36 25 -7,7% -30,6%
Appartements 2.194 2.359 1.832 +7,5% -22,3%
PROVINCE D’ANVERS Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 2.498 2.719 2.271 +8,8% -16,5%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.280 1.283 1.212 +0,2% -5,5%
Appartements 2.164 2.423 2.172 +12,0% -10,4%
PROVINCE DU BRABANT FLAMAND Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 1.597 1.669 1.336 +4,5% -20,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 1.002 1.036 892 +3,4% -13,9%
Appartements 652 746 631 +14,4% -15,4%
PROVINCE DU BRABANT WALLON Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 400 474 334 +18,5% -29,5%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 446 432 354 -3,1% -18,1%
Appartements 278 215 189 -22,7% -12,1%
PROVINCE DE FLANDRE OCCIDENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 2.145 2.328 2.112 +8,5% -9,3%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 856 872 851 +1,9% -2,4%
Appartements 1.472 1.638 1.583 +11,3% -3,4%
PROVINCE DE FLANDRE ORIENTALE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 2.829 2.989 2.647 +5,7% -11,4%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 942 946 862 +0,4% -8,9%
Appartements 803 773 795 -3,7% +2,8%
PROVINCE DE HAINAUT Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 2.396 2.532 1.957 +5,7% -22,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 773 739 666 -4,4% -9,9%
Appartements 372 347 298 -6,7% -14,1%
PROVINCE DE LIÈGE Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 1.627 1.550 1.275 -4,7% -17,7%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 794 678 614 -14,6% -9,4%
Appartements 483 512 434 +6,0% -15,2%
PROVINCE DE LIMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 769 826 733 +7,4% -11,3%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 984 958 842 -2,6% -12,1%
Appartements 485 521 428 +7,4% -17,9%
PROVINCE DE LUXEMBOURG Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 301 317 274 +5,3% -13,6%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 401 378 343 -5,7% -9,3%
Appartements 100 112 92 +12,0% -17,9%
PROVINCE DE NAMUR Maisons de 2 ou 3 façades (de type fermé + demi-fermé) 491 540 486 +10,0% -10,0%
Maisons de 4 façades ou plus (de type ouvert) 521 543 516 +4,2% -5,0%
Appartements 175 177 127 +1,1% -28,2%


[1]En raison du faible nombre de transactions pour cette catégorie dans cette région, le prix médian est sujet à de plus fortes fluctuations.

[2] Entre la conclusion du compromis et le passage de l’acte, le délai est de 4 mois maximum.  Ce délai a été prolongé de 2 mois par le gouvernement flamand à la suite des mesures relatives au COVID-19.

Prix médian par type de bâtiments
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Maisons 2-3 façades table
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Prix médian des ventes des maisons avec 2 ou 3 façades (type fermé + type demi-fermé) par commune, arrondissement, province et région

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Maisons 4 façades
Carte
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Appartements

Aperçu global

La statistique des prix de l'immobilier se base sur les actes de vente enregistrés par le SPF Finances, et plus particulièrement l’Administration générale de la Documentation patrimoniale (AGDP), mieux connue sous le nom de Cadastre.

Jusqu'en 2004, les données nécessaires étaient transmises à Statbel sur papier. A partir 2005, les données ont été transmises en format numérique, sur la base du système d'enregistrement CADNET/LOCO. A partir de 2016, le système STIPAD a remplacé le système CADNET/LOCO au sein de l'AGDP.

Ce document décrit la méthodologie utilisée pour le calcul des prix de l'immobilier.

Ventes de gré à gré versus ventes publiques

Dans le cas d'une vente de gré à gré d'un bien immobilier, l'acheteur et le vendeur déterminent un prix de vente d’un commun accord.

Dans le cas d'une vente publique, le bien immobilier est vendu selon le système de l'offre la plus élevée. Elle se déroule généralement sous la direction d'un notaire dans un espace public (par exemple un café) et est annoncée dans un journal local, par exemple.

Les prix de l'immobilier tels que calculés par Statbel sont basés sur les ventes de gré à gré et les ventes publiques.

Compromis versus actes

Dans le cas d'une vente de gré à gré d'un bien immobilier, un compromis est d'abord signé entre le vendeur et l'acheteur. La signature de l'acte authentique a lieu chez le notaire dans les 4 mois qui suivent la date du compromis (la passation de l'acte).

Tous les compromis n'entraînent pas une vente effective. Il est possible que l'acheteur ne trouve pas le financement nécessaire après la signature du compromis parce que la banque a refusé le crédit hypothécaire par exemple.

Les prix de l'immobilier tels que calculés par Statbel se basent sur les actes passés chez le notaire. Il s'agit donc des ventes effectives et non des compromis.

Prix de vente

Outre le prix de vente convenu, l'acheteur doit encore payer des frais supplémentaires, comme les droits d'enregistrement (ou la TVA dans le cas d'une nouvelle construction) et les honoraires du notaire pour la passation de l'acte. Si l'on contracte un prêt hypothécaire, les droits d'inscription hypothécaire et les éventuels frais de dossier de la banque viennent s'ajouter. Pour le calcul des prix de l'immobilier, on ne tient compte que des prix de vente convenus, hors frais supplémentaires.

Type de bien immobilier

Immobilier résidentiel

Le set de données du Cadastre auquel Statbel avait accès de 2005 à 2017 pour le calcul des prix de l'immobilier reprenait les catégories suivantes de biens immobiliers:

  • maisons d’habitation
  • villas
  • appartements

Ces catégories sont basées sur la nature mentionnée sur le plan cadastral. Cette nature est déterminée une fois que le nouveau bâtiment est achevé. Ensuite, cette nature n'est pas toujours mise à jour si la destination du bâtiment change.

La répartition 'maison d'habitation' versus 'villa' se base sur le jugement (subjectif) de l'évaluateur du Cadastre.

Dans la suite de ce document, les prix de l'immobilier calculés selon la répartition ci-dessus sont mentionnés comme les prix de l'immobilier selon l'"ancienne méthodologie". A partir de 2017, un set de données plus complet, comprenant une description détaillée du bien, a été mis à disposition de Statbel. Il fournit deux variables supplémentaires : la nature selon l'acte de vente et le code de construction.

Ces informations complémentaires permettent d'optimaliser encore la méthodologie:

- Pour déterminer le type de bâtiment, on n'utilise plus la nature mentionnée sur le plan cadastral mais la nature mentionnée dans l'acte de vente. Cette nature est plus actuelle car elle est constatée (par le notaire) lors de chaque vente.

- Les maisons sont désormais réparties objectivement selon le nombre de façades. L'ancienne méthode parlait de maisons d'habitation et de villas mais cette qualification est subjective. Dans la méthodologie modifiée, on distingue désormais les maisons avec 2 ou 3 façades et les maisons de 4 façades ou plus.

Dans la suite de ce document, les prix de l'immobilier calculés sur la base de la nature selon l'acte de vente sont mentionnés comme les prix de l'immobilier selon la "nouvelle méthodologie".

Terrains à bâtir

Les variables supplémentaires fournies ne permettent pas de calculer des prix de référence pour les terrains à bâtir. La raison est qu'une grande partie des terrains à bâtir effectifs ont été attribués à une catégorie résiduelle, dans laquelle on trouve de tout: terres agricoles, terrains industriels, terrains à bâtir, etc. Cela concerne plus de 50% de l'ensemble des terrains à bâtir.

Autres types de biens immobiliers

De même, pour les biens immobiliers non résidentiels (agriculture, commerce, etc.), la base de données du Cadastre ne permet pas de calculer des résultats. Les biens immobiliers de cette catégorie sont très souvent vendus en lot, avec d'autres parcelles à finalités diverses pour un prix total, de sorte qu'il n'est pas possible de calculer un prix par propriété individuelle et, par conséquent, les prix médians par catégorie.

Nouveaux bâtiments

Dans l'ancienne méthodologie, toutes les transactions qui se trouvaient dans le set de données sommaire du Cadastre étaient reprises dans le calcul. Il incluait également une partie des nouvelles constructions.

Grâce au set de données plus détaillé dont Statbel dispose depuis 2016 et après une analyse conjointe avec le Cadastre, il est apparu que les nouvelles constructions effectives n'étaient pas toutes reprises dans le set de données et que les données relatives aux nouvelles constructions qui étaient bien incluses n'étaient pas toujours précises. La base de données du cadastre ne permet donc pas de se forger une image correcte des ventes totales de nouvelles constructions. Pour cette raison, la nouvelle méthodologie optimalisée ne tient compte que du marché immobilier secondaire (revente) et toutes les transactions relatives aux nouvelles constructions sont éliminées.

Nettoyage des sets de données

Les sets de données fournis par le Cadastre sont nettoyés de deux manières.

D'une part, toutes les transactions qui n'appartiennent pas à l'univers de la statistique sont éliminées. Ces transactions ne sont pas prises en compte dans le calcul du prix de référence ou du nombre de transactions. Il s'agit par exemple des transferts à la suite d'héritages. Dans la méthodologie optimalisée, les nouvelles constructions sont aussi éliminées.

De même, les transactions dont des données essentielles sont inconnues - comme p.ex. la date de vente ou le type de bien immobilier - sont également éliminées.

D'autre part, des filtres sont utilisés pour détecter des données manquantes. Dans ce cas, les données manquantes permettent bien d'intégrer les transactions dans le calcul du nombre de transactions mais elles sont négligées pour le calcul du prix de référence. Il s'agit par exemple des transactions dont seul le prix manque. Les transactions concernant la vente de plusieurs biens immobiliers en un seul lot pour un prix global entrent aussi dans cette catégorie.

Résultats

Dans l'ancienne méthodologie, les résultats calculés comprennent les prix moyens, les prix médians, les prix par percentiles, le nombre de transactions, les prix totaux et les superficies totales.

Dans la nouvelle méthodologie optimalisée, les résultats calculés se composent des prix médians, des prix par percentiles et du nombre de transactions.

Les résultats sont groupés par année, par semestre ou trimestre, par type de logement et par localité (les communes, les arrondissements, les provinces, les régions et le pays).

Prix de référence: prix moyen versus prix médian

Pour des ventilations statistiques caractérisées par des observations avec des valeurs extrêmes (comme p. ex. le prix de vente des biens immobiliers), il convient de tenir compte du fait que la moyenne, en tant qu'outil de mesure central est fortement influencée par ces valeurs extrêmes: une valeur extrême va orienter dans une large mesure la moyenne vers elle.

Le prix médian est un outil de mesure central plus adéquat. Il s'agit du prix par rapport auquel 50% des transactions sont moins chères et 50% plus chères. L'influence des valeurs extrêmes sur cet outil de mesure est minime voire inexistante : la médiane ne change pas ou à peine si une valeur extrême est ajoutée ou supprimée du calcul (contrairement à la moyenne). Le prix médian est donc un outil de mesure plus stable que le prix moyen.

Dans les publications de Statbel, le prix médian est utilisé comme prix de référence.

Prix par percentiles

Les prix par percentiles sont des outils de mesure supplémentaires qui, conjointement au prix médian, donnent une meilleure image de la ventilation statistique des prix. Le 25e percentile (aussi appelé le premier quartile = Q25) est le prix par rapport auquel 25% des transactions sont aussi chères ou moins chères alors que 75% des transactions sont aussi chères ou plus chères.

Le 75e percentile (aussi appelé le troisième quartile = Q75) est le prix par rapport auquel 75% des transactions sont aussi chères ou moins chères alors que 25% des transactions sont aussi chères ou plus chères.

Les prix médians et les prix par percentiles ne sont publiés qu'à partir de 16 transactions avec prix valable par agrégat, afin d'atteindre une certaine représentativité et de garantir la confidentialité des données individuelles. La base de données du Cadastre contient parfois des transactions sans prix valable. Ces transactions sont prises en compte pour le nombre total de transactions, mais ne sont pas reprises dans le calcul du prix. S'il est question pour un agrégat d'une ou plusieurs transactions dont le prix n'est pas valable, le nombre de transactions pour lesquelles les prix sont montrés sera plus élevé que la limite de 16 transactions visée ci-dessus, conformément au nombre de transactions dont le prix n'est pas valable.

Prix total

En raison du nombre relativement élevé de transactions dont le prix manque (surtout depuis STIPAD), on ne publie plus de prix total dans la nouvelle méthodologie optimalisée.

Métadonnées